รายได้ของศูนย์การค้า มีโครงสร้างอย่างไร ? โดย ศ. วิทวัส รุ่งเรืองผล

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่รัฐบาลเริ่มเรียกเก็บจากผู้ถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่ปี 2563  โดยเก็บร้อยละ 10 ของอัตราที่ต้องจ่ายจริงมา 2 ปี และในปี 2565 นี้เก็บในอัตราที่ไม่มีส่วนลดดูจะสร้างกระแสความตื่นตัวให้กับเจ้าของที่ดินโดยเฉพาะที่ดินรกร้างว่างเปล่า ในทำเลที่มูลค่าที่ดินมีราคาสูง

แน่นอนว่าเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่อยากหาแนวทางในการพัฒนาที่ดินเพื่อนำรายได้มาชดเชยกับภาระภาษีที่เกิดขึ้น การขายที่ดินออกไปและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่ขายกรรมสิทธิ์ขาดออกไปให้กับผู้ซื้อ ดูไม่ใช่แนวทางในการพัฒนาที่เป็นคำตอบที่ดีนัก

สำหรับกลุ่มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากค่าเช่า สำหรับแปลงที่ดินในทำเลดี ๆ นั้นการทำศูนย์การค้าดูจะได้รับความสนใจจากเจ้าของที่ดิน ผมเลย หาข้อมูล โครงสร้างรายได้  ค่าใช้จ่าย และรูปแบบการดำเนินธุรกิจศูนย์การค้าขนาดเล็กมาฝากผู้อ่าน เผื่อท่านมีแปลงที่ดินที่เหมาะสมและสนใจจะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ จะได้พอเห็นแนวทางนำไปศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นในการพัฒนา

นิยามของศูนย์การค้า

ศูนย์การค้า คือธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้หลักมาจากผู้เช่าซึ่งเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจค้าปลีก ด้วยวิธีการแบ่งประเภทศูนย์การค้า มีทฤษฎีในการแบ่งเอาไว้หลากหลายวิธี ซึ่งผมขออนุญาตไม่ลงรายละเอียดในบทความนี้  ในอดีตศูนย์การค้าที่ได้รับความนิยมในประเทศไทยมักก่อสร้างเป็นอาคารขนาดใหญ่ ใช้ระบบปรับอากาศรวม โดยแบ่งพื้นที่ในอาคารออกเป็นส่วนๆ ให้ร้านค้าปลีกเข้ามาเป็นผู้เช่า

ในปัจจุบันศูนย์การค้าแบบเปิดดูจะได้รับความนิยมมากขึ้น โดยเฉพาะสำหรับศูนย์การค้าขนาดเล็ก หรือ Community Mall ที่ก่อสร้างพื้นที่สำหรับร้านค้าแยกเป็นส่วนย่อย ๆ หลายอาคาร การติดเครื่องปรับอากาศเฉพาะในส่วนที่เป็นพื้นที่ร้านค้า

ส่วนพื้นที่โถงทางเดินที่เชื่อมระหว่างร้านค้าอาจมีเพียงหลังคากันแดดกันฝน โดยไม่มีเครื่องปรับอากาศ เพื่อเป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าไฟฟ้า สถานีบริการน้ำมันยุคใหม่ที่มีขนาดพื้นที่ใหญ่ โดยพื้นที่ของสถานีบริการน้ำมันอาจมีเพียง 1 ใน 3 ส่วนที่เหลือเป็นพื้นที่สำหรับร้านค้าประเภทอื่นในการให้เช่าเข้ามาให้บริการลูกค้า ก็ถือได้ว่าเป็นศูนย์การค้าประเภทหนึ่งเช่นเดียวกัน หรือตลาด ก็จัดได้ว่าอยู่ในธุรกิจประเภทเดียวกันกับศูนย์การค้าครับ

โครงสร้าง รายได้ของศูนย์การค้า

ลองมาดูกันครับว่าศูนย์การค้านั้นมีรายได้จากทางใดบ้าง

1. รายได้จากค่าเช่า รายได้ของศูนย์การค้าหลัก ๆ แล้วมาจากค่าเช่าพื้นที่ที่เก็บจากร้านค้า โดยอัตราค่าเช่ามีความหลากหลายขึ้นอยู่กับทำเลของศูนย์การค้า และทำเลที่ตั้งของร้านค้าภายในศูนย์การค้านั้น ๆ รวมถึงประเภทของผู้เช่า

โดยราคาค่าเช่าเฉลี่ยของศูนย์การค้าผมขออ้างอิงอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2  ที่ระบุไว้ในหนังสือเชิญประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยลงทุนทรัสต์ เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทลโกรท ราคาค่าเช่าเฉลี่ยในปี 2563 อยู่ที่ 1,068 บาทต่อตารางเมตร

ในเอกสารเชิญประชุมที่ผมอ้างถึงยังมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของศูนย์การค้าในกลุ่มเซ็นทรัลอีกหลายแห่ง ซึ่งอัตราค่าเช่าเฉลี่ยในปี 63 ที่ต่ำกว่าพันก็มีโครงการเซ็นทรัลพลาซ่าลำปาง ที่อัตราค่าเช่าอยู่ที่ 871 บาท ส่วนที่เหลืออัตราค่าเช่าเฉลี่ยก็อยู่ในระดับพันต้น ๆ ต่อเดือนต่อตารางเมตร

ดังนั้นถ้าจะนำมาประเมินความเป็นไปได้ทางการเงินเบื้องต้น สมมุติฐานในด้านรายได้สำหรับศูนย์การค้าที่อยู่ในเขตเมืองทั้งในกรุงเทพฯ และเมืองใหญ่ ๆ น่าจะนำอัตราตารางเมตรละ 1,000 บาทต่อเดือนมาใช้เป็นฐานในการประมาณการรายได้เบื้องต้นได้

แต่ต้องไม่ลืมนะครับว่า อัตรานี้เป็นอัตราของเซ็นทรัล ถ้าท่านเป็นผู้ประกอบการที่ยังไม่มีชื่อเสียงหรือประสบการณ์มากเท่า หรือเทียบแล้วเห็นว่าทำเลของท่านดูจะเสียเปรียบก็ควรต้องถอยอัตราค่าเช่าลงมา เช่น กำหนดอัตราค่าเช่าอยู่ในช่วง 600-800 บาทต่อตารางเมตร

ทำเลที่ตั้งร้านค้าก็มีผลต่อราคาค่าเช่า ปกติแล้วร้านค้าที่ตั้งอยู่ในชั้นที่ 1 ของศูนย์การค้าจะมีอัตราค่าเช่าสูงกว่าชั้นที่อยู่สูงขึ้นไป เรียกว่ายิ่งสูงยิ่งถูก ด้วยอัตราค่าเช่าชั้นล่างของหลายศูนย์การค้าอาจสูงถึงกว่า 2,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่ชั้น 4 หรือชั้น 5 ของศูนย์การค้าเดียวกันอัตราค่าเช่าอาจเหลือเพียง 600 บาทต่อตารางเมตร

ขนาดของร้านและประเภทของร้านค้าก็มีผลต่อราคาค่าเช่า ปกติแล้วร้านอาหารจะถูกคิดค่าเช่าในอัตราที่สูงกว่าร้านค้าทั่ว ๆ ไป เนื่องจากอัตรากำไรของการขายอาหารเครื่องดื่มโดยเฉลี่ยสูงกว่าสินค้าทั่ว ๆ ไป

ส่วนขนาดของพื้นที่เช่าจะสวนทางกับอัตราค่าเช่า ยิ่งเช่าพื้นที่ขนาดเล็กอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรยิ่งสูง พื้นที่บูธเล็ก ๆ ขนาด 3-5 ตารางเมตรในศูนย์การค้า ค่าเช่าเฉลี่ยที่เก็บรายวันจะอยู่ที่ประมาณ 500-800 บาทต่อวัน หรือเทียบเท่าอัตราค่าเช่าประมาณ 3,000 ถึง 4,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

สำหรับบูธอาหารและเครื่องดื่ม ผมมีเพื่อนที่เปิดสถานีบริการน้ำมันขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่เช่าสำหรับร้านค้าจำนวนมาก ค่าเช่าต่อตารางเมตรที่เขาเก็บได้สูงที่สุดคือแผงขายลอตเตอรี่ เนื่องจากมีผู้สนใจเข้ามาขอเช่าพื้นที่เปิดแผงขายหลายราย เขาเลยเปิดประมูลแผงลอตเตอรี่ รายที่ให้ราคาสูงสุดให้สูงถึง 10,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับพื้นที่ประมาณ 5 ตารางเมตร

ความมีชื่อเสียงของแบรนด์ผู้เช่าก็มีผลต่ออัตราค่าเช่า ร้านค้าที่มีชื่อเสียงและเป็นที่นิยมของลูกค้าถือได้ว่าเป็นแม่เหล็กที่ดึงดูดลูกค้าเข้ามาที่ศูนย์การค้า ทำให้มีอำนาจต่อรองอัตราค่าเช่ากับเจ้าของศูนย์การค้า และร้านค้าลักษณะนี้ส่วนใหญ่จะเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่กว่าร้านค้าทั่วไป ทำให้ได้อัตราค่าเช่าที่อาจต่ำกว่าร้านค้าทั่วไปถึงร้อยละ 50

เจ้าของศูนย์การค้าจึงต้องจัดส่วนพื้นที่เช่าระหว่างผู้เช่าหลักกับผู้เช่ารายย่อยให้เหมาะสม ถ้าพื้นที่ส่วนใหญ่ของศูนย์การค้าถูกเช่าโดยผู้เช่าหลัก รายได้ค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรของศูนย์การค้านั้นอาจต่ำกว่าค่าเฉลี่ย แต่ถ้าแบ่งพื้นที่ย่อยให้กับผู้เช่ารายย่อยมากเกินไป ศูนย์การค้าจะดูแน่น ไม่น่าเดิน และอาจมีร้านค้าหลักที่เป็นแม่เหล็กในการดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาในศูนย์การค้าได้ไม่มากพอ ทำให้ในระยะยาวอัตราค่าเช่าอาจปรับขึ้นได้ยาก หรือลูกค้าเลือกเข้าศูนย์การค้าอื่น

จากอัตรารายได้ค่าเช่าที่เสนอเป็นการทั่วไป ศูนย์การค้าปกติจะมีส่วนลดให้กับผู้เช่าตามเงื่อนไขในกรณีต่าง ๆ ในการประมาณการรายได้ของศูนย์การค้าอาจต้องคำนวณหักส่วนลดอีกประมาณ 3-5 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ค่าเช่าต่อปี

2. รายได้จากส่วนแบ่งรายได้ ในปัจจุบันนอกจากรูปแบบการเก็บค่าเช่าจากร้านค้าแล้ว อีกรูปแบบหนึ่งของการสร้างรายได้ของศูนย์การค้ามาจากการรับส่วนแบ่งรายได้จากผู้เช่าแทนการเก็บค่าเช่า เท่าที่ผมสอบถามดูอัตราส่วนแบ่งรายได้ที่เจ้าของศูนย์การค้าได้รับจากผู้เช่าแทนค่าเช่า จะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 15 ของรายได้ต่อเดือนที่ร้านค้าได้รับ

ส่วนการเลือกว่าจะรับเป็นค่าเช่าหรือเป็นส่วนแบ่งรายได้ขึ้นอยู่กับการต่อรองระหว่างเจ้าของศูนย์การค้ากับร้านค้าผู้เช่า ศูนย์การค้าบางแห่งถ้ายังไม่แน่ใจว่าร้านค้าจะขายได้ดีเพียงใดอาจเริ่มต้นจากการขอเก็บค่าเช่ารายเดือนก่อน เมื่อเห็นว่าร้านนั้นมีลูกค้าจำนวนมาก ก็อาจขอแก้ไขสัญญาเป็นส่วนแบ่งรายได้แทน ในทางกลับกันผู้เช่าที่ประสบปัญหาด้านยอดขายก็อาจต่อรองขอเปลี่ยนจากค่าเช่าเป็นส่วนแบ่งรายได้แทน

3. รายได้จากการให้เช่าพื้นที่จัดกิจกรรมพิเศษ ศูนย์การค้าหลายแห่งจะมีพื้นที่ว่างในส่วนที่เป็นโถงทางเดินหรือลานกิจกรรมขนาดใหญ่ ที่สามารถนำมาให้บริษัทต่าง ๆ เช่าจัดกิจกรรมด้านการส่งเสริมการขาย เช่น มหกรรมลดราคาสินค้า

โดยรายได้จากการให้เช่าพื้นที่จัดกิจกรรมจะอยู่ประมาณร้อยละ 10 ถึง 15 ของรายได้รวมที่มาจากค่าเช่าพื้นที่ เช่น ศูนย์การค้าแห่งหนึ่งมีรายได้ค่าเช่าพื้นที่ต่อปี  100 ล้านบาท ก็จะมีรายได้ค่าเช่าพื้นที่จัดกิจกรรมอยู่ประมาณ 10-15 ล้านบาท

4. รายได้ค่าสาธารณูปโภค คือรายได้ของศูนย์การค้า ที่เก็บจากผู้เช่า สำหรับค่าน้ำค่าไฟ และค่าสาธารณูปโภคต่าง ๆ รายได้ในส่วนนี้อยู่ประมาณร้อยละ 10 ถึง 15 ของรายได้ค่าเช่า แต่ต้องไม่ลืมว่ารายได้ในส่วนนี้ก็เก็บเพื่อนำไปจ่ายค่าสาธารณูปโภคที่ศูนย์การค้าต้องจ่าย โดยอาจบวกเพิ่มเป็นค่าดำเนินการและกำไรได้อีกเล็กน้อย

5. รายได้ค่าบริการจากพื้นที่ส่วนกลาง คือเงินที่ศูนย์การค้าเรียกเก็บจากผู้เช่าเพื่อใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ที่จอดรถ ห้องน้ำ โถงทางเดิน ซึ่งรายได้ส่วนนี้จะอยู่ประมาณ 10 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ของอัตราค่าเช่า ขึ้นอยู่กับพื้นที่ส่วนกลางที่ศูนย์การค้านั้นมีไว้ให้บริการลูกค้า

6. ได้ค่าเช่าและค่าบริการอื่น รายได้ส่วนนี้น่าจะมาจากค่าเช่าพื้นที่จอดรถ ค่าเช่าพื้นที่สำหรับจัดเก็บสิ่งของสำหรับผู้ที่มาเช่าพื้นที่ในการจัดกิจกรรม ค่าบริการทำความสะอาด ค่าบริการติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าเมื่อมีผู้มาจัดกิจกรรม เป็นต้น รายได้ส่วนนี้จะอยู่ประมาณร้อยละ 5-10 ของรายได้ค่าเช่า

ผู้อ่านพอเข้าใจโครงสร้าง รายได้ของศูนย์การค้า แล้วใช่ไหมครับ ที่ผมให้ตัวเลขไว้เป็นอัตราเฉลี่ย ที่อ้างอิงจากหนังสือเชิญประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยลงทุนทรัสต์ เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทลโกรท 22 พ.ย. 62 โดยใช้ข้อมูลจากศูนย์การค้าของกลุ่มเซ็นทรัล 5 แห่ง แห่ง คือเซ็นทรัลมารีนา เซ็นทรัลพลาซ่าลำปาง เซ็นทรัลพลาซ่าสุราษฎร์ธานี เซ็นทรัลพลาซ่าอุบลราชธานี และเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2

แต่ต้องไม่ลืมนะครับว่าโครงสร้างรายได้และอัตราค่าเช่าของศูนย์การค้าในแต่ละทำเลมีความแตกต่างกัน ในการนำตัวเลขในบทความนี้ไปใช้อาจจะพอใช้ในการประมาณการรายได้ในการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินเบื้องต้นเท่านั้น ในการลงทุนจริงต้องมีการศึกษาข้อมูลอัตราค่าเช่าแยกแต่ละชั้นแต่ละประเภท  สัดส่วนของผู้เช่าประเภทต่าง ๆ ร้อยละของพื้นที่ปล่อยเช่าที่มีผู้เช่าจริงของศูนย์การค้าในบริเวณใกล้เคียง ให้นำมากำหนดสมมุติฐานทางการเงินในการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการมีความแม่นยำมากขึ้น

อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ 
Website : Marketeeronline.co / Facebook : www.facebook.com/marketeeronline



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer

เพิ่มเพื่อน