ปี 2565 ถือเป็นปีที่การลงทุนในตลาดเงินและตลาดทุนมีความผันผวนสูง อันสืบเนื่องมาจากหลากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นความเสี่ยงจากการคาดการณ์ถึงการชะลอตัวทางเศรษฐกิจของประเทศต่าง ๆ ที่ทำให้ดัชนีหุ้นปรับตัวลดลงทั่วโลก สร้างความผันผวนในการลงทุนในตลาดทุนและตลาดตราสารหนี้

ในขณะที่แนวโน้มการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทยและธนาคารกลางของหลาย ๆ ประเทศซึ่งส่งผลกระทบต่อการลงทุนกองทุนตราสารหนี้

รวมถึงภาวะเงินเฟ้อในประเทศไทยและในต่างประเทศ ซึ่งกดดันทำให้ทางเลือกการลงทุนในตราสารที่ให้ผลตอบแทนต่ำอาจสู้กับภาวะเงินเฟ้อไม่ได้ ทำให้ค่าของเงินในกระเป๋าลดค่าลงอย่างยากที่จะหลีกเลี่ยง

จากหลายปัจจัยลบที่เกิดขึ้น ส่งผลให้ภาพการลงทุนในช่วงนี้ดูเหมือนจะไม่ใช่เรื่องง่ายเท่าใดนัก นั่นทำให้การลงทุนใน Theme Defensive หรือการกระจายการลงทุนไปยังทรัพย์สินที่มีความผันผวนน้อย เช่น กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT หรือ กองรีท) กลายมาเป็นกลยุทธ์การลงทุนหนึ่งที่นักวิเคราะห์มักแนะนำในช่วงที่ตลาดมีความผันผวนเช่นนี้

ข้อดีของการกระจายการลงทุนไปยังทรัพย์สินประเภท Defensive เช่น ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)

การลงทุนในทรัพย์สิน Defensive ที่มีความผันผวนน้อยช่วยให้ผลตอบแทนจากการลงทุนได้รับผลกระทบจำกัดลงจากราคาของตราสารที่ปรับลดลงในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว โดยเฉพาะการลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะมีกระแสเงินสดจากเงินปันผล ที่สูงระดับหนึ่ง ช่วยให้พอร์ตการลงทุนมีผลตอบแทนที่มากกว่าเงินเฟ้อที่อยู่ในระดับสูงได้

ซึ่งหนึ่งในกองรีทที่น่าสนใจที่ให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลสม่ำเสมอ และเป็นกองรีทที่ใหญ่ที่สุดในกลุ่มคลังสินค้าและโรงงาน คือ “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า ดับบลิวเอชเอ พรีเมียม โกรท” หรือ “กองรีท WHART” ที่ถือว่ามาแรง และมีแผนการเติบโตอย่างต่อเนื่องในการลงทุนในทรัพย์สินหลักเพิ่มเติมในปี 2565 นี้

จุดแข็งของกองรีท WHART

กองรีท WHART มีนโยบายการลงทุนในทรัพย์สินหลัก ได้แก่ การลงทุนในกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าในที่ดิน อาคารคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า และโรงงานระดับพรีเมียมบนทำเลที่มีศักยภาพ และเป็นศูนย์รวมโลจิสติกส์ของประเทศไทย ซึ่งถือเป็นทางเลือกการลงทุนใน Theme Defensive ในการรับมือกับความผันผวนของตลาดในช่วงนี้ โดยมีจุดแข็งในมุมต่าง ๆ ได้แก่

– กอง WHART มีประวัติการจ่ายผลตอบแทนสม่ำเสมอ ในอัตราที่ดี ลดความเสี่ยงในภาวะที่ตลาดมีความผันผวน ในช่วง 5 ปีย้อนหลัง กอง WHART จ่ายประโยชน์ตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยในอัตรา 0.75 – 0.76 บาท ต่อหน่วยให้กับผู้ถือหน่วยมาโดยตลอด

– อุตสาหกรรมคลังสินค้าเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจำกัดจากสถานการณ์โควิด-19 ที่ผ่านมา เนื่องจากเป็นโครงสร้างพื้นฐานที่สนับสนุนภาคอุตสาหกรรมของประเทศไทย

– คลังสินค้าของ WHART มีผู้เช่าในอุตสาหกรรมที่เติบโตและขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ อุตสาหกรรม E-Commerce, อุตสาหกรรม FMCG (Fast Moving Consumer Goods) และกลุ่มโลจิสติกส์ อีกทั้งยังมีผู้เช่าชั้นนำ อย่าง  Lazada, Shopee, Tops, Unilever และ Kerry

– ทำเลที่ตั้งของคลังสินค้าอยู่ในทำเลที่สะดวกต่อการขนส่ง ได้แก่ โซนบางนา-ตราด ซึ่งเชื่อมต่อเข้ากรุงเทพฯ และไปยังนิคมอุตสาหกรรมได้สะดวก, โซนวังน้อย จ. อยุธยา  เป็นจุดกระจายสินค้าหลักไปยังภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือ, โซน EEC เป็นเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ซึ่งเป็นฐานการผลิตของผู้ผลิตจำนวนมากและใกล้ท่าเรือแหลมฉบัง

– มีการกระจายความเสี่ยงที่ดี เนื่องจากมีความหลากหลายในอุตสาหกรรมของผู้เช่าและทำเลที่ตั้งของโครงการ

WHART กอง REIT ตัวทอปในกลุ่มคลังสินค้า

นอกจากนั้น ถ้าโฟกัสที่กลุ่มคลังสินค้า กองรีท WHART ยังถือเป็นตัวทอปของกลุ่มอีกด้วย เพราะกองรีท WHART ลงทุนในคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้าและโรงงานระดับพรีเมียมในทำเลยุทธศาสตร์ด้านโลจิสติกส์ของประเทศ, มีขนาดกองใหญ่ที่สุดในกลุ่มกองรีทประเภทอุตสาหกรรม โดยมีมูลค่าทรัพย์สินสูงที่สุดเมื่อเทียบกับกองรีทประเภทเดียวกันในประเทศไทย

คลังสินค้าในกองรีท WHART มีผู้เช่าชั้นนำในหลากหลายธุรกิจ ทั้งผู้ประกอบการกลุ่ม E-Commerce, ผู้ให้บริการโลจิสติกส์ (3PLs), กลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภค (FMCG) และกลุ่มของใช้ภายในบ้าน (Home Appliance)

อีกทั้งยังโดดเด่นด้วยทรัพย์สินประเภท Built to Suit (~ 56%) ซึ่งส่วนใหญ่มาพร้อมกับสัญญาเช่าระยะยาวของผู้เช่า ที่สามารถสร้างความมั่นใจในผลตอบแทนที่มั่นคงแก่ผู้ลงทุนอีกด้วย

เติบโตต่อเนื่อง เตรียมพร้อมลงทุนเพิ่มเติมในปี 2565

กอง WHART มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ผ่านการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม โดยในปีนี้กองรีท WHART เสริมความแข็งแกร่งด้วยการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งที่ 8 อีก 5 โครงการ บนพื้นที่เช่าอาคารรวม 159,963 ตารางเมตร ประกอบด้วย

  1. WHA Central Mega Logistics Center วังน้อย 63 พื้นที่เช่าอาคาร 67,704 ตร.ม.
  2. WHA Mega Logistics Center บางนา-ตราด กม. 23 โครงการ 3 พื้นที่เช่าอาคาร 34,001 ตร.ม.
  3. WHA Mega Logistics Center เทพารักษ์ กม. 21 พื้นที่เช่าอาคาร 30,311 ตร.ม.
  4. WHA-KPN Mega Logistics Center บางนา-ตราด กม. 23 โครงการ 2 พื้นที่เช่าอาคาร 19,796 ตร.ม.
  5. WHA Signode Factory พื้นที่เช่าอาคาร 8,151 ตร.ม.

ซึ่งจุดเด่นของกอง  WHART และจุดเด่นของทรัพย์สินที่ลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้ พอสรุปออกมาได้ว่า

1. ทรัพย์สินที่กอง WHART จะเข้าไปลงทุนเพิ่มเติมในปี 2565 ตั้งอยู่ใน 3 ทำเลยุทธศาสตร์ด้านโลจิสติกส์ที่สำคัญของประเทศไทย ซึ่งประกอบด้วย

บางนา – ตราด : โครงการ WHA Mega Logistics บางนา กม. 23 โครงการ 3 และ WHA-KPN Mega Logistics Center บางนา-ตราด กม. 23 โครงการ 2 และ WHA Mega Logistics Center เทพารักษ์ กม. 21 ตั้งอยู่บนทำเลยุทธศาสตร์ บางนา – ตราด ซึ่งเป็นจุดศูนย์กลางการขนส่งของประเทศไทย อยู่ใกล้กรุงเทพฯ สามารถเชื่อมต่อทั้งสนามบินสุวรรณภูมิ ท่าเรือกรุงเทพ และถนนสายหลักไปยังพื้นที่ต่าง ๆ ในประเทศได้สะดวก

วังน้อย จ. อยุธยา : โครงการ Mega Logistic Center วังน้อย 63 ตั้งอยู่ในทำเลวังน้อย ศูนย์กลางการขนส่งสำคัญของไทย เป็นแหล่งของศูนย์กระจายสินค้าหลักสู่กรุงเทพฯ รวมถึงภาคเหนือ และภาคตะวันออกเฉียงเหนือของประเทศ สามารถรองรับความต้องการจากผู้เช่าในกลุ่มธุรกิจที่หลากหลาย

EEC – ชลบุรี : โครงการ WHA Signode Factory ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม WHA Eastern Seaboard 2 ในพื้นที่ EEC และสามารถเข้าถึงท่าเรือแหลมฉบังได้สะดวก

2. กอง WHART มีผู้เช่าในอุตสาหกรรมที่แข็งแรงและเติบโต และมีผู้เช่ากระจายตัวจากหลากหลายประเทศ เช่น สินค้าอุปโภค-บริโภค โลจิสติกส์ และ E-Commerce

โดยผู้เช่า 10 อันดับแรก (ภายหลังการลงทุนเพิ่มครั้งที่ 8) ประกอบด้วย DKSH (Thailand), ไทวัสดุ, Alibaba Smart Hub, Shopee, DSG International, Sino-Pacific Trading, Kao Commercial, TST Sunrise Service, Unilever และ Honda Logistics Asia

3. กอง WHART มีสัญญาเช่าเฉลี่ยระยะยาว สร้างความมั่นคงในรายได้ของกองทรัสต์

4. ประมาณการผลประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนต่อหน่วยเพิ่มสูงขึ้นภายหลังทำรายการ

จากความมั่นคง และการเติบโตของกอง WHART ที่ได้กล่าวถึงข้างต้น จึงทำให้กอง WHART เป็นอีกหนึ่งการลงทุนที่น่าสนใจสำหรับการกระจายการลงทุนในช่วงที่ตลาดผันผวนเช่นนี้ เพื่อสร้างภูมิคุ้มกันให้กับพอร์ตลงทุนเพิ่มเติม มีกระแสเงินสดต่อเนื่อง มาสร้างผลตอบแทนสู้ภาวะเงินเฟ้อในปัจจุบัน

สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในกอง WHART กอง WHART มีแผนเพิ่มทุนในช่วงเดือนพฤศจิกายนนี้ โดยแบ่งเป็นผู้ลงทุนที่เคยถือหน่วยเดิมอยู่แล้ว และผู้ลงทุนใหม่ที่สนใจลงทุน โดยผู้สนใจสามารถจองซื้อได้ในช่วงเวลา และช่องทางดังนี้

  • ผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิ สามารถจองซื้อได้ระหว่างวันที่ 7-11 พฤศจิกายน 2565
  • ประชาชนทั่วไปซึ่งเป็นบุคคลตามดุลพินิจของผู้จัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ สามารถจองซื้อได้ระหว่างวันที่ 15-18 พฤศจิกายน 2565

ช่องทางการจองซื้อ: เว็บไซต์ K-My Invest  (www.kasikornbank.com/kmyinvest) และสาขาของธนาคารกสิกรไทย หรือสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ K-Contact Center 02-888-8888 กด 819

โดยผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิจะจองซื้อที่ราคาเสนอขายสูงสุดที่ 10 บาทต่อหน่วย ซึ่งจะมีการคืนส่วนต่างหากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่า ในส่วนของประชาชนทั่วไปซึ่งเป็นบุคคลตามดุลพินิจของผู้จัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์จะจองซื้อที่ราคาเสนอขายสุดท้าย โดยราคาเสนอขายสุดท้ายกำหนดโดยกระบวนการ bookbuilding

สำหรับผู้ที่สนใจเข้าลงทุนใน WHART สามารถดูรายละเอียดได้ที่ https://www.whareit.com/th/home

หรือ https://market.sec.or.th/public/ipos/IPOSEQ01.aspx?TransID=441017&lang=th

 

คำเตือน : ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer

เพิ่มเพื่อน