Affordable Homes วิเคราะห์พฤติกรรมคนซื้อบ้านกลุ่มนี้เปลี่ยนไปมากน้อยแค่ไหน
Real Estate Real marketing / ศาสตราจารย์วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@tbs.tu.ac.th
ในช่วงต้นเดือนธันวาคม 2566 ผมได้รับเชิญจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ให้ขึ้นเวทีเสวนาเกี่ยวกับแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้ซื้อบ้านในปี 67 ว่า มีปัจจัยทางเศรษฐกิจและสังคมใดเข้ามามีอิทธิพลต่อการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมบ้าง
ผมขอยกข้อมูลที่ผมขึ้นพูดบนเวที มาเขียนให้ผู้อ่านได้มีโอกาสรับทราบ โดยผมได้แยกตลาดผู้ซื้อบ้านออกมาเป็น 2 กลุ่ม คือ Affordable homes หรือ บ้านระดับราคาปานกลางลงมา และตลาด Premium Homes หรือ บ้านระดับราคาสูงขึ้นไป
ถ้าถามว่าใช้ระดับราคาใดเป็นตัวแยก ผมก็ขออนุญาตอ้างอิงจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พูดในเวทีเดียวกัน โดยระดับ Affordable homes ผมขอใช้ระดับราคา 5 ล้านลงมาเป็นตัวแบ่งนะครับ แต่เอาเข้าจริงแล้วพฤติกรรมลูกค้าไม่ได้ถูกแบ่งด้วยระดับราคาเป๊ะ ๆ หรอกครับ
บ้านระดับราคา 6-7 ล้าน ลูกค้าก็อาจมีพฤติกรรมไม่ต่างจากกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านได้ โดยในบทความชิ้นนี้ผมขอพูดถึงพฤติกรรมผู้ซื้อบ้านในระดับราคาปานกลางลงมาเป็นหลักครับ
ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้ซื้อบ้าน
ปัจจัยเชิงเศรษฐกิจและสังคมในช่วงปี 2566 ต่อเนื่อง ไปสู่ปี 2567 ที่มีอิทธิพลต่อการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการซื้อบ้าน พอจำแนกได้ดังนี้
1. ภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตช้า และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร ปัจจัยกลุ่มนี้ถือเป็นปัจจัยลบที่ทำให้กำลังซื้อของลูกค้าที่เป็นคนชั้นกลางลงมาแทบไม่มีอัตราเติบโตหรือเติบโตน้อยมาก ความมั่นใจในการสร้างหนี้ระยะยาวด้วยการซื้อที่อยู่อาศัยจึงค่อนข้างต่ำ
ประกอบกับหนี้ครัวเรือนที่สูงทำให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ เท่าที่ผมคุยกับผู้ประกอบการ การส่งข้อมูลลูกค้าให้ธนาคารพิจารณาปล่อยสินเชื่อในช่วง ปี 66 หลายรายบ่นว่าอัตราปฏิเสธสูงถึง 30-50%
ซึ่งสอดคล้องกับรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่แสดงว่าใน 3 ไตรมาสแรกของปี 66 มีอัตราหน่วยขายอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ลดลงไปประมาณร้อยละ 25 เมื่อเทียบกับสามไตรมาสแรกของปี 65 (สำหรับบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ถ้าท่านมียอดขายปี 66 ต่ำกว่าปี 65 ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ปกติครับ ถ้าท่านใดสร้างยอดขายได้เท่าเดิม หรือ เพิ่มขึ้นต้องถือได้ว่าเก่งมาก ๆ)
2. ราคาที่ดิน และค่าก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะเติบโตต่ำ แต่ราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้างกับมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง และมีการเติบโตในอัตราที่สูงกว่าการเติบโตของรายได้คนชั้นกลาง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นแทบทุกปี ที่อยู่อาศัยแนวราบในระดับราคาที่คนชั้นกลางพอซื้อได้ก็ขยับออกไปนอกเมืองขึ้นเรื่อย ๆ อาคารชุดในระดับราคาที่คนชั้นกลางลงไปพอซื้อได้ก็เป็นอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าที่ต่อขยายออกไปนอกเมือง
3. ความเหลื่อมล้ำของรายได้ ที่เรียกกันว่า “รวยกระจุกจนกระจาย” ผู้ที่มีรายได้สูงมีทุนสะสมก็หาวิธีการสร้างรายได้จากทุนด้วย การเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะเห็นได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระดับราคาต่อหน่วยสูงยังมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
ผู้ประกอบการหลายรายก็หันไปพัฒนาโครงการหมู่บ้านระดับหรูมากขึ้น สาเหตุของการรวยกระจุกจนกระจาย ทำให้ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใจกลางเมืองยังมีอัตราเพิ่มขึ้นของราคาอย่างต่อเนื่อง ทำให้คนรายได้ระดับปานกลางเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในเมืองได้ยากขึ้น
4. พฤติกรรม ค่านิยม วิถีชีวิตของคนที่เปลี่ยนไป ในอดีตคนชั้นกลางเมื่อเรียนจบปริญญาตรีเริ่มต้นทำงาน 2-5 ปี จะเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยหลังแรก โดยก่อนหน้านี้คอนโดเกาะแนวรถไฟฟ้าที่อยู่ในตัวเมืองห้องเล็ก ๆ ก็เติบโตได้จากพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของมนุษย์เงินเดือนที่เพิ่งเริ่มต้นทำงาน
แต่ปัจจุบันด้วยราคาคอนโดเกาะแนวรถไฟฟ้าในตัวเมืองที่สูงเกินกว่าที่คนชั้นกลางทั่วไปในวัยเริ่มต้นทำงานจะเป็นเจ้าของได้ อีกทั้งการขยายตัวของรถไฟฟ้าหลายสายที่ขยายออกไปนอกเมือง พร้อมกับพฤติกรรมการ Work form Home ที่หลายสำนักงาน อนุญาตให้พนักงานทำงานจากที่บ้านได้ หรือเข้าทำงานที่สำนักงานเพียงบางวันต่อสัปดาห์
อีกทั้งอาชีพของคนรุ่นใหม่จำนวนมากที่หันไปเป็นผู้ประกอบอาชีพอิสระ เช่น การขายของออนไลน์ หรือเป็น influencer ในเพจต่าง ๆ ทำให้ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อความสะดวกในการเดินทางไปทำงานเปลี่ยนแปลงไป
จาก 4 ปัจจัยหลักดังกล่าว ทำให้เกิดรูปแบบการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนชั้นกลาง ดังนี้
รูปแบบการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
1. แบบบ้านสไตล์มินิมอลได้รับความนิยม กลุ่มคนชั้นกลางในเมื่อมีงบประมาณในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่จำกัด แต่ค่านิยมที่ยังต้องรักษาหน้าของตัวเอง คนรุ่นใหม่จึงสร้างนิยามของที่อยู่อาศัยในแบบของตน ที่แสดงออกในรูปของรสนิยม ไม่ใช่รายได้
การตัดสินใจซื้อทาวน์เฮาส์หรือบ้านที่มีขนาดเนื้อที่ใช้สอยน้อย อีกทั้งการสืบค้นข้อมูลและการอธิบายกับผู้อื่นในเรื่องการตัดสินใจซื้อ จะสื่อว่า “ชอบสไตล์ มินิมอล”, “เลือกบ้านหลังเล็ก ๆ จะได้ไม่เป็นภาระในการดูแล” หรือ “อยู่กันไม่กี่คน บ้านไม่ต้องใหญ่ก็ได้”
ในการสื่อสารการตลาดของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จับลูกค้าระดับกลางลงไปจึงต้องระมัดระวังในการสื่อสารไม่ให้ลูกค้ากลุ่มนี้รู้สึกน้อยเนื้อต่ำใจ ว่ามีรายได้น้อย เลยต้องมาซื้อบ้านในโครงการที่ราคาต่ำ
จะเห็นได้ว่าหมู่บ้านจัดสรร ประเภททาวน์เฮาส์ชานเมือง ก็พยายามใส่สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น สระว่ายน้ำ สวน ซุ้มประตู ที่ดูดี หรืออาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าชานเมืองก็พยายามใส่สิ่งในความสะดวกที่แสดงไลฟ์สไตล์ของชีวิตคนเมืองเช่นเดียวกันกับอาคารชุดในย่านใจกลางเมือง
2. Theme Residence คือการพัฒนาโครงการประเภท ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด รวมถึงบ้านเดี่ยวราคาไม่สูงมาก แต่ออกแบบ Theme ของหมู่บ้านให้ดูเหมือนกับอยู่ในต่างประเทศ โดยที่ธีมยอดนิยม ได้แก่ หมู่บ้านสไตล์ญี่ปุ่น เนเธอร์แลนด์ และ สแกนดิเนเวีย
ผมคิดว่าเพราะปัจจุบันกลุ่มคนชั้นกลางโดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่ซื้อบ้านหลังแรก มีประสบการณ์ในการเดินทางไปต่างประเทศกันบ่อยขึ้นอีกทั้งนิยมใช้สื่อสังคมออนไลน์ ในการถ่ายภาพกิจกรรมหลาย ๆ สไตล์ต่าง ๆ อีกทั้งคนกลุ่มนี้ยังประกอบอาชีพอิสระหรือประกอบอาชีพเสริมด้วยการขายสินค้าออนไลน์และสร้าง Content จึงต้องการบรรยากาศของบ้าน และโครงการหมู่บ้านโดยรอบที่ถ่ายรูปออกมาแล้วแตกต่าง
3. การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านโทเคนดิจิทัล โดยในปี 2566 บริษัทออริจิ้น นำห้องบางส่วนของคอนโดใจกลางเมือง 3 แห่ง ในย่านทองหล่อ พญาไท และพร้อมพงษ์ รวมมูลค่าประมาณ 2,400-3,500 ล้านบาท มาแปลงเป็น โทเคนดิจิทัล และ เปิดขายให้นักลงทุนซื้อ ในราคาโทเคนละ 182 บาท
หรือผู้ลงทุนมีโอกาสได้ผลตอบแทน ทั้งจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของอาคารชุด และจากการที่ทางบริษัทนำมาบริหารด้วยการปล่อยเช่าแล้วเก็บค่าเช่าเข้ากองทุน การลงทุนในลักษณะดังกล่าวสามารถเข้าถึงคนรุ่นใหม่ที่เป็นนักลงทุนรายย่อยได้เป็นอย่างดี
ถึงแม้ว่าในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมีการนำสินทรัพย์นำมาจัดเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) อยู่แล้ว แต่การแปลงอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นโทเคนดิจิทัล ดูมีความทันสมัยมากกว่า จึงเป็นอีกแนวโน้มหนึ่งของการลงทุนของคนรุ่นใหม่ที่มีแนวโน้มน่าสนใจ
4. การเช่าแทนการซื้อ จากการที่คนวัยทำงานรุ่นใหม่มีการเปลี่ยนแปลงที่ทำงานบ่อย แต่งงานช้า หรือไม่แต่งงาน แต่ต้องการความเป็นอิสระจากครอบครัวเดิม การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในทำเลใดทำเลหนึ่ง อาจไม่สอดคล้องกับวิถีชีวิตของการเปลี่ยนที่ทำงานบ่อย และอยากมีโอกาสไปทำงานหรือใช้ชีวิตในต่างประเทศเพื่อหาประสบการณ์ในช่วงเวลาหนึ่ง
แนวคิดของการเช่าที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียม หรือ Service Apartment เมื่อมีการเปลี่ยนที่ทำงาน หรือวิถีชีวิตเปลี่ยน เช่น มีระดับรายได้ที่สูงขึ้น เปลี่ยนอาชีพ ก็เปลี่ยนไปเช่าที่พักที่เหมาะสมกับวิถีชีวิต
โดยคนรุ่นใหม่จำนวนมากเริ่มมองว่าการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นภาระ อีกทั้งการนำเงินไปลงทุนในลักษณะอื่นอาจมีอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (แน่นอนว่าแลกมากับความเสี่ยงที่สูงขึ้น) ทำให้ผมเชื่อว่าในระยะยาวตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของการเช่า และ การให้เช่าที่อยู่อาศัยที่มีบริการ เช่น การทำความสะอาดห้องให้สัปดาห์ละครั้ง หรือ มีอาหารเช้าให้ด้วย น่าจะเป็นรูปแบบใหม่ของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบให้เช่าที่มีแนวโน้มน่าสนใจ
5. การซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง แล้วนำมาตกแต่งใหม่เพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แสดงให้เห็นว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมาในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีสัดส่วนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ตลาดมีความเติบโตจนเริ่มแซงหน่วยการโอนของที่อยู่อาศัยใหม่ (ถ้าพิจารณาจากมูลค่าการโอนอสังหาฯ ใหม่ยังมีมูลค่าการโอนต่อปีสูงกว่า)
โครงสร้างลักษณะนี้เกิดขึ้นกับประเทศที่เจริญแล้วและตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะอิ่มตัว ซึ่งจากอัตราการเติบโตของประชากรที่ลดลง รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีจำนวนหน่วยสะสมในแต่ละปีเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ที่อยู่อาศัยมือสอง จึงมีการนำออกขายในตลาดมากขึ้น อีกทั้งการใช้สื่อสังคมออนไลน์ ที่เอื้อต่อการสืบค้นข้อมูลทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย
รวมถึงอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่มีการพัฒนาไปสู่การให้บริการหาผู้รับเหมาในการตกแต่งห้อง/บ้าน หรือ การที่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนหนึ่ง เริ่มทำธุรกิจซื้อทรัพย์มือสองมาแต่งใหม่แล้วขาย ทำให้ช่วยแก้ปัญหาของผู้ซื้อทรัพย์มือสองที่มีความยุ่งยากในการปรับปรุงทรัพย์ อีกทั้งราคาที่อยู่อาศัยมือสอง ในทำเลเดียวกันขนาดพื้นที่ใกล้เคียงกัน มีระดับราคาต่ำกว่าที่อยู่อาศัยใหม่เป็นอย่างมาก และในหลาย ๆ ทำเลแทบไม่มีที่อยู่อาศัยใหม่เกิดขึ้นเลย
Affordable Homes
รูปแบบการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรม การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ ที่ผมอธิบายไว้ บางด้านเกิดขึ้นมาระยะ หนึ่ง และเป็นแนวโน้มที่มีการขยายตัวเพิ่มขึ้น บางด้านเป็นพฤติกรรมที่เพิ่งเกิดขึ้นมาไม่นานหลังสถานการณ์โควิด สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คงต้องเฝ้าจับตาพฤติกรรมที่เปลี่ยนแปลงไปของลูกค้าและปรับรูปแบบการดำเนินธุรกิจเพื่อให้สอดคล้อง กับการเปลี่ยนแปลงนี้ครับ
–
อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้
Website : Marketeeronline.co /