ภาพรวมตลาด (Market Overview)
ภาพรวมอุปทานธุรกิจศูนย์การค้าในประเทศไทยมีจำนวนพื้นที่ GFA รวมประมาณ 15.3 ล้านตารางเมตร ซึ่งเป็นพื้นที่ของกลุ่มเซ็นทรัลและโรบินสันประมาณ 27% ใกล้เคียงกับกลุ่มธุรกิจไฮเปอร์มาร์เก็ตที่มีส่วนแบ่งประมาณ 28% สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่อย่างกลุ่มเดอะมอลล์ มีส่วนแบ่งประมาณ 5% กลุ่มสยามพิวรรธน์ 3% กลุ่มแอลเอชและซีคอนสแควร์ประมาณ 2% กลุ่มฟิวเจอร์พาร์คซึ่งมีผู้ถือหุ้นหลักคือกลุ่มหวั่งหลี มีส่วนแบ่ง 1% และกลุ่มอื่น ๆ รวมอีกประมาณ 32%
*หมายเหตุ: พื้นที่ค้าปลีกไม่รวมที่จอดรถ นับรวมธุรกิจศูนย์การค้าขนาดใหญ่และขนาดเล็ก เอาต์เล็ต และร้านค้าปลอดภาษี เซ็นทรัลพัฒนา พื้นที่รวมทั้งโครงการและห้างสรรพสินค้า ไฮเปอร์มาร์เก็ตนับเฉพาะสแตนด์อะโลนไม่รวมไฮเปอร์มาร์เก็ตในศูนย์การค้า ที่มา: เซ็นทรัลพัฒนา
จำนวนอุปทานพื้นที่ขายหรือ NLA ในบริเวณใจกลางเมืองและรอบใจกลางเมืองกรุงเทพฯ มีจำนวน 3 ล้านตารางเมตร ณ สิ้นปี 2566
ภาพรวมอุปทานธุรกิจศูนย์การค้าบริเวณใจกลางเมืองและรอบใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 2567 มีจำนวนอุปทานพื้นที่ขายหรือ NLA รวมทั้งหมด 3 ล้านตารางเมตร ส่วนมาก 56% อยู่บริเวณใจกลางเมือง ที่เหลือ 44% จะอยู่รอบใจกลางเมืองอย่างบริเวณโซนสีลม-สาทร 13% โซนรัชดาภิเษก 10% โซนสุขุมวิท-เพชรบุรี 6% โซนรามคำแหง 4% และโซนพญาไท-บางซื่อ 4% ในช่วงปลายปีมีโครงการใหม่ขนาดใหญ่ที่เข้าสู่ตลาดคือโครงการศูนย์การค้า ดิ เอ็มสเฟียร์ ทำเลที่ตั้งอยู่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส พร้อมพงษ์ มีขนาดพื้นที่ขายกว่า 2 แสนตารางเมตร
การปรับตัวเพื่อผ่านพ้นวิกฤตของธุรกิจศูนย์การค้าในประเทศไทย
ในช่วงปี 2563-2564 เป็นช่วงที่ธุรกิจศูนย์การค้าพบกับความเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่จากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ผู้บริโภคถูกปรับเปลี่ยนพฤติกรรม จำกัดการเดินทาง และใช้จ่ายด้วยช่องทางออนไลน์เป็นหลัก ทำให้ธุรกิจศูนย์การค้ามีรายได้ลดลง 30%-40%
ถัดมาเป็นช่วงกลางปี 2565 เป็นช่วงที่ล็อกดาวน์ ธุรกิจศูนย์การค้าได้รับผลกระทบรุนแรง จำเป็นต้องลดราคาค่าเช่าให้ร้านค้าประมาณ 30%-70% เพื่อความอยู่รอด ปรับเปลี่ยนสัญญาธุรกิจการจัดเก็บรายได้จาก Fix Rent เป็น GP เป็นต้น และยังมีการนำพื้นที่ว่างมาสร้างรายได้จากการทำตลาดนัดเพื่อช่วยให้เกิดรายได้หมุนเวียนในองค์กรมากขึ้น
ช่วงปลายปี 2565 สถานการณ์คลี่คลาย ประกาศถอดแมสก์ เปิดประเทศ ร้านค้าต่าง ๆ ทยอยกลับมารีโนเวตเตรียมเปิดร้านต้อนรับเทศกาลปีใหม่ เร่งจัดงานอีเวนต์ คอนเสิร์ตต่าง ๆ การให้ส่วนลดราคาค่าเช่าลงเหลือไม่เกิน 15% ในช่วงนี้ธุรกิจศูนย์การค้าขนาดใหญ่ใจกลางเมือง สามารถฟื้นตัวได้รวดเร็ว ส่วนธุรกิจศูนย์การค้าทำเลรอบใจกลางเมืองหรือชานเมืองยังไม่ฟื้นตัว อัตราการเช่าโดยรวมยังต่ำกว่า 80%
ตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมา ธุรกิจศูนย์การค้าเริ่มฟื้นตัวได้เต็มที่มากขึ้นจากจำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่กลับเข้ามาในปี 2566 คิดเป็น 71% ของช่วงก่อนวิกฤตโควิด-19 จำนวนผู้ใช้บริการกลับมากว่า 80% ธุรกิจศูนย์การค้าลดและทยอยยกเลิกส่วนลดค่าเช่าเหลือไม่เกิน 4%
ธุรกิจศูนย์การค้ามีรายได้โตขึ้นจากช่วงก่อนวิกฤตโควิด-19 แล้วประมาณ 43% ส่วนกำไรโตขึ้น 38%
ในแง่รายได้และกำไรของธุรกิจเหล่านี้สามารถพลิกกลับมาเติบโตได้อีกครั้งภายในปี 2566 จากข้อมูลการเปิดเผยรายได้และกำไรโดยรวมของธุรกิจศูนย์การค้าที่ไม่รวมไฮเปอร์มาร์เก็ต และการประมาณการตัวเลขที่ยังไม่มีการเปิดเผยของทีมวิจัยและที่ปรึกษาด้านการพัฒนาโครงการ บจก. ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) พบว่า ณ สิ้นปี 2566 รายได้ของกลุ่มธุรกิจนี้มีมูลค่ารวมอยู่ที่ประมาณ 1.2 แสนล้านบาท เติบโตสูงกว่าปี 2562 หรือช่วงก่อนวิกฤตโควิด-19 แล้ว ประมาณ 43% ส่วนกำไรอยู่ที่ประมาณ 2.5 หมื่นล้านบาท เติบโตขึ้นราว 38%
9 ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ธุรกิจศูนย์การค้ากลับมาเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
จากการสำรวจและวิเคราะห์ธุรกิจศูนย์การค้าของทีมวิจัยและที่ปรึกษาด้านการพัฒนาโครงการ บจก. ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) ซึ่งมีบริการรับทำวิจัยความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท เราพบ 9 ปัจจัยสำคัญที่ธุรกิจศูนย์การค้าไทยสามารถกลับมาเติบโตแข็งแกร่งได้อย่างรวดเร็ว ดังนี้
1. การกลับเข้ามาทำงานในออฟฟิศกว่า 70% ของพนักงานในแผนกที่ไม่สามารถ Work from home ได้
2. การสร้าง Brand Strategic partner ที่แข็งแกร่งในเครือของธุรกิจศูนย์การค้า ทำให้อัตราการเช่าโดยรวมของธุรกิจศูนย์การค้าสูงกว่า 90% ลักษณะการสร้างเครือข่ายนี้จะเป็นการคิดค่า GP หรืออาจจะมี Fix Rent + GP ในสัดส่วนที่เหมาะสม ทำธุรกิจร่วมกันได้ในระยะยาว
3. พื้นที่ส่วนใหญ่ของธุรกิจศูนย์การค้าถูกปรับเป็นหมวดอาหารและเครื่องดื่ม ซึ่งช่องทาง E-Commerce ไม่สามารถทดแทนได้ในแง่ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่นิยมรับประทานอาหารและเดินช้อปปิ้งในธุรกิจศูนย์การค้าโดยเฉพาะในช่วงวันหยุด และเวลาพักกลางวัน รวมถึงกลุ่มนักท่องเที่ยวที่นิยมรับประทานอาหารที่ร้านเพื่ออรรถรสและประสบการณ์ที่ดีกว่า
4. พื้นที่ส่วนหนึ่งของธุรกิจศูนย์การค้าส่วนใหญ่เป็นชั้นบนสุด ร่วมธุรกิจกับผู้เช่าประเภทโรงพยาบาลคลินิกเสริมความงาม ฯลฯ รับเทรนด์การท่องเที่ยวเชิงการแพทย์หรือกลุ่ม Medical Tourism เนื่องจากประเทศไทยมีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับ ซึ่งจากการจัดอันดับของ Medical Tourism Index พบว่าประเทศไทยอยู่ในลำดับที่ 5 จาก 46 ประเทศ สถานพยาบาลในไทยสามารถเทียบชั้นได้กับประเทศพัฒนาแล้วในระดับสากลอย่างสหรัฐอเมริกาและยุโรปตะวันตก โรงพยาบาลหลายแห่งในประเทศไทยได้รับการรับรองระดับสากล โดยยึดมั่นในมาตรฐานระดับสูงด้านการรักษาพยาบาลและระเบียบปฏิบัติด้านความปลอดภัยของผู้ป่วย ประเทศไทยประสบความสำเร็จในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศในด้านการดูแลสุขภาพ ซึ่งนำไปสู่การปรับปรุงเทคโนโลยีและเทคนิคทางการแพทย์อย่างต่อเนื่อง
5. การใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นภายหลังการเปิดประเทศ และมาตรการฟรีวีซ่าที่รัฐบาลผลักดัน ส่งผลให้แทรฟฟิกการเข้าใช้บริการศูนย์การค้าเพิ่มขึ้น การช้อปปิ้งออนไลน์ไม่ใช่ช่องทางที่สะดวกสำหรับนักท่องเที่ยวเพราะไม่มีเวลามากพอที่จะรอการขนส่ง เมื่อการใช้จ่ายเกิดขึ้นจากวิธีออฟไลน์ปกติ ร้านค้ามีรายได้ ศูนย์การค้าสามารถจัดเก็บค่าเช่าได้เต็มจำนวน และในฝั่งรายได้จากส่วนแบ่ง GP ก็เติบโตขึ้นเช่นกัน จำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยปี 2567 คาดว่าอยู่ที่ 5 ล้านคน หรือประมาณ 98% ของจำนวนนักท่องเที่ยวก่อนโควิด-19
6. การจัดอีเวนต์เฉลิมฉลองของธุรกิจศูนย์การค้าที่สามารถเชิญชวนศิลปินและบุคคลที่มีชื่อเสียงของโลกให้เดินทางเข้ามาร่วมงานในประเทศไทย ส่งผลให้การประชาสัมพันธ์การท่องเที่ยวในประเทศเข้าถึงและเป็นที่รู้จักของนักท่องเที่ยวทั่วโลกได้อย่างรวดเร็ว นอกจากนี้ การเข้ามาของกลุ่ม Micro Influencer ของชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนและเกาหลีใต้ เพื่อสร้างธุรกิจ TikTok Content ต่าง ๆ ในประเทศไทย ถือเป็นช่องทางที่สร้างความหลากหลายให้ช่องเหล่านั้นได้ดีด้วยต้นทุนไม่สูง เพราะ Cost of living ในประเทศไทยนั้นค่อนข้างต่ำ ขณะที่มีแหล่งท่องเที่ยวสร้างคอนเทนต์ได้ดีในระดับต้น ๆ ของโลก หรือเรียกว่าแหล่งสร้างคอนเทนต์ที่ดีในราคาย่อมเยา จากการจัดอันดับ Cost of Living Index 2024 โดย Numbeo พบว่ากรุงเทพฯ มีต้นทุนการอยู่อาศัยที่ค่อนข้างย่อมเยา โดยอยู่ในลำดับที่ 277 จาก 418 เมืองทั่วโลก ขณะที่ภูเก็ตอยู่ในลำดับที่ 296 และเชียงใหม่อยู่ในลำดับที่ 351
7. การพัฒนาโมบายแอปพลิเคชันรองรับการช้อปปิ้งออนไลน์ของตัวเองซึ่งสามารถใช้ความได้เปรียบจากคะแนน Coin สิทธิการจอดรถ และส่วนลดต่าง ๆ ดึงดูดผู้บริโภคให้เข้ามาใช้งานได้ค่อนข้างดี โดยไม่จำเป็นต้องเข้าร่วมกับ E-Commerce Platform อย่าง Shopee, Lazada
8. การขยายระบบนิเวศทางธุรกิจผ่านการสร้างพาร์ตเนอร์ทางธุรกิจร่วมกันของธุรกิจศูนย์การค้าไทยและธุรกิจศูนย์การค้าในต่างประเทศ ผ่านสิทธิประโยชน์ต่าง ๆ ในช่องทางออนไลน์ สะสมแต้ม Gamify ต่าง ๆ เช่น กลุ่มสยามพิวรรธน์ ได้ร่วมมือกับพันธมิตรอย่าง Hyundai Department store ของเกาหลีใต้ ร่วมมือกับศูนย์การค้า PARCO ประเทศญี่ปุ่น, TAIPEI 101 ไต้หวัน, Hong Kong Times Square ฮ่องกง, ห้างสรรพสินค้า ION Orchard ประเทศสิงคโปร์, Pavilion Kuala Lumper ประเทศมาเลเซีย และ Plaza Indonesia ประเทศอินโดนีเซีย เป็นต้น ส่วนฝั่งเซ็นทรัล กรุ๊ป ได้เข้าซื้อกิจการธุรกิจศูนย์การค้า 12 แบรนด์ 46 แห่ง ใน 8 ประเทศทั่วยุโรป
9. การเปิดธุรกิจศูนย์การค้าแห่งใหม่เพิ่ม โดยเฉพาะการพัฒนาธุรกิจศูนย์การค้าภายในโครงการทาวน์ชิปขนาดใหญ่ที่กำลังเกิดขึ้นในประเทศไทย ถือเป็นหนึ่งในตัวแปรสำคัญในการรองรับการเปลี่ยนผ่านเศรษฐกิจของประเทศไทยไปสู่เป้าหมายการเป็นเมืองอุตสาหกรรมที่สำคัญ 8 ประเภท ได้แก่ ไทยเป็นศูนย์กลางเมืองท่องเที่ยว 2. ศูนย์กลางด้านการแพทย์และสุขภาพ 3. ศูนย์กลางอาหาร 4. ศูนย์กลางการบิน 5. ศูนย์กลางขนส่งของภูมิภาค 6. ศูนย์กลางผลิตยานยนต์แห่งอนาคต 7. ศูนย์กลางเศรษฐกิจดิจิทัล 8. ศูนย์กลางทางการเงิน การเข้ามาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ จะเกิดการเข้ามาตั้งสำนักงานและฐานการผลิตต่าง ๆ ซึ่งในแง่ธุรกิจศูนย์การค้าจะสามารถสร้างรายได้จากธุรกิจอื่นที่ถูกออกแบบไว้อย่างสมดุลภายในโครงการ เช่น มีพื้นที่อาคารสำนักงาน, ดาด้าเซ็นเตอร์, โรงแรม, ที่อยู่อาศัย, โรงเรียน หรือโรงพยาบาล ซึ่งธุรกิจเหล่านี้จะเกิดการใช้จ่ายและสนับสนุนซึ่งกันและกัน ทำให้ศูนย์การค้ามีรายได้เพียงพอตามปริมาณความต้องการที่ถูกคำนวณไว้แล้วอย่างถูกต้อง ลักษณะการพัฒนาศูนย์การค้าแทรกเข้าไปอยู่ในพื้นที่ของการพัฒนาโครงการทาวน์ชิปขนาดใหญ่ เป็นการเสิร์ฟสินค้าและบริการให้ถึงมือผู้บริโภคทุกช่วงเวลาตั้งแต่เวลาการพักผ่อนในพื้นที่ที่อยู่อาศัย การทำงานในบริเวณพื้นที่ออฟฟิศ หรือการมาท่องเที่ยวในบริเวณพื้นที่โรงแรม ทุก ๆ กิจกรรมจะมีสินค้าและบริการรองรับทันทีโดยไม่จำเป็นต้องสั่งซื้อผ่านช่องทางอื่น นอกจากนี้ ในกรณีของสินค้าที่มีมูลค่าสูง การซื้อผ่านร้านค้าโดยตรงนั้นมีความปลอดภัยสูงกว่าเพราะลดความเสี่ยงเสียหายจากการขนส่งได้ การพัฒนาโครงการทาวน์ชิปขนาดใหญ่นี้เป็นหนึ่งในกลยุทธ์สำคัญในการรับมือกระแสดิสรัปชันจาก E-Commerce ของผู้ประกอบการศูนย์การค้า
ตัวอย่างโครงการทาวน์ชิปขนาดใหญ่ที่กำลังพัฒนาและโครงการที่มีแผนจะพัฒนาในอนาคต
1. โครงการวัน แบงก์ค็อก พื้นที่ค้าปลีกประมาณ 190,000 ตารางเมตร
2. โครงการ The Forestias มีพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 180,000 ตารางเมตร
3. โครงการ DUSIT CENTRAL PARK มีพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 90,000 ตารางเมตร
4. โครงการ Asiatique The Riverfront Phase 2 มีพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 190,000 ตารางเมตร
5. โครงการสรรพาวุธบนที่ดินราชพัสดุ (องค์การแก้วเดิม) คาดว่ามีพื้นที่ประมาณ 95,000 ตารางเมตร
6. โครงการที่มีการเจรจาซึ่งอาจเกิดขึ้นในอนาคตจาก EMAAR ผู้สร้างตึก Burj Khalifa ตึกที่สูงที่สุดในโลก ที่ Dubai ซึ่งหารือถึงแผนจะสร้างตึกที่สูงที่สุดในโลกในประเทศไทย ซึ่งจะเป็นห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ อาคารสำนักงาน ศูนย์กลางทางการเงิน โรงแรม และศูนย์บันเทิงครบวงจร คาดว่าจะดึงดูดนักท่องเที่ยวได้อย่างมาก โดยกลุ่มบริษัทจะศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนเพื่อเสนอแผนต่อไป
นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการบริการ บ. ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า “ธุรกิจศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มจะขยายตัวไม่ต่ำกว่า 650,000 ตารางเมตรในปี 2567 โดยส่วนใหญ่ผ่านโครงการทาวน์ชิ
แนวโน้ม
ธุรกิจศูนย์การค้าบริเวณพื้นที่กรุงเทพฯ ในอนาคตที่จะทยอยเข้าสู่ตลาดตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป คาดว่าจะมีพื้นที่ขายรวมไม่น้อยกว่า 6.5 แสนตารางเมตร ซึ่งการเติบโตของธุรกิจนี้ส่วนใหญ่จะขยายตัวไปในลักษณะโครงการทาวน์ชิปขนาดใหญ่ ที่มีส่วนผสมของธุรกิจอสังหาฯ ประเภทอื่นรวมอยู่ในแผนแม่บทเดียวกันเป็นหลัก และพื้นที่จำนวนหนึ่งจะเติบโตในลักษณะธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุนในอาคารสำนักงาน ส่วนธุรกิจศูนย์การค้าประเภทคัมมิวนิตีมอลจะเติบโตไปตามโรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาลเอกชน และแหล่งชุมชนที่มีกำลังซื้อสูง เป็นต้น
นอกจากนี้ การปรับตัวของธุรกิจตลาดสดและตลาดนัดสมัยใหม่อาจเข้ามาเป็นคู่แข่งทางอ้อมของธุรกิจศูนย์การค้า เนื่องจากมีต้นทุนค่าบริหารจัดการและค่าพลังงานที่ต่ำกว่า มีความยืดหยุ่นในการเจรจากับผู้เช่าได้สูงกว่า และมักจะมีทำเลที่ตั้งที่เป็นที่รู้จักของลูกค้าอยู่แล้ว ซึ่งลักษณะของตลาดสมัยใหม่นั้นกำลังเป็นที่สนใจของนักท่องเที่ยวชาวไทยและชาวต่างชาติ ซึ่งนิยมเดินทางมารับประทานอาหารปรุงสุกสำเร็จรูปที่มีชื่อเสียงและมีความหลากหลายของร้านอาหารรวมอยู่ในที่เดียวกัน สำหรับธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ที่เกิดความเหลื่อมล้ำจากการยกเว้นภาษีสินค้าที่มีมูลค่าไม่เกิน 1,500 บาท จากประเทศจีนที่ผ่านช่องทาง Free Trade Zone ในช่วงที่ผ่านมานั้น
ล่าสุดกรมศุลกากรและกรมสรรพากรร่วมกันดำเนินการปรับปรุงข้อกฎหมายเพื่อการจัดเก็บภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) โดยไม่มีข้อยกเว้นสินค้าที่มีมูลค่าต่ำกว่า 1,500 บาท เพื่อแก้ไขปัญหาและทำให้เกิดความเป็นธรรมกับผู้ประกอบการรายเล็กและรายย่อยในประเทศ ให้มีผลบังคับใช้ภายในต้นเดือนพฤษภาคม 2567 การยกเลิกนี้ในฝั่งผู้ประกอบการจะได้ประโยชน์จากการแข่งขันที่เป็นธรรมมากขึ้น ส่วนผู้บริโภคอาจจะรู้สึกเสียประโยชน์ลงบ้างจากสินค้าและบริการที่สูงขึ้น ซึ่งโดยภาพรวมจะช่วยให้ภาครัฐมีรายได้จากภาษีส่วนนี้เพิ่มขึ้น ส่งผลดีต่อประเทศชาติ
–
ติดตาม Marketeer ได้หลากหลายรูปแบบ