Real Estate Real Marketing / ศาสตราจารย์วิทวัส รุ่งเรืองผล
ช่วงกลางเดือนมีนาคม 2568 ผมได้รับมอบหมายให้สอนหัวข้อกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้กับนักศึกษาโครงการปริญญาโท หลักสูตร MRE มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ทำให้ต้องกลับมาทบทวนและสืบค้นข้อมูลด้านกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค หลังจากที่ห่างจากเรื่องนี้ไปร่วม 10 ปี ผมเคยเป็นกรรมการว่าด้วยการโฆษณา และกรรมการขายตรงและการตลาดแบบตรงของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค โดยทำงานในด้านนี้รวมกันน่าจะมากกว่า 15 ปี ทำให้มีความเข้าใจทางด้านกฎหมายและกรณีศึกษาที่มีการร้องเรียนเข้ามาให้กรรมการพิจารณา แต่พอห่างไปนานก็พบว่ามีการปรับปรุงกฎหมายด้านการคุ้มครองผู้บริโภคให้ทันสมัยมากขึ้น เมื่อเตรียมสอนหัวข้อนี้แล้วจึงขอนำมาเขียนให้ความรู้กับผู้อ่านครับ
โดยกฎหมายเกี่ยวกับการคุ้มครองผู้บริโภคที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ควรทราบ เนื่องจากเป็นประเด็นที่มักมีปัญหากับลูกค้า คือเรื่องการโฆษณา ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของคณะกรรมการว่าด้วยการโฆษณาของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค โดยมีประเด็นที่น่าสนใจดังนี้
ประเด็นด้านการโฆษณาอสังหาริมทรัพย์
1.การอวดอ้างคุณสมบัติของวัสดุ
เช่น “บ้านประหยัดพลังงาน ลดค่าไฟได้มากกว่า 20%”, “หินอ่อนนำเข้าจากอิตาลี” ข้อมูลเหล่านี้ไม่ใช่ว่าจะระบุในโฆษณาไม่ได้ แต่ถ้าระบุแล้วต้องพิสูจน์ได้ว่าจริง คำว่าบ้านประหยัดพลังงาน แค่นี้ไม่ค่อยมีปัญหาครับ แต่พอระบุว่าประหยัดค่าไฟได้มากกว่าร้อยละ 20 สคบ. มีสิทธิเรียกให้พิสูจน์ว่าที่มาของตัวเลขที่อ้างมาจากไหน เช่น หากอ้างว่าใช้ฉนวนกันความร้อนที่มีหลักฐานหรือข้อมูลวิจัยว่าช่วยประหยัดพลังงานได้ร้อยละ 20 เมื่อเทียบกับบ้านที่ไม่ได้ติดฉนวนกันความร้อน ถ้ามีหลักฐานน่าเชื่อถือก็รอดครับ แต่ถ้าไม่มี ก็มีโอกาสถูกตัดสินว่าโฆษณาเกินจริง
กรณีระบุวัสดุ เช่น ผนังห้องน้ำใช้หินอ่อนนำเข้าจากอิตาลี ถ้าระบุแบบนี้หมายความว่าส่วนที่เป็นผนังห้องน้ำทุกห้องต้องใช้หินอ่อนจากอิตาลีทั้งหมด หากเฉพาะห้องน้ำชั้นล่างห้องเดียวใช้หินอ่อนจากอิตาลี ส่วนห้องน้ำอื่นใช้กระเบื้องลายหินอ่อน กรณีนี้เข้าข่ายโฆษณาเป็นเท็จ ถ้าจะทำให้ถูกต้องต้องระบุในเอกสารโฆษณาหรือใบรายการวัสดุว่า ผนังบุด้วยหินอ่อนจากอิตาลีเฉพาะห้องน้ำหลักชั้นล่าง ส่วนห้องน้ำอื่นผนังบุด้วยกระเบื้องลายหินอ่อน ระบุให้ครบถ้วนแบบนี้ถึงจะถูกต้องครับ
เมื่อหลายปีก่อนเคยมีลูกค้าร้องเรียนเรื่องการซื้อทาวน์เฮ้าส์ โดยในเอกสารประกอบการขายระบุว่าหลังคาใช้กระเบื้องซีแพคโมเนียหรือเทียบเท่า แต่ตอนส่งมอบจริง หลังคาทาวน์เฮ้าส์เฉพาะส่วนหน้าที่ใช้ซีแพคโมเนีย ส่วนหลังคาด้านหลังใช้กระเบื้องลอนคู่ เรื่องมาถึง สคบ. ผู้ประกอบการสู้ว่าระบุแล้วว่า “หรือเทียบเท่า” แต่ผู้เชี่ยวชาญให้ความเห็นว่ากระเบื้องซีแพคโมเนียเป็นกระเบื้องคอนกรีต ซึ่งมีราคา คุณสมบัติ และวิธีการติดตั้งต่างจากกระเบื้องลอนคู่ จึงไม่ถือว่าเป็นวัสดุเทียบเท่าได้ กรณีนี้ถือว่าผู้ขายไม่ได้ส่งมอบสินค้าที่ตรงกับโฆษณา ถือว่าโฆษณาเป็นเท็จ สคบ. สั่งลงโทษได้ ลูกค้าสามารถปฏิเสธการโอนและขอคืนเงินได้ หรือหากลูกค้าต้องการเรียกค่าเสียหายเพิ่ม เช่น ค่าเสียโอกาส หรือต้องการส่วนลดเพื่อชดเชย หากตกลงกันไม่ได้ต้องฟ้องแพ่ง สคบ. ไม่มีอำนาจตัดสินให้จ่ายค่าชดเชยครับ
2.การอ้างถึงรางวัลหรือใช้คำอวดอ้าง
เช่น “บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของประเทศไทย”, “โครงการได้รับรางวัลบ้านประหยัดพลังงานระดับ Gold Level” การกล่าวอ้างลักษณะนี้ทั้งออนไลน์และออฟไลน์ สคบ. ไม่ได้ห้าม แต่ถือเป็นข้อความที่ยากต่อการพิสูจน์ เช่น คำว่า ที่หนึ่ง อันดับ 1 เก่าแก่ที่สุด ถ้ามีผู้ร้องเรียนหรือ สคบ. ตรวจพบ อาจขอให้ผู้ประกอบการแสดงหลักฐาน หากไม่มีหลักฐานเพียงพอ ก็อาจถือว่ามีความผิด แต่ถ้ามีหลักฐานน่าเชื่อถือก็อาจโดนแค่ตักเตือนและให้แก้ไขข้อความให้ถูกต้อง เช่น ระบุปี รางวัล และหน่วยงานผู้ให้รางวัลให้ครบ
ตัวอย่างเช่น Marketeer มอบรางวัล No.1 Brand ให้กับหลายแบรนด์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รางวัลนี้สามารถใช้ประกอบโฆษณาได้ เพียงแต่ต้องมีหมายเหตุหรือดอกจันท้ายโฆษณาว่าได้รับรางวัลปีใดและจาก Marketeer
3.การระบุจำนวนที่จอดรถเกินจริง
มักเกิดในอาคารชุด เช่น เอกสารโฆษณาระบุว่ามีที่จอดรถ 140 คัน แต่เมื่อเข้าอยู่จริง กลับนับได้เพียง 110 ช่อง โครงการมักอ้างว่านับรวมพื้นที่ถนนรอบอาคารด้วย แต่ในทางกฎหมาย ถนนรอบอาคารถือเป็นทางสัญจร ต้องมีขนาดให้รถดับเพลิงวิ่งได้รอบอาคาร หากมีรถจอดจนรถดับเพลิงผ่านไม่ได้ พื้นที่นั้นต้องเป็นจุดห้ามจอดและไม่นับรวมเป็นที่จอดรถ สรุปแล้วบริษัทต้องจัดหาที่จอดรถเพิ่ม หรือชดเชยเป็นเงินกองทุนให้กับนิติบุคคลอาคารชุด เพราะไม่สามารถทำตามโฆษณาได้จริง
4.แบบอาคารหรือแบบห้องไม่ตรงกับโฆษณา
ช่วงหนึ่งอาคารชุดมักเปิดขายก่อนผ่าน EIA พอกรรมการ EIA สั่งแก้ไขแบบ จึงกระทบต่อรูปแบบอาคาร พื้นที่ส่วนกลาง หรือผังห้องบางห้อง ปัจจุบันหลายโครงการใช้ภาพร่างขายทำเล เพื่อให้ลูกค้าจอง โดยรายละเอียดจริงอาจยังไม่เปิดเผยอย่างเป็นทางการ ภาพหลุดผ่านสื่อโซเชียลจึงไม่ถือเป็นภาพโฆษณาของบริษัท หากเกิดการเปลี่ยนแปลงแบบในอนาคตก็ไม่เข้าข่ายผิดกฎหมาย
5.ข้อความโฆษณาที่มีลักษณะยกเว้นหรือจำกัดความรับผิด
เช่น “บริษัทฯ ขอสงวนสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงราคา วัสดุ ระยะเวลาส่งมอบ และเงื่อนไขโดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า” ถือเป็นข้อความไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค สคบ. ห้ามใช้ แม้หลายบริษัทจะยังเก็บข้อความลักษณะนี้ไว้เพื่ออ้างกับลูกค้าในภายหลัง แต่ตามกฎหมายแล้วถือว่าไม่มีผลบังคับและยังทำให้บริษัทเสียภาพลักษณ์อีกด้วย
6.การโฆษณาชิงโชคโดยไม่ได้ขออนุญาตหรือโฆษณาผิดหลักเกณฑ์
รายใหญ่ไม่ค่อยพลาด แต่รายเล็กที่ไม่มีประสบการณ์มักพลาด เช่น จัดกิจกรรมให้ลูกค้าที่จองบ้านในวันเปิดตัวมีสิทธิ์ชิงทองคำหรือจับรางวัล iPhone การชิงโชคถือว่าเข้าข่ายการพนัน ต้องขออนุญาตกรมการปกครอง ซึ่งมีเอกสารให้กรอกและวิธีดำเนินการชัดเจน หากไม่ขออนุญาตมีความผิดตามกฎหมาย นอกจากนี้ยังต้องปฏิบัติตามกฎกระทรวงของ สคบ. เช่น ระบุของรางวัล วิธีได้รับ วันเวลาเริ่มและสิ้นสุดกิจกรรมให้ชัดเจน และสุดท้ายต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายให้สรรพากร รวมถึงลูกค้าต้องนำมูลค่าของรางวัลไปยื่นภาษีด้วย
สรุป
ทั้งหมดนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ควรระวังเมื่อสื่อสารการตลาด หากโฆษณาเป็นเท็จหรือเกินจริงอาจเข้าข่ายผิด พ.ร.บ. คอมพิวเตอร์ฯ มาตรา 14 ฐานนำเข้าข้อมูลอันเป็นเท็จสู่ระบบคอมพิวเตอร์ได้อีกด้วย
การจ้างบริษัทโฆษณาออกแบบและผลิตงานโฆษณา ก็ใช่ว่าผู้ประกอบการจะพ้นผิด หากมีความผิดตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค จะถูกปรับทั้งเจ้าของโครงการและบริษัทโฆษณา ผู้ประกอบการจึงควรมีความรู้กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคด้วย หัวข้อนี้มีสอนในโครงการ MRE – TU หากมีโอกาสครั้งหน้าผมจะเขียนวิเคราะห์เรื่องสัญญาและการขายตรงมาเล่าให้ฟังอีกครับ