ถ้าให้สรุปตลาดอสังหาฯ วันนี้ใน 1 ประโยค
อุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.แสนสิริ ตอบMarketeer ทันทีว่า
“วันนี้เป็นโอกาสของผู้ซื้อ เป็นจังหวะที่ผู้คนสามารถเข้าถึงบ้านหรือคอนโดในราคาที่คุ้มค่าที่สุดในรอบหลายปี”
เมื่อดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำที่สุดในภูมิภาค และมาตรการรัฐเอื้อมากที่สุดในรอบทศวรรษ อย่าปล่อยจังหวะนี้ผ่านไป
หากคุณเป็น Real Demand ที่อยากมีบ้านหรือคอนโด หรือเป็นนักลงทุนที่มองระยะยาว นี่อาจเป็นหนึ่งในช่วงราคาที่ดีที่สุด
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ “ฝั่งผู้ซื้อได้เปรียบ” ในวันนี้ มาจากหลายด้านประกอบกัน
เช่น วันนี้ดอกเบี้ยนโยบายอยู่ในระดับต่ำ (ประมาณ 1%) ต่ำเป็นอันดับต้น ๆ ของโลก ช่วยให้ต้นทุนการกู้ถูกลง และภาระดอกเบี้ยจ่ายต่อเดือนลดลง
มาตรการ LTV คาดว่าจะมีข่าวดีเร็ว ๆนี้ คือการผ่อนปรนถึง มิ.ย. 2570 เปิดโอกาสให้กู้ได้สูงสุด 100% ลดแรงกดดันเรื่องเงินดาวน์ โดยเฉพาะผู้ซื้อบ้านหลังแรก ค่าธรรมเนียมรัฐลดเหลือ 0.01% ทั้งค่าโอนและจดจำนอง ทำให้ค่าใช้จ่ายวันโอนลดลงมาก (บ้านราคา 5 ล้านบาท ประหยัดได้เกือบแสนบาท)
โปรโมชันจากผู้ประกอบการก็แข่งกันแรง เขายกตัวอย่างแคมเปญ “ไม่ต้องผ่อนสูงสุด 48 เดือน” ที่ทำเป็นครั้งแรกของแสนสิริ จะช่วยลดภาระกระแสเงินสดในช่วงเริ่มต้น
“ย้อนกลับไปตอนปี 40 หรือช่วงโควิด ใครที่ตัดสินใจซื้อตอนนั้น วันนี้กำไรกันทุกคน อสังหาฯ เป็นสินทรัพย์ที่สู้กับเงินเฟ้อได้ดีที่สุด และตอนนี้ผู้ประกอบการต่างงัดหมัดเด็ด ทั้งดีไซน์และโปรโมชันออกมาสู้กันเพื่อให้คุณตัดสินใจง่ายขึ้น คำถามคือทำไมถึงจะไม่ซื้อตอนนี้”
ดีมานด์ยังอยู่ แต่ตลาดอยู่ในโหมดรอ
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดวันนี้ไม่ได้ขาดดีมานด์ แต่สวนทางกับความสามารถในการซื้อที่ลดลง
โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าระดับเริ่มต้นยังถูกกดดันจากปัญหาหนี้สินและเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด
ขณะที่กลุ่มที่มีกำลังซื้อก็ยังเลือกชะลอ เพื่อรอดูทิศทางเศรษฐกิจ
สถานการณ์จึงคล้ายกับหลายวิกฤตที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งหรือโควิด ดีมานด์ยังมี แต่ผู้ซื้ออยู่ในโหมด “Wait and See”
แต่วันนี้ แสนสิริไม่ได้หยุดวิ่ง แต่เราเลือกวิ่งให้ถูกเลน
“เราผ่านยุคคิวจองยาวเหยียด จนมาถึงยุคออนไลน์ร้อยเปอร์เซ็นต์มาแล้ว วันนี้เรา ‘หยุด’ การทำอะไรที่แมสเกินไป แต่ ‘เลือก’ รุกในกลุ่มที่เราเชี่ยวชาญ ด้วย Product ที่สอดคล้องกับความต้องการ โดยเฉพาะกลุ่ม Luxury และ Super Luxury เพราะกลุ่มนี้คือ Real Demand ที่มองหามูลค่ามากกว่าราคา”
พร้อมใช้จังหวะนี้หาที่ดินศักยภาพสูงเก็บไว้ เพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต เพราะเราเชื่อว่า บ้านคือปัจจัย 4 ที่มีดีมานด์อย่างต่อเนื่อง
รวมทั้งเร่งสร้าง New S-Curve เพื่อกระจายรายได้และเสริมความแข็งแกร่งระยะยาว ผ่านธุรกิจใหม่อย่าง Crafted by Sansiri, พรีคาสท์ และ Sport Complex (ที่จะเปิดปลายปีนี้) รวมถึงตั้ง “SANSIRI GROWTH INCUBATOR” มูลค่า 1,000 ล้านบาท เพื่อลงทุนใน SME กลุ่ม Real Sector ที่เกี่ยวข้องกับคุณภาพชีวิตครบวงจร
อุทัยยอมรับว่า หลังราคาน้ำมันโลกฉุดราคาวัสดุก่อสร้างพุ่งสูงขึ้น 3–5% จึงต้องใช้ทั้งความเร็วในการพัฒนา (Speed to Market) ควบคู่ไปกับการใช้ความเชี่ยวชาญด้าน Economy of Scale และโรงงานพรีคาสต์ของตนเองมาช่วยควบคุมต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ เข้ามาช่วยบริหารต้นทุน
ในระยะสั้น (3 เดือน) มีการล็อกราคาวัสดุและใช้สต๊อกเดิมเพื่อคุมต้นทุน
ส่วนระยะยาวต้องปรับโปรดักต์ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของแต่ละกลุ่มมากขึ้น
สำหรับแผนธุรกิจปี 2569 ตั้งเป้าเปิดตัว 33 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 51,000 ล้านบาท โดยเน้นสัดส่วนกลุ่ม Premium และ Medium ถึง 80% เพื่อเจาะกลุ่มกำลังซื้อคุณภาพ (โครงการที่จะเปิดขายในปีนี้มีที่ดินครบหมดแล้ว)
“อย่างไรก็ตาม สุดท้ายแม้ทุกอย่างอาจปรับราคาขึ้น เราต้องยอมรับและบริหารจัดการให้ได้ตามต้นทุนที่จะขยับตามกลไกตลาด”
ในเรื่องสต๊อกค้าง เขาบอกว่าไม่ได้กังวล เพราะได้ให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสต๊อกตลอดเวลา ส่งผลให้เรามี cash flow ที่เพียงพอ รองรับภาวะต่าง ๆ ได้
“สิ่งที่น่ากังวลมากกว่าคือ หากเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่องจนทำให้ผู้บริโภคไม่กล้าตัดสินใจ Worst case คือคนขาดความเชื่อมั่นจนไม่กล้าขยับ แต่เราเตรียมรับมือด้วยการทำ Stress Test ตลอดเวลาและพร้อมปรับ Segment ให้เข้ากับสถานการณ์ เหมือนที่เคยทำช่วงโควิด”
สุดท้ายอุทัยยังย้ำอีกครั้งว่า เวลานี้เป็น RIGHT TIME TO BUY!