ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ยังอยู่ในภาวะชะลอตัวจากเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ระมัดระวังมากขึ้น แต่ตลาดแนวราบ โดยเฉพาะบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ยังมีแรงซื้อจากกลุ่มที่มีกำลังซื้อและต้องการที่อยู่อาศัยจริง ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง

นายอาณัติ กิตติกุลเมธี รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มองว่า ตลาดแนวราบยังมีความยืดหยุ่นในภาวะเศรษฐกิจผันผวน เนื่องจากสามารถพัฒนาและก่อสร้างเป็นเฟสตามดีมานด์จริง ช่วยให้ผู้ประกอบการบริหารซัพพลายและสต๊อกได้ ขณะที่ผู้ซื้อสามารถเห็นบ้านจริงก่อนตัดสินใจโอน

อีกแรงหนุนสำคัญคือกำลังซื้อระดับบน โดยเฉพาะตลาด 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีเครดิตและความสามารถในการซื้อสูงกว่า และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดระดับกลางและล่าง

ซึ่งในเวลาที่เศรษฐกิจไม่ค่อยดี ค่ายอสังหาฯ หลายแห่งต้องชะลอการเปิดโครงการใหม่เพราะติดปัญหาเรื่องเงินทุน ทำให้บ้านใหม่ในตลาดมีจำนวนน้อยลง ลูกค้าเลยหันมาซื้อบ้านกับค่ายใหญ่แทน เพราะมั่นใจในเรื่องการเงิน ชื่อเสียงของแบรนด์ และรู้ว่าจะช่วยดูแลบ้านกับชุมชนให้ในระยะยาว

ลูกค้าซื้อช้าลง แต่เลือกละเอียดขึ้น

ท่ามกลางตลาดที่ชะลอตัว สิ่งที่เปลี่ยนไปอย่างชัดเจนคือพฤติกรรมของผู้ซื้อบ้าน ลูกค้าใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น เปรียบเทียบมากขึ้น และไม่ได้ดูเพียงราคาและตัวบ้าน แต่ให้ความสำคัญกับแบรนด์ ความน่าเชื่อถือ บริการหลังการขาย และมูลค่าของทรัพย์สินในอนาคต

โดยเฉพาะลูกค้าบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จะพิจารณาฟังก์ชัน พื้นที่ใช้สอย ความเหมาะสมกับครอบครัว การดูแลรักษา สภาพแวดล้อม และบริการหลังการขาย ขณะที่กลุ่มพรีเมียมให้ความสำคัญกับการออกแบบที่รองรับการอยู่อาศัยของสมาชิกหลายช่วงวัย

ตัวอย่าง ลูกค้าของ นาราสิริ (Narasiri) มองบ้านในมิติของทรัพย์สินที่สามารถส่งต่อให้คนรุ่นต่อไป ทำให้เรื่องดีไซน์ คุณภาพการก่อสร้าง ความปลอดภัย และการบริหารโครงการมีผลต่อการตัดสินใจมากขึ้น

โจทย์ของตลาดแนวราบจึงไม่ได้มีเพียง “ขายบ้านให้ได้” แต่ต้องทำให้ลูกค้าเชื่อว่าทรัพย์สินที่ซื้อในวันนี้ยังมีคุณค่าในอนาคต ซึ่งเป็นเหตุผลที่แบรนด์ ทำเล การบริหารโครงการ และบริการหลังการขายเข้ามามีบทบาทมากขึ้น

8 เดือนยอดขาย 1.5 หมื่นล้าน ครึ่งปีหลังเปิดอีก 12 โครงการ

สำหรับแสนสิริ ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2569 มียอดขายโครงการแนวราบ 15,000 ล้านบาท คิดเป็น 60% ของเป้าหมายทั้งปีที่ 25,000 ล้านบาท พร้อม Sold Out แล้ว 10 โครงการ มูลค่ารวม 9,800 ล้านบาท และมีอีก 8 โครงการ มูลค่ารวม 11,300 ล้านบาทที่อยู่ระหว่างการปิดการขาย

ในตลาดราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แบรนด์ อณาสิริ (Anasiri) และ เมเบิล (Mabel) สามารถ Sold Out เฟสแรกได้ในช่วงพรีเซล ขณะที่บ้านเดี่ยวระดับบนอย่าง เศรษฐสิริ (Setthasiri) และ นาราสิริ (Narasiri) ยังได้รับการตอบรับต่อเนื่อง ส่วนทาวน์โฮม สิริ เพลส (Siri Place) มียอดขายเติบโตและ Sold Out แล้ว 4 โครงการในปีนี้

ครึ่งปีหลัง แสนสิริเตรียมเปิดโครงการแนวราบใหม่ 12 โครงการ มูลค่ารวม 15,300 ล้านบาท ครอบคลุมหลายระดับราคา ตั้งแต่บ้านต่ำกว่า 10 ล้านบาท ไปจนถึงบ้านระดับลักซ์ชัวรี

4 กลยุทธ์หลัก “แสนสิริ” ครึ่งปีหลัง

1. ขยาย Sansiri Township & Community

เดินหน้าพัฒนาอาณาจักรขนาดใหญ่ในทำเลยุทธศาสตร์ ทั้ง New Ratchapruek บนพื้นที่กว่า 1,000 ไร่ และ Well-being Community กรุงเทพกรีฑา 142 ไร่ เพื่อสร้างคอมมูนิตี้ที่มีทั้งที่อยู่อาศัยและองค์ประกอบที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต

2. รุกบ้านเดี่ยวในทำเลยุทธศาสตร์

เปิดตัวบ้านเดี่ยวดีไซน์ใหม่ใน 3 ทำเล ได้แก่ เศรษฐสิริ เกรท ดอนเมือง, เศรษฐสิริ รัตนาธิเบศร์ และบุราสิริ เวลล์ กรุงเทพกรีฑา เจาะตลาดบ้านเดี่ยวระดับกลางถึงลักซ์ชัวรีในทำเลที่มีศักยภาพ

3. เติมซัพพลายบ้านและทาวน์โฮมต่ำกว่า 10 ล้านบาท

เพิ่มทางเลือกให้ตลาดแมสและตลาดระดับกลาง ด้วย 5 โครงการใหม่ในทำเล รามอินทรา รามคำแหง และราชพฤกษ์ตัดใหม่ รองรับกำลังซื้อที่ยังมีความต้องการ แต่ให้ความสำคัญกับระดับราคาที่เข้าถึงง่ายขึ้น

4. ขยายตลาดต่างจังหวัด-ต่อยอดธุรกิจรับสร้างบ้าน

รุกตลาดภูเก็ตด้วย Luxury Pool Villa เจาะกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง พร้อมต่อยอดบริการรับสร้างบ้านบนที่ดินเปล่าภายใต้ “Crafted by Sansiri” ขยายโอกาสจากการขายโครงการสู่ธุรกิจที่อยู่อาศัยแบบครบวงจร

“ดอนเมือง” สนามรบใหม่ของตลาดบ้านพรีเมียม

หนึ่งในโครงการที่แสนสิริใช้เจาะตลาดพรีเมียมคือ “เศรษฐสิริ เกรท ดอนเมือง” (Setthasiri Great Don Mueang) มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาท เปิดตัวบ้านเดี่ยวซีรีส์ใหม่ The Real Modern ราคา 15–40 ล้านบาท บน Sansiri Don Mueang Community

ภัคพริ้ง การุญ ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดโครงการแนวราบ แสนสิริ กล่าวว่า ดอนเมืองเป็นหนึ่งในทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ทั้งสนามบินดอนเมือง ถนนวิภาวดีรังสิต ดอนเมืองโทลล์เวย์ ทางด่วนศรีรัช และรถไฟฟ้าสายสีแดง โดยโครงการอยู่ห่างจากสถานีดอนเมืองประมาณ 400 เมตร

แต่เหตุผลที่ดอนเมืองน่าสนใจไม่ได้อยู่เพียงเรื่องการเดินทาง เพราะทำเลนี้มีฐานลูกค้าหลากหลาย ทั้งคนทำงานในเมืองที่ใช้ทางด่วน กลุ่มบุคลากรและผู้ที่เกี่ยวข้องกับสนามบิน นักบิน ผู้บริหาร ครอบครัวโรงเรียนนานาชาติ รวมถึงเจ้าของธุรกิจจากต่างจังหวัดที่ต้องเดินทางเข้ากรุงเทพฯ เป็นประจำ

โดยราคาประเมินที่ดินในโซนดอนเมืองเติบโตเฉลี่ย 11% ต่อปี และทำเลสามารถสร้าง Rental Yield ได้สูงสุดประมาณ 7% ขณะที่โครงการตั้งอยู่ตรงข้ามสนามบินดอนเมือง ใกล้โรงเรียนนานาชาติ เช่น Harrow International School Bangkok และ Brighton College Vibhavadi รวมถึง The Central พหลโยธิน ซึ่งมีกำหนดเปิดในไตรมาส 1 ปี 2570

การเปิดตัว เศรษฐสิริ เกรท ดอนเมืองจึงเป็นมากกว่าการเพิ่มโครงการใหม่ในพอร์ต แต่เป็นการเลือกทำเลที่แสนสิริมองว่ามีทั้ง Real Demand และกำลังซื้อระดับพรีเมียม ในช่วงที่ตลาดอสังหาฯ โดยรวมชะลอตัว

ภาพของตลาดแนวราบในครึ่งปีหลังจึงอาจไม่ได้วัดกันที่จำนวนโครงการที่เปิดใหม่เพียงอย่างเดียว แต่เป็นการแข่งขันเพื่อแย่งชิงลูกค้าที่ “ยังมีกำลังซื้อ” และพร้อมจ่ายให้กับบ้านที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัย ทำเล และการรักษามูลค่าของทรัพย์สินในระยะยาว