ก่อนหน้านี้ “คอนโดมิเนียม” กลายเป็นตัวเลือกในลำดับแรกๆ ที่บรรดาดีเวลลอปเปอร์ให้ความสนใจ เพราะด้วยขนาดครอบครัวที่เล็กลง การคมนาคมที่สะดวกสบายด้วยรถไฟฟ้า ทำให้คนที่คิดจะมีบ้านเป็นของตัวเอง มองคอนโดมิเนียมเป็นตัวเลือกแรกด้วย
หากราคาที่ดินที่อยู่ไม่ห่างจากรถไฟฟ้า ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้วันนี้ราคาขายขยับขึ้นไปเหนือกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร หรือราคาต่อห้องสูงกว่า 3,000,000 บาทต่อห้อง เกินกว่ากำลังที่ผู้มีรายได้ปานกลางจะสามารถจ่ายได้
“ทาวน์เฮาส์” จึงเป็นตัวเลือกต่อมาที่พวกเขาสามารถจ่ายได้ ที่สำคัญยังได้พื้นที่มากกว่า ห้องเล็กๆ ที่มีพื้นที่เพียง 24 – 30 ตารางเมตรอีกด้วย
กลิ่นหอมของ “ทาวน์เฮาส์”
สิ่งที่เข้ามายืนยันว่า “ทาวน์เฮาส์” กำลังได้รับความสนใจ คือตัวเลขคาดการณ์ของพฤกษาที่ระบุว่า ตลาดทาวน์เฮาส์ ในปี 2018 จะเติบโตประมาณ 14% มากกว่า ตลาดบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมที่เติบโตอยู่ในระดับ 4% บวกลบ
โดยระดับราคาที่ได้รับความนิยมมากที่สุดจะอยู่ในระดับ 2,000,000 – 3,000,000 บาท คิดเป็นสัดส่วนเกือบ 40% ของตลาด ตามด้วยราคา 3,000,000 – 5,000,000 บาท ประมาณ 28%, ราคาต่ำกว่า 2,000,000 บาทประมาณ 19% ที่เหลืออยู่ในระดับราคาที่มากกว่า 5,000,000 บาท
แน่นอนตัวเลขที่เติบโตสร้างกลิ่นที่หอมหวน ชวนให้ใครๆ ก็เข้ามาตอม โดยเฉพาะ “ผู้เล่นรายใหญ่” ที่หันหัวปั้นจั่นเข้ามาตอกเสาเข็มในทาวน์เฮาส์กันอย่างคึกคัก ทั้ง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, แสนสิริ และ ศุภาลัย หลังจากมองเห็นภาพของการขยายตัวของเมืองจากโครงการรถไฟฟ้า ที่จะเกิดขึ้นนับสิบเส้นทางออกไปสู่นอกเมือง ซึ่งเชื่อว่าสามารถตอบโจทย์กำลังซื้อและเป็นทางเลือกได้
กลายเป็นสร้างความหนักอกหนักใจให้ “เจ้าถิ่น” ที่ยึดตลาดทาวน์เฮาส์มาแต่เก่าก่อน ทั้ง พฤกษา ,เอพี,ควอลิตี้ เฮ้าส์และโกลเด้นแลนด์ ที่ต้องหาเร่งทางแก้เกมเพื่อรับมือกับเหล่าผู้มาเยือน ที่ดีกรีไม่ใช่ย่อยเหมือนกัน
“พฤกษา” เก้าอี้แชมป์ที่ต้อง “รักษา”
โดยเฉพาะ “พฤกษา” ที่ประกาศต้องรักษา “แชมป์” ต่อไปให้ได้ หลังจากที่ครองเก้าอี้มาหลายปี ปัจจุบันมีส่วนแบ่งตลาดอยู่ประมาณ 22-23% ขณะเดียวกันทาวน์เฮาส์ก็เป็นพอร์ตหลักของพฤกษา ด้วยสัดส่วนประมาณ 45%
งานนี้พฤกษาเลือกแก้เกมด้วยการปรับโครงสร้างองค์กรใหม่ โดยเพิ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท ทาวน์เฮาส์ เป็นอีกหนึ่งสายงานและตั้ง “ธีรเดช เกิดสำอางค์” ขึ้นมาเป็นประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจทาวน์เฮาส์ เพื่อให้เกิดความคล่องตัวและรวดเร็วในการบริหารงาน
จากเดิมที่มี 2 ขาธุรกิจ แบ่งเป็นธุรกิจแวลู ดูแลตลาดบ้านระดับกลาง–ล่าง และธุรกิจพรีเมียม ดูแลตลาดบ้านกลาง–บน
ส่วนกลยุทธ์นั้นได้วางแผนบุกเซ็กเมนต์ที่ยังไม่แข็งแรง เพื่อทำให้ครอบคลุมทุกกลุ่ม หลังจากที่พฤกษาแข็งแกร่งในตลาดทาวน์เฮาส์ราคา 2,000,000 – 3,000,000 บาท และต่ำกว่า 2,000,000 บาทอยู่แล้ว โดยจะเปิดตัวโครงการเพิ่มอีก 34 โครงการ มูลค่า 21,838 ล้านบาท ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ในระหว่างการขาย 102 โครงการ มูลค่า 83,226 ล้านบาท
โดยพฤกษาวางให้ระดับราคา 5,000,000 – 7,000,000 ล้านบาท เป็นหัวหอกที่ต้องการจะเจาะ เพราะยังมีน้อยและต้องการขยายให้เพิ่มขึ้น ผ่านการเปิดตัวโครงการภายใต้แบรนด์ “พาทิโอ (PATIO)” ซึ่งเป็นทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น เลือกทำเลใกล้เมือง ขนาดของโครงการไม่ใหญ่มากนัก แต่มีพื้นที่ต่อยูนิตขนาดใหญ่ เพื่อให้เป็นตัวเลือกให้กับกลุ่มที่ต้องการปรับเป็นโฮมออฟฟิศ
พร้อมกับยังคงรุกตลาดระดับกลาง ราคา 1,500,000 – 3,000,000 บาท และ 2,000,000 – 3,000,000 บาท ผ่านแบรนด์เดอะ คอนเนค และพฤกษา วิลล์ และจะพัฒนาตลาดในระดับราคาต่ำกว่า 1,500,000 บาทเพิ่มขึ้น ผ่านแบรนด์บ้านพฤกษา
ขณะเดียวกันยังประกาศรุกไปยังหัวเมืองในต่างจังหวัดที่มีมูลค่าตลาดไม่น้อยกว่า 5,000 ล้านบาท หลังจากที่ก่อนหน้านี้พฤกษาทำตลาดใน 6 จังหวัดหลักได้แก่ เชียงใหม่ ภูเก็ต ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา และอยุธยา โดยภายในปี 2020 จะบุกไปให้ครบ 20 จังหวัด
ส่วนการพัฒนาโครงการ จะเน้นการสร้างเสร็จพร้อมขายเป็นส่วนใหญ่ เพื่อทำให้การรับรู้รายได้มีความแน่นอน และสร้างรายได้กลับมาได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งเป็นจุดสำคัญที่ช่วยลดปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ ไม่ให้เพิ่มขึ้นหรือทรงตัวอยู่ที่ 16-17% ซึ่งปี 2018 ตั้งเป้ารายได้สำหรับทาวน์เฮาส์ ไว้ที่ 22,000 ล้านบาท
“โกลเด้นแลนด์” เกมที่พร้อมลุย
ในขณะที่อีกหนึ่งหน้าเก่าอย่าง “โกลเด้นแลนด์” ก็ประกาศว่า จะขอท้าชนในทุกเซ็กเมนต์ โดยจากโครงการรวมทั้งหมด 34 โครงการ มูลค่ารวม 39,600 ล้านบาท จะเป็นโครงการทาวน์เฮาส์มากถึง 20 โครงการ ซึ่งจะเน้นเจาะราคา 2,500,000 – 4,000,000 ล้านบาท
แน่นอนคู่แข่งที่เพิ่มเข้ามา โกลเด้นแลนด์ย่อมมีแผนที่จะรับมือ หากยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้ แต่ที่แน่ๆ สิ่งที่เปลี่ยนไปคือการก่อสร้างทาวน์เฮาส์ จะถูกเปลี่ยนเป็นระบบพรีคาสต์ ซึ่งเป็นระบบสำเร็จรูปที่จะหล่อในโรงงาน ก่อนที่จะนำมาประกอบในพื้นที่ก่อสร้าง ผลประทบที่เกิดขึ้นคือราคาเพิ่มขึ้น
เหตุผลหลักที่ทำให้โกลเด้นแลนต้องเปลี่ยนระบบก่อสร้าง เกิดจากการประกาศกฎหมายแรงงานต่างด้าวฉบับใหม่ ที่จะทำให้แรงงานต่างด้าวบางส่วนเลือกที่จะกลับประเทศ ส่งผลให้เกิดปัญหาขาดแคลนแรงงาน
ผลกระทบที่ตามมาคือราคาเพิ่มขึ้นแน่นอน ด้วยต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากปกติใช้ระบบหล่อในที่ (Tunnel Forn) จะมีต้นทุนอยู่ที่ 9,000 บาท/ตารางเมตร ส่วนระบบพรีคาสต์มีต้นทุนก่อสร้าง 10,000 บาท/ตารางเมตร
ทั้งนี้ในปี 2018 โกลเด้นแลนด์ตั้งเป้ายอดขายได้ 17,000 ล้านบาท และสร้างรายได้ที่ 11,000 ล้านบาท หลังจากปีก่อนโครงการทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝดของสามารถทำยอดขายได้14,000 ล้านบาท จากยอดขายรวม 17,000 ล้านบาท และทำรายได้ประมาณ 9,000 ล้านบาท จากรายได้รวมที่ 12,000ล้านบาท
“เอพี” ขอเพิ่มแบรนด์ Fighting
ในมุมของ “เอพี” มองว่า ภาพรวมตลาดสินค้าแนวราบในปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงไปมาก ทั้งอายุของคนซื้อที่ลดน้อยลงเรื่อยๆ จากข้อมูลเอพีย้อนหลัง 5 ปี กลุ่มคนที่ตัดสินใจซื้อมีอายุเฉลี่ยระหว่าง 18-35 ปี มากถึง 60% รวมถึงต้นทุนในการสรรหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่ถือเป็นตัวกรองสำคัญที่ทำให้ผู้เล่นในตลาดแนวราบเหลือน้อยลง
หนึ่งใน key success ของการพัฒนาโครงการแนวราบเอพี คือ การมีสินค้าที่หลากหลาย ทั้งในเรื่องของโมเดลบ้าน และจำนวนโครงการที่ครอบคลุมในทุกทำเลรอบกรุงเทพมหานคร
สำหรับปี 2018 ได้วางแผนเปิดโครงการใหม่ 43 โครงการมูลค่า 64,750 ล้านบาท แบ่งเป็นสินค้าแนวราบ 38 โครงการ มูลค่า 39,350 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 5 โครงการ มูลค่า 25,400 ล้านบาท
และในจำนวนโครงการแนวราบที่เปิดตัว จะเป็นโครงการทาวน์โฮม 17 โครงการ มูลค่า 15,380 ล้านบาท มีราคาเฉลี่ย 2-10 ล้านบาท โดยมีมีแบรนด์บ้านกลางเมือง ครองส่วนแบ่งตลาดสินค้าทาวน์โฮม 3 ชั้นเป็นอันดับ 1
เหตุผลที่ทำให้เอพีต่อยอดไปสู่การพัฒนาทาวน์โฮม 2 ชั้น ด้วยการเพิ่มแบรนด์พลีโน่ (PLENO) ซึ่งจะเป็น Fighting Brand ของสินค้ากลุ่มทาวน์โฮมต่อไป
ซึ่งการรุกตลาดแนวราบนั้นจะการขยายทั้งตลาดเดิมที่เป็นเจ้าตลาดอยู่แล้วในทำเลต่างๆ เช่น ย่านสุขสวัสดิ์ พระราม 3 ลาดพร้าว พระราม 9 วัชรพล ปิ่นเกล้า ราชพฤกษ์ รัตนาธิเบศร์ รวมถึงการสร้างฐานลูกค้าใหม่ในทำเลอื่นๆ เช่น อ่อนนุช บางนา รังสิต เป็นต้น
ณ 27 พฤษภาคม 2018 เอพีมีสินค้ารอรับรู้รายได้ (backlog) มูลค่า 49,435 ล้านบาท เป็นโครงการแนวราบมูลค่าราว 7,635 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะรับรู้ทั้งหมดภายในปีนี้ และคอนโดมิเนียมมูลค่า 41,800 ล้านบาท (รวมโครงการร่วมทุน) โดยจะทยอยรับรู้ไปจนถึงปี 2022
อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่
Website : Marketeeronline.co / Facebook : www.facebook.com/marketeeronline
อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co / Facebook: www.facebook.com/marketeeronline
