ลักชัวรี่คอนโดราคาเฉลี่ย 3 แสนบาท/ ตร.ม ในใจกลางเมืองยัง Hot  

ลักชัวรี่คอนโดราคาเฉลี่ย 3 แสนบาท/ ตร.ม ในใจกลางเมืองยัง Hot  

ปรากฏการณ์หนึ่งที่เกิดขึ้นในวงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทยในช่วงครึ่งปีแรก 2561 ที่ผ่านมา คือการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่อย่างต่อเนื่องเกือบทุกเดือน แต่ละโครงการตอกย้ำคำว่า“ลักชัวรี่” และ “ซูเปอร์ลักชัวรี่” ในราคาเฉลี่ยเกือบ 3 แสนบาทต่อตารางเมตร  

นิยามคำว่า “ลักชัวรี่”

คอนโดแบบไหนถึงจะเรียกว่า “ลักชัวรี่” เพราะคำคำนี้อาจจะเป็นเพียงคำขยายที่สร้างจุดขายของคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่ราคาขายต่อตารางเมตรอาจจะไม่สูงมากนักและไม่อยู่ในย่าน CBD (Central Business District) หรือพื้นที่ที่เป็นศูนย์กลางเขตธุรกิจ

แต่สำหรับข่าวชิ้นนี้ Marketeer จะยึดตามคำนิยามของซีบีอาร์อี ประเทศไทย ที่ได้กำหนดราคาคอนโดลักชัวรี่ไว้ที่ 250,000–349,999 บาท/ตร.ม. ราคา 12 ล้านบาทขึ้นไปต่อยูนิต ส่วนซูเปอร์ลักชัวรี่ราคา 350,000 บาท ขึ้นไป/ตร.ม. ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปต่อยูนิต

 

เปิดตัวไปก่อนใครเมื่อเดือนม.ค. คือโครงการ “มิวนีค หลังสวน” สูง 28 ชั้น 166 ยูนิตของเครือเมเจอร์ 

“เดอะวิลล่า” ของบริษัท SC Asset (ซึ่งอยู่ในโครงการ 28 Chidlom ที่เปิดโครงการแรก The Tower สูง 47 ชั้นไปเมื่อปีที่ผ่านมา) สูง 20 ชั้น 182 ยูนิต 

“ฌาา อโศก” 143 ยูนิตของ KPN Land ในซอยสุขุมวิท 19 เปิด Pre-Sales ไปเมื่อปลายเดือน พ.ค.

“เดอะ โมนูเมนต์” ทองหล่อ ของแสนสิริ สูง 45 ชั้น 127 ยูนิต โครงการร่วมทุนกับบีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้ง ที่เริ่มก่อสร้างมาตั้งแต่ปีที่แล้ว แต่เปิดตัวเป็นทางการเมื่อเดือน ก.ค. ในราคาเริ่มต้นยูนิตละประมาณ 30 ล้านบาท

ล่าสุด ปลายเดือน ก.ค. ที่ผ่านมา กลุ่มพฤกษาเจ้าทาวน์เฮาส์ย่านคลองรังสิต ก็บุกคลองสาทร เปิดตัว “เดอะรีเซิร์ฟ สาทร” เป็นอีกรายหนึ่งที่ประกาศบุกตลาดลักชัวรี่คอนโดอย่างต่อเนื่อง และมีเป้าหมายจะครองมาร์เก็ตแชร์คอนโดระดับนี้สูงกว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในเมืองไทย

สำหรับพฤกษาคำว่าลักชัวรี่คือคอนโดราคา 180,000-250,000 บาท/ตร.ม. และซูเปอร์ลักชัวรี่ ตร.ม.ละ 250,000 บาทขึ้นไป

ส่วนราคาขายคอนโดต่อตารางเมตรที่แพงที่สุดในประเทศตอนนี้ยังเป็นโครงการ 98 WIRELESS บนถนนวิทยุ ที่มีราคาขายเฉลี่ย 580,000 บาท/ตร.ม. โดยมีราคาของเพนท์เฮาส์ ที่ชั้นบนสุดของโครงการราคาสูงถึง 700,000 บาท/ตร.ม.

4 เหตุผลที่ตลาดคอนโดมิเนียมลักชัวรี่ยังคงเติบโต

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทยให้ความเห็นกับ “Marketeer” ว่าตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่เติบโตต่อเนื่องมาจาก 4 เหตุผลคือ

1. ที่ดินในการพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ขึ้นไปจะต้องอยู่ใน Super Prime Location ซึ่งที่ดินลักษณะดังกล่าวเหลือเพียงไม่กี่แปลง ดังนั้นเมื่อ supply มีจำกัด ราคาคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ขึ้นไปที่อยู่ตามทำเลนั้นๆ ก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย

2. การพัฒนาสินค้าในปัจจุบันในด้านการออกแบบ ผังห้อง ฟังก์ชันการใช้งาน การตกแต่งภายใน วัสดุอุปกรณ์ที่ใช้ มีการพัฒนาขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีความเทียบเท่า มีความทันสมัย และมีดีไซน์ที่มีระดับเดียวกับตลาดต่างประเทศ ทำให้ตรงกับความต้องการและรสนิยมของกลุ่มผู้ซื้อในตลาดบน

3. กำลังซื้อกลุ่ม High-net-worth individual (HNWI) ของไทยสูงมาก และมีความต้องการซื้อเพื่อพักอาศัยเอง โดยเฉพาะไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่จะแยกตัวจากครอบครัวใหญ่มาหาที่พักอาศัยในเมือง ซึ่งส่วนใหญ่จะซื้อคอนโดมิเนียมเป็นหลัก และมีความต้องการจากกลุ่ม HNWI ในแง่การถือครองเพื่อการลงทุนระยะยาว เนื่องจากได้ผลตอบแทนด้าน Capital Gain ตามที่กล่าวไว้ในข้อแรก

4. ตลาดต่างชาติเข้ามาหนุนให้ตลาดมีความต้องการเพิ่มขึ้นอีก โดยเทรนด์ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมจะมี 2 กลุ่ม กลุ่มแรก คือ ซื้อในระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนมาก กลุ่มที่ 2 คือ กลุ่มที่ซื้อระดับลักชัวรี่และระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ ซึ่งกลุ่มนี้ยังไม่ได้มีการทำการตลาดต่างชาติอย่างจริงจัง เนื่องจากกำลังซื้อในประเทศยังดีอยู่ แต่ต่อไปเชื่อว่ากลุ่มผู้ซื้อต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงจะเข้ามาในตลาดคอนโดมิเนียมลักชัวรี่ของไทยเพิ่มขึ้นอีก

ความต้องการยังมี แต่ไม่มีที่ดินให้สร้าง

ถ้าย้อนกลับไปดูตัวเลขลักชัวรี่คอนโดมิเนียมที่กำลังเปิดขายตั้งแต่ครึ่งปีที่ผ่าน มีจำนวนรวมประมาณ 752 ยูนิต  แต่ละโครงการมีขายไม่เกิน 200 ยูนิต ซึ่งไม่น่ายาก โดยเฉพาะโครงการที่สามารถพัฒนาออกมาได้ตรงตามความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

แต่หากจะหาที่ดินเพื่อพัฒนาต่อ ปัญหาก็คือที่ดินในย่านใจกลางเมืองที่เป็น Super Prime Location เช่น สาทร  สุขุมวิทตอนต้น ราชดำริ หลังสวน อโศก เป็นสิ่งที่มีจำนวนน้อยลงเรื่อยๆ และถ้ามีราคาที่ดินมีอัตราการเติบโตที่รวดเร็วกว่าค่าก่อสร้าง ส่งผลให้คอนโดมิเนียมมีราคาขายที่แพงขึ้นเรื่อยๆ เช่นกัน

บางครั้งที่ดินมีราคาสูงกว่ามูลค่ารวมของอาคารที่ตั้งอยู่บนแปลงที่ดิน ทำให้เห็นภาพอาคารเก่าถูกรื้อถอนและมีการพัฒนาโครงการขึ้นใหม่บนที่ดินแปลงเดิมมากขึ้น เช่น การรื้อถอนอาคารเคี่ยนหงวน ทาวเวอร์ 1 บนถนนวิทยุ และอาคารวานิสสา บนถนนชิดลม รวมทั้งแผนการรื้อถอนโรงแรมดุสิตธานีและปรับปรุงพื้นที่ใหม่ แต่ก็ไม่ใช่สิ่งที่เกิดได้ง่ายๆ นัก

เปิดประวัติราคาที่ดินย่าน Prime Location

เพื่อให้เห็นภาพการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในย่านใจกลางเมืองที่มีผลต่อราคาลักชัวรี่คอนโดมิเนียม Marketeer ได้รวบรวมขึ้นเพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น

จากปี 2532 กลุ่มเอ็มไทยซื้อที่ดิน 22 ไร่ บนถนนวิทยุ ของธนาคารสแตนดาร์ดชาร์เตอร์ด ในราคา ตร.วา ละ 250,000 บาท พัฒนาเป็นโครงการออลซีซั่น (เป็นราคาที่แพงที่สุดในช่วงเวลานั้น)

หลังจากเกิดวิกฤตต้มยำกุ้งเมื่อปี 2540 ราคาซื้อขายที่ดินแปลงใหญ่ในกรุงเทพฯ ได้ชะงักไปช่วงระยะเวลาหนึ่งจนในปี 2549 กลุ่มเซ็นทรัลได้ประมูลซื้อที่ดินส่วนหนึ่งประมาณ 9 ไร่ของสถานทูตอังกฤษในราคา ตร.วา ละ 900,000 บาท เพื่อทำโครงการเซ็นทรัลแอมบาสซี เป็นมูลค่าการลงทุนทำโครงการที่สูงที่สุดในประวัติศาสตร์การพัฒนาที่ดินของกลุ่มนี้ 

ถัดมาอีก 10 ปี ในปี 2559 บริษัท กรุงเทพดุสิตเวชการได้ซื้อที่ดิน 15 ไร่ และสิ่งปลูกสร้างของสวิสโฮเต็ล ปาร์คนายเลิศ ตร.วา ละ 1.8 ล้านบาท เพื่อทำเป็นศูนย์สุขภาพครบวงจร 

ส่วนในปีที่ผ่านมามีการปิดดีลการซื้อขายที่ดินไป 3 แปลงใหญ่ คือ บ.ศุภาลัย ได้คว้าชัยชนะประมูลที่ดินของสถานทูตออสเตรเลีย เนื้อที่ 7 ไร่บนถนนสาทร มูลค่าที่ดินกว่า 4.6 พันล้านบาท หรือเฉลี่ย 1.45 ล้านบาทต่อตร.วา โดยคาดว่าจะสร้างเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่จะมีมูลค่าสูงที่สุดในประวัติศาสตร์ 29 ปีของการทำอสังหาฯ ของศุภาลัย 

บ.พฤกษาซื้อที่ดิน ตร.วา ละ 1.3 ล้านบาท บนถนนสาทร เพื่อพัฒนาเป็นโครงการ “เดอะรีเซิร์ฟ สาทร”   

  

ฮือฮาที่สุดในปีนั้นคือการซื้อที่ดินประมาณ 2 ไร่ บริเวณถนนหลังสวนด้วยมูลค่าประมาณ 3.1 ล้านบาทต่อ ตร.วา ของ บ. เอสซี แอสเสท เพื่อเตรียมพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียม และกำลังถูกจับตาดูว่าราคาขายต่อ ตร.ม. จะถูกเคาะออกมาเป็นเท่าไหร่            

ซึ่งถ้าเทียบราคาที่ดินต่อตารางวาที่ดินแปลงนี้มีราคาขายสูงที่สุดในประวัติศาสต์การซื้อขายที่ดินของประเทศไทย

แต่ถ้าเป็นแปลงที่มูลค่ารวมสูงที่สุด ต้องเป็นดีลล่าสุดเมื่อต้นปี 2561 คือการซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษส่วนที่เหลือจำนวน 23 ไร่ ตร.วา ละ 2 ล้านบาท มูลค่ารวมประมาณ 1.9 หมื่นล้านบาท ของบริษัทร่วมทุนระหว่างกลุ่มเซ็นทรัลและฮ่องกงแลนด์  แน่นอนว่าจะเป็นการสร้างความเป็น “ที่สุด” อีกครั้งของกลุ่มนี้

จะเห็นได้ว่าในช่วงระยะเวลา 30 ปี การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินย่านใจกลางเมืองที่สูงขึ้นเกือบ 1,000% คืออีกเหตุผลหนึ่งของลูกค้าบางส่วนที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมไว้ลงทุนนอกจากการซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยเอง

อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ 
Website : Marketeeronline.co / Facebook : www.facebook.com/marketeeronline