“เน็กซัส” เผยราคาขายคอนโดในกรุงเทพฯ เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 1% ต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา แบรนด์เริ่มปรับตัวจับ Mid-Market เน้นราคา 75,000-110,000 บาทต่อตารางเมตร
นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า ปี 2562 ตลาดคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยพบว่า Supply ใหม่ปีนี้ลดลงจากปี 2561 ถึง 29% มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่ 43,000 หน่วย จาก 126 โครงการ ซึ่งทำให้คอนโดมิเนียมมีหน่วยสะสมทั้งสิ้น 654,200 หน่วย
ที่เห็นได้ชัดคือ ‘ทำเล’ เปลี่ยนไปเป็นช่วงส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายใหม่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นสายสีน้ำเงินในช่วงฝั่งธนบุรี ตามด้วยสายสีเขียวทางด้านเหนือและสายสีเหลือง โดยทำเลที่มีอุปทานใหม่มากที่สุดอันดับหนึ่ง คือ ธนบุรี เพชรเกษม (10,100 หน่วย, 23%) ตามมาด้วย พระโขนง สวนหลวง (7,800 หน่วย, 18%) และ ลาดพร้าว วังทองหลาง (6,100 หน่วย, 14%) ตามลำดับ
จับ Mid Market มากขึ้น
นลินรัตน์กล่าวอีกว่า เกือบ 50% ของจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ทั้งหมดเป็นคอนโดมิเนียมระดับกลาง (Mid-Market) มีระดับราคาที่ 75,000-110,000 บาทต่อตารางเมตร เมื่อเปรียบเทียบกับเมื่อปีที่แล้วที่มีเพียง 27% เท่านั้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาโครงการมองเห็นถึงศักยภาพที่แท้จริงของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ตามความเป็นจริงมากขึ้น
อีกประเด็นที่น่าจับตาสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมคือ ตลาด High-end ซึ่งมีการพัฒนาโครงการลดลงอย่างเห็นได้ชัด พบว่ามีสัดส่วนการพัฒนาใหม่เพียง 22% ในปี 2562 เมื่อเทียบปี 2561 มีสัดส่วนมากกว่า 40% โดยที่ตลาดซิตี้คอนโด ลักชัวรี และซูเปอร์ลักชัวรี มีอัตราส่วนในการพัฒนาใกล้เคียงเดิม
ด้านยอดขายพบว่า ในปี 2562 ยอดขายคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพฯ มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 43,200 หน่วย โดยแบ่งเป็นยอดขายจากห้องชุดที่เปิดใหม่ในปี 2562 จำนวน 20,700 หน่วย (คิดเป็นยอดขายเฉลี่ยของห้องชุดที่เปิดใหม่อยู่ที่ 48%) และห้องชุดที่เปิดขายก่อนปี 2562 มียอดขายเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 22,500 หน่วย
ราคาปรับตัวต่ำสุดในรอบ 5 ปี
นลินรัตน์กล่าวอีกว่า ในปี 2562 ราคาขายคอนโดมิเนียมเฉลี่ยในตลาดปรับตัวสูงขึ้นเพียง 0.9% จาก 140,600 บาทต่อตารางเมตร เป็น 141,800 บาทต่อตารางเมตร ถือว่าเป็นอัตราที่ต่ำเมื่อเทียบกับการปรับตัวขึ้นของราคาในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่เฉลี่ยอยู่ที่ 8% ต่อปี
เหตุผลที่ราคาปรับตัวเพียง 1% เนื่องจากตลาดใจกลางเมืองมีการปรับตัวของตลาดให้เหมาะสมกับความต้องการจริงมากขึ้น โดยราคาเฉลี่ยโครงการที่เปิดใหม่ปีนี้ต่ำกว่าราคาตลาดปี 2561 ประมาณ 15% ปรับตัวสูงขึ้น โดยยังอยู่ที่ 231,300 บาทต่อตารางเมตร ตลาดรอบใจกลางเมืองปรับขึ้นเพียง 1% ไปอยู่ในระดับราคา 114,400 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ตลาดรอบนอกปรับราคาเพิ่มมากที่สุดที่ 3% เป็น 76,000 บาทต่อตารางเมตร
คาดปี 63 ปัจจัยใกล้ 62
นลินรัตน์มองว่า supply ใหม่ในปี 2563 น่าจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับตัวเลขปี 2562 อยู่ที่ 42,000-45,000 หน่วย โดยส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ชะลอการพัฒนาไปในปี 2562
อีกปัจจัยสำคัญคือมาตรการ LTV ซึ่งมีแนวโน้มทำให้ demand ใกล้เคียงกับปี 2562 ที่ 43,000-48,000 หน่วย ส่งผลให้อัตราการขายรวมน่าจะคงอยู่ที่ 90% และห้องเหลือในตลาดก็น่าจะอยู่ในปริมาณใกล้เคียงกับตัวเลขปีนี้ที่ 60,000 หน่วย
นลินรัตน์กล่าวอีกว่า ทำเลที่เป็นที่นิยมยังคงเป็นส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งโครงการเก่าที่ยังขายไม่หมดน่าจะได้ส่งผลในทางบวก ในขณะที่รถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างทั้งสายสีเหลือง สีชมพู และสีส้มก็มีโอกาสเติบโตได้เนื่องจากเป็นส่วนขยายของกรุงเทพฯ ที่ยังมีความต้องการคอนโดและราคาที่ดินในบริเวณนั้นยังไม่สูงมาก ยังสามารถทำคอนโดในตลาดกลางและซิตี้คอนโดได้
นลินรัตน์กล่าวอีกว่า ในปี 2563 ผู้ประกอบการและลูกค้ายังต้องจับตาปัจจัย 4 ด้านที่ส่งกระทบผลต่อตลาด ได้แก่
(1) ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลใหม่ๆ จากการขยายตัวของรถไฟฟ้า
(2) ตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ
(3) ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
(4) กำลังซื้อจากต่างชาติ
–