ก่อนซื้อบ้าน หรือที่อยู่อาศัย ปี 2020 ต้องคำนึงถึงอะไรบ้าง (วิเคราะห์)

จากการแพร่ระบาดของ Covid-19 ในช่วงต้นปี 2020 ที่ผ่านมา ส่งผลให้ธนาคารกลางทั่วโลกที่นำโดยธนาคารกลางสหรัฐฯ ต้องลดดอกเบี้ยลงมาในระดับต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์อีกครั้ง ส่งผลให้ธนาคารกลางต่าง ๆ ทั่วโลกต้องลดดอกเบี้ยนโยบายลงมาด้วยเช่นกัน ไทยเองก็เป็นอีกประเทศหนึ่งที่มีดอกเบี้ยนโยบายในระดับต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์ที่ 0.50% เพื่อช่วยเยียวยาผลกระทบจากการแพร่ระบาด และการลดดอกเบี้ยลงมาในครั้งนี้อาจจะช่วยให้หลาย ๆ คนที่กำลังอยากจะมีที่พักอาศัยเป็นของตัวเองสามารถเป็นเจ้าของได้ง่ายขึ้น

แต่ก่อนที่จะเข้าซื้อที่พักอาศัยไม่ว่าจะแบบบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโด ผู้เขียนมีตัวเลข 3 ตัวที่อยากจะฝากให้ผู้ที่กำลังสนใจจะซื้อที่พักอาศัยได้พิจารณาว่า ราคาที่เหมาะสมกับเราควรอยู่ที่ระดับไหน ความคิดที่ว่า “บ้าน นาน ๆ ซื้อที ซื้อดี ๆ ไปเลยดีกว่า” มันอาจจะไม่ส่งผลดีต่อการเงินของเราในระยะยาวก็เป็นไปได้ มาดูกันครับตัวเลข 3 ตัวนี้พิจารณาจากอะไรบ้าง

1. จำนวนเงินที่จะผ่อนบ้านในแต่ละเดือน ไม่ควรเกิน 30% ของรายได้ในแต่ละเดือน

ตัวเลขนี้ถือว่าเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างจะอนุรักษนิยมอยู่พอสมควร แต่เนื่องจากในปัจจุบันดอกเบี้ยลดลงมาพอสมควรจากสถานการณ์การแพร่ระบาด อาจจะทำให้ผู้ซื้อใช้เกณฑ์ตัวเลขที่สูงกว่านี้ได้เล็กน้อย แต่ตัวผู้เขียนยังอยากที่จะแนะนำให้ใช้ตัวเลขที่ 30% ในระยะยาว สมมุติว่าเรามีเงินเดือนเดือนละ 60,000 บาท แต่เวลาที่เรารับจริงมันอาจจะเหลือประมาณ 50,000 บาทเพราะต้องถูกหักภาษีเงินได้ เงินกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ และเงินประกันสังคมด้วย และหรืออาจจะมีภาระในด้านอื่น เช่น ผ่อนรถยนต์ นอกจากนี้ ก็ต้องเก็บไว้ซื้อสินค้าทางการเงินเพื่อลดหย่อนภาษี อย่างเช่นประกันที่มีอายุกรมธรรม์ตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป รวมถึง RMF และ SSF ด้วย

มีความเป็นไปได้ที่ดอกเบี้ยจะทรงตัวอยู่ในระดับต่ำแบบไปนี้อีกอย่างน้อย 2–3 ปี และถ้าดอกเบี้ยเริ่มมีการปรับตัวขึ้น ก็เชื่อว่าไม่น่าจะเพิ่มขึ้นจากตอนนี้มากนัก แต่ในอีกมุมหนึ่ง เราต้องไม่ลืมว่ารายได้ของเรามันอาจจะขึ้นช้ากว่าช่วงที่ผ่านมาด้วยเช่นกัน หรือในกรณีที่เลวร้าย เราอาจจะถูกลดเงินเดือนหรือเลิกจ้างก็มีความเป็นไปได้เช่นกัน ยึดทางสายกลางไว้น่าจะส่งผลดีกับฐานะทางการเงินของเราในระยะยาว

2. ก่อนซื้อบ้าน ควรมีเงินเก็บอย่างน้อย 30% ของมูลค่าบ้านที่เราจะซื้อ

ก่อนที่เราจะซื้อที่พักอาศัย เราควรจะมีเงินเก็บอย่างน้อย 30% ของมูลค่าที่พักอาศัยที่เราจะซื้อ โดยเงินก้อนนี้อาจจะเก็บในรูปของเงินสด หรืออยู่ในกองทุนที่มีความเสี่ยงต่ำมาก อย่างเช่นกองทุนตลาดเงิน เพื่อที่ว่าเวลาที่เราเจอ “บ้าน” ที่เราถูกใจจริง ๆ เราจะได้มีเงินดาวน์ในระดับ 20% เพื่อที่จะได้เสียดอกเบี้ยไม่สูงมากนัก และเหลือมูลหนี้ที่เราจะต้องผ่อนจ่ายในระยะยาวที่ไม่สูงจนเกินไปและยังเหลือเงิน 10% เก็บไว้สำหรับกรณีฉุกเฉิน

ยกตัวอย่าง บ้านที่เราจะซื้อราคา 4 ล้านบาท เราก็ควรที่จะมีเงินเก็บราว 1.2 ล้านบาท หลังจากที่วางเงินดาวน์ไป 800,000 บาท เราจะยังมีเงินเหลือเก็บอีก 400,000 บาท

เงินที่จะกันไว้ซื้อบ้าน อย่าลืมว่าควรจะเก็บไว้ในที่ที่ปลอดภัยสูง ไม่ควรไปอยู่ในสินทรัพย์ที่เสี่ยงและมีความผันผวนสูงแบบหุ้น เพราะเวลาที่จะต้องใช้เงินในการดาวน์บ้านขึ้นมา ณ ตอนนั้นเงินที่เก็บไว้อาจจะลดลงไม่ครบตามจำนวนที่เราต้องใช้ก็เป็นได้ ควรเก็บไว้ในรูปแบบของเงินสดหรือกองทุนตลาดเงินที่เน้นลงทุนในตราสารหนี้ระยะสั้นของรัฐบาล น่าจะเป็นทางเลือกที่เหมาะสมที่สุด

3. ราคาของบ้านที่เราจะซื้อไม่ควรเกิน 3-4 เท่าของรายได้ต่อปีของเรา

วิธีการนี้ เป็นหนึ่งในวิธีการที่เราจะคัดหาบ้านที่เหมาะสมกับเราได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งเกณฑ์ในการคัดเลือกบ้านอาจพิจารณาตามความเหมาะสมของฐานะการเงินและภาระของแต่ละคนที่ไม่เหมือนกัน แต่ไม่ควรให้เกินในระดับนี้ไปมากนัก อย่างคนที่มีรายได้ปีละ 1 ล้านบาทรวมโบนัส ก็อาจจะเลือกบ้านที่ราคาอยู่ในระดับ 3-4 ล้านบาท ก็น่าจะเป็นตัวเลขที่เหมาะสมกับฐานะการเงิน การผ่อนจ่ายจะไม่หนักเกินไป และจะทำให้เรามีเงินเหลือมากพอสำหรับการค่อย ๆ ตกแต่งบ้านในอนาคตด้วย

อีกเช่นเคยครับ จากที่ดอกเบี้ยในปัจจุบันอยู่ในระดับที่ต่ำเป็นประวัติการณ์และอาจจะต่ำแบบนี้ไปอีกนานพอสมควร กฎเกณฑ์นี้อาจจะมีการยืดหยุ่นได้บ้าง แต่อย่างไรก็ไม่ควรที่จะเกิน 5 เท่าของรายได้ต่อปีของเรา เกินกว่านี้อาจจะเสี่ยงเกินไปเพราะอนาคตยังมีปัจจัยที่ไม่แน่นอนอีกมาก

บ้านเป็นสินทรัพย์คงทนที่นาน ๆ จะซื้อสักทีสำหรับคนส่วนใหญ่ในประเทศไทย ความคิดที่ว่า “นาน ๆ ซื้อที ซื้อดี ๆ ไปเลยดีกว่า ไหว ๆ เราผ่อนไหว” เป็นความคิดที่ไม่ผิด แต่เป็นความคิดที่มีความเสี่ยงในระยะยาว เราไม่สามารถรู้ได้ว่าอนาคตจะเป็นอย่างไร ความมั่นคงในการงานและฐานะการเงินของเราอาจจะเปลี่ยนไปในทางลบได้ในอนาคต

การมีวินัยด้านการเงินไว้ก่อนจะช่วยให้เราไม่ลำบากในระยะยาว หากวันหนึ่งเรามีหน้าที่การงานที่เติบโต เงินรายได้ที่ดีขึ้น การที่จะหาบ้านใหม่ให้เหมาะสมกับฐานะและความจำเป็นก็สามารถทำได้เสมอ ดังนั้น การไม่ทำอะไรเกินตัวน่าจะส่งผลบวกต่อฐานะการเงินในภาพรวมของเราในระยะยาวได้ครับ

อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ 
Website : Marketeeronline.co / Facebook : www.facebook.com/marketeeronline

 

บทความโดย เพิ่มศักดิ์ จักร์มงคลชัย
รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยการลงทุน สายงานวิจัย
บริษัทหลักทรัพย์ ไทยพาณิชย์ จำกัด



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer