ช่วงต้นเดือนกันยายนที่ผ่านมา ผมได้มีโอกาสไปเป็นผู้ดำเนินรายการในงานสัมมนาประจำปีของโครงการปริญญาโทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ที่ทางนักศึกษา MRE รุ่นที่ 15 เป็นผู้จัด ในหัวข้อ “RealTalk: REthinking to cope with Global Economy” หรือเตรียมความพร้อมอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับมือเศรษฐกิจโลก ในงานมีผู้ร่วมเสวนา 4 ท่าน คือคุณกรณ์ จาติกวณิช (อดีตรัฐมนตรีกระทรวงการคลัง) คุณพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ (นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย) คุณพิเชษฐ ศุภกิจจานุสันต์ (กรรมการบริหาร บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และ คุณไพสิฐ แก่นจันทน์ (ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทล แอนด์ พรอพเพอตี้จำกัด (มหาชน) มาแลกเปลี่ยนมุมมองด้านทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยรับปี 2560
ผมเลยจะขอนำประเด็นที่ได้จากการสัมมนา และคำถามที่ผู้เข้าร่วมการสัมมนาถามทั้งที่ได้ตอบบนเวทีและที่ตอบไม่ทันแต่มีประเด็นน่าสนใจมาสรุปให้ผู้อ่านได้รับทราบครับ
1.ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2560 จะเป็นอย่างไร?
คำตอบคือ กูรูทั้งหลายให้น้ำหนักเชิงบวกครับ โดยมีเหตุผลสนับสนุนดังนี้
คุณกรณ์ มองว่า เเศรษฐกิจประเทศแถบรอบบ้านเราเช่นลาวพม่ากัมพูชาและเวียดนามมีการเติบโตสูงไทยน่าจะได้ประโยชน์จากการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศเพื่อนบ้านถึงแม้นการเติบโตทางเศรษฐกิจจากภายในเราเองอาจจะยังเติบโตราวปีละ 3% เท่านั้นก็ตาม
คุณไพสิฐ ได้ให้มุมมองการเติบโตอสังหาด้านโรงแรมไว้น่าสนใจโดยมองว่าในปี 2560 นี้ไทยน่าจะติดอันดับท็อปเท็นจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวโลกเป็นครั้งแรกเนื่องจากอัตราการเติบโตของนักท่องเที่ยวที่เข้ามาในประเทศไทยปีที่ผ่านมา เติบโตสูงถึงร้อยละ 20 ขณะที่ประเทศที่ติดอันดับหนึ่งใน 10 แหล่งท่องเที่ยวของโลกในรอบปีที่ผ่านมาอัตราการเติบโตเติบโตอยู่ระหว่าง 1-9 % เท่านั้น ทำให้ไทยน่าจะแซงขึ้นมาติดอันดับหนึ่งใน 10 ของโลกได้ไม่ยาก ตัวเลขข้อมูลจำนวนเที่ยวบินจากต่างประเทศที่เข้าไทยในปีที่ผ่านมาก็โตถึงเกือบ 16% จึงทำให้เชื่อว่าตลาดด้านการท่องเที่ยวของไทยน่าจะเติบโตเป็นอย่างมาก
ขณะที่อัตราการเติบโตของจำนวนห้องพักของโรงแรมในประเทศไทยเติบโตเฉลี่ยต่อปีเพียงเราราว 4% เท่านั้นจึงน่าจะเป็นโอกาสของการขยายอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมเพื่อรองรับจำนวนนักท่องเที่ยวที่เติบโตอย่างต่อเนื่องและเติบโตสูงกว่าจำนวนห้องพักของโรงแรมที่เพิ่มขึ้น
คุณพรนริศ ให้ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการพัฒนาอสังหาฯขนาดใหญ่ บนแปลงที่ดินของส่วนงานราชการ ได้แก่ ที่ดินของการรถไฟบริเวณสถานีบางซื่อ บริเวณสถานีมักกะสัน บริเวณพื้นที่แถวสวนจตุจักรที่เรียกว่านิคม กม.11 และ บริเวณที่โครงการรถไฟสถานีแม่น้ำ ที่อยู่ในย่านใจกลางเมืองถึงสี่แปลงที่ดินใหญ่ เมื่อมีการพัฒนาบนที่ดินที่มีมูลค่าแปลงละหลายพันล้าน ขนาดของโครงการย่อมต้องใหญ่และมีมูลค่าเป็นหลักหมื่นล้านต่อโครงการ เมื่อนำมาพัฒนาจะกระตุ้นให้เกิดอาคารสำนักงานศูนย์การค้าและที่พักอาศัยประเภทอาคารชุดในย่านกลางใจเมือง ที่จะช่วยกระตุ้นให้ตลาดสังหาริมทรัพย์ระดับบนและการเข้ามาลงทุนจากต่างประเทศในแปลงที่ดินเหล่านี้
สรุปว่า อสังหาฯประเภท โรงแรม เติบโตจากการท่องเที่ยวขยายตัว อสังหาฯตลาดบน ในย่านใจกลางเมือง ทั้ง สำนักงาน ศูนย์การค้า คอนโดหรู ที่ดึงดูดลูกค้าจากต่างประเทศ จะมีการเติบโตจากการเปิดหน้าที่ดีใจกลางเมืองของภาครัฐ
2. แล้วตลาดอสังหาฯประเภทที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้าระดับกลางทั่วๆไป (Affordable House) ทั้งแนวราบและแนวสูงจะเป็นอย่างไร
คำตอบ มาจาก คุณพิเชษฐ บริษัทแอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ว่า ไม่สู้ดีนัก เนื่องจากอัตราการปฎิเสธของธนาคารในการปล่อยสินเชื่อสูง ทำให้ต้องใช้งบประมาณทางการตลาดเพิ่มขึ้นในการหาลูกค้าให้มากขึ้น มาสำรองสำหรับลูกค้าที่โดนปฎิเสธสินเชื่อ ขนาดรายใหญ่อย่าง แอล.พี.เอ็น ยังบ่นว่าเหนื่อย รายกลาง รายเล็กที่จับตลาดลูกค้าระดับกลาง ยิ่งลำบากเข้าไปใหญ่
สรุปว่า อยากขายได้ต้องเหนื่อย และใช้งบประมาณเพิ่มขึ้น ในการหาลูกค้า และแข่งกับคู่แข่งที่ก็ต้องวิ่งหาลูกค้าเช่นกัน ปิดโครงการได้ช้าลง ขายได้ช้าลง ค่าการตลาดมากขึ้น กำไรก็น่าจะลดลง
3. อสังหาฯประเภทโรงแรม ประเภทไหน และ ลูกค้ากลุ่มไหนถึงจะดี
คำตอบ จากคุณไพสิฐคือ จีนครับ ในปี 2559 เมืองในเอเชียแปซิฟิกที่คนจีน เดินทางมาท่องเที่ยวมากที่สุด 10 เมืองแรก อยู่ในไทยถึง 3 เมือง คือ กรุงเทพฯ (อันดับที่ 1) ภูเก็ต (อ้นดับที่ 4) และ พัทยา (อันดับที่ 5)
ที่ว่าคนจีน เป็นนักท่องเที่ยวหลักที่เข้ามาเที่ยวประเทศไทยนั้นไม่ใช่เรื่องใหม่แต่เรื่องที่น่าสนใจและฟังดูใหม่สำหรับผมก็คือกลุ่มคนจีนที่มาเที่ยวในประเทศไทยมีสูงถึง 40% ที่เป็นนักท่องเที่ยวที่ทำการท่องเที่ยวด้วยตัวเองไม่ผ่านทัวร์ (Free Individual Traveler) และในกลุ่มนี้มีเพียง 45% ที่เดินทางด้วยชั้นบินแบบประหยัดแสดงว่ามีนักท่องเที่ยวที่เดินทางท่องเที่ยวด้วยตัวเองชาวจีนสูงถึง 55% ที่เดินทางด้วยชั้นการบินอย่างน้อยก็ Premium Economy หรือสูงกว่า เป็นการแสดงถึงอำนาจการซื้อของลูกค้าชาวจีนที่เช้ามาไทย ทั้งในด้านปริมาณ และ ความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยต่อคนที่สูงมากโดย ตัวเลขเฉลี่ยการเข้าพักนักท่องเที่ยวในเอเชียเช่นจากจีนจะใช้เวลาพำนักในเมืองไทย เฉลี่ย 7-8 วัน
เรื่องตลาดลูกค้าระดับบนที่เข้ามาท่องเที่ยวด้วยตัวเองในประเทศไทย สอดคล้องกับที่ผมเคยคุยกับผู้บริหาร ของโรงแรมแบบบูติก137 Pillars House ที่ราคาขายเริ่มต้นที่คืนละ 18,000 บาท ในจังหวัดเชียงใหม่ ลูกค้าที่จองเข้ามาผ่านออนไลน์ มีลูกค้าชาวจีนจำนวนมาก และ มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยลูกค้าระดับนี้ ปัญหาการรบกวนแขกกลุ่มอื่นจะไม่มากนัก ถึงจะมีบ้างแต่เมื่อทำการแจ้งว่าอะไรควรทำ ไม่ควรทำ ลูกค้าชาวจีนก็เข้าใจและให้ความร่วมมือเป็นอย่างดี
สรุปว่า โรงแรมที่จับตลาดลูกค้าจีน เกรดกลางบน ถึงตลาดบน มีศึกยภาพที่จะเติบโตสูง โดยราคาห้องพักเฉลี่ยต่อคืน สำหรับโรงแรมระดับหรูขึ้นไปในประเทศไทย (Average Daily Rate) ในปี 2559 อยู่ที่คืนละ 5,043 บาท โดยราคาเฉลี่ยต่ำสุดอยู่คือพื้นที่พัทยา (3,920บาท) และสูงสุดคือพื้นที่เกาะสมุย/เกาะพงัน (12,077 บาท)
4.ตลาดอสังหาฯประเภทอื่น มีอะไรอีกบ้างที่น่าสนใจ
คำตอบ ทิศทางที่ได้คำตอบมา อาจไม่ใช่สำหรับปี 2560 แต่จะเป็นจากปี 2560 ยาวไปอีก กว่า 10 ปี นั้นคือตลาดผู้สูงอายุทุกประภท ตั้งแต่ โรงแรมที่รองรับนักเดินทางสูงวัย ชาวไทยและต่างประเทศ ที่พักสำหรับผู้สูงอายุที่มีบริการต่างๆ อาคารชุดที่มี สิ่งอำนวยความสะดวกที่รองรับผู้สูงอายุ หรือชั้นสำหรับผู้สูงอายุโดยเฉพาะโดยมีบริการเสริมที่จำเป็น ตลาดการปรับปรุงที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ การให้สินเชื่อสำหรับผู้สูงอายุ โดยใช้ที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกัน ตลาดผู้สูงอายุต่างชาติที่เข้ามาพำนักระยะยาวในไทย ด้วยการซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัย
นอกจากประเด็นหลักจากการเสวนาแล้ว มีคำถามที่ผู้เข้าร่วมสัมมนา สอบถามมาอีกมากครับ ผมยกมาเฉพาะที่น่าสนใจครับ
5. บริการพวก Air BNB ที่เติบโตอย่างมาก จะมีผลกระทบต่อธุรกิจโรงแรมในประเทศไทยหรือไม่
คำตอบ ตลาดที่กระทบจากอาคารชุดปล่อยเช่ารายวันประเทศไทยมากที่สุดคือตลาดโรงแรมที่หัวหิน-ชะอำ เนื่องจากมีอาคารชุดตากอากาศที่ลูกค้าคนไทยซื้อไว้เป็นจำนวนมากและนำออกมาปล่อยเช่ารายวัน กลุ่มลูกค้าคนไทยด้วยกัน ส่วนในพื้นที่อื่นตลาดอาคารชุดปล่อยเช่ารายวันยังไม่กระทบต่อตลาดโรงแรมเกรดมาตรฐานในพื้นที่อื่นมากนัก
แต่ที่น่าเป็นห่วงก็คือที่พักปล่อยเช่ารายวันผ่าน Air BNB มีหลายเกรดมาก หลายแห่งไม่มีมาตรฐานเรื่องความปลอดภัยและระบบเตือนภัยจากไฟไหม้ ถ้าหากเกิดเหตุรายแรงกับนักท่องเที่ยวจะมีผลกระทบต่อตลาดการท่องเที่ยวโดยรวมของประเทศไทย
6. แนวโน้มการเติบโตของกรุงเทพฯ ออกไปถึงจังหวัด ฟังภาคตะวันออกเป็นอย่างไร
คำตอบ กรุงเทพด้านตะวันออกต่อเนื่องไปถึงจังหวัดภาคตะวันออกมีศักยภาพในการเติบโตที่ดีทั้งจากรถไฟความเร็วสูง การเติบโตทางเศรษฐกิจทั้งจากภาคอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยว รวมถึงการขยายสนามบินสุวรรณภูมิ การพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาเป็นสนามบินพาณิชย์ ล้วนเป็นปัจจัยให้การเติบโตทางเศรษฐกิจในภาคตะวันออกมีทิศทางที่ดีทั้งในระยะสั้นและระยะยาว
7. การเกิดขึ้นและเติบโตของสนามบินภูมิภาคในหลายจังหวัด และ การเปิดเส้นทางการบินใหม่ของหลายสายการบิน ที่บินจากเมืองในส่วนภูมิภาค ไปยังเมืองในส่วนภูมิภาคด้วยกัน หรือ เชื่อมต่อไปต่างประเทศโดยไม่ผ่านกรุงเทพฯ จะมีผลกระทบต่อตลาดโรงแรมในกรุงเทพฯหรือไม่
คำตอบ ถ้าจะมี น่าจะมีผลกระทบ กลับโรงแรมที่อยู่บริเวณใกล้สนามบินส่วนโรงแรมทั่วๆไปในกรุงเทพไม่น่าจะได้รับผลกระทบเนื่องจากมีตลาดของตัวเองที่ชัดเจน แต่การเติบโตของสนามบินภูมิภาคและการเชื่อมต่อของการบินระหว่างภูมิภาคจะช่วยทำให้ธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวหรือการพำนักระยะยาวมีการเติบโตขึ้น รวมทั้งการเดินทาง เชื่อมต่อกับประเทศเพื่อนบ้าน ที่สะดวกขึ้นนะจะนำมาสู่การที่คนในแถบประเทศเพื่อนบ้านของไทยเข้ามาลงทุนซื้ออาคารชุดในประเทศไทยมากขึ้น ทั้งในวัตถุประสงค์เพื่อส่งลูกหลานเข้ามาศึกษาต่อในประเทศไทย เพื่อการลงทุนและ เพื่อใช้เป็นบ้านหลังที่สองในการเข้ามาทำธุรกิจในประเทศไทย ในลักษณะเดียวกับทีเศรษฐีชาวไทยไปลงทุนซื้อ อาคารชุดในประเทศอังกฤษ เพื่อการลงทุน และส่งบุตรหลานไปศึกษาต่อ
ทั้งหมดเป็นประเด็นสำคัญที่ได้จากการสัมมนาประจำปีของโครงการปริญญาโทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ในหัวข้อ “RealTalk: REthinking to cope with Global Economy” หรือเตรียมความพร้อมอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับมือเศรษฐกิจโลก ครับ
Real Estate Real Marketing
รศ. วิทวัส รุ่งเรืองผล
