Real Estate Real Marketing/ศาสตราจารย์วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@tbs.tu.ac.th

ธุรกิจอพาร์ตเมนต์หรือหอพักเป็นหนึ่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัยพ์รายย่อยทั่วประเทศ เป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าพัฒนาได้ค่อนข้างง่าย และมีความเสี่ยงที่ต่ำกว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น

วิกฤตการระบาดของโควิด-19 ทำให้ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ในหลายพื้นที่พลอยได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหอพัก อพาร์ตเมนต์บริเวณใกล้กับสถาบันการศึกษาที่ในช่วงปี 63-64 ส่วนใหญ่เปลี่ยนไปทำการสอนแบบออนไลน์ทำให้จำนวนผู้เข้าพักลดลงไปอย่างเห็นได้ชัด

หลังการระบาดของไวรัสโควิด-19 ธุรกิจอพาร์ตเมนต์จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร ผมจะช่วยวิเคราะห์ให้ในบทความชิ้นนี้

อพาร์ตเมนต์บริเวณสถาบันการศึกษาหลังวิกฤตโควิด-19 จะเป็นอย่างไร

คำถามนี้ผมเชื่อว่าผู้ประกอบการอพาร์ตเมนต์ที่อยู่รอบสถาบันการศึกษาคงอยากทราบคำตอบ และรอลุ้นอยู่ว่าธุรกิจของท่านจะได้ไปต่อ หรือจะกลายเป็นธุรกิจที่ตกยุคจากการเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยีด้านการศึกษาจากการเรียนออนไลน์ ผมเองก็อยู่ในแวดวงการศึกษาในระดับอุดมศึกษามานาน ในความคิดเห็นของผมเชื่อว่าหลังวิกฤตโควิด-19 มหาวิทยาลัยส่วนใหญ่น่าจะกลับมาเปิดการเรียนการสอนแบบในห้องเรียนเป็นหลักเหมือนเช่นที่เคยเป็นมา  ทำไมผมถึงเชื่อเช่นนั้น

ข้อแรก มหาวิทยาลัยทั้งของรัฐและเอกชนมีการลงทุนกับสถานที่และอุปกรณ์การศึกษา  รวมถึงระบบสนับสนุนการศึกษา เช่น ห้องสมุด ห้องปฏิบัติการเฉพาะทาง ถ้าเปลี่ยนไปสอนแบบออนไลน์เป็นหลัก ทรัพย์สินเหล่านี้ก็จะไม่สามารถใช้ได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ อีกทั้งผู้ปกครองและนักศึกษามีความคาดหวังว่าหากเป็นการเรียนการสอนแบบออนไลน์ ที่ไม่ได้ไปใช้สิ่งอำนวยความสะดวกในมหาวิทยาลัย ก็ควรจ่ายค่าเทอมในอัตราที่ลดลง  ในช่วง 2 ปีที่ต้องไปเรียนแบบออนไลน์เป็นหลักมหาวิทยาลัยส่วนใหญ่ก็ต้องคืนค่าเทอมบางส่วนให้นักศึกษา ซึ่งกระทบต่อรายได้ของมหาวิทยาลัย อีกทั้งหลายมหาวิทยาลัยยังมีหอพักนักศึกษา โรงอาหาร ที่ได้รับรายได้จากค่าเช่า รวมถึงบางมหาวิทยาลัยยังมีพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้ธนาคารและร้านค้ามาเช่าอีกด้วย ถ้าทำการวิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงินจะพบว่าสำหรับมหาวิทยาลัยเดิมที่มีการลงทุนเรื่องสถานที่อยู่แล้ว การปรับมาทำการเรียนการสอนแบบเดิมจะทำให้ผลประกอบการของมหาวิทยาลัยดีกว่า การจัดการเรียนการสอนแบบออนไลน์

แต่ผมก็ยังเชื่อว่าสถาบันการศึกษาส่วนใหญ่ยังไม่ทิ้งการสอนและการประชุมแบบออนไลน์ แต่จะนำมาปรับใช้ผสมผสานกับการเรียนในห้องเรียน ทำให้นักศึกษาส่วนใหญ่ยังต้องเดินทางไปมหาวิทยาลัย

ข้อที่สอง การเรียนระดับปริญญาในมหาวิทยาลัยไม่ได้มีเพียงความรู้จากการรับฟังการบรรยายของอาจารย์เท่านั้น แต่ยังหมายถึงประสบการณ์ในการใช้ชีวิต ทำกิจกรรม และการมีปฏิสัมพันธ์กับเพื่อนและอาจารย์ในคณะ ในมหาวิทยาลัย ซึ่งประสบการณ์ในลักษณะนี้ไม่สามารถหาได้จากการเรียนแบบออนไลน์หรือถึงได้บ้างก็ไม่ลึกซึ้งเท่า ผมเชื่อว่านักศึกษารวมถึงนักเรียนส่วนใหญ่คงอยากออกไปพบเพื่อน เรียนและใช้ชีวิตกับเพื่อน แบบได้พบตัวกัน กินข้าวด้วยกัน มากกว่าการพูดคุยกันผ่านระบบออนไลน์

จากเหตุผล 2 ข้อดังกล่าว ทั้งในด้านอุปสงค์ (Demand Side) และอุปทาน (Supply Side) ล้วนสนับสนุนให้กลับไปเรียนแบบปกติเกิดขึ้นหลังสถานการณ์การระบาดของโรคคลี่คลาย โดยมีออนไลน์เป็นเครื่องมือสนับสนุน  ธุรกิจหอพักอพาร์ตเมนต์รอบมหาวิทยาลัยก็น่าจะกลับมามีความต้องการใช้บริการเหมือนเดิม แต่ในระยะยาวก็อย่างที่พอทราบกันแล้วครับว่าจำนวนเด็กในประเทศไทยมีสัดส่วนที่ลดลง ทำให้จำนวนรับนักศึกษาของมหาวิทยาลัยหลายแห่งต่ำกว่าเดิมอย่างเห็นได้ชัด  ผมคิดว่าปัจจัยนี้ต่างหากที่น่าจะกระทบต่อปริมาณความต้องการใช้บริการอพาร์ตเมนต์บริเวณรอบมหาวิทยาลัย

ธุรกิจอพาร์ตเมนต์สำหรับคนทำงานจะเป็นอย่างไรหลังการระบาดของโควิด-19

ในช่วงวิกฤตการระบาดของโรค การทำงานจากที่บ้าน หรือ Work Form Home (WFH) กลายเป็นมาตรฐานใหม่ของสำนักงานทั้งภาคเอกชนและรัฐบาลหลายแห่ง โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จนเกิดคำถามตามมาว่าหลังการระบาดของโรค สำนักงานต่าง ๆ จะออกแบบระบบการทำงานอย่างไร

ในต่างประเทศแถบอเมริกาและยุโรป บริษัทชั้นนำบางแห่งประกาศนโยบายสนับสนุนให้พนักงานทำงานที่บ้าน รวมถึงการเปิดกว้างให้พนักงานในบางตำแหน่งไม่จำเป็นต้องมีวันที่เข้าทำงานในสำนักงานที่ตายตัว แต่เข้าเท่าที่จำเป็น รวมถึงการเปลี่ยนแปลงเวลาการเข้าทำงานที่ยืดหยุ่นขึ้น โดยนำเทคโนโลยีออนไลน์เข้ามาใช้ในการทำงานร่วมกันระหว่างพนักงานที่อยู่ที่ทำงานและอยู่ภายนอก

ในช่วงวิกฤตโควิด ภาระการจ่ายเงินเดือนพนักงานเป็นปัญหาของหลายองค์กรในช่วงที่รายได้ไม่เป็นไปตามแผน ผมเชื่อว่าแนวคิดการลดจำนวนพนักงานประจำ เปลี่ยนไปใช้ฟรีแลนซ์ หรือ Outsource จะกลายเป็นแนวโน้มใหม่ของธุรกิจ อีกทั้งมีการศึกษาในประเทศสหรัฐอเมริกาว่า เมื่อสถานการณ์การระบาดของโรคคลี่คลายลง หลายบริษัทเรียกพนักงานให้กลับไปทำงานในสำนักงาน กลับมีการลาออกของพนักงานสูงขึ้น เนื่องจากพนักงานบางส่วนเริ่มชินกับการใช้ชีวิตการทำงานจากที่บ้านที่ไม่ต้องฝ่าการจราจรในช่วงเวลาเร่งด่วน มีเวลาให้กับสมาชิกในครอบครัวและทำกิจกรรมส่วนตัวมากขึ้น ผมเชื่อว่าในประเทศไทยก็น่าจะมีปรากฏการณ์คล้ายกัน ทำให้พนักงานบริษัทผันตัวไปเป็นฟรีแลนซ์มากขึ้น

แนวคิดการทำงานแบบ ฟรีแลนซ์ ก็เป็นแนวโน้มด้านอาชีพของคนวัยทำงานรุ่นใหม่ที่ต้องการอิสระ ความยืดหยุ่นของเวลาทำงาน และมองที่ผลสัมฤทธิ์ของงานมากกว่าการต้องอยู่ภายใต้กฎระเบียบของบริษัท

การขยายตัวของรถไฟฟ้าออกไปรอบนอกของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบบริเวณรอบนอกกรุงเทพฯ มากขึ้น ในช่วงปี 63-64 และแนวโน้มนี้น่าจะยังเติบโตต่ออีก ยิ่งรถไฟฟ้ามีการขยายเส้นทางไปมากขึ้น การเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองก็จะยิ่งสะดวกขึ้น ควบคุมเวลาในการเดินทางที่ดีขึ้น ความจำเป็นในการต้องหาที่พักใกล้ที่ทำงานก็น่าจะลดลง

ปัจจัยที่ผมอธิบายมาทั้งหมดเป็นปัจจัยลบต่อธุรกิจอพาร์ตเมนต์สำหรับคนทำงานในเมือง แต่ผมก็มองเห็นปัจจัยบวกอยู่หลายรายการเช่นกัน ลองมาดูปัจจัยบวกกันบ้างครับ

ปัจจัยแรก ผมเชื่อว่าหลังวิกฤตรอบนี้น่าจะทำให้เศรษฐกิจของไทยชะลอตัวไปอีกหลายปี อีกทั้งภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นทั้งระบบ ทำให้ความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ยอดนิยมของคนทำงานในเมืองอย่างอาคารชุดใกล้รถไฟฟ้าเป็นไปได้ยากขึ้น เมื่อซื้อไม่ได้ กู้ไม่ผ่าน หรือที่ซื้อมาแล้วผ่อนต่อไม่ไหวต้องขายออกไป ก็จะทำให้ความต้องการเช่าเข้ามาแทน แต่ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ก็ยังต้องแข่งขันกับเจ้าของห้องในอาคารชุดที่นำมาปล่อยเช่าด้วย แต่โดยเฉลี่ยแล้วในย่านเดียวกันอพาร์ตเมนต์จะมีราคาค่าเช่าต่อเดือนต่ำกว่าอาคารชุด ในยุคที่เศรษฐกิจไม่ดีการมองหาที่พักที่มีราคาถูกลงในย่านเดิมก็อาจมีส่วนช่วยให้ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ได้แต้มต่อ

ค่านิยมของคนรุ่นใหม่ที่ไม่อยากสร้างภาระก่อหนี้ระยะยาว และพฤติกรรมการเปลี่ยนที่ทำงานบ่อย รวมถึงการมองว่าการถือครองทรัพย์สินอย่างที่พักอาศัยของตัวเองเป็นภาระที่ต้องดูแล ทำให้ตลาดการเช่าอพาร์ตเมนต์ดูจะสอดคล้องกับค่านิยมของคนรุ่นใหม่

จากที่อธิบายมาทั้งหมด ผมสรุปว่าธุรกิจอพาร์ตเมนต์ในประเทศไทย หลังการระบาดของโควิด-19 น่าจะยังไปต่อได้ ถึงแม้จะมีปัจจัยลบอยู่แต่ก็มีปัจจัยบวกเข้ามาหักล้าง แต่ถ้าถามว่าธุรกิจนี้ดีหรือไม่ ก็ต้องตอบว่าพอไปได้เท่านั้นครับ ผลตอบแทนค่อนข้างต่ำ ระยะเวลาคืนทุนยาว น่าจะเหมาะสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิม หรือมีทุนมากพอสมควร จุดแข็งของธุรกิจนี้คือ ที่ดินยังเป็นของเจ้าของกิจการ ประกอบกิจการจนคืนทุนแล้ว ในระยะยาวกำไรจะอยู่ในมูลค่าของที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น (Capital gain) ที่สามารถส่งต่อให้ลูกหลานได้ หรือจะลงทุนไว้ตั้งแต่ช่วงวัยทำงานเพื่อไว้เก็บกินยามแก่เฒ่า เพราะเป็นธุรกิจที่การดูแลไม่หนักจนเกินไป อะไรที่เจ้าของกิจการทำไม่ไหวก็ยังสามารถจ้าง Outsource ภายนอกมาช่วยได้ไม่ยาก และด้วยเทคโนโลยีสมัยใหม่ ทำให้ระบบการดูแลผู้เช่า การเก็บเงิน การทำการตลาด ทำได้ง่ายขึ้น ใช้คนน้อยลง และผมยังเชื่ออีกว่าในอนาคตเราจะเห็นอพาร์ตเมนต์พันธุ์ใหม่ที่มีรูปแบบการให้บริการ หรือ  Business Model ที่น่าจะแตกต่างจากเดิม เรามารอดูกันครับ



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer

เพิ่มเพื่อน