ตลาดสำนักงานให้เช่า ครึ่งปีแรกยังเติบโตได้ดี
พื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ช่วงครึ่งแรกของปี 2558 มีทั้งหมด 8.4 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 86,000 ตารางเมตร มีการใช้งานพื้นที่สำนักงานโดยรวมเพิ่มขึ้น4.8% ต่อปี หรือประมาณ 100,000 ตารางเมตรในช่วงครึ่งแรกของปี2558 ขณะที่อัตราพื้นที่ว่างยังไม่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงอยู่ที่ 9.7% ซึ่งหากนับตั้งแต่ปี 2557 จะพบว่าเป็นครั้งแรกในรอบ 20 ปีที่อัตราพื้นที่ว่างต่้ำกว่า 10%
คาดว่าภายในปี 2560 พื้นที่ว่างจะอยู่ที่ประมาณ 5 % เท่านั้น โดยธุรกิจกลุ่ม อีคอมเมิร์ซ มีอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นกว่า 2-3 เท่าตัว จากการขยายตัวทางธุรกิจ
กรุงเทพยังคงเป็นหนึ่งในเมืองที่ค่าเช่าต่ำสุดในโลก
หากไม่นับกรุงแคนเบอร์ราในออสเตรเลีย จะพบว่า กรุงเทพฯยังคงเป็นหนึ่งในเมืองที่ค่าเช่าต่ำที่สุดในโลก โดยในย่านใจกลางธุรกิจ หรือ ซีบีดี อาคารเกรด A มีราคาอยู่ที่ 870 บาทต่อตารางเมตร/เดือน เกรด B อยู่ที่ 646 บาทต่อตารางเมตร/เดือน ขณะที่นอกพื้นที่ ซีบีดี อาคารเกรด A มีราคาอยู่ที่ 687บาทต่อ ตาราเมตร/เดือน อาคารเกรด B อยู่ที่ 593 บาทต่อ ตารางเมตร/เดือน โดยอาคารอาคารเกรด A ในพื้นที่ซีบีดีและนอกพื้นที่มีราคาต่างกันราว 20% ซึ่งค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพเพิ่มสูงขึ้นโดยเฉลี่ย 4-10% ต่อปี
แตกต่างจากฮ่องกงที่สำนักงานให้เช่าในย่าน ซีบีดี จะมีราคาอยู่่ที่ 7,000 – 8,000 บาท โดย อาคารเกรด A ที่อยู่นอกพื้นที่ ซีบีดี มีอัตราการปรับค่าเช่าขึ้นสูงสุดที่10% ซึ่งในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ธุรกรรมการเช่าพื้นที่สำนักงานในซีบีดีคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 70-80%
สำนักงานใหม่สร้างน้อยลง แต่ความต้องการยังคงเพิ่มขึ้น
ปัจจุบันในกรุงเทพมีพื้นที่สำนักงานให้เช่าเพียง 340,000 ตารางเมตรเท่านั้นที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงครึ่งหลังของปี 2558 จนถึงปี 2560 เนื่องจากการที่จะใช้ที่ดินฟรีโฮลด์ที่ตั้งอยู่ริมถนนสายสำคัญของกรุงเทพฯ ให้ก่อประโยชน์และได้กำไรสูงสุดคือการพัฒนาเป็นคอนโนมิเนียม เนื่องจากราคาที่ดินสูงและค่าเช่าพื้นที่สำนักงานที่อยู่ในระดับต่ำ ทำให้อนาคตพื้นที่สำนักงานให้เช่าใหม่ๆ มีจำกัด
รัชดา-พระราม 9 ซีบีดีแห่งใหม่ของกรุงเทพ
ถนนสีลม, ถนนสาธร, ถนนวิทยุ และถนนสุขุมวิทในช่วงต้นยังคงเป็นใจกลางธุรกิจ หรือ ซีบีดี ของกรุงเทพ แต่ในอนาคตทำเลย่านรัชดา-พระราม 9 ซึ่งย่านธุรกิจเกิดใหม่ที่ขยายตัวออกมาจากย่านซีบีดี ซึ่งมีอาคารสำนักงานคุณภาพดีที่ทั้งเพิ่งสร้างเสร็จและอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง โดยราว 40% ของพื้นที่สำนักงานที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างในกรุงเทพฯ นั้นตั้งอยู่ในย่านนี้ อาทิ จีแลนด์ ทาวเวอร์ อาคารสำนักงานใหญ่แห่งใหม่ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และอาคารรุ่งโรจน์ธนกุล 4 รวมถึงยังมีแผนการสร้างเดอะ ซุปเปอร์ ทาวเวอร์ ซึ่งสูง 125 ชั้น ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่สำนักงาน 90,000 ตารางเมตร พื้นที่ค้าปลีก และศูนย์ประชุม โดยผู้เช่าส่วนใหญ่ที่เช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานที่เพิ่งสร้างเสร็จในย่านรัชดาเป็นผู้เช่าที่มีสำนักงานเดิมอยู่ย่านดังกล่าวหรืออยู่บริเวณตอนเหนือของกรุงเทพฯ อยู่แล้ว และต้องการขยายหรือยกระดับพื้นที่สำนักงานของบริษัท มีเพียงส่วนน้อยเท่านั้นที่ย้ายมาจากย่านซีบีดี
นอกจากนี้ระบบขนส่งมวลชนเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดของผู้เช่าในการพิจารณาว่าสำนักงานควรตั้งอยู่ที่ใด ซีบีอาร์อีมองว่า ย่านพญาไท-ราชเทวี และสุขุมวิทตอนปลาย(จากสถานีพระโขนงถึงสถานีบางนา) จะเป็นทำเลสำนักงานที่น่าจับตามองอีก 2 ทำเล เนื่องจากปัจจุบันผู้เช่ามักจะมองหาพื้นที่เช่าในระยะไม่เกิน 100 เมตรจากสถานี เพื่อให้เกิดความสะดวกในการเดินทางและการทำงาน
ตึกเก่าต้องปรับตัว ตึกใหม่ต้องพร้อมตั้งแต่ก่อสร้าง
อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ เป็นอาคารเก่า มีเพียง 14% ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดที่มีอายุน้อยกว่า 10 ปี การใช้พื้นที่สำนักงานที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคตจะเกิดขึ้นในกลุ่มอาคารใหม่ เนื่องจากอาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในปัจจุบันถูกเช่าเต็มแล้ว
ถึงแม้ความต้องการของสำนักงานให้เช่าจะมีดีมานด์ค่อนข้างสูงอย่างต่อเนื่อง แต่สำหรับอาคารเก่าที่อยู่ในทำเลที่ด้อยยังคงสามารถดึงดูดผู้เช่าได้ เจ้าของอาคารสำนักงานที่สร้างมานานแล้วซึ่งตั้งอยู่ในย่านที่ค่อนข้างน่าสนใจ จำเป็นต้องปรับปรุงอาคารของตนเองเพื่อเพิ่มศักยภาพในการแข่งขัน เช่น การปรับปรุงในเรื่องการรักษาความปลอดภัยที่ต้องเข้มงวดอยู่เสมอ หรือการปรับปรุงอาคารสำนักงานให้ดูทันสมัย โดยในอนาคตอาคารสำนักงานที่กำลังจะสร้างจะต้องคำนึงถึงหลายเรื่อง อาทิ Green Building หรือ “อาคารเขียว” ที่เป็นปัจจัยหนึ่งในการเลือกอาคารสำนักงานของบริษัทต่างชาติ หรือ เทรนด์ที่กำลังมาแรงคือการที่พนักงานไม่จำเป็นต้องมีโต๊ะทำงานประจำ ทำให้สามารถจัดสรรพื้นที่เป็นอะไรก็ได้ตามแต่ผู้ที่จะใช้งาน เพื่อเพิ่มไอเดียใหม่ๆและสร้างความกระฉับกระเฉงแก่พนักงาน
ครึ่งปีหลังคาดว่าจะเติบโตดี หากไม่มีปัจจัยแทรกแซง
ซีบีอาร์อีคาดว่าตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ ในปี 2558 ยังคงมีความแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง จากอัตราพื้นที่ว่างลดลงและค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้น แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นในครึ่งปีหลังจะเติบโตมากขึ้นแค่ไหน ก็คงต้องมองว่าการเมืองในบ้านเราว่าจะนิ่งอย่างนี้ต่อไปหรือไม่ เนื่องจากปัญหาทางการเมืองมักปัจจัยสำคัญในการฉุดให้ความต้องการพื้นที่เช่าลดลง
ที่มา : ซีบีอาร์อี ไทยแลนด์
อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้
Website : Marketeeronline.co /