Real Estate Real Marketing/ศ. วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@tbs.tu.ac.th
อาคารชุดในเมืองตามแนวรถไฟฟ้าทำไมแพงจัง แล้วลูกค้าจะซื้อไหวหรือ? ในช่วงสิบกว่าปีที่ผ่านมา ทั้ง ๆ ที่เศรษฐกิจของไทยมีอัตราการเติบโตค่อนข้างต่ำ แต่อัตราการปรับตัวของราคาอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ดูจะสูงขึ้นสวนทางกับอัตราเติบโตทางเศรษฐกิจ ผมจำได้ว่า เมื่อประมาณสิบปีก่อนราคาเฉลี่ยอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้ายังอยู่ที่ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ในปัจจุบันราคาคอนโดใหม่ขยับขึ้นไปถึง 250,000-300,00 บาทต่อตารางเมตร
ลูกค้ากลุ่มใหญ่ของตลาดอาคารชุดในกรุงเทพฯ ได้แก่ กลุ่มมนุษย์เงินเดือนที่ทำงานอยู่ในสำนักงานใจกลางเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่เพิ่งเริ่มต้นทำงานในช่วง 2-5 ปีแรก ที่ซื้ออาคารชุดใกล้รถไฟฟ้าเพื่อความสะดวกในการเดินทางและแก้ปัญหาการจราจรติดขัด แต่เมื่อราคาอาคารชุดปรับตัวสูงขึ้น แต่อัตราการปรับตัวของเงินเดือนไม่ได้ปรับสูงขึ้นตามทำให้ความสามารถในการซื้ออาคารชุดที่เป็น อสังหาริมทรัพย์หลังแรกทำได้ยากขึ้น เมื่อกำลังซื้อไปไม่ถึงราคา แล้วคนที่ต้องการอยู่อาศัยในเมืองมีทางเลือกอะไรบ้าง
แนวโน้มที่น่าสนใจ คือตลาดเช่า ที่มีการเติบโตสูงขึ้น โดยผู้ซื้ออาคารชุด คือนักลงทุนที่ต้องการอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่า และราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต หรือกลุ่มตลาดคนทำงานรุ่นใหม่ที่เงินเดือนไม่พอผ่อนก็อาศัยแรงสนับสนุนจากพ่อแม่ให้ความช่วยเหลือทางการเงิน แต่แนวโน้มที่น่าสนใจอีกรูปแบบหนึ่งคือ การซื้ออาคารชุดห้องเล็กที่เรียกกันว่า Micro Condo ห้องยิ่งเล็กราคาต่อหน่วยก็ยิ่งต่ำลง
ขนาดกี่ตารางเมตรถึงเรียกว่าเล็ก ในประเทศสหรัฐอเมริกาได้ให้นิยามของคำว่า Micro Condo ไว้ที่ขนาดต่ำกว่า 23 ตารางเมตร ส่วนกฎหมายของประเทศไทยกำหนดให้หน่วยที่อยู่อาศัยในอาคารอยู่อาศัยรวมต้องมีเนื้อที่ไม่น้อยกว่า 20 ตารางเมตร ดังนั้น อาจพอสรุปได้ว่าสำหรับในประเทศไทยห้องชุดขนาดเล็กน่าจะหมายถึงห้องที่มีขนาด 20-23 ตารางเมตร หรือจะใหญ่กว่านั้นเล็กน้อย ก็ยังพอถือได้ว่าเป็นห้องเล็ก
ห้องขนาดนี้อยู่อาศัยและใช้ชีวิตเป็นที่พักหลักได้จริงไหม คุณภาพการใช้ชีวิตเป็นอย่างไร ประเด็นนี้ก็มีข้อถกเถียงอยู่ใน Pantip.com โดยมีบางคนให้ความเห็นไว้ว่า “คนที่ตั้งคำถามแบบนี้คือคนที่ไม่ได้อยู่ส่วนคนที่อยู่จะไม่ถามแบบนี้” ในทางการตลาดเรียกว่าเป็นการแบ่งส่วนตลาด (Segmentation) ทั้งจากความสามารถในการจ่ายและพฤติกรรมการใช้ชีวิต คนที่อยู่ห้องเล็กไม่ได้ก็ไม่ใช่ตลาดของอาคารชุดห้องเล็ก แต่ก็มีลูกค้าที่ยอมรับได้ ตลาดดังกล่าวจึงเป็นตลาดที่น่าสนใจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
พฤติกรรมคนนิวเจนที่เป็นตลาดของอาคารชุดห้องเล็ก
แนวคิดในการอยู่อาศัยในเมืองของคนแต่ละยุคก็แตกต่างกัน คนวัย 20-29 ปี ในยุคปัจจุบันซึ่งถือได้ว่าเป็นตลาดการซื้ออาคารชุดหลังแรก สำหรับคนที่ต้องการใช้ชีวิตในเมืองเปลี่ยนแปลงไปจากคนยุคเก่าค่อนข้างมาก จากการที่คนนิวเจนมีครอบครัวช้าลง และมีกลุ่มที่ครองตัวเป็นโสดโดยไม่คิดจะมีครอบครัวมากขึ้นเรื่อย ๆ ความจำเป็นในการใช้รถยนต์ส่วนตัวต่ำ การใช้รถไฟฟ้า การเรียกมอเตอร์ไซค์รับจ้าง และแท็กซี่ผ่านแอปพลิเคชัน เป็นวิธีการเดินทางปกติสำหรับคนเมือง ความบันเทิงในที่พักอาศัยก็อยู่บนโทรศัพท์มือถือเป็นหลัก อาหารก็ใช้วิธีการสั่งอาหารกล่องผ่านแอปพลิเคชันส่งอาหาร พื้นที่ใช้สอยในห้องที่จำเป็นจึงเหลือแค่ที่นอน ชั้นวางเตาไมโครเวฟ ตู้เย็น และห้องน้ำ ก็เพียงพอกับการใช้ชีวิต
ในเมืองใหญ่ในหลายประเทศ เช่น ญี่ปุ่น ฮ่องกง อาคารชุดห้องเล็ก ก็เป็นที่นิยมและถูกใช้เป็นที่พักอาศัยหลักของคนในเมืองมาเป็นเวลายาวนาน รวมถึงโรงแรมขนาดเล็ก เช่น โรงแรมแคปซูล ที่แต่ก่อนดูเหมือนเป็นของแปลกสำหรับคนไทย ปัจจุบันก็มีโรงแรมห้องเล็กที่อยู่ใจกลางเมืองในราคาประหยัดผุดขึ้นในประเทศไทย และก็ดูเหมือนจะได้รับความนิยมในกลุ่มวัยรุ่นด้วย
จากการเปลี่ยนพฤติกรรมและค่านิยมของคนนิวเจนในปัจจุบัน ทำให้การปรับตัวและยอมรับการอยู่อาศัยในอาคารชุดห้องเล็ก เป็นหนึ่งในทางเลือกสำคัญของการตัดสินใจซื้ออาคารชุด ถึงแม้ว่าการเช่า หรือ การซื้ออาคารชุดมือสองจะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจภายใต้งบประมาณ เท่ากัน โดยที่ห้องที่ใหญ่กว่าแต่การเป็นเจ้าของห้องชุดในทำเลที่ดีก็ถือเป็นการลงทุนในทรัพย์สินที่มีโอกาสได้ผลตอบแทนจากมูลค่าเพิ่มในอนาคต อีกทั้งคนนิวเจนยังมีทัศนคติทางบวกต่อห้องชุดที่มีขนาดเล็กในด้านการดูแลรักษาและทำความสะอาด โดยมองว่าด้วยขนาดของห้องที่เล็กทำให้ไม่ต้องเสียเวลาในการทำความสะอาดมากเท่าห้องขนาดใหญ่
ปัจจัยที่ลูกค้าต้องการสำหรับอาคารชุดห้องเล็ก
ในการตัดสินใจซื้อห้องที่มีขนาดเล็ก ลูกค้าพิจารณาปัจจัยใดมาประกอบในการตัดสินใจเลือกซื้อ มีนักศึกษาปริญญาโทด้านอสังหาริมทรัพย์ของธรรมศาสตร์ทำการศึกษาเรื่องนี้อยู่ เท่าที่รวบรวมข้อมูลเบื้องต้น ปัจจัยที่น่าจะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อห้องขนาดเล็กน่าจะมี ดังนี้
1. ทำเล โดยห้องชุดที่มีขนาดเล็กต้องชดเชยกับทำเลที่ค่อนข้างดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งทำเลที่อยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า สถานีที่อยู่ในตัวเมือง โดยมีระยะทางยิ่งใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าเท่าไรก็ยิ่งมีผลต่อการตัดสินใจซื้อ อีกทั้งสถานประกอบการที่ช่วยอำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิต เช่น ศูนย์การค้า สวนสาธารณะ ที่อยู่ในรัศมีสามารถเดินจากโครงการ ไปได้สะดวก รวมถึงฟุตปาธ ความสว่าง และความปลอดภัยของถนนและทางเท้าในบริเวณโดยรอบโครงการ เนื่องจากห้องที่มีขนาดเล็กทำให้ผู้อยู่อาศัยต้องใช้ชีวิตและทำกิจกรรมนอกห้อง
- การออกแบบห้องและการจัดสรรพื้นที่ใช้สอยในห้องให้สามารถดำเนินกิจกรรมต่าง ๆ ที่จำเป็นในห้องได้อย่างสะดวก เช่น มีเพดานสูงกว่าปกติ ช่องเปิดรับแสงที่กว้าง ระบบระบายอากาศ การแบ่งสัดส่วนระหว่างห้องน้ำ พื้นที่จัดเตรียมอาหารและห้องนอน การลงเฟอร์นิเจอร์แบบบิวต์อินที่สามารถใช้งานได้สะดวก จะเห็นได้ว่าห้องชุดขนาดเล็ก ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะจัดให้มีเฟอร์นิเจอร์แบบบิวต์อิน โดยผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องนำเฟอร์นิเจอร์จากข้างนอกเข้ามาอีก เนื่องด้วยขนาดของห้องที่จำกัด การออกแบบเฟอร์นิเจอร์ให้เหมาะสมกับพื้นที่ห้องจึงมีความจำเป็นเป็นอย่างมาก โดยบางโครงการใช้เฟอร์นิเจอร์ที่พับได้ เพื่อปรับเปลี่ยนให้ห้องมีความยืดหยุ่นในการใช้งานตามวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกันในแต่ละช่วงเวลา เช่น เตียงที่สามารถพับซ่อนไว้กับผนัง เพื่อใช้เป็นห้องทำงาน ในช่วงกลางวันได้
- พื้นที่ส่วนกลางภายในอาคารที่เหมาะสมและสอดคล้องกับพฤติกรรมการใช้งานของคนนิวเจน เช่น การมีพื้นที่นั่งทำงานส่วนกลาง ห้องออกกำลังกาย ล็อบบี้ ห้องประชุม โดยบางโครงการจัดให้มีส่วนพื้นที่ทำงานส่วนกลางมากกว่าหนึ่งจุดเพื่อกระจายผู้ใช้งานและลดความคับคั่งในการใช้ห้อง
- พื้นที่ส่วนกลางภายนอกอาคาร เช่น สวน ทั้งบริเวณด้านล่างของโครงการและด้านบนอาคาร สระว่ายน้ำ ลู่วิ่งรอบโครงการ บางโครงการอาจจัดให้มีพื้นที่สำหรับจัดงาน สังสรรค์ แบบบาร์บีคิวกลางแจ้ง
ยิ่งราคาที่ดินและค่าก่อสร้างภายในเมืองสูงขึ้น พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อและใช้งานที่อยู่อาศัยภายในเมือง ก็ยิ่งเปลี่ยนไป ข้อจำกัดคือกำลังซื้อของลูกค้าในตลาดหลัก คือ คนวัยทำงานที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์หลังแรก การพัฒนาหน่วยขายให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ โดยทำเลยังเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อ การลดขนาดห้องให้เล็กลง จึงเป็นทางเลือกทั้งของผู้ประกอบการและลูกค้าที่เกิดขึ้นในเมืองใหญ่หลายเมืองในโลก กรุงเทพฯ เองก็หนีไม่พ้นทิศทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองในลักษณะดังกล่าว เพียงแต่ผู้ประกอบการรายใดจะสามารถเข้าใจพฤติกรรมความต้องการของลูกค้าในตลาดนี้และสามารถพัฒนาโครงการเพื่อตอบสนองลูกค้าได้ดีกว่ากัน ผมเชื่อว่าในอนาคตน่าจะเห็นมิติใหม่ ๆ ของการพัฒนาโครงการที่มีห้องขนาดเล็ก ที่มีความแตกต่างกว่าที่เป็นอยู่ โดยมีการนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้งานมากขึ้น ส่วนจะเป็นอย่างไรนั้นเราคงต้องรอดูกันครับ
–
ติดตาม Marketeer ได้หลากหลายรูปแบบ