ตลาดออฟฟิศให้เช่า กรุงเทพฯ ซัปพลายยังล้น สวนทางดีมานด์ จับตาเทรนด์ Subscription หลังคนทำงานกลับนั่งออฟฟิศ ฟื้น 75-80% พบรายย่อยต้องการความเป็นส่วนตัว และยอมจ่ายรายเดือนเพิ่ม เลี่ยงเสี่ยงจมทุนตกแต่ง ติดสัญญาเช่ายาว
นายวิทวัส คุตตะเทพ ผู้ช่วยประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายโครงการเชิงพาณิชยกรรม บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คอมเมอร์เชียล (ประเทศไทย) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ซัปพลายพื้นที่อยู่ที่ 9,500,000 ตร.ม. สัดส่วนครึ่งต่อครึ่งของ CBD และ Non-CBD และจะขยายเข้ามาอีก 1,700,000 ตร.ม. ใน 3 ปีข้างหน้า
ขณะที่อัตราเช่าพื้นที่ใหม่ อยู่ที่ 200,000 ตร.ม. ต่อปี สำหรับช่วงที่ตลาดโตที่สุด ซึ่งปัจจุบันยังฟื้นตัวไปไม่ถึงระดับนั้น ทำให้ผู้ประกอบการในตลาด ยังมีความท้าทายอีกมาก
โดย อัตราเช่าอาคารสำนักงาน ปัจจุบันเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 85% สัดส่วนพื้นที่ 10 ตร.ม. ต่อคน คาดการณ์ว่าอาจจะตกลงไปต่ำกว่า 80% ใน 2-3 ปีข้างหน้า จากซัปพลายที่มากกว่าดีมานด์ ซึ่งสำนักงานให้เช่า เกรด B โซน Non-CBD จะเป็นกลุ่มที่ได้รับเอฟเฟกต์มากสุด
ภาคผู้บริโภค ไฮบริด เวิร์กกิ้ง ในเอเชียยังคงมีอยู่ แต่น้อยกว่าฝั่งยุโรป อเมริกา โดยตลาดแรงงานเกาหลี ญี่ปุ่น พบว่ามีอัตรากลับมาทำงานที่ออฟฟิศ 100% ขณะที่ไทยมีคนกลับมาทำงานที่ออฟฟิศเต็ม 5 วันต่อสัปดาห์ ฟื้นตัวถึง 75-80%
โดย บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ Frasers Property Thailand (ชื่อย่อในตลาดหลักทรัพย์ฯ FPT) ซึ่งมีธุรกิจหลัก 3 กลุ่ม คือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย, เพื่ออุตสาหกรรม และเพื่อพาณิชยกรรม
อย่างหลังสุดมีออฟฟิศให้เช่าเกรดเอรวมอยู่ด้วย ตลอดจนมิกซ์ยูส, โรงแรม ผ่านการบริหารงานในอาคารต่าง ๆ อาทิ เอฟวายไอ เซ็นเตอร์, สามย่านมิตรทาวน์, สีลม เอจ และภายใต้ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (Gvreit) ได้แก่ อาคารปาร์คเวนเชอร์, สาทรสแควร์
คิดเป็นพื้นที่ให้เช่าสุทธิ 260,000 ตร.ม. อัตราการเช่าเฉลี่ยของทั้งพอร์ตโฟลิโอ 93% และ 96-97% หากนับเป็นรายแห่ง
บิสเนสโมเดล อาคารสำนักงานให้เช่าของบริษัท เดิมมี 2 รูปแบบ 1. พื้นที่เปล่า ลูกค้าตกแต่งเอง 2. โคเวิร์กกิ้งสเปซ พร้อมเข้าใช้งาน
อย่างไรก็ตาม ช่วงหลัง ๆ มา โปรดักต์ออฟฟิศให้เช่า มาตรฐาน 100/250 ตร.ม. ของบริษัท พบว่าลูกค้ามีความต้องการมากขึ้นในกลุ่มตกแต่งเบ็ดเสร็จ พร้อมเข้าอยู่ และยอมจ่ายเงินค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นมาจากส่วนค่าตกแต่ง โดยลูกค้าไม่ต้องลงทุนเอง ทั้งได้ความเป็นส่วนตัว มากกว่าโคเวิร์กกิ้งสเปซ
จึงเกิดเป็น PromptMove (พร้อมมูฟ) โมเดลใหม่ของออฟฟิศให้เช่าที่บริษัทจะเริ่มทำตลาดในโซน CBD อย่างอาคารสาทร สแควร์ ซึ่งมีอัตราการเช่า 91% แบ่งเป็นส่วนผู้เช่าภาครีเทล ซัปพอร์ตผู้ใช้โดยรวม สัดส่วนต่ำกว่า 5%
โดย PromptMove จะมีสัดส่วนพื้นที่ 3-4% หรือประมาณ 2,000 ตร.ม. ของพื้นที่ให้เช่าเหลืออยู่ประมาณ 9%
กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย PromptMove จะเป็น SMEs โดยเฉพาะในไทย, ลูกค้าที่เทิร์นมาจากโคเวิร์กกิ้งสเปซ, ผู้ประกอบการที่มีการเติบโตทางธุรกิจ
ทุกกลุ่มล้วนอยากขยับขยายพื้นที่ใช้งาน ไปยังส่วนที่จะได้ความเป็นส่วนตัว พร้อมได้วางโพสิชั่นนิ่งของบริษัทให้อยู่ในย่านธุรกิจที่น่าเชื่อถือ ใกล้เครือข่ายธุรกิจระดับสากล สถาบันการเงินชั้นนำ แต่ก็ยังไม่กล้าเสี่ยงลงทุนระยะยาวกับโมเดลออฟฟิศเปล่า
ปัจจุบันฐานลูกค้าเช่าออฟฟิศเปล่าของบริษัท สัญญายาว 3 ปี แต่มีระยะเวลาคืนทุนค่าตกแต่งออฟฟิศ 6 ปี ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ บริษัทข้ามชาติ
ขณะที่ PromptMove จัดอยู่ในกลุ่มใกล้เคียง โคเวิร์กกิ้งสเปซ ต่างกันที่ ค่าใช้จ่ายแฝงของงานเดินระบบ, ตกแต่ง, เซอร์วิส ชนิดพร้อมใช้งาน โมเดลแรก เฉลี่ยรวมอยู่ในค่าเช่าต่อเดือน หรือ Subscription ขณะที่ โมเดลหลัง จะรวมอยู่ในรายจ่ายชาร์จเพิ่ม หรือ Membership
เฟสแรก PromptMove แบ่งเป็น 2 ขนาด 105 ตร.ม. รองรับผู้ใช้ 13-20 คน และ 247 ตร.ม. รองรับผู้ใช้ 32-50 คน
ทั้ง 2 ขนาดจัดสรรพื้นที่ใช้งานพร้อมเข้าอยู่ ตามมาตรฐานอาคารสำนักงานเกรด A โซน CBD ทั้งงานวางระบบ, อุปกรณ์สำนักงาน, เฟอร์นิเจอร์ ซึ่งสามารถยืดหยุ่น หรือเปลี่ยนแปลงได้ สำหรับส่วนลอยตัว แต่จะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
หรือหากแบ่งตามความต้องการใช้งาน อาทิ ห้องผู้จัดการ, ห้องรับแขก, ส่วนกลาง, ห้องเก็บของ, ห้องประชุม รวมถึงส่วนกลางของอาคารสาทร สแควร์ สำหรับเช่าเพิ่มเป็นรอบ ๆ ตามความต้องการใช้งานได้
และ PromptMove จะมีระยะเวลาสัญญาเช่าที่ยืดหยุ่น เริ่มต้นตั้งแต่ 1 ปี ราคาเช่าจะสูงกว่าโมเดลออฟฟิศเปล่า 30-60% เริ่มต้นอยู่ที่ 1,600 บาทต่อ ตร.ม. สำหรับสัญญามาตรฐาน 3 ปี บริษัทสร้างการรับรู้โปรดักต์ด้วยการทำตลาดผ่านเอเจนซี่ ตั้งแต่ช่วงต้นเดือน ก.ย. ที่ผ่านมา
–
ติดตาม Marketeer ได้หลากหลายรูปแบบ