เบื้องหน้าที่เห็นคืออาณาจักรของ บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) บนที่ดินกว่า 2 ไร่ในซอยรามอินทรา 5 ที่มีกลุ่มของอาคารสำนักงานสไตล์โมเดิร์นสูงประมาณ 3–4 ชั้น มีพื้นที่ทำงานแบบเปิด (open-plan) มีมุมกาแฟ มุมพักผ่อน และสวนเขียว ๆ ไว้พักสายตา
พื้นที่อีกด้านยังติดสวนสาธารณะ ภาพรวมของออฟฟิศจึงดูร่มรื่นน่าทำงานอย่างมาก
“คุณเล็ก” กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) ได้เล่าถึงความเป็นมาที่น่าสนใจของที่ดินแปลงนี้ให้ฟังว่า
“เมื่อก่อนที่ดินแถวนี้ราคาถูกมาก เพราะติดกับภูเขาขยะของกทม. มีคนเล่าให้ผมฟังว่าเมื่อ 40 ปีที่แล้วราคา ตร.วา ละ 25 บาทยังมีขายเลย แต่เมื่อพื้นที่นี้กลายเป็นสวนสาธารณะและเริ่มมีโครงข่ายถนน ยิ่งพอมีการประกาศโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ราคาที่ดินก็ปรับตัวสูงขึ้นจากตารางวาละหมื่นต้น ๆ สู่ราคาตารางวาละ 5-6 หมื่นบาททันที”
ซึ่งเป็นปกติของราคาที่ดินในกรุงเทพฯและปริมณฑลเมื่อรถไฟฟ้ามาถึง ราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนหลักของธุรกิจอสังหาฯ ก็พุ่งสูงขึ้น ทำให้ราคาบ้านและคอนโดเพิ่มตามไปด้วย
ปัญหาที่ตามมาก็คือ รายได้ของคนส่วนใหญ่ไม่ได้เพิ่มเร็วเท่าค่าครองชีพ ทำให้เกิดจุดที่ “ราคากับกำลังซื้อไปกันไม่ไหว” ตลาดจึงเข้าสู่ช่วง “ปรับฐาน”
ตอนนี้ราคาที่ดินขึ้นไปถึงจุดหนึ่งแล้ว เริ่มชะลอหรือลดลง เพราะผู้ซื้อเอื้อมไม่ถึง และรายได้ก็ยังไม่ฟื้นจากผลกระทบของโควิดและเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว
“สิ่งที่เราทำได้ในฐานะผู้พัฒนาคือหาที่ดินราคาดีให้ได้มากที่สุด เพื่อให้สามารถขายที่อยู่อาศัยในราคาที่ลูกค้ายังซื้อไหว นั่นคือหัวใจของการอยู่รอดในตลาดตอนนี้”
จุดเปลี่ยนชีวิต
จากเด็กหนุ่มที่จบวิศวโยธา แล้วเริ่มเข้ามาทำงานกับบริษัท สยามซินเทค ในตำแหน่ง Site Engineer และต่อมาเลื่อนเป็น Chief Engineer ดูแลงานก่อสร้างอาคารสูง โดยมีประสบการณ์จากโครงการแรกคืออาคาร SSP 2 ตรงข้ามธนาคารกรุงเทพ สีลม ซึ่งให้มุมมองจริงจังในสายงานฝั่งผู้รับเหมา
หลังจากนั้นประมาณหนึ่งปี ก็ย้ายสายงานไปยังธุรกิจบ้านจัดสรรเพื่อหาประสบการณ์ใหม่ โดยเข้าทำงานกับบริษัท สินทรัพย์นคร บริษัทขนาดกลางซึ่งเพิ่งเข้าตลาดหลักทรัพย์ มีพนักงานราวร้อยกว่าคน และอยู่ในช่วงเติบโตเต็มที่ก่อนเจอวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540
“ในช่วงวิกฤตปี 40 ผมต้องเจอกับเหตุการณ์ที่ไม่เคยเจอมาก่อน บริษัทเงินสดหมด ขาดสภาพคล่อง ต้องโอนทรัพย์เพื่อชำระหนี้ ต้องเห็นภาพการเลิกจ้างพนักงาน เพื่อน ๆ เริ่มทยอยกันออก ผมเป็นหนึ่งในพนักงานกลุ่มสุดท้ายเพียง 4 คนที่ยังคงอยู่กับบริษัท และต้องดูแลงานวิศวกรรมเกือบทั้งหมด”
เป็นประสบการณ์สำคัญของเขาในโลกธุรกิจ ก่อนที่จะมาเริ่มต้นมาทำธุรกิจเอง
ปลูกฝันทีละหลัง สร้างแบรนด์ทีละก้าว
“ตอนที่ตั้งบริษัทเราเริ่มมีพนักงานประมาณสัก 7–8 คน จริง ๆ เราตั้งบริษัทเพื่อให้พนักงานมีประกันสังคมก่อน ไม่ได้คิดจะมาไกลขนาดนี้”
คุณเล็ก ย้อนอดีตให้ฟัง
เริ่มจากการทำโครงการทาวน์เฮาส์เล็ก ๆ แถวรามอินทรา ซอย 39 ครั้งละ 7–9 ห้อง เงินทุนก้อนแรกมาจากพี่ชาย เพื่อน และพาร์ตเนอร์ที่ร่วมงานกัน ซึ่งช่วงเริ่มต้นใช้เงินไม่มากนัก แล้วก็หมุนเงินแบบนี้มาเรื่อย ๆ ทำโครงการทาวน์เฮ้าส์ซ้ำ ๆ เกือบ 60 ครั้ง
จนต่อมาเริ่มมีธนาคารให้วงเงินสนับสนุน แม้จะไม่มาก แค่ 10–20 ล้านบาท แต่ตรงนี้คือ Secret Sauce สำคัญ เพราะการทำโครงการเล็ก ๆ แต่สม่ำเสมอ ทำให้ได้รู้จักระบบดีขึ้น เข้าใจทั้งความต้องการของแบงก์ ที่เราต้องคืนเงินต้น จ่ายดอกเบี้ยตรงเวลา เข้าใจผู้รับเหมา ที่ต้องการงานต่อเนื่อง ได้เงินตรงเวลา
เรามองว่า “ผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย” หรือ stakeholders คือหัวใจของธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นลูกค้า สถาบันการเงิน ซัพพลายเออร์ ผู้รับเหมา พนักงาน ชุมชน หรือสังคม ถ้าเราดูแลเขาดี ทุกฝ่ายก็อยากร่วมงานกับเรา
“แบงก์เชื่อใจ เพราะเรามีวินัยทางการเงิน ผู้รับเหมาตามไปทุกโครงการเพราะเราแฟร์ ลูกค้าเชื่อมั่น เพราะเรามีคุณภาพและมีบริการหลังการขายที่ดี พนักงานอยู่กับเรานาน เพราะเราดูแลสวัสดิการดี ชุมชนก็ให้ความร่วมมือ เพราะเราไม่สร้างปัญหาให้กับชุมชนที่ไป ก่อสร้าง”
จาก ทาวน์เฮาส์สู่การทำโครงการคอนโด โดยใช้วิธีคิดเดิม ทำซ้ำ ๆ ทีละโครงการ และพัฒนาอย่างต่อเนื่อง จนเข้าใจสิ่งที่ทำอย่างลึกซึ้ง
“ช่วงแรกผมยังจำได้ แบงก์ยังไม่มั่นใจเราเรื่องการทำคอนโด ต้องตรวจสอบทุกอย่าง ผู้รับเหมาเป็นใคร ใครเป็นดีไซน์เนอร์ ที่ปรึกษาโครงการบริษัทไหน ขอดูโปรไฟล์หน่อย แต่เมื่อเราแสดงให้เห็นความสามารถ และบริหารโครงการได้ดี แบงก์ก็เริ่มให้ความไว้วางใจ”
การที่แบงก์ถามว่าโครงการนี้สร้างเสร็จโครงการหน้าจะกู้ต่อเลยไหม เป็นความรู้สึกที่ดีมาก ๆในตอนนั้น
เข้าไปโตต่อในตลาดหลักทรัพย์ฯ
แอสเซทไวส์ วางแผนเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯตั้งแต่ปี 2563 และตัดสินใจเดินหน้าเข้าตลาด เมื่อปี 2564 ทั้ง ๆที่อยู่ในช่วงวิกฤตโควิด
หลาย ๆคนมองว่าเป็นเรื่องเสี่ยง แต่กลายเป็นวิธีคิดที่ถูก เพราะเงินทุนจาก IPO ช่วยให้บริษัทมีสภาพคล่องและสามารถเดินหน้าพัฒนาโครงการได้ต่อเนื่อง โดยกระจายความเสี่ยงด้วยการทำหลายโปรดักส์ หลายทำเล ทั้งเล็กและใหญ่ เน้นทำโลว์ไรส์คอนโด ที่ได้เงินคืนเร็วสินค้าที่เปิดขายช่วงโควิด กลายเป็นรายได้หลักวันนี้ และคือฐานรายได้ที่หล่อเลี้ยงบริษัทจนถึงปัจจุบัน
หลังจากนั้นการเริ่มต้นสร้างแบรนด์จริงจังเริ่มเกิดขึ้น โดยเลือกใช้ Sponsorship เป็นเครื่องมือสร้างการรับรู้ โดยการเป็นสปอนเซอร์เวทีมิสยูนิเวิร์สมาตั้งแต่ปี 2563 ก่อนขยายไปสู่รายการบันเทิงและดนตรี เช่น “Piano & I” ร่วมกับโต๋ ศักดิ์สิทธิ์ (Music Marketing) รวมทั้งเป็นสปอนเซอร์ทีมฟุตบอล สนับสนุนสโมสรบีจี ปทุม ยูไนเต็ด ในฤดูกาล 2024/2025 อย่างเป็นทางการ
การใช้กลยุทธ์สร้างแบรนด์จาก sponsorship กลายเป็นภาพลักษณ์ที่เชื่อมโยงกับ “ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่” ไม่ใช่แค่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แต่เป็นแบรนด์ที่อยู่ในทุกจังหวะชีวิตของผู้คน
แบรนด์เคฟ (KAVE) โครงการที่เข้าใจจังหวะชีวิต
คอนโดแบรนด์ KAVE ของแอสเซทไวส์ เป็นหนึ่งในโปรดักส์ที่สร้างรายได้ได้ดี คุณเล็กได้ใช้เวลาลงพื้นที่เพื่อดูการใช้ชีวิตของนักศึกษาย่านรังสิตด้วยตัวเอง
“ตอนประมาณ 3 ทุ่ม คุณคิดว่าเด็กมหาวิทยาลัยทำอะไรกันในเวลานั้น ภาพที่ผมเห็นคือ เด็ก ๆ เล่นบาสกันอย่างสนุกสนาน ใต้ตึกมีกลุ่มเต้นคัฟเวอร์อย่างกระตือรือร้น ข้างนอกมีคนเล่นสเก็ตบอร์ด มีเพียงส่วนน้อยที่จะนั่งอ่านหนังสือเงียบ ๆ อยู่ในห้อง”
จาก Insight ลูกค้า เลยสู่งานออกแบบที่ “เข้าจังหวะ” ชีวิตจริง เช่น ชั้น 1 มีพื้นที่อ่านหนังสือขนาดใหญ่ รองรับได้ถึง 300 ที่นั่ง ชั้นบนมีทั้ง Game Room, Co-working Space, Meeting Room มีห้องคาราโอเกะ, ห้องดูหนัง สระว่ายน้ำ และสไลเดอร์ เติมความสนุกแบบรีสอร์ตในชีวิตประจำวัน
กลุ่มเป้าหมายของ KAVE คือกลุ่มนักศึกษา แต่กลุ่มผู้ตัดสินใจซื้อจริงคือ “พ่อแม่” ที่ให้ความสำคัญในเรื่องความปลอดภัยอันดับแรก ดังนั้นทางโครงการต้องมีระบบคีย์การ์ด, กล้องวงจรปิด, และ Digital Door Lock ทุกห้อง เพื่อให้บรรยากาศโดยรวมปลอดภัยกว่า “หอพัก” หรืออพาร์ตเมนต์ทั่วไป
ส่วนนักลงทุนชอบ KAVE เพราะกลุ่มผู้เช่าเป็นนักศึกษาที่ต้องอยู่ใกล้มหาวิทยาลัย ทำให้ปล่อยเช่าได้ง่าย ค่าเช่าดี
ไม่ใช่เฉพาะแบรนด์นี้ แต่เขาบอกว่าการให้ส่วนกลางเยอะกว่าคนอื่นเป็นดีเอ็นเอของบริษัท
“เรามองว่าส่วนกลางคือ “ค่าการตลาด” ในระยะยาว คนอื่นอาจใช้งบโฆษณา 3% แต่เราใช้แค่ 2% แล้วเอาอีก 1% มาใส่ในส่วนกลางแทน มันต้อง “ว้าว” ตั้งแต่ก้าวแรกที่ลูกค้าเห็น”
AssetWise x The Title ผสานจุดแข็ง ปั้นพอร์ตพันล้านกลางเกาะภูเก็ต
ปี 2566 เป็นอีกจุดเปลี่ยนสำคัญของ แอสเซทไวส์ เมื่อได้ซื้อกิจการของบริษัท ร่มโพธิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีแบรนด์อสังหาฯ ชื่อดังในจังหวัดภูเก็ตคือ The Title เป็นการทำ M&A ครั้งแรกโดยได้หุ้นมาในสัดส่วน 67.91% กลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่
The Title เป็นแบรนด์ที่มีชื่อเสียงในกลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มยุโรป มีฐานลูกค้าและทีมงานในพื้นที่พร้อมเดินหน้าต่อได้ทันที พวกเขาความเข้าใจตลาดในพื้นที่สูง เช่น รู้จักฤดูกาลขายอสังหา (เฉพาะช่วง ต.ค.–มี.ค.) หลังจากนั้นก็เข้าโลว์ซีซั่นเข้าหน้าฝนไม่ค่อยมีการซื้อการขายกัน ซึ่งแตกต่างจากกรุงเทพฯ
มีแนวทางพัฒนาโปรดักส์ที่ตอบโจทย์ตลาดเป้าหมาย เช่น ทำคอนโดสูงไม่เกิน 7 ชั้นเพื่อให้ “โปร่งโล่ง” ตามรสนิยมชาวต่างชาติ แม้ต้องยอมเสียพื้นที่
แอสเซทไวส์ รักษาแบรนด์เดิมของ The Title เพื่อคงความเชื่อมั่นในกลุ่มลูกค้าต่างชาติ และค่อย ๆ เสริมจุดแข็งของตนเข้าไป
เช่น know-how ด้านดีไซน์โปรดักส์ การขาย และระบบบริหารจัดการ มาสนับสนุน
มีการพาทีมงานจากภูเก็ตมาเรียนรู้จากโครงการที่กรุงเทพฯ เช่น Co-working space, Game room, Sauna เพื่อพัฒนาแนวคิดใหม่ พาเอเย่นต์บินมาดูโครงการต้นแบบที่กรุงเทพฯ สร้างความเชื่อมั่นในแบรนด์
ปัจจุบัน ได้เปิดคอนโดไปแล้ว ประมาณ 8 โครงการ และ พูลวิลล่า 1 โครงการ โครงการเด่นที่กำลังจะเริ่มส่งมอบ คือ The Title Legendary บางเทา มูลค่า 4,500 ล้านบาท
รวมยอดขายและแบ็กล็อกของแอสเซทไวส์ ที่ภูเก็ตปัจจุบันอยู่ที่ ราว 15,000 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเติบโตได้ดีจากฐานที่ไม่มีมาก่อน
“การเข้าไปซื้อกิจการ (M&A) ทำให้ธุรกิจเราเดินหน้าต่อได้ สามารถออกสตาร์ตได้เร็วกว่าเจ้าอื่น ไม่ว่าจะเป็นผู้พัฒนาในพื้นที่หรือบริษัทจากกรุงเทพฯ ที่เพิ่งเข้ามา และยังช่วยกระจายความเสี่ยงในช่วงที่ตลาดเมืองหลวงมีการแข่งขันสูงอีกด้วย”
เขายอมรับว่าถ้าลงไปเองแค่จะจ้างเสมียนหรือวิศวกร ยังเป็นเรื่องยาก เพราะที่นั่นมีคาแรกเตอร์เฉพาะตัวหลายอย่าง เช่นผู้รับเหมาแพงกว่ากรุงเทพประมาณ 20% และยังหายากด้วย
รวมทั้งต้องเข้าใจสภาพอากาศที่ไม่เหมือนที่อื่น ฝนที่ภูเก็ตตกแบบมรสุม ถ้าไม่เข้าใจธรรมชาติของที่นี่ก็สร้างไม่ทันเช้าฝนไม่ตกต้องรีบทำ บ่ายฝนมาก็พัก พอมีช่องต้องแอบทำไปเรื่อย ๆ
ถ้าผู้รับเหมาจากกรุงเทพมาคิดว่า “วันนี้ฝนตก งดงาน” แบบนั้นไม่ได้เลย งานจะล่าทั้งโปรเจกต์
ที่ภูเก็ตยังเป็นเมืองท่องเที่ยวที่แย่งแรงงานกันสูง โรงแรมบางแห่งจ้างคนปูเตียงวันละ 700 บาท แล้วจะมีใครอยากมาลุยแบกปูน
ดังนั้นแรงงานก่อสร้างที่นั่นต้องแข็งแกร่ง ผู้รับเหมาที่จะอยู่ได้ต้องเข้าใจระบบพื้นที่และสู้งานจริง ๆ
ภูเก็ตไม่ใช่แค่เมืองท่องเที่ยว แต่ คือ World Destination
คุณเล็กบอกว่าประเทศไทยมีความโชคดีที่มีภูเก็ต ไม่ใช่แค่จังหวัดท่องเที่ยว แต่เป็นเมืองที่ชาวต่างชาติอยากมาใช้ชีวิตจริงจัง เป็น World Destination ที่มีศักยภาพระดับโลก เทียบกับความต้องการจากคนทั้งโลก ยังถือว่าเพิ่งเริ่มต้นเท่านั้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้หนีหนาว หนีภัยสงคราม และกลุ่มครอบครัวที่ย้ายมาเรียน ในขณะที่ ซัพพลายที่ใกล้ชายหาดมีจำกัด แต่ดีมานด์ทั่วโลกยังเพิ่มต่อเนื่อง
ที่สำคัญ ราคาอสังหาฯ หากเทียบกับคุณภาพและโลเคชันระดับโลก ถือว่า “คุ้มค่า” อย่างมาก คอนโดราคา 6–7 ล้านหรือประมาณ 200,000 เหรียญสหรัฐ เดินลงหาดได้ ถือว่าถูกเมื่อเทียบกับมาตรฐานโลก
“พี่คนที่ขายหุ้นให้ผม เขาเคยพูดไว้ว่าของเล็กก็ดีนะ เป็นบริษัทมหาชนอยู่กรุงเทพฯ ดูแข็งแรง มั่นคง มีลูกค้าในประเทศราว ๆ 70–80 ล้านคน แต่พอหันไปดูบริษัทของเขาเองซึ่งเป็นบริษัทเล็ก ๆ กลับมีลูกค้าทั่วโลกถึง 7,000 ล้านคน”
อย่างไรก็ตามผู้บริหาร แอสเซทไวส์ ย้ำว่าการทำอสังหาฯ ที่ภูเก็ตไม่ง่าย เพราะการแข่งขันสูงมาก
ในช่วง 3–5 ปีข้างหน้า แอสเซทไวส์ วางแผนขยายพอร์ตอสังหาฯ ผ่าน 4 เสาหลัก ได้แก่ โครงการในกรุงเทพฯ, ภูเก็ต, โครงการในเขต EEC โดยเฉพาะพัทยา และเริ่มขยายโครงการแนวราบระดับบน
รวมทั้งต่อยอดสู่ธุรกิจเฮลธ์และไลฟ์สไตล์ ผ่านบริษัทลูก WHB โดยเริ่มจากฟิตเนส Rocket และคลินิกกายภาพบำบัด แม้จะยังอยู่ในช่วงเริ่มต้น แต่บริษัทมองว่าเป็นโอกาสระยะยาว เพื่อกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ใหม่ ๆ ในอนาคต
ผู้บริหารย้ำว่าแม้จะเปิดเกมรุกในธุรกิจใหม่ แต่หัวใจหลักยังอยู่ที่การทำอสังหาฯ ให้ดีต่อเนื่อง
“วันนี้เรายังโฟกัสเต็มที่กับสิ่งที่เราถนัด แต่บทเรียนจากโควิดทำให้รู้ว่า รายได้ทางเดียวไม่พอ ต้องเริ่มวางฐานธุรกิจให้ยืดหยุ่นไว้ตั้งแต่วันนี้”
อสังหาฯ ไม่ใช่แค่ขายที่อยู่ แต่คือการเข้าใจชีวิตคน
เกือบ 30 ปี ในวงการธุรกิจ อสังหาฯ คุณเล็กบอกว่า สำหรับผมคือความสวยงาม น่าสนใจ เราให้บริการกับ “คน” ซึ่งเป็นสิ่งมีชีวิตที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ทำให้เราต้องปรับตัวตลอดเวลาเช่นกัน
ธุรกิจนี้มีรายได้ดี ถ้าทำได้ถูกจังหวะ ไม่มีเพดานราคาตายตัวเหมือนสินค้าควบคุมอย่างน้ำตาลหรือน้ำมันพืช เราสามารถขายที่อยู่อาศัยหลักล้านหรือร้อยล้านได้ หากสินค้านั้นมีคุณค่า (value) จริง
อีกอย่างที่ผมชอบคือ ได้พบปะกับคนหลากหลาย ทั้งลูกค้า พาร์ตเนอร์ ผู้รับเหมา หรือที่ปรึกษา มันทำให้เราได้แลกเปลี่ยนความรู้ และเข้าใจเศรษฐกิจแบบเรียลไทม์
ตลอดเวลาที่ผ่านมาเขายังมีแรงบันดาลใจจากแบรนด์ต่าง ๆที่เป็นรุ่นพี่ เช่น Land & Houses ในเรื่องคุณภาพ ความน่าเชื่อถือ และความน่าอยู่ ชอบ Ananda ที่มีความทันสมัย ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ และ Noble ที่เด่นเรื่องดีไซน์และกลิ่นอายความเป็นสถาปัตยกรรมโมเดิร์น แต่ละแบรนด์มีจุดแข็งของตัวเอง ซึ่งพยายามเรียนรู้และดึง DNA ของแต่ละเจ้า มาปรับใช้ในแบบของแอสเซทไวส์
“เราอาจไม่ได้บอกชัด ๆ ว่าแบรนด์เราคืออะไร แต่ผมว่า “ฟีลกู๊ด” คือนิยามที่สะท้อนตัวตนของแอสเซทไวส์ ได้ดีที่สุดอยู่แล้วสบาย ไม่ต้องหรูหราจับต้องยาก เชื่อถือได้ บริการดี เข้าใจง่ายและเข้าถึงง่าย นี่คือแนวทางที่เราต้องการสื่อสารกับลูกค้าในทุกโปรเจกต์ครับ
บนเส้นทางการเดินทางของแอสเซทไวส์ น่าจะสะท้อนคำพูดสุดท้ายของคุณเล็กก่อนเราลาจากกันในวันนั้นได้ดี
“ขายดีไม่มีฟลุกครับ” ♦