ท่ามกลางการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เวที Asia Real Estate Summit (ARES 2025) ที่จัดโดย PropertyGuru Group ได้จุดประเด็นในหัวข้อ “Rethinking Equity in Asian Real Estate” ซึ่งชวนมองใหม่ว่า “ความเท่าเทียม” ในที่อยู่อาศัยกำลังเป็นเรื่องไกลเกินเอื้อมของประชากรส่วนใหญ่จริงหรือไม่?

Marine Novita, Co-Founder & President Director ของ MilikiRumah ได้ยืนยันว่า “บ้านคือสิทธิมนุษยชน (Home is a human right)” แต่ความจริงกลับสวนทาง เมื่อกลไกการเงินแบบดั้งเดิมกำลัง “ปิดประตู” ให้คนกลุ่มใหญ่ที่สุดของประเทศ

นอกจากนี้ Marine ยังได้เปิดเผยตัวเลขที่น่าตกใจว่า “มีชาวอินโดนีเซียจำนวนมากถึง 9.9 ล้านคน ที่ควรมีบ้านในฝัน แต่พวกเขากลับถูกปฏิเสธจากธนาคาร… นั่นเป็นเพราะคนเหล่านี้ ไม่มีรายได้ที่แน่นอน และธนาคารส่วนใหญ่ใช้เกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อแบบดั้งเดิม”

Informal Sector คือภาพสะท้อนโครงสร้างที่เอื้อต่อใครบางกลุ่ม แต่ทิ้งคนอีกจำนวนมากไว้ข้างหลัง

ปัญหานี้ไม่ใช่เรื่องของอินโดนีเซียประเทศเดียว ประเทศกำลังพัฒนาทั้งภูมิภาค รวมถึงประเทศไทย ที่กำลังเผชิญกับโจทย์เดียวกัน

ข้อมูลล่าสุดชี้ว่า

  • อินโดนีเซียมีแรงงานนอกระบบสูงถึง 57.8% (BPS Statistics Indonesia)
  • ไทยมีแรงงานนอกระบบอยู่ที่ 52.7% (สำนักงานสถิติแห่งชาติ)

เมื่อตัวเลขกว่า “ครึ่งประเทศ” อยู่ในภาคเศรษฐกิจที่ไม่มีรายได้ประจำ จึงไม่แปลกที่โอกาสเข้าถึงสิทธิขั้นพื้นฐานอย่างการมีบ้านจะถูกจำกัดตั้งแต่ต้นทาง เพราะระบบสินเชื่อยังตั้งอยู่บนเกณฑ์แบบเดิมที่มองหา Slip เงินเดือน มากกว่าความสามารถที่แท้จริงในการผ่อนชำระ

🟥 ราคาบ้าน–ค่าเช่า ตัวเร่งที่ผลักให้คนต้องออกจากเมือง

ในหลายมหานครของอาเซียน รวมถึงกรุงเทพฯ และจาการ์ตากำลังเผชิญวิกฤต “Affordability” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

ด้านการซื้อ

อัตรา Price-to-Income Ratio ในเมืองใหญ่ยังสูงเกินกว่ามาตรฐานที่ถือว่าเข้าถึงได้ โดยเฉพาะเมื่อแรงงานนอกระบบซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่ไม่สามารถผ่านเกณฑ์สินเชื่อได้ตั้งแต่เริ่มต้น

ด้านการเช่า

เมื่อซื้อบ้านไม่ได้ การเช่ากลายเป็นทางเลือกเดียว แต่ราคาเช่าในเขตเมืองกำลังขยับตัวแรงจนกลายเป็นภาระค่าครองชีพที่หนักขึ้นทุกปี ทำให้คนกลุ่มนี้ถูกผลักออกไปสู่พื้นที่รอบนอกที่คุณภาพชีวิตต่ำกว่าอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

.การผสานกันระหว่าง “รายได้ที่ไม่ได้ถูกนำเข้าระบบ” กับ “โครงสร้างราคาเมืองที่พุ่งเร็วกว่าเงินเดือน” ทำให้ไทยและอินโดนีเซียกำลังก้าวเข้าสู่จุดที่คุณภาพชีวิตดี ๆ ในเมืองกลายเป็นสิทธิของคนบางกลุ่มเท่านั้น

🟥 ภาคอสังหาฯ จึงต้องเร่งคิดใหม่ทั้งระบบ

เวที ARES 2025 ส่งสัญญาณชัดว่า ภาคอสังหาฯ ไม่อาจเดินด้วยโมเดลเดิมได้อีกต่อไป ซึ่งโจทย์ใหม่ของผู้เล่นในตลาดหลังจากนี้ คือ

ต้องออกแบบโมเดลสินเชื่อที่สะท้อนรายได้จริงของเศรษฐกิจนอกระบบ และสร้างโครงสร้างราคาและค่าเช่าที่ตอบโจทย์ “การอยู่อาศัยได้จริง” มากกว่าการมองผลตอบแทนอย่างเดียว

เพราะในอาเซียนยุคใหม่ คำถามเรื่องบ้านไม่ใช่แค่โจทย์อสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป แต่คือ แกนกลางของความเหลื่อมล้ำในเมือง และเป็นบททดสอบสำคัญว่าประเทศจะก้าวไปข้างหน้าอย่างทั่วถึงได้จริงหรือไม่