ศูนย์การค้าไทยวันนี้ ถ้าไม่ใช่ห้างเปิดใหม่ หรือห้างที่อยู่ในทำเลใจกลางเมืองและเมืองท่องเที่ยว หลายแห่งกำลังเผชิญภาพคนเดินบางตาลงอย่างชัดเจนมากขึ้นเรื่อย ๆ
แต่ผลประกอบการปี 2568 ของ CPN หรือ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) กลับสะท้อนภาพอีกด้านหนึ่ง
ปีที่ผ่านมา CPN มีรายได้รวม 53,009 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 18,841 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13% จากปีก่อน พร้อมจ่ายปันผลในระดับสูงสุดนับตั้งแต่ก่อตั้งบริษัท เป็นตัวเลขสูงสุดเป็นประวัติการณ์ต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 ตั้งแต่ปี 2566
คำตอบสำคัญคือ CPN ไม่ได้ทำแค่ศูนย์การค้า แต่ทำ “Mixed-Use” คือการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่รวมหลายธุรกิจไว้ในพื้นที่เดียวกัน
CPN ทำหน้าที่เป็นเจ้าของพื้นที่ทั้งหมดของโครงการ (Landlord) ขณะที่ CRC หรือ เซ็นทรัลรีเทล เป็นผู้เช่ารายใหญ่ในฐานะ Anchor Tenant
โมเดลนี้สำคัญมาก เพราะ CPN รับรายได้หลักจาก “ค่าเช่า” ซึ่งเป็นรายได้ตามสัญญา ไม่ได้ผันผวนตามยอดขายหน้าร้านโดยตรง
แม้ทราฟฟิกจะชะลอ แต่ค่าเช่ายังรับรู้ต่อเนื่อง นี่คือความแตกต่างระหว่าง “เจ้าของพื้นที่” กับ “ผู้ค้าปลีก”
โครงสร้างรายได้ปี 2568 แม้ธุรกิจหลักยังเป็นศูนย์การค้า แต่รายได้ของ CPN กระจายอยู่หลายส่วน
รายได้จากการให้เช่าและบริการ 43,721 ล้านบาท (+4%) คิดเป็นสัดส่วนใหญ่ของทั้งบริษัท และเป็นฐานรายได้ประจำ (Recurring Income)
โรงแรม 1,962 ล้านบาท (ใกล้เคียงปีก่อน)
อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย 4,351 ล้านบาท (-30%)
รายได้อื่น 2,975 ล้านบาท (+72%)
เช่น ค่าบริหาร และรายการพิเศษ
แม้รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจะลดลง แต่ฐานรายได้ประจำจากค่าเช่ายังเติบโต ทำให้ภาพรวมกำไรยังขยายตัวได้
จุดแข็งของโมเดลนี้อยู่ที่ “รายได้ประจำที่คาดการณ์ได้” ค่าเช่าศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานเป็นกระแสเงินสดที่มีเสถียรภาพสูง
ในปี 2568 อัตราการเช่าเฉลี่ยยังอยู่ที่ประมาณ 90% สะท้อนว่า ทำเลของ CPN ยังมีความต้องการ ผู้เช่ายังมั่นใจในศักยภาพของโครงการ
การมี Anchor Tenant อย่าง CRC ช่วยสร้างแรงดึงดูดให้ทั้งโครงการ
ดังนั้น รายได้ของ CPN ไม่ได้ขึ้นอยู่กับ “จำนวนคนเดินห้าง” เพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับโครงสร้างสัญญาเช่าและความแข็งแรงของ Ecosystem ภายในโครงการ
อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว CPN ยังต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างน้อย 3 ด้าน
ถ้าเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง หากกำลังซื้ออ่อนแรงจนผู้เช่ารายย่อย (SMEs) อยู่ไม่ได้ CPN จะต้องเลือกระหว่าง ลดค่าเช่า (รายได้ลดลง)
หรือปล่อยพื้นที่ว่าง (ทราฟฟิกลดลง)
ภาระเงินลงทุนขนาดใหญ่ โครงการ Mixed-Use แต่ละแห่งใช้เงินลงทุนมหาศาล เงินกู้และดอกเบี้ยจึงเป็นตัวแปรสำคัญที่กระทบกำไรโดยตรง
การแข่งขันจาก Mega Projects การเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ โดยเฉพาะในย่าน CBD หรือโครงการริมน้ำ อาจดึงส่วนแบ่งทราฟฟิกออกไป
แม้เป็นปีที่ทำรายได้กำไรสูงสุด แต่ความท้าทายของ CPN ยังมีต่อไป