บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC วางโครงสร้างธุรกิจใหม่ แยกบทบาท “ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” กับ “ผู้ถือสินทรัพย์สร้างรายได้” ผ่าน AWR REIT แบบ Freehold มูลค่าการลงทุนเริ่มต้นไม่เกิน 51,388 ล้านบาท นำ 5 สินทรัพย์เข้าพอร์ต พร้อมเปิดทางต่อยอดสินทรัพย์จากพอร์ต AWC ในอนาคต
🟥AWC แยกบทบาท “ผู้พัฒนา” กับ “ผู้ถือสินทรัพย์”
นางวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ AWC กล่าวว่า การจัดตั้ง AWR เป็นส่วนหนึ่งของแนวทางที่ AWC แบ่งบทบาทการทำธุรกิจออกเป็น 2 ส่วน
ส่วนแรกคือ AWC ในฐานะผู้พัฒนาโครงการ ตั้งแต่การเลือกทำเล การออกแบบ การลงทุน การก่อสร้าง ไปจนถึงการหาพันธมิตรและพัฒนาโครงการให้สามารถสร้างรายได้
ส่วนที่สองคือ AWR ซึ่งจะเข้ามาลงทุนในสินทรัพย์ที่ผ่านการพัฒนาแล้วและมีรายได้ โดยเน้นสินทรัพย์ที่มีผลการดำเนินงานและสามารถสร้างกระแสเงินสดให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์
โดย AWC ต้องการนำความสามารถด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทมาต่อยอดกับสินทรัพย์ที่สร้างรายได้แล้ว ขณะที่ AWR จะเป็นช่องทางให้ผู้ลงทุนเข้ามามีส่วนร่วมกับสินทรัพย์เหล่านี้ผ่านการถือหน่วยทรัสต์
ปัจจุบัน AWC มีโครงการในพอร์ตรวม 62 โครงการ โดยมูลค่าทรัพย์สินรวมเพิ่มจาก 96,460 ล้านบาท ในปี 2562 ซึ่งเป็นปีที่บริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็น 224,100 ล้านบาท ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2569
สำหรับ AWR สินทรัพย์ชุดแรกที่ AWC เลือกเข้าพอร์ตมี 5 แห่ง แบ่งเป็นอาคารสำนักงาน 1 แห่ง และรีสอร์ต 4 แห่ง เพื่อให้ AWR มีรายได้จากสินทรัพย์ที่หลากหลาย ทั้งค่าเช่าจากอาคารสำนักงานและรายได้จากธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ต
🟥5 สินทรัพย์แรกของ AWR มีอะไรบ้าง
สินทรัพย์ที่ AWC นำเสนอให้ AWR ลงทุนในระยะแรก มีทั้งอาคารสำนักงานและโรงแรม โดยมีรายละเอียดดังนี้
1. ดิ เอ็มไพร์ (The Empire)
อาคารสำนักงานสูง 58 ชั้น ตั้งอยู่ย่านสาทร กรุงเทพฯ มีพื้นที่เช่าสุทธิ 158,021 ตารางเมตร และมีผู้เช่ามากกว่า 200 ราย
โดยฐานรายได้สำคัญของอาคารคืออัตราการต่อสัญญาของผู้เช่าที่ 99% ขณะที่ภายในโครงการยังมีพื้นที่ด้านอาหาร ไลฟ์สไตล์ เวลเนส และพื้นที่อยู่อาศัย รวมถึง EA Rooftop at The Empire, EA Wellness Club และ The Empire Residence
The Empire ยังได้รับมาตรฐานอาคาร LEED Gold, WELL Core Platinum และ Fitwel 2 Star ซึ่งเกี่ยวข้องกับทั้งด้านอาคาร สุขภาวะของผู้ใช้งาน และการจัดการพลังงาน
2. บันยันทรี เกาะสมุย (Banyan Tree Koh Samui)
รีสอร์ตที่มีพูลวิลล่าส่วนตัว 88 หลัง และได้รับ 2 MICHELIN Keys
ในช่วง 13 ปีที่ผ่านมา รายได้ต่อห้องพักที่เปิดขาย หรือ RevPAR เติบโตเฉลี่ย 9.6% ต่อปี ขณะที่ EBITDA เติบโตเฉลี่ย 11% ต่อปี
3. บันยันทรี กระบี่ (Banyan Tree Krabi)
รีสอร์ตบริเวณหาดทับแขก จังหวัดกระบี่ มีห้องสวีทและวิลล่า 72 ห้อง โดยทุกห้องมีสระว่ายน้ำส่วนตัว และได้รับ 2 MICHELIN Keys
ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา RevPAR เติบโตเฉลี่ย 12.9% ต่อปี และ EBITDA เติบโตเฉลี่ย 21.7% ต่อปี
4. มีเลีย เกาะสมุย (Meliá Koh Samui)
รีสอร์ตริมชายหาดขนาด 200 ห้องพัก ภายใต้การบริหารของแบรนด์ Meliá
ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา RevPAR เติบโตเฉลี่ย 23.5% ต่อปี และ EBITDA เติบโตเฉลี่ย 22.7% ต่อปี
5. พัทยา แมริออท รีสอร์ต แอนด์ สปา (Pattaya Marriott Resort and Spa)
รีสอร์ตริมชายหาดจอมเทียน ขนาด 287 ห้องพัก หลังเปิดดำเนินงาน 1 ปี RevPAR เติบโต 150%
สินทรัพย์ทั้ง 5 แห่งจึงมีโครงสร้างรายได้ที่แตกต่างกัน ตั้งแต่รายได้ค่าเช่าจากอาคารสำนักงาน ไปจนถึงรายได้จากธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นเหตุผลหนึ่งที่ AWC นำสินทรัพย์ทั้งสองกลุ่มมาอยู่ในพอร์ตเริ่มต้นของ AWR
🟥AWR วาง 3 ทางโต ทั้งจากสินทรัพย์เดิมและการขยายพอร์ต
นอกจากรายได้จากสินทรัพย์ 5 แห่งแรกแล้ว AWR ยังวางแนวทางสร้างการเติบโตไว้ 3 ส่วน
ส่วนแรกคือ Performance Growth หรือการเติบโตจากผลการดำเนินงานของสินทรัพย์ที่มีอยู่ โดยสินทรัพย์ทั้ง 5 แห่งมี EBITDA เติบโต 20% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา
ส่วนที่สองคือ Appreciation Growth หรือโอกาสจากมูลค่าของสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นในระยะยาว เนื่องจากสินทรัพย์ที่ AWR ถือเป็นกรรมสิทธิ์แบบ Freehold ซึ่งทำให้กองทรัสต์มีโอกาสได้รับประโยชน์จากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน
ส่วนที่สามคือ Acquisition Growth หรือการขยายพอร์ต โดย AWC คัดเลือกสินทรัพย์เพิ่มเติมอีก 9 แห่งไว้ให้ AWR พิจารณาลงทุน ได้แก่
- Bangkok Marriott Hotel The Surawongse – โรงแรมในกรุงเทพฯ
- Bangkok Marriott Marquis Queen’s Park – โรงแรมในกรุงเทพฯ
- Fairmont Bangkok Sukhumvit – โรงแรมในกรุงเทพฯ
- The Hotel Plaza Athénée Nobu Bangkok – โรงแรมในกรุงเทพฯ
- The Ritz-Carlton Phuket – รีสอร์ตในภูเก็ต
- InterContinental Chiang Mai The Mae Ping – โรงแรมในเชียงใหม่
- Kimpton Hua Hin Beach Club – โรงแรมในหัวหิน
- Phuket Marriott Resort and Spa, Nai Yang Beach – รีสอร์ตในภูเก็ต
- Asiatique The Riverfront – โครงการท่องเที่ยวและไลฟ์สไตล์ในกรุงเทพฯ
นอกจากนี้ AWR ยังมีโอกาสพิจารณาสินทรัพย์จากโครงการอีก 48 แห่งในพอร์ตปัจจุบันของ AWC รวมถึงโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ภายใต้สิทธิในการปฏิเสธก่อน หรือ ROFR
อย่างไรก็ตาม สิทธิดังกล่าวไม่ได้หมายความว่า AWR จะต้องเข้าซื้อสินทรัพย์ทั้งหมด แต่จะต้องพิจารณาความเหมาะสมของแต่ละโครงการและผลตอบแทนก่อนตัดสินใจลงทุน
🟥ดร.ไพฑูรย์ ชู “ลงทุนอย่างมีวินัย” ไม่เน้นขยายพอร์ตอย่างเดียว
ด้าน ดร.ไพฑูรย์ วงศาสุทธิกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป รีท จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ AWR กล่าวว่า การเริ่มต้นพอร์ตด้วยสินทรัพย์ 5 แห่ง มีเป้าหมายให้ AWR มีทั้งสินทรัพย์เชิงพาณิชย์ในกรุงเทพฯ และสินทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวในจุดหมายปลายทางสำคัญ
แนวทางบริหารของ AWR จะให้ความสำคัญกับสินทรัพย์ที่มีรายได้อยู่แล้ว และมีโอกาสเพิ่มผลการดำเนินงานในอนาคต โดยจะเน้นการเพิ่มมูลค่าจากการดำเนินงานของแต่ละสินทรัพย์ มากกว่าการขยายจำนวนสินทรัพย์เพียงอย่างเดียว
การลงทุนเพิ่มเติมจะพิจารณาอย่างมีวินัย โดยดูว่าทรัพย์สินนั้นสามารถสร้างผลตอบแทนที่เหมาะสมให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์หรือไม่
อีกประเด็นคือโครงสร้างค่าธรรมเนียมการบริหารของ AWR ที่ออกแบบให้เชื่อมโยงกับการเติบโตของผลตอบแทนต่อหน่วยทรัสต์ เพื่อให้ผลประโยชน์ของผู้จัดการกองทรัสต์สอดคล้องกับผู้ถือหน่วย
🟥ผู้ลงทุนถือหน่วยอย่างน้อย 72% AWC ไม่เกิน 28%
สำหรับโครงสร้างการถือหน่วยทรัสต์ ผู้ลงทุนจะได้รับการจัดสรรหน่วยไม่น้อยกว่า 72% ขณะที่ AWC จะถือหน่วยทรัสต์ไม่เกิน 28%
นอกจากนี้ คณะกรรมการของ AWR จะประกอบด้วยกรรมการอิสระมากกว่า 60% โดยมีการแต่งตั้งกรรมการอิสระร่วมกับ Trustee เพื่อกำกับดูแลการดำเนินงานและผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์
ด้านการจัดตั้ง AWR บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป รีท จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ ได้ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์และร่างหนังสือชี้ชวนต่อสำนักงาน ก.ล.ต. เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2569
ดังนั้น AWR ในขณะนี้ยังอยู่ในขั้นตอนการจัดตั้งและเสนอขายหน่วยทรัสต์ โดยรายละเอียดด้านโครงสร้างการลงทุน ประมาณการทางการเงิน สมมติฐาน และความเสี่ยง สามารถติดตามได้จากเอกสารที่ยื่นต่อสำนักงาน ก.ล.ต.