ย้อนรอย 10 ปี “คอนโด” ในกรุงเทพฯ: ต้องมี “เงินเดือน” เท่าไหร่ ถึงซื้อ “คอนโด” แต่ละราคาได้?

เป็นความจริงที่ว่า ราคาคอนโดฯ ที่อยู่ในกรุงเทพมหานครมีอัตราเพิ่มขึ้นทุกปี

เมื่อ 10 ปีก่อน ขนาดมาตรฐานของคอนโดมิเนียม 1 ห้องนอนอยู่ที่ 65 ตารางเมตร แต่วันนี้ขนาดที่ว่าคือขนาด 2 ห้องนอน

คิดกลับกันถ้าวันนี้ยังทำคอนโดมิเนียม 65 ตารางเมตร ที่ราคา 100,000 บาท/ตารางเมตร 1 ห้องนอน ราคา 6.5 ล้านบาท 2 ห้องนอน 12 ล้านบาท

ถามว่า คนกลุ่มใหญ่ของกรุงเทพฯ ยังจะมีใครที่สามารถซื้อในราคานี้ได้อยู่ไหม จริงๆ แล้วอาจจะมีบ้าง หากคงไม่มากนัก

แต่ก่อนที่จะไปรู้ว่า แล้ววันนี้คนที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ ต้องทำงานในระดับไหนและมีเงินเดือนเท่าไหร่ ถึงซื้อคอนโดมิเนียมแต่ละราคาได้?

เรามาดูก่อนว่า 10 ปีที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรบ้าง ผ่านการอธิบายของ นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์

โดยนลินรัตน์แบ่งการเปลี่ยนแปลงออกเป็น 4 ด้านได้แก่

1. ทำเลที่ตั้งขยายออกไปนอกเมืองขึ้นเรื่อยๆ

เพราะเมื่อเมืองขยายตัว ส่งผลให้การคมนาคมขนส่งที่ขยายตัวและเติบโตมากขึ้นการเติบโตของคอนโดมิเนียมก็ขยายบริเวณออกไปด้วย พบการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ คือ สัดส่วนอุปทาน ที่เปลี่ยนแปลงเพิ่มสูงขึ้นมากอย่างเห็นได้ชัดในช่วง 7 ปีที่ผ่านมา

คือ 2 ทำเลรอบนอก ได้แก่ ธนบุรีเพชรเกษม ซึ่งจากเดิมในปี 2554 มีเพียง 13,000 ยูนิต แต่ปัจจุบันจากการสำรวจเมื่อไตรมาส 2/2561 พบว่าเพิ่มขึ้นเป็น 66,000 ยูนิต และอีกทำเลหนึ่ง คือ งามวงศ์วาน ติวานนท์ ที่จากเดิมในปี 2554 มีเพียง 17,000 ยูนิต กลับเพิ่มขึ้นเป็น 73,000 ยูนิต 

2. ขนาดของห้องที่เล็กลง

พบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ขนาดห้องของคอนโดมิเนียมเล็กลงเป็นอย่างมาก เช่น คอนโดมิเนียม 1 ห้องนอน เดิมมีขนาด 65 ตารางเมตร ปัจจุบันลดลงเหลือเพียง 28 ตารางเมตร เมื่อเทียบเป็นสัดส่วนแล้ว ขนาดของห้องเล็กลงเกินกว่าครึ่งหนึ่งจากเมื่อ 10 ปีที่แล้ว

ในขณะที่คอนโดมิเนียมขนาด2 ห้องนอน แต่เดิมมีขนาด 120 ตารางเมตร ในปัจจุบันเหลือเพียง 45-48 ตารางเมตร เป็นต้น

3. รูปแบบของห้องที่เน้นสร้าง “1 ห้องนอน

สัดส่วนของห้องชุดก็แตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัด เมื่อเทียบกับหลายปีก่อน พบว่าในหนึ่งโครงการห้องชุดขนาด 2 และ 3 ห้องนอน จะมีสัดส่วนห้องมากที่สุดของทั้งโครงการ ในขณะที่ห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน มีสัดส่วนเพียง 20-30% ของโครงการเท่านั้น

แต่ในปัจจุบันกลับพบว่าห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน จะเป็นสัดส่วนหลักในการพัฒนาโครงการสำหรับคอนโดมิเนียมยุคนี้ เราแทบจะหาคอนโดมิเนียมขนาด 3 ห้องนอนในโครงการใหม่ๆ ไม่ได้เลย และด้วยขนาดห้องที่เล็กลง ส่งผลให้การพัฒนาคอนโดมิเนียมมีจำนวนห้องในแต่ละโครงการเพิ่มขึ้น

ตัวอย่างเช่น ที่ดินขนาด 2 ไร่ จากสมัยก่อนที่เคยทำคอนโดมิเนียมตึกสูงได้จำนวน 300 ยูนิต ปัจจุบันก็เพิ่มเป็น 500 ยูนิต ในสัดส่วนพื้นที่ขายที่เท่ากัน ซึ่งนับเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้อุปทานคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นในอัตราที่ค่อนข้างสูงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

4. ราคาคอนโดฯ ต่อหน่วยที่แพงขึ้น

สำหรับคอนโดมิเนียมในตลาดระดับกลาง (mid market) และตลาดซิตี้คอนโด มีระดับราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 1.5 ล้านบาท ถึง 3 ล้านบาทต่อยูนิต มีจำนวนหน่วยคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 70% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดในตลาด ซึ่งถือว่าเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ นั้น

แต่ราคาต่อหน่วยถูกจำกัดด้วยความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อมาโดยตลอด ทำให้ผู้ประกอบการต้องเปลี่ยนแปลงรูปแบบการพัฒนาโครงการ เพื่อกำหนดขอบเขตของต้นทุนให้อยู่ในเงื่อนไขราคาต่อหน่วยที่กำหนด

โดยในหลายปีที่ผ่านมา ด้วยราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ทำเลของโครงการถูกขยับออกไปไกลจากใจกลางเมืองมากขึ้น โดยเกาะขอบแนวรถไฟฟ้าที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต หรือเข้าไปอยู่ในซอยเล็กเป็นอาคาร 8 ชั้น เป็นต้น

สำรวจความสามารถในการซื้อของพนักงานแต่ละระดับ

หลังจากที่เห็นการเปลี่ยนแปลงไปแล้ว ทีนี้ก็ได้เวลามาดูแล้วว่า ต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่ ถึงซื้อคอนโดมิเนียมแต่ละราคาได้?

นลินรัตน์ บอกว่า หากวิเคราะห์สัดส่วนรายได้จากกลุ่มคนทำงานในกรุงเทพฯ แล้ว จะพบว่ากลุ่มคนทำงานในระดับเจ้าหน้าที่มีรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 35,000 บาท ที่มีจำนวนประมาณ 50-60% ในบริษัท สามารถซื้อคอนโดมิเนียมขนาด 1 ห้องนอน ในกลุ่มซิตี้คอนโดฯ ระดับราคาไม่เกิน 2.5 ล้านบาท

ในขณะที่กลุ่มตลาดระดับกลาง (mid market) พนักงานในระดับเจ้าหน้าที่อาวุโสหรือหัวหน้างาน ผู้มีรายได้ไม่เกิน 65,000 บาทต่อเดือนจึงจะสามารถเริ่มซื้อได้

ด้านระดับไฮเอนด์ผู้ที่สามารถซื้อได้จะต้องอยู่ในระดับผู้จัดการขึ้นไป หรือผู้ที่มีรายได้ 120,000 บาทต่อเดือน และในกลุ่มลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรีจะต้องเป็นเจ้าของกิจการและผู้บริหารระดับสูงเท่านั้น ด้วยราคาคอนโดมิเนียมที่ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 7-8% ต่อปี ตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ทำให้คอนโดมิเนียมมีราคาเพิ่มสูงขึ้นมากกว่ารายได้ของประชากรกรุงเทพฯ บางส่วน ซึ่งแน่นอนความสามารถในการซื้อห้องในราคาที่เพิ่มสูงขึ้นบ้างก็มีโอกาสเป็นไปได้ แต่อาจจะได้ห้องขนาดเล็กลงในทำเลเดิม หรือซื้อห้องขนาดเท่าเดิมในทำเลที่ไกลออกไป 

อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ 
Website : Marketeeronline.co / Facebook : www.facebook.com/marketeeronline


อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่  WebsiteMarketeeronline.co / Facebookwww.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer