Property Tech เมื่ออสังหาฯ มาผสมกับเทคโนโลยี

by: ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล

ในยุค 4.0 เทคโนโลยีดูจะเข้ามามีบทบาทสำคัญในแทบทุกธุรกิจ แน่นอนว่าธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็มาถึงยุคที่เทคโนโลยีเข้ามามีบทบาทมากขึ้น ถึงแม้นว่าจะยังไม่ถึงระดับที่เข้ามาเปลี่ยนแปลงธุรกิจอย่างเห็นได้ชัดอย่างในธุรกิจธนาคารหรือการค้าปลีกก็ตาม

เกริ่นมาขนาดนี้แน่นอนครับ บทความชิ้นนี้ผมตั้งใจจะเขียนถึงเรื่อง Property Tech หรือบทบาทของเทคโนโลยีที่ขยับตัวเข้ามาสู่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เรียกกันย่อๆ ว่า Prop Tech และในระดับที่ใหญ่กว่านั้นเมื่อเชื่อมโยงที่อยู่อาศัยแต่ละหลังที่ผสมผสานไปด้วยเทคโนโลยีสมัยใหม่เข้ากับเทคโนโลยีที่ภาครัฐ และเอกชน นำเข้ามาใช้ในพื้นที่สาธารณะเช่นระบบกล้องโทรทัศน์วงจรปิด หรือระบบแผนที่บอกความหนาแน่นของการจราจร ที่เรียกกันว่า City Tech ก็จะเกิดระบบนิเวศใหม่ที่เทคโนโลยีเชื่อมโยงอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ในบ้านนอกบ้าน

ทั้งที่อยู่อาศัยส่วนตัวอาคารสาธารณะระบบถนนรถไฟฟ้า และอื่นๆ เข้าด้วยกัน ที่เรียกกันว่า Urban Tech

ซึ่งบทความชิ้นนี้ผมขอมุ่งเน้นไปที่เรื่องของ Property Tech หรือเทคโนโลยีที่นำมาใช้ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยก่อนครับ

 

ประเภทของ Property Tech  ผมลองรวบรวมและแยกแยะออกมาเป็นกลุ่มได้ 5 กลุ่มหลักๆ ดังนี้

1. Internet of Thing (IOT) อุปกรณ์อัจฉริยะ เป็นการนำอุปกรณ์ที่เชื่อมต่อกับเครือข่ายออนไลน์ และเซ็นเซอร์ เข้ามาใช้ในการควบคุมเครื่องใช้ไฟฟ้า และอุปกรณ์ต่างๆ ภายในบ้าน โดยพอจะจำแนกลักษณะของอุปกรณ์อัจฉริยะตามวัตถุประสงค์ของการใช้งานได้ดังนี้

1.1 อุปกรณ์เพื่อความปลอดภัย ซึ่งปัจจุบันมีการนำอุปกรณ์อัจฉริยะเข้ามาใช้ในที่อยู่อาศัยสมัยใหม่อย่างแพร่หลาย โดยต้นทุนอุปกรณ์เหล่านี้นับวันจะยิ่งถูกลงเรื่อยๆ เช่นระบบอุปกรณ์ล็อคประตูอัจฉริยะที่ไม่ต้องใช้ลูกกุญแจในการไขแต่ใช้การปลดล็อคประตูผ่านโทรศัพท์มือถือ หรือการสแกนนิ้ว ระบบเซ็นเซอร์ตรวจจับการเคลื่อนไหว ที่ทำงานสัมพันธ์กับระบบกล้องที่เริ่มจับภาพเมื่อมีการเคลื่อนไหวภายในบ้าน

เพื่อใช้ในการรักษาความปลอดภัย รวมถึงระบบที่เชื่อมต่อกับโทรศัพท์มือถือเพื่อแจ้งต่อไปยังเจ้าของบ้านเมื่อมีการตรวจจับผู้บุกรุก โครงการอาคารชุดหรือหมู่บ้านบางโครงการอาจเชื่อมโยงระบบกล้องวงจรปิดในโครงการเข้ากับระบบ smart home  เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยในโครงการสามารถเข้าไปชมภาพย้อนหลัง ของผู้ผ่านเข้าออกหมู่บ้านหรืออาคาร ได้ผ่านโทรศัพท์มือถือหรือจอภาพที่ติดตั้งไว้ในบ้าน

1.2 อุปกรณ์เพื่อความสะดวกสบายในที่พักอาศัย เช่นระบบเซ็นเซอร์ที่ตรวจวัดอุณหภูมิและช่วยปรับอุณหภูมิในห้องให้เหมาะสมกับจำนวนคนที่อยู่ในห้องและสัมพันธ์กับอากาศภายนอก เซ็นเซอร์ที่ทำการเปิดไฟอัตโนมัติเมื่อมีผู้เข้ามาในพื้นที่และปิดไฟเมื่อไม่มีคนอยู่ในพื้นที่ รวมถึงอุปกรณ์ที่ช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถสั่งเปิดปิดเครื่องปรับอากาศ สั่งให้หม้อหุงข้าวทำงานได้จากระยะไกล

1.3 อุปกรณ์ที่ช่วยสนับสนุนด้านการขายและการตลาด เช่นการใช้ drone ถ่ายภาพโครงการหรือถ่ายภาพมุมสูงเพื่อให้ลูกค้าเห็นก่อนว่าอาคารชุดระดับความสูงแต่ละชั้นสามารถเห็นทัศนียภาพได้ไกลเพียงใด หรือการใช้จอภาพส่วนบุคคลแบบเสมือนจริงที่สวมครอบศีรษะเพื่อให้ลูกค้าสามารถเข้าเยี่ยมชมโครงการทั้งโครงการ หรือจำลองภาพในห้องให้ลูกค้าได้เห็นโดยไม่จำเป็นต้องสร้างห้องตัวอย่างจริง

 

2. Application เป็นการใช้โปรแกรมทั้งในคอมพิวเตอร์และโทรศัพท์มือถือ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการจัดการและอำนวยความสะดวกให้ผู้อยู่อาศัยหรือผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์  property tech ประเภทนี้ เริ่มเข้ามามีบทบาทมากขึ้นเรื่อยๆ ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่ใช้เป็นระบบหลังบ้านเพื่อการบริหารจัดการของผู้ประกอบการ และที่เปิดออกมาเป็นระบบหน้าบ้านที่ให้ลูกค้าได้มีโอกาสเข้ามาใช้ เช่น  application ที่ให้ลูกบ้านใช้แจ้งซ่อมแซมทั้งในพื้นที่ส่วนกลางและส่วนตัวของลูกค้า  application ที่ช่วยให้ลูกค้าหาที่จอดรถในอาคารที่ยังว่างอยู่

ระบบการจองห้องออกกำลังกาย ห้องประชุม ระบบการแจ้งเตือนเมื่อมีจดหมายหรือพัสดุเข้ามาที่นิติบุคคลอาคารชุด รวมถึงระบบแจ้งเตือนการชำระเงินค่าส่วนกลาง และการบันทึกข้อมูลการชำระค่าส่วนกลางเพื่อความสะดวกในการออกใบเสร็จรับเงิน ออกใบเตือนการชำระเงิน

ในระบบหลังบ้านของผู้ประกอบการโดยเฉพาะในกลุ่มผู้พัฒนาอาคารชุดปัจจุบันนิยมนำระบบ Building information modeling (BIM) เข้ามาใช้เพื่อจำลองรูปแบบอาคารก่อนก่อสร้างให้เป็น 3 มิติ จะได้เห็นการซ้อนทับกันของโครงสร้างอาคารและระบบสาธารณูปโภค เพื่อจะได้ทำการปรับรูปแบบก่อนดำเนินการก่อสร้างไม่ให้เกิดปัญหาระหว่างการก่อสร้างจริง

 

3. Home Shopping คือระบบที่เชื่อมต่อที่อยู่อาศัยกับการซื้อของผ่านระบบออนไลน์ ระบบนี้ต่างจาก ระบบซื้อของออนไลน์ทั่วๆ ไป ที่เป็น Appในโทรศัพท์มือถือ โดยระบบโฮมช้อปปิ้ง เป็นการนำอุปกรณ์ (Hardware) ติดไว้ภายในบ้าน เพื่อทำให้คนในบ้านสามารถสั่งซื้อสินค้าต่างๆ ผ่านอุปกรณ์ที่ติดไว้ภายในบ้าน

ปัจจุบันมีผู้ประกอบการ Start up ไทย ชื่อ Nesket.com เป็นผู้วางระบบให้บริการโดยมีทั้งอุปกรณ์ที่เป็นหน้าจอและเครื่องสแกน ที่ให้ผู้อยู่อาศัยในบ้านสามารถนำสินค้าต่างๆ ที่มีรหัสบาร์โค้ดมาสแกน แล้วระบบจะทำการสืบค้นผ่านฐานข้อมูลว่าของที่นำมาสแกนคืออะไร และส่งข้อมูลราคาขายของสินค้าดังกล่าวมาให้ลูกค้ายืนยัน เมื่อลูกค้ายืนยันสั่งซื้อของจะถูกนำมาส่งมาให้ถึงอาคารชุด โดยส่งเป็นรอบวันละ 1 รอบ

ปัจจุบัน Nesket.com ได้เข้าไปเป็นส่วนหนึ่งของระบบ smart home  ให้กับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์บางราย และน่าจะกลายเป็นระบบมาตรฐานของ อาคารชุดในเมืองโครงการใหม่ๆ ในไม่ช้า ด้วยระบบดังกล่าวนอกเหนือจากการสั่งสินค้าแล้ว ยังสามารถใช้เรียกแท็กซี่ เรียกช่างซ่อม และล้างเครื่องปรับอากาศ รวมถึงการนัดหมายเพื่อขอคำปรึกษากับแพทย์ได้อีกด้วย

 

4. Sharing Economy เป็นบริการเสริมในโครงการหมู่บ้านจัดสรร หรืออาคารชุดที่นำพื่นที่บางส่วน หรืออุปกรณ์ที่เป็นส่วนกลางมาใช้งานร่วมกัน โดยอาจมีการเก็บค่าใช้จ่ายเพิ่มสำหรับผูู้ใช้ ในอดีตแนวคิดของ sharing economy คือ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส แต่สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ sharing economy ได้พัฒนาไปไกลถึง รถยนต์ไฟฟ้าที่จอดไว้ในอาคารชุดที่สมาชิกสามารถจองใช้รถโดยมีค่าใช้จ่ายบางส่วนเพื่อขับออกจากโครงการไปในระยะทางที่ไม่ไกลมากนัก เช่น เพื่อไปตลาดซื้อของหรือไปต่อรถไฟฟ้า สมาชิกท่านอื่นสามารถใช้แอปพลิเคชันตรวจสอบรถร่วมใช้ว่าเหลืออยู่กี่คันและสามารถจองใช้ได้โดยมีค่าใช้จ่ายบางส่วน

ในมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ศูนย์รังสิตก็มีระบบจักรยานร่วมใช้โดยนักศึกษาใช้รหัสจากโทรศัพท์มือถือในการปลดล็อคจักรยานเพื่อขับขี่ไปใช้งานภายในมหาวิทยาลัย โดยไม่จำเป็นต้องนำมาคืนณจุดเดิมที่นำรถออก นักศึกษาท่านอื่นสามารถตรวจสอบได้ว่ามีจักรยานร่วมใช้อยู่ในบริเวณใดบ้างผ่านแอปพลิเคชัน โดยมีหน่วยงานกลางทำหน้าที่ขนส่งจักรยานเข้ามาเสริมในบริเวณที่มีความต้องการหนาแน่นและมีรถไม่เพียงพอ โดยอัตราค่าบริการ ก็คิดตามระยะเวลาที่ใช้งานจริง

Sharing economy สำหรับอาคารชุดบางแห่ง ได้จัดทำพื้นที่ co-working space ให้ผู้อยู่อาศัยในโครงการสามารถมาเช่าพื้นที่ด้านล่างของอาคารเพื่อใช้เป็นสำนักงานขนาดเล็กร่วมกับผู้อยู่อาศัยท่านอื่นในโครงการ เพื่อตอบสนองความต้องการสำหรับผู้อยู่อาศัยที่ประกอบอาชีพอิสระ และไม่อยากอยู่จำเจในห้องพักขนาดเล็กของตัวเอง ก็สามารถมาเช่าเพื่อใช้สำนักงานขนาดเล็กในอาคารได้

ผมเชื่อว่าในอนาคต พื้นที่รวมลักษณะนี้ จะเริ่มมีความหลากหลายมากขึ้น เช่น เกิด co- kitchen space หรือครัวร่วมใช้ ในอาคารชุดที่เปิดให้ผู้อยู่อาศัยสามารถจองพื้นที่ครัวส่วนกลาง เพื่อลงมาปรุงอาหารโดยมีอุปกรณ์ครัวแบบมาตรฐาน มีเครื่องดูดควันที่มีคุณภาพ ทำให้สามารถปรุงอาหารได้หลากหลาย โดยไม่รบกวนเพื่อนบ้าน โดยอาจจัดให้มีห้องอาหารร่วมเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยในโครงการที่ลงมาทำอาหารมีพื้นที่รับประทานอาหารร่วมกัน

 

5. Smart Material วัสดุสมัยใหม่ที่ใช้เป็นส่วนประกอบของอาคาร และเชื่อมต่อกับอุปกรณ์อัจฉริยะภายในบ้าน เช่น แผ่นกระจกที่ใช้กั้นห้องแบบที่มีแผ่นฟิล์มเคลือบสารพิเศษตรงกลาง เมื่อเปิดสวิตซ์ให้ไฟฟ้าเข้าไปทำปฏิกิริยากับแผ่นฟิล์มจะทำให้กระจกทึบแสงกลายเป็นกระจกโปร่งใส ทำให้อาคารสมัยใหม่อาจไม่จำเป็นต้องติดม่าน หรือวัสดุเคลือบผนังอาคารภายนอก ที่สามารถเปลี่ยนแสงอาทิตย์ให้กลายเป็นพลังงานเชื่อมต่อเข้ามาใช้กับเครื่องใช้ไฟฟ้าในบ้านได้ Smart Material ยังรวมถึงเทคนิคการก่อสร้างแบบใหม่ๆ เช่นการใช้ 3D printer  สามารถพิมพ์ชิ้นส่วนของบ้าน หรือบ้านทั้งหลังได้

 

จากงานวิจัยของ McKinsey Global  Institute Industry Digitization index 2015 จัดระดับการนำ Digital เข้ามาใช้เปลี่ยนแปลงธุรกิจ ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่นำ Digital เข้ามาใช้ระดับปานกลาง แต่ในอนาคตเมื่อธุรกิจต่างๆเช่น ธุรกิจสื่อ ธุรกิจสถาบันการเงิน ธุรกิจค้าปลีก รวมถึงโรงงานผลิตสินค้าซึ่งมีระดับการใช้ดิจิทัลในธุรกิจอยู่ในระดับค่อนข้างสูง สร้างความเคยชินในเทคโนโลยีให้กับลูกค้าจนเกิดความเคยชินใหม่( New Normal) ธุรกิจที่ใช้ digital ระดับปานกลางอย่างอสังหาริมทรัพย์ก็คงต้องถูกบีบให้ปรับตัวเข้าไปสู่ยุคดิจิทัลมากขึ้น

ไม่แน่ว่าบ้านที่เราอยู่ในอีก 10 ถึง 20 ปีข้างหน้า อาจเป็นบ้านอัจฉริยะ อย่างที่เราไม่เคยคาดฝันมาก่อนก็เป็นได้ 

Property Tech


อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ 
Website : Marketeeronline.co / Facebook : www.facebook.com/marketeeronline


อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่  WebsiteMarketeeronline.co / Facebookwww.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer