มูลค่าตลาดธุรกิจ ที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์ และการก่อสร้าง: ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในธุรกิจขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ ไม่เพียงเพราะด้วยขนาดมูลค่าทางเศรษฐกิจของตัวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เองยังเกี่ยวพันกับธุรกิจอื่นๆ ทั้งในภาคการผลิต การค้า และการบริการอีกมากมาย การเติบโต หรือถดถอยของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ย่อมมีผลกระทบต่อธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง และแน่นอนว่าเกี่ยวพันกับระบบเศรษฐกิจของประเทศเป็นอย่างมาก

แต่ถ้าถามว่าธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มีธุรกิจอะไรบ้างและมีมูลค่าธุรกิจตกปีละเท่าไหร่ ดูเหมือนจะยังไม่ค่อยมีการรวบรวมตัวเลขเหล่านี้อย่างเป็นระบบ ช่วงนี้ผมทำงานวิจัยเกี่ยวกับฐานข้อมูลเศรษฐกิจร่วมกับกลุ่มอาจารย์คณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ โดยได้ทดลองนำฐานข้อมูล มูลค่าทางเศรษฐกิจแยกตามรหัสประเภทมาตรฐานอุตสาหกรรม (Thailand Standard Industrial Classification) หรือ TSIC code จากฐานข้อมูลการยื่นงบการเงินของนิติบุคคล ที่ต้องยื่นต่อกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ นำมารวบรวมและวิเคราะห์ เพื่อให้เห็นขนาดที่เศรษฐกิจของแต่ละอุตสาหกรรม โดยแยกประเภทธุรกิจตาม TSIC Code ระดับตัวเลข 5 หลัก ซึ่งแยกประเภทธุรกิจออกมามากกว่า 1,000 กลุ่มธุรกิจ ครอบคลุมทั้งกลุ่มการผลิต การค้า และการบริการ โดยผมทดลองดึงข้อมูลเฉพาะในกลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้าง มาลองวิเคราะห์ พบว่ามีข้อมูลน่าสนใจ เลยนำมาฝากผู้อ่านครับ

ข้อมูลที่ผมจะยกมาอธิบายต่อจากนี้ผมขอทำความเข้าใจกับผู้อ่านก่อนนะครับว่า เป็นข้อมูลที่ผมรวบรวมมาจากฐานข้อมูลของกรมพัฒนาธุรกิจการค้ากระทรวงพาณิชย์ โดยข้อมูลนี้ทางกรมฯ รวบรวมมาจากงบการเงินที่บริษัทต่างๆ ทั้งขนาดใหญ่และเล็ก ยื่นรายงานงบการเงินให้กับกรมฯ เป็นประจำทุกปี ไม่ได้เป็นข้อมูลลับแต่ประการใด ผู้อ่านสามารถเข้าไปขอสืบค้นข้อมูลได้ที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้า หรือถ้าไม่อยากเข้าไปเองก็สืบค้นข้อมูลผ่านฐานข้อมูล corpus.bol.co.th ของบริษัท บมจ. บิซิเนส ออนไลน์ ซึ่งเป็นบริษัทที่ได้รับสิทธิ์จากกรมฯ ในการนำข้อมูลมาให้บริการสืบค้นผ่านระบบออนไลน์โดยมีค่าใช้จ่ายในการให้บริการข้อมูล

เนื่องจากข้อมูลมาจากงบการเงินที่บริษัทยื่นกับทางราชการ สำหรับบริษัทมหาชน ผมคิดว่าข้อมูลไม่น่าจะเป็นปัญหานะครับ แต่ถ้าเป็นบริษัทจำกัดโดยเฉพาะบริษัทขนาดเล็ก ข้อมูลอาจไม่ได้ถูกต้องร้อยเปอร์เซ็นต์ และในหลายธุรกิจผู้ประกอบการส่วนใหญ่อาจไม่ได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคล ทำให้ไม่ต้องยื่นงบการเงินเข้าสู่ระบบดังกล่าว ดังนั้นข้อมูลมูลค่าตลาดที่ผมหยิบมาวิเคราะห์นี้ในหลายอุตสาหกรรมโดยเฉพาะอุตสาหกรรมที่มูลค่าทางธุรกิจส่วนใหญ่ไม่ได้มาจากบริษัทจำกัด ตัวเลขก็อาจต่ำกว่ามูลค่าศักยภาพทางธุรกิจที่แท้จริงของธุรกิจนั้น แต่การที่พอจะมีตัวเลขอ้างอิงบ้างก็ยังดีกว่าไม่มีข้อมูลเสียเลย จริงไหมครับ

มูลค่าธุรกิจกลุ่มการผลิตวัสดุก่อสร้าง

ตาราง 1 

เมื่อมองจากมูลค่าทางธุรกิจ ก็คงต้องมองจากฐานข้อมูลรายได้รวมของบริษัทที่ยื่นงบการเงินแต่ละประเภทธุรกิจ แต่จำนวนผู้ประกอบการ ทุนจดทะเบียน และมูลค่าทรัพย์สินรวมของทุกบริษัทที่ยื่นงบการเงินในแต่ละประเภทธุรกิจก็น่าสนใจเช่นกัน โดยตัวเลขกลุ่มนี้ผมคิดว่ามีความน่าเชื่อถือพอสมควร ส่วนตัวเลขกำไรขาดทุนสุทธิของบริษัทที่ยื่นงบประมาณงานภาครัฐนั้นผมคิดว่าหมวดนี้ความน่าเชื่อถืออาจจะต่ำกว่าข้อมูลหมวดอื่น แต่ในเมื่อฐานข้อมูลมีอยู่แล้วผมก็เลยยกมาแสดงด้วย แต่ถ้าจะนำไปใช้ก็ต้องระมัดระวังมากพอสมควร

ในกลุ่มการผลิตวัสดุก่อสร้าง ถ้าแบ่งหมวดใหญ่ๆ ตามประเภทวัสดุก็น่าจะแบ่งได้เป็น กลุ่มการผลิตไม้ อิฐ กระเบื้องและสุขภัณฑ์เซรามิก ปูนซีเมนต์ ผลิตภัณฑ์คอนกรีต โลหะ และกลุ่มเฟอร์นิเจอร์ ถ้าถามว่ากลุ่มใดมีมูลค่าทางเศรษฐกิจมากที่สุดจากตัวเลขรายได้รวม ก็ต้องตอบว่ากลุ่มการผลิตปูนซีเมนต์ มีมูลค่ารายได้รวมสูงที่สุดโดยมีรายได้รวมกันในปี 2559 สูงถึง 74,691 ล้านบาท จากบริษัททั้งหมด 68 แห่ง โดยมีกำไรรวมสูงถึง 8,479 ล้านบาท และมีอัตรากำไรต่อรายได้สูงถึงร้อยละ 11

กลุ่มการผลิตคอนกรีตผสมเสร็จ เป็นกลุ่มที่มีมูลค่ารองลงมา โดยมีรายได้รวมสูงถึง 74,594 ล้านบาท โดยมีผู้ประกอบการที่ยื่นงบการเงินรวมกันทั้งหมด 513 ราย โดยทั้งกลุ่มธุรกิจมีกำไรรวมกันสูงถึง 5,743 ล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณ 8 เปอร์เซ็นต์ของรายรับ 

ประเภทธุรกิจที่ดูน่าจะมีการแข่งขันกันแรงที่สุด โดยดูจากจำนวนผู้ประกอบการที่มีสูงถึง 1,531 ราย ก็คือธุรกิจผลิตเฟอร์นิเจอร์ (ที่ทำจากวัสดุอื่น ยกเว้น หิน คอนกรีต เซรามิก) ถ้าดูรายได้รวมของผู้ประกอบการในกลุ่มนี้ถึงแม้จะสูงถึง 54,367 ล้านบาท แต่กำไรรวมของทั้งอุตสาหกรรมมีเพียง 1,513 ล้านบาท หรืออยู่ในอัตราร้อยละ 3 ของรายได้เท่านั้น

ส่วนธุรกิจที่มีมูลค่าตลาดรวมต่ำที่สุด คือกลุ่มธุรกิจการผลิตอิฐ โดยรายได้รวมจากผู้ประกอบการในธุรกิจนี้มีเพียง 1,949 ล้านบาท จากผู้ประกอบการ 120 ราย แต่ถ้าวิเคราะห์กลุ่มธุรกิจการผลิตอิฐ ผมคิดว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายย่อยที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคล ทำให้ยอดมูลค่าตลาดของการผลิตส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่ในฐานข้อมูลของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า 

ถ้าวิเคราะห์จากรายได้เฉลี่ยต่อรายพบว่าธุรกิจการผลิตปูนซีเมนต์เป็นธุรกิจที่ผู้ประกอบการมีรายได้ต่อรายสูงกว่ากลุ่มธุรกิจการผลิตด้านอื่นอย่างเห็นได้ชัด โดยมีรายได้เฉลี่ยสูงถึงกว่า 1,000 ล้านบาทต่อราย รองลงมาคือกลุ่มไฟเบอร์ซีเมนต์ที่มีรายได้ต่อรายสูงถึง 575 ล้านบาท กลุ่มธุรกิจการผลิตกระเบื้องปูพื้นและแผ่นเซรามิก มีรายได้เฉลี่ยสูงเป็นอันดับ 3 อยู่ที่ 543 ล้านบาทต่อราย

สำหรับในธุรกิจกลุ่มการผลิตวัสดุก่อสร้างเนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่จดทะเบียนธุรกิจและเป็นบริษัทขนาดใหญ่ ตัวเลขกำไรขาดทุนสุทธิผมถือว่ามีความเชื่อถือได้พอสมควร ถ้าพิจารณาจากตัวเลขกำไรรวมของอุตสาหกรรมก็พบว่าทุกอุตสาหกรรมยกเว้นอุตสาหกรรมการผลิตอิฐ ล้วนเป็นธุรกิจที่มีกำไร ธุรกิจที่มีกำไรเฉลี่ยต่อรายสูงที่สุดเป็นธุรกิจเดียวกันกับธุรกิจที่มีกำไรรวมของอุตสาหกรรมสูงสุดด้วย นั่นก็คือธุรกิจการผลิตปูนซีเมนต์ โดยมีกำไรรวมสูงถึง 8,479 ล้านบาท และมีกำไรเฉลี่ยต่อผู้ประกอบการ 124 ล้านบาทต่อราย

มูลค่าธุรกิจกลุ่มธุรกิจรับเหมาก่อสร้างและรับเหมางานที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

ตาราง 2 

ในกลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการรับเหมาก่อสร้าง ผมรวบรวมจากฐานข้อมูล TSIC Code ออกมาได้ 16 ธุรกิจ โดยกลุ่มรับเหมาที่มีมูลค่าธุรกิจรวมสูงสุดได้จากธุรกิจการก่อสร้างอาคารที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยโดยมีรายได้รวมสูงถึง 715,337 ล้านบาทต่อปี โดยมีผู้ประกอบธุรกิจอยู่ถึง 35,918 ราย ค่าเฉลี่ยรายได้ ต่อรายแล้วพบว่า ผู้ประกอบการมีรายได้เฉลี่ยเพียงรายละไม่ถึง 20 ล้านบาทต่อปี ซึ่งใกล้เคียงกับธุรกิจรับเหมาก่อสร้างอาคารที่พักอาศัย ที่เฉลี่ยแล้วผู้ประกอบการต่อรายมีรายได้ต่อรายประมาณ 17 ล้านบาทต่อปี

กลุ่มธุรกิจรับเหมาที่มีขนาดใหญ่รองลงมาคือกลุ่มการรับเหมาติดตั้งไฟฟ้า ที่มีมูลค่ารายได้รวมกันสูงถึง 175,246 ล้านบาทต่อปี มีรายได้เฉลี่ยต่อรายของผู้ประกอบการปีละประมาณ 23 ล้านบาท เป็นกลุ่มรับเหมาที่มีรายได้เฉลี่ยต่อรายสูงที่สุด ที่น่าสนใจคือกลุ่มรับเหมาก่อสร้างรากฐานรวมถึงการตอกเสาเข็มที่มีมูลค่าธุรกิจรวมกันมากกว่า 11,000 ล้านบาท แต่มีผู้ประกอบการที่จดทะเบียนอยู่เพียง 215 รายเท่านั้น ทำให้รายได้เฉลี่ยต่อผู้ประกอบการสูงถึงรายละ 51 ล้านบาท 

ส่วนกลุ่มผู้ประกอบการรับเหมาที่มีมูลค่าธุรกิจรวมต่ำกว่าปีละ 1,000 ล้านบาทมีเพียง 2 กลุ่มได้แก่กลุ่มผู้รับเหมารื้อถอน และกลุ่มผู้รับเหมาติดตั้งระบบทำความร้อน ที่มีมูลค่าของธุรกิจรวม 962 ล้านบาท และ 829 ล้านบาท ตามลำดับ 

ถึงแม้ผมจะไม่ค่อยเชื่อถือตัวเลขกำไรในกลุ่มธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง เนื่องจากมีหมวดหมู่ค่าใช้จ่ายที่อยู่นอกระบบที่จะหาใบเสร็จทั้งในฝั่งรายรับและรายจ่ายมาบันทึกให้ครบถ้วนตามหลักการบัญชีนั้นไม่ใช่เรื่องที่จะทำได้โดยง่าย อีกทั้งผู้ประกอบการส่วนใหญ่เป็นรายย่อย ที่ระบบมาตรฐานการทำบัญชีภายในกิจการไม่น่าจะมีความสมบูรณ์นัก แต่ถ้าดูจากกำไรรวมของแต่ละกลุ่มธุรกิจก็อยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงโดยไม่มีกลุ่มธุรกิจใดมีตัวเลขผลประกอบการรวมทั้งอุตสาหกรรมขาดทุนเลย แต่เมื่อพิจารณากำไรต่อกิจการพบว่าในกลุ่มธุรกิจรับเหมา มีกำไรเฉลี่ยต่อรายต่ำมาก โดยในกลุ่มธุรกิจรับเหมาการเตรียมสถานที่ก่อสร้าง มีกำไรเฉลี่ยต่อกิจการต่ำที่สุดเพียงรายละ 113,000 บาท เท่านั้น ส่วนกลุ่มรับเหมาการก่อสร้างรากฐานรวมถึงการตอกเสาเข็มเป็นธุรกิจรับเหมาที่มีกำไรต่อรายเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่รายละ 4.5 ล้านบาท

การขุดเหมืองข้อมูลเพื่อเอาตัวเลขมาทำการวิเคราะห์เป็นงานที่น่าสนใจครับ แน่นอนว่าข้อมูลอาจไม่ได้ถูกต้องทั้งหมด การวิเคราะห์เปรียบเทียบข้ามอุตสาหกรรม การวิเคราะห์ในอุตสาหกรรมเดียวกันเปรียบเทียบข้ามปี โดยดูจากตัวเลขงบการเงินรวมของแต่ละกลุ่มธุรกิจ ก็ทำให้ผมเห็นอะไรที่น่าสนใจทั้งในเชิงวิชาการและสำหรับการนำไปใช้เป็นตัวชี้วัดเปรียบเทียบ สำหรับผู้ประกอบธุรกิจทั้งในกลุ่มรับเหมาก่อสร้างและกลุ่มผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง ผมเชื่อว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ข้อมูลเหล่านี้คงไม่ใช่ปัญหา น่าจะมีเก็บเอาไว้มากกว่าที่ผมวิเคราะห์ไปเยอะ

ผู้อ่านลองเอาตารางตัวเลขที่ผมให้มาวิเคราะห์ต่อ อาจมีมุมมองในการวิเคราะห์ที่แตกต่างจากผมก็ได้ครับ ถ้าเจออะไรที่น่าสนใจส่งมาแลกเปลี่ยนกันทางอีเมลก็ได้นะครับ ตอนหน้าผมจะหยิบตารางในกลุ่มธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ และวัสดุก่อสร้าง เช่น กลุ่มการค้าวัสดุก่อสร้างและกลุ่มบริการที่ปรึกษาทั้งในด้านการออกแบบทางสถาปัตยกรรม วิศวกรรม และกลุ่มนายหน้าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ เอามาวิเคราะห์ให้ดูครับ ข้อมูลมูลค่าธุรกิจตาม TSIC Code ของไทยมีอะไรที่น่าสนใจตั้งเยอะ บางธุรกิจอาจไม่ได้เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรงแต่ผมก็ไม่คิดว่าหน่วยงานภาครัฐมีการรวบรวมไว้ เช่น กลุ่มกิจการโหราศาสตร์และไสยศาสตร์ ฐานข้อมูลนี้ก็มีการรวบรวมเอาไว้ครับ แต่เมื่อไม่เกี่ยวกับธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ผมก็คงไม่ยกมาเขียนถึง แต่ถ้าใครอยากรู้ เจอผมละก็คุยกันได้ครับ 


อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่  WebsiteMarketeeronline.co / Facebookwww.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer