อสังหาฯ 2562 ไม่หมู อนันต์ อัศวโภคิน ฟันธง “เงินตึง ดึงอสังหาฯ ขาลง”

ท่ามกลางความไม่ชัดเจนในเรื่องการเมืองและเศรษฐกิจของเมืองไทยในปี 2562 นั้น จะส่งผลกระทบต่อธูรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างไร  อนันต์ อัศวโภคิน ผู้ก่อตั้งหลักสูตร The NEXT Real  อดีตประธานและกรรมการบมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ได้ให้ความเห็นไว้อย่างน่าสนใจหลายๆเรื่อง ในงานเปิดตัวหลักสูตรThe NEXT Real ในปี 2562 รุ่น7 และ 8

ปี 2562 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แนวโน้มจะก้าวเข้าสู่สภาวะชะลอตั

จากปัจจัยต่างๆคือ

ปัจจัยภายนอก 1. สถาบันการเงินคุมเข้มในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Post-finance) มากขึ้น จากมาตรการการกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ประกาศออกมา เป็นการส่งสัญญาณให้ธนาคารต่างๆปล่อยสินเชื่อยากขึ้นหรือวงเงินที่น้อยกว่าเดิม เช่นจากที่เคยปล่อย 100 บาท ในปี 2562 จะเหลือเพียง 50-60 บาทเท่านั้น เพื่อป้องกันความเสี่ยง 2. GDP ปรับลดลง จะส่งผลในเรื่องกำลังซื้อที่จะลดน้อยลง 3.การลงทุนจากต่างประเทศต่อเนื่องมาจากปีที่แล้วยังเงียบมากมีการขอ Lincene จำนวนมาก แต่ยังไม่มีการก่อสร้างเกิดขึ้น 4. ค่าเงินบาทแข็งขึ้นทำให้ในปี 2562 เกิดภาวะเงินตึงตัว เงินจะไหลออกจากตลาดทุนไปซื้อพันธบัตรแทนเพราะเชื่อว่าจะได้รับผลตอบแทนที่ดีกว่า ปัจจัยภายใน 1.ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ปีที่ผ่านมาโดยส่วนใหญ่หลายรายสินทรัพย์เพิ่มขึ้นก็จริง แต่หนี้สินก็เพิ่มขึ้นด้วย ในขณะที่กำไรไม่ได้เพิ่มขึ้นมาก และที่น่าเป็นห่วงคือยังมีสินค้าที่ยังค้างสต็อคขายไม่หมด หรือยังไม่ได้โอนมีเป็นจำนวนมาก สิ่งที่จะเกิดขึ้นได้ในปีนี้คืออาจจะมีการจ่ายเงินให้ผู้รับเหมาช้าลง ลดจำนวนโครงการลง หรือชะลอการเปิดโครงการที่ขายไม่ดีออกไปก่อน 2. ตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติชะลอตัวลง กำลังซื้อภายในประเทศ ไม่เติบโตในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มมีสัญญาณโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเลและมีอัตราการดูดซับช้าลงจากช่วงที่ผ่านมา

ปี 2562 น่ากลัวแค่ไหนถ้าเทียบกับวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540

ประเด็นหนึ่งที่น่าสนใจก็คือภาวะหนี้ครัวเรือนยังคงค่อนข้างสูง คนที่ผ่อนบ้านกลายเป็นหนี้เสียมากขึ้น  พบสัญญาณหนี้เสียในสินเชื่อบ้านสูงขึ้นอย่างที่ไม่เคยเจอมาก่อน เช่นผ่อนบ้านมาได้ 5-6 ปี กลายเป็นหนี้เสีย ซึ่งในอดีตไม่เคยมี ถ้าผ่อนมาเกิน 3 ปีส่วนใหญ่จะไม่มีปัญหา  เพราะมีการดาวน์บ้านที่ต่ำ ปล่อยกู้กันสูงๆ คนซื้อไม่เคยมีวินัยในการเก็บเงินมาก่อน “ถ้าเทียบกับปี 2540 สถานการณ์ไม่เลวร้ายขนาดนั้นเพราะในยุคนั้นปัญหามาจากไม่มีเงินแบงก์ล้มไปประมาณ 5-6 แบงก์ แต่ตอนนี้แบงก์ยังมีสภาพคล่องดีมาก แต่หนี้เสียที่เกิดขึ้นทำให้แบงก์ต้องระมัดระวังมากขึ้น แต่การที่แบงก์เจอหนี้เสียรายเล็ก เลยไปปล่อยรายใหญ่ซึ่งมีไม่กี่ราย ทำให้รายใหญ่กู้เงินง่าย ดอกเบี้ยต่ำ รายเล็กกู้ยาก  ในขณะที่ดอกเบี้ยก็ไม่ได้สูงเท่าปี 40  ครั้งนี้ปัญหาน้อยกว่าเยอะ น่าจะเป็นแค่ Soft Landing มากกว่า”

สิ่งหนึ่งที่น่าเป็นห่วงก็คือในช่วงอสังหาฯขาขึ้นหลายๆบริษัทขยายตัวโดยการรับพนักงานประจำเพิ่มขึ้นจาก 300 คน เป็น 500 คน จาก600-700 คนเป็น 1,000 คน พอขาลงจะกลายเป็นภาระที่ต้องแบก โดยเฉพาะบริษัทที่ทำเกี่ยวกับวัสดุสำเร็จรูป เพราะโรงงานต้องผลิตตลอดเวลา เคยใช้คนเยอะจะจัดการเรื่องคนอย่างไรเป็นปัญหาที่ต้องจัดการ
อย่างไรก็ตามเขาเชื่อว่าถึงแม้บางบริษัทมีปัญหา แต่เชื่อว่าแบงก์จะประคับประคองได้ เมื่อก่อนแบงก์ช่วยไม่ได้เพราะแบงก์ไม่มีเงิน ตอนนี้แบงก์มีเงิน ผลประกอบการกำไรพวกแบงก์ต่างๆยังดีอยู่
 
“ผมแนะนำนะครับใครที่คิดว่าตัวเองไม่ไหว  ให้รีบไปหาแบงก์ปรึกษาหาทางแก้ไขเลย อย่าไปตอนที่มันแย่ไปแล้วมากๆ เพราะแบงก์ก็อาจจะช่วยไม่ทัน”
 
ผู้ประกอบการควรรับมืออย่างไร
1. ลดค่าใช่จ่าย เช่น การประชาสัมพันธ์ 2. ลดจำนวนคน เน้นการจ้าง Outsource แทน 3. ทำทุกอย่างให้มีกระแสเงินสดมากขึ้น “ทั้งหมดคือเรื่องที่เราต้องตระหนัก แต่ไม่ต้องตระหนก เพราะสถานการณ์เหล่านี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่คือเรื่องที่เกิดขึ้นอยู่เป็น วัฏจักรสิ่งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการคือ ต้องรู้ว่าจะปรับตัวอย่างไร จะพลิกเกมอย่างไร และต้องหันมาพัฒนาและขายสินค้าที่ตรงกับความต้องการของตลาดจริงๆ ที่สำคัญที่สุดคือ ต้องไม่หยุดเรียนรู้ เพราะยิ่งธุรกิจ มีปัญหา ยิ่งต้องหาความรู้”  สำหรับหลักสูตร The NEXT Real (เดอะเน็กซ์ เรียล) กำลังเปิดรับสมัครผู้เรียนหลักสูตรนักอสังหาฯ รุ่นที่ 7 และ 8 ชูจุดแข็ง “Experience Sharing” ดึงกูรูชั้นนำแวดวงอสังหาฯ ร่วมแบ่งปันประสบการณ์สุดพิเศษแบบไม่มีกั๊ก หวังช่วยคนทำงานใน Real Estate Ecosystem ทุกวัย        ทุกธุรกิจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ โดยส่วนใหญ่เป็นกลุ่มเจ้าของกิจการ และผู้บริหารระดับสูง พร้อมรับมือธุรกิจแห่งอนาคต คาดอสังหาฯปี 62 เข้าสู่วัฏจักรช่วงชะลอตัว แนะขายสินค้าเจาะเรียลดีมานด์ พร้อมหาความรู้รับมือสถานการณ์

อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ 
Website : Marketeeronline.co / Facebook : www.facebook.com/marketeeronline



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer