กลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องเร่งปรับตัวรอบด้านเพื่อการอยู่รอดในช่วงวิกฤต
ในวิกฤตมีโอกาส ดูเหมือนจะเป็นคำพูดปลอบใจใครหลายคน โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักธุรกิจที่กำลังประสบปัญหาผลกระทบจากเชื้อไวรัส Covid-19 อยู่ในขณะนี้ ยิ่งเวลาผ่านไปนานเข้าผลกระทบต่อธุรกิจก็ยิ่งรุนแรงขึ้น และหลังจากพ้นภาวะวิกฤตน่าจะมีผลให้ตลาดอสังหาฯ ซบเซาต่อเนื่องไปอีกสักพักใหญ่ ๆ จากกำลังซื้อของลูกค้าที่หดหาย คำถามคือ ธุรกิจต้องปรับตัวอย่างไร วันนี้ผมมีคำตอบมาฝากครับ
เป็นคำตอบที่ได้จากงานวิจัยที่เป็นดุษฎีนิพนธ์ระดับปริญญาเอก ของคุณอัศวิทย์ อินทร์น้อย ที่ศึกษารูปแบบการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่ผ่านพ้นวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 งานวิจัยนี้ทำในช่วงปี พ.ศ. 2561-2562 ผมมีโอกาสได้เข้าไปเป็นกรรมการสอบดุษฎีนิพนธ์ เลยขอนำผลจากการศึกษาโดยตัดทอนเลือกเฉพาะเนื้อหาที่น่าจะพอนำมาใช้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันได้ นำมาวิเคราะห์ต่อยอด ลองมาดูกันครับว่า กลยุทธ์สำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อความอยู่รอดและเติบโตในภาวะวิกฤต มีอะไรกันบ้าง
กลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อความอยู่รอดและเติบโตในภาวะวิกฤต
- การรักษาผลกำไร แนวทางการรักษาผลกำไรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในภาวะวิกฤตนั้นหลัก ๆ ทำได้ด้วยการหาแนวทางการลดต้นทุน และใช้ทรัพยากรที่มีอยู่ในองค์กรให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด โดยมีแนวทางดังนี้
- เจรจาเพื่อขอลดดอกเบี้ยจากธนาคาร ดอกเบี้ยเป็นต้นทุนของผู้ประกอบการ ในภาวะนี้ยิ่งเจรจากับธนาคารได้เร็ว และขอลดดอกเบี้ยได้มากเท่าไร รักษาผลกำไรของธุรกิจได้ดีมากขึ้นเท่านั้น
- หาแหล่งซื้อวัสดุที่ให้ราคาดีที่สุด โดยอาจยอมเสียเวลาในการติดต่อและเจรจากับผู้ขายหลายราย โดยเฉพาะกับรายใหม่ ๆ ที่ยังไม่เคยทำธุรกิจด้วยกันมาก่อน ในภาวะเช่นนี้ผู้ค้าวัสดุก่อสร้างก็ประสบปัญหาด้านยอดขายเช่นกัน การเจรจาขอส่วนลดเพิ่มจึงมีความเป็นไปได้
- การลงมือทำด้วยตัวแทนแทนการจ้าง Outsource กิจกรรมทางธุรกิจที่ในภาวะปกติใช้หน่วยงานภายนอกเข้ามาช่วยดำเนินการ ให้ลองทบทวนว่ากิจกรรมใดที่สามารถใช้พนักงานหรือตัวผู้บริหารเองเข้ามาทำได้ ผมเคยคุยกับเพื่อนคนหนึ่งที่ทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์ เขามีต้นทุนการก่อสร้างที่ต่ำกว่าราคาตลาด เนื่องจากเขาเปลี่ยนจากการจ้างผู้รับเหมาทั้งค่าแรงและของ มาเป็นการซื้อวัสดุก่อสร้างเอง แล้วจ้างช่างมาทำการก่อสร้าง โดยเจ้าของเป็นผู้ควบคุมงานเอง
- ขอให้พนักงานในองค์กรทำงานที่หลากหลายขึ้น และเข้ามาทำงานในภารกิจบางอย่างที่เคยจ้างบุคคลภายนอกดำเนินการ เช่น การออกแบบสื่อโฆษณาออนไลน์ เปลี่ยนจากบริษัทภายนอกมาให้พนักงานในองค์กรทดลองทำกันเอง โดยเฉพาะช่วงนี้ถ้าเป็นการทำงานจากที่บ้าน เป็นการพัฒนาทักษะใหม่ ๆ ของพนักงานด้วย
- การบริหารเวลาในการพัฒนาโครงการให้อยู่ในเป้าหมาย ในช่วงวิกฤต งานด้านการก่อสร้างและงานด้านอื่น ๆ ของบริษัทจะลดลงมากกว่าเวลาปกติ ทำให้มีเวลาในการดูแลกระบวนการในการทำงานได้ดีขึ้น การควบคุมให้การก่อสร้างและการทำงานด้านอื่นเสร็จในเวลาที่กำหนด หรือเร็วกว่า เป็นการช่วยลดต้นทุนอีกด้านหนึ่ง
- การหยุดดำเนินธุรกิจบางส่วนหรือทั้งหมดเป็นการชั่วคราว สิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณา มีดังนี้
- ระงับการเปิดโครงการใหม่ การพัฒนาโครงการใหม่มีงบประมาณที่ต้องใช้ในช่วงเริ่มต้นโครงการ การหยุดการพัฒนาโครงการใหม่จะช่วยลดความเสี่ยงให้บริษัท โดยควรเน้นการขายโครงการเดิมที่ค้างอยู่เพื่อเปลี่ยนสินค้าให้กลายเป็นกระแสเงินสดก่อน
- การหยุดดำเนินกิจการเป็นการชั่วคราว เช่น ในธุรกิจโรงแรม ผมเพิ่งได้คุยกับผู้ประกอบการโรงแรมในช่วงเดือนมีนาคม 63 โรงแรมส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ มีอัตราการเข้าพักของลูกค้าต่อจำนวนห้องพัก เหลือเพียงประมาณร้อยละ 5 เท่านั้น เมื่อเทียบกับอัตราเฉลี่ยปกติทั้งปีที่มีอยู่สูงถึงร้อยละ 78 โรงแรมที่มีอัตราเข้าพักสูงถึงร้อยละ 25-30 จะเป็นโรงแรมที่มีลูกค้าเช่าระยะยาวแบบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์อยู่ก่อนแล้ว ขณะที่อัตราการเข้าพักที่พอจะทำให้โรงแรมเปิดดำเนินการได้คุ้มกับค่าใช้จ่าย สำหรับโรงแรมขนาดเล็กต้องการอัตราเข้าพักประมาณร้อยละ 50-60 ขณะที่โรงแรมขนาดใหญ่อัตราการเข้าพักที่พออยู่รอดได้ต่ำกว่านี้ คือประมาณ ร้อยละ 30-40 เนื่องจากมีความประหยัดจากขนาดเข้ามาช่วย สถานการณ์ในเดือนมีนาคมทำให้โรงแรมหลายแห่งในกรุงเทพฯ ประกาศหยุดดำเนินการชั่วคราวในเดือนเมษายน
- การควบรวมและเข้าซื้อกิจการ คาดกันว่าหลังจากภาวะโรคระบาดคลี่คลาย ยังต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งซึ่งอาจใช้เวลาตั้งแต่ 1-3 ปี กว่าภาวะเศรษฐกิจของไทยจะกลับมาอยู่ในสภาวะใกล้เคียงกับช่วงก่อนภาวะวิกฤต การควบรวมและเข้าซื้อกิจการจึงเป็นอีกกลยุทธ์หนึ่งที่ถูกนำมาใช้
- การเข้าซื้อกิจการของบริษัทคู่แข่ง เหมาะสำหรับผู้ประกอบการที่มีเงินสดในมือจำนวนมาก เช่น มีธุรกิจที่หลากหลายนอกเหนือจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และบางธุรกิจอาจไม่ได้รับผลกระทบ หรือมีเงินสดเก็บสำรองเอาไว้ นี่เป็นโอกาสที่ดีสำหรับการเข้าซื้อกิจการของผู้ประกอบการรายอื่น โดยมีโอกาสที่จะได้ต้นทุนที่ต่ำกว่าภาวะปกติเป็นอย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นการเข้าซื้อหุ้นเพื่อเข้าครอบครองกิจการ หรือการเข้าซื้อบริษัท ซึ่งนอกจากจะเป็นการลดคู่แข่งลงไปแล้ว ยังมีโอกาสได้บุคลากรที่มีความสามารถจากบริษัทที่เข้าควบรวมกิจการเข้ามาเสริมกำลัง เพื่อเตรียมการขยายตัวเมื่อภาวะเศรษฐกิจกลับมาเติบโต
- การควบรวมกิจการภายในกลุ่มบริษัท ก็เป็นอีกกลยุทธ์หนึ่งที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบุคลากร หรือระบบซอฟต์แวร์ ที่สองบริษัทมีซ้อนทับกันอยู่
- การขายทิ้งและถอนการลงทุน ตรงกันข้ามกับกลยุทธ์การควบรวมและเข้าซื้อกิจการ ผู้ประกอบการที่ประสบปัญหาสายป่านทางการเงิน และมองว่าโอกาสฟื้นตัวต้องใช้ระยะเวลาที่นานเกินกว่ากระแสเงินสดของกิจการจะรองรับได้ รวมถึงมีข้อจำกัดด้านอื่น เช่น เจ้าของกิจการมีปัญหาด้านสุขภาพ อายุมาก ขาดทายาทที่เหมาะสมในการสืบทอดกิจการ ก็เป็นจังหวะที่ดีในการขายกิจการออกไปให้กับผู้ประกอบการรายอื่น เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายในระยะยาว
- การกระจายความเสี่ยงไปสู่ธุรกิจใหม่ หรือตลาดใหม่ หนึ่งในกลยุทธ์ที่ควรทำคือการทบทวนสิ่งที่ธุรกิจทำอยู่ทั้งในอดีตและปัจจุบัน ช่วงวิกฤตอาจเป็นโอกาสดีในการขยาย หรือกระจายความเสี่ยงออกไปสู่ธุรกิจใหม่ หรือตลาดใหม่ เช่นที่บริษัทพฤกษาเรียลเอสเตทขยายธุรกิจจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไปสู่ธุรกิจโรงพยาบาล หรือการที่โรงแรมดุสิตธานี ขยายธุรกิจสู่ธุรกิจร้านอาหาร และการผลิตอาหาร
- การสร้างพันธมิตรทางธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นพันธมิตรที่อยู่ในธุรกิจประเภทเดียวกันหรือข้ามธุรกิจ ในภาวะวิกฤตที่ทุกคนมีปัญหาแบบเดียวกัน มีความเห็นอกเห็นใจกัน โอกาสในการสร้างความร่วมมือระหว่างธุรกิจจึงมีความเป็นไปได้สูง พันธมิตรทางธุรกิจอาจนำมาสู่การแลกเปลี่ยนลูกค้าซึ่งกันและกัน การลดต้นทุนจากการรวมกันสั่งซื้อวัสดุก่อสร้าง การรวมกลุ่มกันเพื่อสร้างอำนาจต่อรองหรือขอความช่วยเหลือจากรัฐบาลและสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการที่มีแปลงที่ดินขนาดใหญ่อาจหาพันธมิตรทางธุรกิจเพื่อนำที่ดินมาพัฒนาร่วมกัน เพื่อทำให้โครงการมีโอกาสประสบความสำเร็จสูงขึ้น และต่างฝ่ายก็ได้รับประโยชน์จากการโฆษณาหรือทำกิจกรรมทางการตลาดที่สนับสนุนซึ่งกันและกัน
- การสร้างนวัตกรรม ในภาวะวิกฤตจะช่วยสร้างแรงกระตุ้นให้กิจการนำนวัตกรรมเข้ามาใช้ ทั้งในด้านนวัตกรรมในการก่อสร้าง การบริหารจัดการโครงการ การสื่อสารการตลาด อย่างในช่วงเวลานี้ที่หลายองค์กรใช้ซอฟต์แวร์มาสนับสนุนกระบวนการในการทำงานแบบ work from home ผมเชื่อว่าหลังจากกลับเข้าสู่ภาวะปกติ การทำงานหรือประชุมร่วมกันโดยไม่จำเป็นต้องอยู่ในสถานที่เดียวกัน จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของการทำงาน ซึ่งจะช่วยลดระยะเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ไม่แน่ว่าเราอาจจะเห็นพนักงานขายอสังหาริมทรัพย์พูดคุยกับลูกค้า แนะนำลูกค้าเยี่ยมชมโครงการผ่านระบบออนไลน์ โดยที่ทั้งคู่ไม่มีใครอยู่ที่ไซต์งาน
ลองดูครับว่า 7 กลยุทธ์นี้ข้อใดที่เหมาะกับการนำไปปรับใช้กับของท่านได้บ้าง แต่ต้องไม่ลืมนะครับว่า นอกจากในวิกฤตมีโอกาสแล้ว สำหรับหลายคนในวิกฤตมีวิกฤตยิ่งกว่าซ้อนเข้ามาอีกชั้นหนึ่ง ใครจะเห็นโอกาส ใครจะเห็นวิกฤตในวิกฤต ขึ้นอยู่กับทัศนคติ การปรับตัวและโชคชะตาของแต่ละท่าน ขออวยพรให้ผ่านวิกฤตและเติบโตอย่างเข้มแข็งไปด้วยกันครับ
อ้างอิง
อัศวิทย์ อินทร์น้อย, ดุษฎีนิพนธ์การพัฒนารูปแบบภาวะผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สาขาวิชาการจัดการ บัณฑิตวิทยาลัย มหาวิทยาลัยรัตนบัณฑิต ปีการศึกษา 2561
อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้
Website : Marketeeronline.co /