อสังหาเมืองไทยหลังจากนี้จะยังไปได้ แต่จะฟื้นตัวอย่างช้าๆ

ต้องรอถึง 2-3 ปี กว่าจะฟื้นกลับมาเหมือนเดิม

ภาพรวมตลาดอสังหาฯเปลี่ยนแปลงไปตั้งแต่หลายปีก่อน ทั้งจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง การกู้เงินมาซื้อก็ทำได้ยากขึ้น ผู้ประกอบการทั้งหลายก็ต้องแข่งขันกันมากขึ้น

ปีนี้ดันมาเจอกับสถานการณ์โควิด-19 ที่เข้ามากระทบทุกอย่าง จนทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคเองต้องกุมขมับ

ในงาน Marketeer Live Forum #ครั้งที่19  หัวข้อ  “จับตา ตลาดอสังหาฯ 2564 โอกาสอยู่ที่ไหน?” ปราณิดา ศยามานนท์ ผู้จัดการคลัสเตอร์บริการ Economic Intelligence Center ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ EIC ฉายภาพรวมตลาดอสังหาฯ หลังจากนี้ไว้อย่างน่าสนใจว่า

ยอดขายในตลาดอสังหาซบเซาลงตั้งแต่ปีที่ผ่านมาราว 17% โดยมีปัจจัยจากมาตรการ LTV  ขณะที่ปีนี้เจอกับสถานการณ์โควิด-19 ยอดขายครึ่งปีแรกติดลบไปถึง 45%

โดยหลังจากคลายล็อกดาวน์เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวดีขึ้น โดยเฉพาะดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่จากการที่ทำโปรโมชั่นกระตุ้นอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังชะลอการเปิดโครงการใหม่ๆ  เน้นระบาย Stock โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่อยู่ในระดับราคาปานกลาง

แม้จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ แต่ทิศทางที่น่าสนจคือในปีนี้ดีเวลลอปเปอร์หันมาเปิดโครงการ “แนวราบ” มากขึ้น โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์เพื่อเจอกลุ่มเรียลดีมานด์

รวมทั้งเปิดโครงการในระดับราคาที่ถูกลง เน้นตลาด affordable มากขึ้น

EIC  ยังมองแนวโน้มตลาดปี 2021 มีปัจจัยลบมากกว่าปัจจัยบวก ส่งผลให้ตลาดมีทิศทางปรับตัวลดลง และค่อนข้างจะซึมยาวไป และน่าจะฟื้นตัวอย่างเร็วที่สุดในปี 2023 หรืออีก 3 ปี

ปัจจัยลงมีทั้ง

เศรษฐกิจมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างช้า ๆ โดยคาดว่าจะขยายตัวได้ 4% ในปี 2021 จากที่หดตัวถึง -7.8% ในปีนี้

เนื่องจากกำลังซื้อยังฟื้นตัวได้ไม่มากนัก การว่างงานและ หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังอยู่ในระดับต่ำ

มาตรการภาครัฐยังไม่เอื้อให้ตลาดฟื้นตัวได้มากเท่าที่ควร เช่น มาตรการ LTV ยังคง กดดันกาลังซื้อผู้บริโภค, ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกดดันตลาดโดยเฉพาะกลุ่มนัก ลงทุนและผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง

ความเสี่ยงของการติดเชื้อ COVID-19 ระลอกใหม่

ความกังวลด้านเสถียรภาพการเมือง

ตลาดต่างชาติยังมีทิศทางชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังฟื้นตัวอย่างช้าๆ

 

ส่วนปัจจัยบวกมีแค่

อัตราดอกเบี้ยต่า

การจัดโปรโมชั่นของผู้ขายเพื่อระบายหน่วยเหลือขายต่อเนื่อง

มาตรการกระตุ้นตลาดต่อเนื่องของภาครัฐ

ส่วนต่อขยายโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ

 

นอกจากนี้ EIC  ยังมองประเด็นตลาดอสังหาที่ต้องจับตาใน 1-3 ปีข้างหน้าไว้ด้วยกัน 6 เรื่องคือ

การฟื้นตัวของภาคอสังหา โอกาสที่ยอดขายจะกลับมาเหมือนก่อนสถานการณ์วิด-19 เร็ซสุดคือปี 2023  โดยตลาดกลุ่มระดับกลางถึงระดับบนจะเป็นกลุ่มฟื้นตัวของตลาด

โอเวอร์ซัพพลาย และการแข่งขันของราคาที่รุนแรงมากขึ้นโดยเฉพาะตลาดคอนโดระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้าน ที่ยังเหลือขายสะสมค่อนข้างมาก ทำให้ผู้ประกอบการยังต้องเทสต๊อก และใช้เรื่องของราคามาแข่งขันกัน

มาตรการ LTV ยังเป็นปัจจัยที่กดดันกำลังซื้อในประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุน รวมถึงการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มรูปแบบในปี 2021 จะส่งผลต่อผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 รวมถึงในฝั่งผ็ประกอบการเองต้องแบกรับต้นทุนภาษีมากขึ้น

ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลงตามภาวะ เศรษฐกิจ ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องหันมาเน้นพัฒนาโครงการในราคาที่ต่ำ

ตลาดแนวราบแข่งขันกันรุนแรงมากขึ้น เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาเน้นเจาะตลาดแนวราบมากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดระดับราคาปานกลาง อย่างเช่น ทาวน์เฮาส์

การเปลี่ยนแปลงของผังเมืองรวมกรุงเทพฯ เป็นปัจจัยบวกเพิ่มโอกาสในการพัฒนาโครงการทั้งแนวราบและแนวสูง โดยพื้นที่ที่มีศักษภาพน่าสนใจคือ โซนเหนือและ ตะวันออกของกรุงเทพฯ ตามแนวโครงข่ายรถไฟฟ้า ที่จะเปิดให้บริการ



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer