Real Estate Real Marketing/ศ. วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@tbs.tu.ac.th

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาราคาอาคารชุดในเขตใจกลางเมืองกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในย่านที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าราคาเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ จนราคาเฉลี่ยของห้องชุดใกล้แนวรถไฟฟ้าราคาเริ่มต้นทะลุ ตร.ม. ละ 100,000 บาทไปไกล ถ้าออกไปตามแนวรถไฟฟ้าชานเมืองราคาเริ่มต้นก็อยู่เกือบ 80,000 บาทต่อ ตร.ม.  ถ้าคิดว่าห้องขนาดเล็กสุดที่มีผู้ประกอบการพัฒนาขึ้นมาขายอยู่ที่ 20 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นของอาคารชุดในเขตเมืองก็สูงถึง 1.6 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งอาคารชุดระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านก็ดูเหมือนจะหาซื้อได้ยาก

แต่ถ้ามาดูกำลังซื้อเฉลี่ยของคนกรุงเทพฯ  จากข้อมูลการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือน สำนักงานสถิติแห่งชาติ กระทรวงดิจิทัลเพื่อเศรษฐกิจและสังคม ในปี 62 รายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนของคนในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อยู่ที่ 37,750 บาท ต่อครัวเรือน เพื่อให้การคำนวณง่ายขึ้น ผมถือว่าคนที่มีรายได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่น่าจะพอมีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่รายได้เริ่มต้น 30,000 บาทต่อครัวเรือน ถ้าคิดง่าย ๆ เท่ากับอัตราเงินเดือนเริ่มต้นของคนจบปริญญาตรี 15,000 บาทสองคน

ลองมาดูกันครับว่า ถ้ามีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนที่ 30,000 บาท จะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ที่ราคาเท่าไร ปกติแล้วธนาคารจะคำนวณยอดเงินผ่อนต่องวด ที่ร้อยละ 30 ของรายได้  ด้วยรายได้ 30,000 จะผ่อนต่อเดือนได้ 9,000 บาท เมื่อนำยอดผ่อนต่อเดือนมาเข้าตารางอัตราดอกเบี้ยผ่อนบ้านของธนาคาร ถ้าผ่อน 30 ปี จะได้วงเงินกู้ที่ประมาณ 1.4 ล้านบาท  ถ้าห้องชุดขนาด 20 ตร.ม. ราคาห้องชุดที่สามารถซื้อได้จะอยู่ที่ ตร.ม. ละ 70,000 บาท แต่ถ้าต้องการห้องขนาดที่ใหญ่ขึ้นเป็น 25 ตร.ม. ราคาขายต่อ ตร.ม. จะอยู่ที่ไม่เกิน 56,000 บาทต่อ ตร.ม.

จากข้อมูลดังกล่าวถ้านำมาสรุปจะเห็นได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีระดับราคาขายต่อหน่วยต่ำกว่า 1.4 ล้าน ยังเป็นตลาดที่มีปริมาณความต้องการของลูกค้าสูงกว่าอุปทานในตลาด แต่ก็ยากที่ผู้ประกอบการจะสามารถพัฒนาโครงการราคาดังกล่าวในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล แล้วยังคงมีกำไร เนื่องจากต้นทุนค่าที่ดินที่ค่อนข้างสูง แต่ถ้าผู้ประกอบการสนใจตลาดนี้ลองมาดูกันครับว่า มีตัวช่วยอะไรบ้าง

มาตรการและนโยบายของรัฐบาลในการสนับสนุนผู้ประกอบการให้พัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย

รัฐบาลทุกยุคทุกสมัยมีนโยบายพัฒนาคุณภาพชีวิตของคนในเมือง และสร้างความยั่งยืน การมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง เป็นหนึ่งในตัวบ่งชี้คุณภาพชีวิต และช่วยสร้างความยั่งยืน เนื่องจากสามารถใช้เป็นหลักประกันเงินกู้ และยังเป็นการสะสมสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงขึ้นตามกาลเวลา

ปัจจุบันมาตรการและนโยบายของรัฐบาลที่ช่วยสนับสนุนเรื่องดังกล่าว มี 3 แนวทาง ดังต่อไปนี้

1. กฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ว่าด้วยเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย หากโครงการได้จัดให้มีหน่วยพักอาศัย ที่มีราคาต่ำกว่าราคาขายท้องตลาดหรือจัดให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของจังหวัด อย่างน้อยร้อยละ 20 ของรายได้เฉลี่ย โครงการนั้นจะได้รับสิทธิพิเศษให้สามารถมีพื้นที่รวมเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 20 ของพื้นที่รวมอาคารเฉลี่ยเดิม

รายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนของคนกรุงเทพฯ ในปี 62 อยู่ที่ 39,459 บาท รายได้ที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยร้อยละ 20 จะเท่ากับรายได้ต่อเดือน 31,567 บาท ผ่อนต่อเดือนร้อยละ 30 เท่ากับเดือนละ 9,470 บาท ถ้ากู้ธนาคาร 30 ปีจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในราคา 1.4 ล้านบาท ถ้าคิดขนาดห้องเฉลี่ย 24 ตร.ม. ราคาขายต่อ ตร.ม. จะอยู่ที่ 58,000 บาท

2. มาตรการสนับสนุนทางการเงินของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (The Board of Investment of Thailand: BOI) เมื่อวันที่ 11 มีนาคม 2563 ได้เปิดประเภทกิจการที่จะได้รับการส่งเสริมเพิ่มขึ้นมาใหม่ ได้แก่ กิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยได้ออกมาตรการมอบสิทธิประโยชน์ในการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นเวลา 3 ปี  โดยผู้ประกอบการที่จะสามารถเข้าร่วมมาตรการดังกล่าวจะต้องพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาต่อหน่วยไม่เกิน 1.2 ล้านบาท โดยในกรณีที่พัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด ห้องชุดภายในโครงการจะต้องมีพื้นที่ห้องไม่น้อยกว่า 24 ตร.ม. และมีจำนวนหน่วยไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 ของจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยในโครงการ

จากเงื่อนไขดังกล่าวของ BOI การพัฒนาอาคารชุดราคาขายต่อ ตร.ม. ต้องไม่เกิน 50,000 บาท ขนาดขั้นต่ำ 24 ตร.ม. และราคาขายต่อหน่วยไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ซึ่งมาตรการดังกล่าวไม่ได้ระบุว่าต้องทำในเขตเมืองหรือไม่ ซึ่งดูจากเงื่อนไข อาคารชุดที่น่าจะได้รับการสนับสนุนน่าจะอยู่บริเวณชานเมืองหรือต่างจังหวัดมากกว่าในย่านใจกลางเมือง

3. มาตรการสนับสนุนทางการเงินของรัฐบาล ในโครงการสินเชื่อพัฒนาโครงการบ้านล้านหลัง ซึ่งเป็นหนึ่งในนโยบายเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยให้กับผู้มีรายได้น้อยของรัฐบาล เป็นการให้สินเชื่อแก่ผู้ที่พัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 1,000,000 บาท และต้องมีจำนวนหน่วยไม่น้อยกว่าร้อยละ 40 ของจำนวนหน่วยทั้งหมดของโครงการ เพื่อตอบสนองความต้องการบ้านของผู้มีรายได้น้อย ภายใต้กรอบโครงการรวม 60,000 ล้านบาท โดยให้อัตราดอกเบี้ยพิเศษที่ MLR-1.25 ต่อปี โดยมีธนาคารอาคารสงเคราะห์เป็นผู้พิจารณาปล่อยสินเชื่อ ด้วยระดับราคาที่รัฐบาลกำหนดไว้ไม่เกิน 1 ล้านบาท หากพัฒนาอาคารชุดขนาด 24 ตร.ม. ราคาขายต่อ ตร.ม. จะต้องไม่เกิน 41,000 บาท

สรุปว่าถ้าผู้ประกอบการต้องการพัฒนาโครงการที่เข้ากับมาตรการการสนับสนุนของรัฐบาลทั้ง 3 ข้อ จะต้องพัฒนาอาคารชุดในเขตกรุงเทพฯ ขนาด 24 ตร.ม. ราคาขายต่อหน่วยไม่เกิน 1 ล้านบาท โดยมีราคาต่อ ตร.ม. ที่ ไม่เกิน 41,000 บาท ซึ่งค่อนข้างทำได้ยาก

แนวทางที่เป็นไปได้สำหรับการพัฒนาอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าสำหรับผู้มีรายได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย

จากมาตรการขั้นต้นของภาครัฐ นั้น แนวทางใดที่ผู้ประกอบการสามารถนำมาพัฒนาเป็นอาคารชุดสำหรับผู้มีรายได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในกรุงเทพฯ ได้ ดูยังสามารถสร้างอัตรากำไรตามปกติได้นั้น  ผมขอสรุปแนวทาง ดังนี้

1. พัฒนาโครงการอาคารชุด โดยขายเท่าราคาเฉลี่ยของตลาด แต่มีหน่วยขายร้อยละ 10-20  ที่ตั้งราคาขายให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้มีรายได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย คือที่ราคาขายหน่วยละไม่เกิน 1.4 ล้านบาท หรือราคาขายต่อ ตร.ม. ไม่เกิน 58,000 บาท ส่วนหน่วยที่เหลืออีกร้อยละ 80-90 ขายในราคาตลาด ซึ่งถ้าเทียบราคาเฉลี่ยของอาคารชุดใกล้แนวรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ ผมให้ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 150,000 บาทต่อ ตร.ม. สำหรับขนาดห้อง 24 ตร.ม. จะมีราคาขายอยู่ที่ 3.6 ล้านบาท โดยใช้ประโยชน์จากเงื่อนไขผังเมืองรวม ที่ให้สิทธิพิเศษในการเพิ่มพื้นที่ก่อสร้างอีกร้อยละ 20 ทำให้โครงการมีพื้นที่ขายมากขึ้น เมื่อชดเชยกับราคาขายที่ต่ำกว่าปกติสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย โครงการก็ยังสามารถทำกำไรได้ใกล้เคียงกับกำไรปกติในการพัฒนา ซึ่งวิธีนี้ คุณภาวิน ศิริพงษ์ นักศึกษาปริญญาโทโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์  ได้ทำการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูงที่สอดคล้องกับความสามารถในการจ่ายของผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางในเขตกรุงเทพฯ แล้วพบว่ามีความเป็นไปได้ทางธุรกิจจริง โดยผลของ Net Present Value ยังคงเป็นบวก

แต่หากพยายามตั้งราคาให้ต่ำกว่านี้ หรือมีพื้นที่หน่วยขายสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ต่ำกว่ามาตรฐานในสัดส่วนที่มากกว่านี้ ถึงแม้ว่าจะได้ประโยชน์จากมาตรการของรัฐอีก 2 ข้อที่เพิ่มขึ้นมา แต่ตัวเลขผลตอบแทนจากการลงทุนสุทธิ หรือ Net Present Value ติดลบ

2. พัฒนาโครงการตามแนวรถไฟฟ้าสถานีชานเมือง ซึ่งมีต้นทุนที่ดินต่ำกว่าในเมือง วิธีนี้หากบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพก็มีความเป็นไปได้ที่จะสามารถพัฒนาโครงการให้มีราคาขายต่อ ตร.ม. ไม่เกิน 58,000 บาท แต่ก็ยากที่จะทำราคาให้ต่ำพอที่จะเข้ามาตรการข้อที่ 2 และ 3  อย่างไรก็ตาม สถานีรถไฟฟ้าชานเมือง ออกจากเขตกรุงเทพฯ ไปเป็นเขตปริมณฑล เช่น ปทุมธานี นนทบุรี และสมุทรปราการ พบว่า ระดับรายได้เฉลี่ยของ 3 จังหวัด เรียงตามลำดับอยู่ที่ ปทุมธานี 46,977 นนทบุรี 37,502 และ สมุทรปราการ 24,729 บาทต่อครัวเรือน ซึ่งจะเห็นได้ว่ารายได้เฉลี่ยต่อครอบครัวของจังหวัดปทุมธานีอยู่สูงกว่ากรุงเทพฯ ขณะที่นนทบุรีอยู่ใกล้เคียงกับกรุงเทพฯ แต่สมุทรปราการอยู่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของกรุงเทพฯ ทำให้โอกาสที่จะพัฒนาโครงการตามแนวสถานีรถไฟฟ้าชานเมืองในจังหวัดปทุมธานีและนนทบุรีมีความเป็นไปได้สูงกว่าในจังหวัดสมุทรปราการ หากต้องการให้เข้ากับมาตรการรายการสนับสนุนของรัฐ

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันประกาศตามกฎหมายผังเมืองดังกล่าวครอบคลุมเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ เท่านั้น  หากมีการผลักดันกฎหมายผังเมืองของปทุมธานีและนนทบุรีให้มีมาตรการเช่นเดียวกับในเขตกรุงเทพฯ ก็อาจช่วยให้มีความเป็นไปได้สูงขึ้นในการพัฒนาอาคารชุดใกล้แนวรถไฟฟ้าสำหรับผู้มีรายได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย

3. การพัฒนาโครงการอาคารชุดใกล้แนวรถไฟฟ้า ด้วยกำหนดเงื่อนไขด้านการซื้อและราคาในลักษณะอื่นที่ช่วยให้ผู้มีรายได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยสามารถเป็นเจ้าของได้ เช่น การพัฒนาโครงการในลักษณะขายเป็นสิทธิการเช่า โดยปกติราคาขายต่อ ตร.ม. ของอาคารชุดที่ขายแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์จะสูงกว่าการขายแบบสิทธิการเช่าอายุ 30 ปี ที่ประมาณร้อยละ 25-30 การพัฒนาโครงการที่ขายเป็นสิทธิการเช่าจะทำให้ราคาขายอาคารชุดต่ำลง เช่น อาคารชุดแนวรถไฟฟ้าชานเมืองที่เคยขายอยู่ราคาประมาณ ตร.ม. ละ 75,000 หากนำมาขายแบบสิทธิการเช่า โดยมีราคาต่ำหลักการขายภาพร้อยละ 30  ราคาขายต่อ ตร.ม. แบบสิทธิการเช่าจะอยู่ที่ 52,520 บาท ซึ่งเป็นราคาที่ผู้มีรายได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยพอจะเป็นเจ้าของได้ ซึ่งการขายแบบสิทธิการเช่าก็ยังสามารถกู้เงินกับสถาบันการเงินได้ และยังสามารถขายสิทธิ์ต่อให้กับบุคคลอื่นได้ด้วย และเมื่อครบสัญญา 30 ปี เจ้าของโครงการก็ยังสามารถปรับปรุงอาคารแล้วต่อสัญญาเช่ากับผู้อยู่อาศัยต่อได้ แต่วิธีดังกล่าวไม่เข้าข่ายที่จะได้รับมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ

ที่ผมนำเสนอแนวทางการพัฒนาอาคารชุดใกล้แนวรถไฟฟ้าสำหรับผู้มีรายได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยนั้น  ผมเห็นว่ากลุ่มดังกล่าวเป็นอีกตลาดหนึ่งที่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มองข้าม  และมาตรการสนับสนุนของภาครัฐที่ทำให้คนกลุ่มนี้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ในทำเลที่เดินทางสะดวกและช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มของทรัพย์สินในอนาคต ซึ่งจะนำมาสู่ความยั่งยืน และการพึ่งตัวเองได้ ยังไม่สอดคล้องกับต้นทุนการพัฒนาอาคารชุดใกล้แนวรถไฟฟ้าของผู้ประกอบการ ทำให้ไม่ค่อยมีโครงการในลักษณะนี้  หากในอนาคตรัฐบาลมีการปรับเปลี่ยนมาตรการที่เหมาะสมมากขึ้น หรือผู้ประกอบการสามารถสร้างนวัตกรรมทางธุรกิจใหม่ ที่สามารถให้คนกลุ่มนี้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใกล้แนวรถไฟฟ้าได้ น่าจะสร้างตลาดใหม่เพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืนของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้  ผมขอฝากแนวคิดนี้ไว้ให้กับผู้ประกอบการและหน่วยงานภาครัฐที่เป็นผู้กำหนดนโยบายครับ



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer