คอนโดมิเนียม 2016 : จะ “ฟื้นตัว” ด้วยสารกระตุ้น ?

อ่านฉบับเต็มๆจาก Marketeer ฉบับล่าสุด บนแผงวันนี้

หากใครยังจำกันได้ในปี 2013 ถือเป็นช่วงเวลาที่ “พีคสุดขีด” ของตลาดคอนโดมิเนียมเมืองไทยเลยก็ว่าได้เมื่อมีการเปิดตัวถึง 165 โครงการมีห้องรวมกันกว่า 85,621 ยูนิต

เมื่อถึงจุดสูงสุดก็ย่อมมาถึงช่วงเวลา Slow Down เพราะในปี 2014 มีโครงการเปิดใหม่เพียง 132 โครงการรวม 78,894 ยูนิตจนมาถึงช่วงเวลาที่ส่งสัญญาณวิกฤติในตลาดคอนโดมิเนียมอย่างชัดเจนนั้นคือในปี 2015 มีโครงการเปิดตัวอยู่ที่ 124 โครงการจำนวนห้องอยู่ที่ 60,017 ยูนิต

ปีที่ผ่านมาจึงถือเป็นสภาวะที่ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มไม่ Hot & Hit เหมือนอย่างในอดีตที่ผ่านมาแม้ใน Segment คอนโดมิเนียม Hi – End จนไปถึง luxuryที่มีราคาขาย 250,000 บาท/ ตารางวาขึ้นไปจะมียอดขายทะยานเติบโตอย่างน่าสนใจแต่กลับตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับกลางจนถึงล่างซึ่งถือเป็นฐานใหญ่สุดกลับมียอดขายตกต่ำอย่างน่าใจหาย

เมื่อ…คอนโดมิเนียมต้องฉีดสารกระตุ้น

หากถอดรหัสต้นตอของวิกฤติตลาดคอนโดมิเนียมในปีที่แล้วมาจากสภาวะเศรษฐกิจตกต่ำส่งผลให้หนี้ครัวเรือนสูงลิ่วรวมไปถึงเหตุการณ์วางระเบิดราชประสงค์ที่ส่งผลต่ออารมณ์ในการตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมในทำเลติดรถไฟฟ้า

จึงทำให้ได้เห็นนโยบายกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลอย่างเข้มข้นด้วยการลดค่าจดจำนอง-โอนเหลือ 0.01% พร้อมให้ผู้ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทนำมูลค่าบ้าน 20% มาใช้ลดหย่อนภาษีเงินได้เป็นเวลา 5 ปีโดยนโยบาลนี้จะสิ้นสุดในเดือนเมษายน 2016

“4 เดือนแรกของปี 2016 นี้จะเป็นช่วงที่ Developerทุกรายนำเอาห้องที่ยังขายไม่ออกค้างสต็อกสินค้าพร้อมโอนมาทำตลาดกันอย่างสนุกสนานและถ้านโยบายนี้สามารถระบายห้องที่ค้างสต็อกได้จำนวนมากจะทำให้ Developerกล้าที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ๆเยอะมากขึ้นในปีนี้”โอภาสศรีพยัคฆ์กรรมการผู้จัดการบริษัทแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์จำกัด (มหาชน) บอกถึงความหวังของกลุ่ม Developerในการระบายสินค้าอย่างคอนโดมิเนียมในช่วงเวลา 4 เดือนแรกของปี 2016

ความน่าสนใจจึงมาอยู่ที่ว่าเมื่อถึงเวลาสิ้นสุดนโยบายกระตุ้นของรัฐบาลแล้วนั้นยอดขายคอนโดมิเนียมจะ “ดิ่งลง” เหมือนอย่างอุตสาหกรรมรถยนต์ที่กำลังเผชิญวิกฤตินี้อยู่หรือไม่ ? กลายเป็นเรื่องที่ Developerต้องอ่านเกมกำลังซื้อของผู้บริโภคให้ขาด

แต่ถึงอย่างไรในมุมมองผู้บริหารของ LPN ก็ยังเชื่อว่าในปี 2016 นี้ยอดขายในตลาดคอนโดมิเนียมจะต้องเติบโตกว่าปีที่ผ่านมาโดยเฉพาะในช่วงเดือนมีนาคม – เมษายนจะเป็นเวลาที่สร้างยอดขายมากเป็นพิเศษเพราะ Developerหลายรายจะนำเสนอโปรโมชั่นร้อนแรงทำตลาดควบคู่ไปกับนโยบายรัฐบาล

“ยิ่งเมื่อบวกกับพฤติกรรมของคนไทยที่ชื่นชอบตัดสินใจซื้อสินค้าในช่วงใกล้ๆหมดโปรโมชั่นทำให้เดือนมีนาคม – เมษายนยอดขายคอนโดมิเนียมในตลาดจะมากขึ้นเป็นพิเศษ”

เหตุผลที่ Hi – End สูงเสียดฟ้า

ปี 2015 ที่ผ่านมาคอนโดมิเนียมระดับ Hi – End ไปจนถึง luxuryเติบโตจนกลายเป็นตลาดที่หอมหวนชวนที่ใครๆต่างอยากจะเข้ามาแชร์ส่วนแบ่งตลาดเพราะแม้แต่ LPN เองที่เติบโตและแข็งแกร่งในตลาดคอนโดไม่เกิน 1 ล้านและไม่เคยเข้าสู่ตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Hi – Endยังขอร่วมชิงเค้กก้อนบนด้วยการเปิดตัวโครงการ “ลุมพินี 24” ที่มีราคาขายเริ่มต้น 4.5 -5 ล้านบาท

คำถามจึงมาอยู่ที่ว่าคอนโดมิเนียมตลาด Hi – End เติบโตจนสร้างแรงจูงใจได้มากแค่ไหน ? หากมองดูยอดเปิดโครงการคอนโดมิเนียมของทุกDeveloperรวมกันทั้งหมดในปี 2015 ที่ผ่านมาอยู่ที่ 60,017 ยูนิตคอนโดมิเนียมราคาระดับ 5 ล้านบาทขึ้นไปมีส่วนแบ่งตลาดถึง 15 % เลยทีเดียวในขณะที่ช่วง 1 -2 ปีที่ผ่านมามีส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ 7 -9 % เท่านั้น

เหตุผลการเติบโตของคอนโด Hi – End นอกจากการซื้อเพื่อเกร็งกำไรแล้วนั้นยังมีกลุ่มเศรษฐีนักธุรกิจต่างชาติที่ซื้อไว้เพื่อพักอาศัยโดยเฉพาะกลุ่มนักธุรกิจประเทศในแถบ AEC ที่ซื้อไว้เป็นที่พักอาศัยเพื่อทำงานในประเทศไทย

“ตลาดคอนโดมิเนียม Hi – end และ Luxury ในปีนี้ยังคงแข่งขันกันในเรื่อง Brand Image และราคาขายก็ยังแพงขึ้นเรื่อยๆอย่างไม่มีเหตุผลนั้นเพราะทำเลที่ Developer เลือกซื้อคือที่ดินใจกลางเมืองที่เวลานี้มีราคาขายตารางวา 1.5 – 2 ล้านบาททำให้ในปีที่แล้วเราได้เห็นสถิตคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายแพงสุดๆนั้นคือ 500,000 บาท/ตารางเมตรโดยผู้เล่นในตลาดนี้หลักๆคือแสนสิริ ,SC ASSET , Q HOUSE เป็นต้น”

คอนโด 3 -5 ล้านบาท อนาคตวัดกันแค่ 4 เดือน

ในขณะที่คอนโดมิเนียมตลาดกลางราคา 3 -5 ล้านบาท/ยูนิตที่สมรภูมิการแข่งขันจะอยู่ที่ติดรถไฟฟ้า BTS และ MRT รวมไปถึง Airport link ซึ่งต้องบอกว่าณเวลานี้กำลังสร้างความกังวลใจให้แก่Developer ไม่น้อยเพราะเกือบทุกรายมีห้องที่ค้างสต็อกขายไม่ออกเป็นจำนวนมากโดยผู้เล่นหลักในตลาดนี้คือ AP และ ANANDA DEVELMENT

“ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางจะเติบโตหรือไม่ขึ้นอยู่กับ 4 เดือนแรกของปีนี้ว่ากลุ่ม Developer จะอาศัยนโยบายกระตุ้นของรัฐบาลพร้อมกับอัดโปรโมชั่นในช่วงเวลานี้เพื่อระบายห้องที่ค้างสต๊อกได้มากน้อยแค่ไหนถ้าสามาถระบายสต๊อกได้เยอะก็จะส่งผลเชิงบวกให้เห็นโครงการคอนโดมิเนียมติดแนวรถไฟฟ้ามากขึ้นแต่ความท้าท้ายก็คือราคาที่ดินแพงอย่างต่อเนื่อง”

ตลาดล่างจะกลับมาคึกคัก

ส่วน Segment ที่จะขับเคลื่อนตลาดอย่างจริงจังในปีนี้คือกลุ่มคอนโด 1 – 3 ล้านบาทโดยทำเลส่วนใหญ่จะอยู่ห่างรถไฟฟ้าไม่ไกลมากนัก LPN มองว่าเหตุผลที่ตลาดนี้จะเติบโตนั้นเป็นเพราะผู้เล่นหลักๆอย่าง LPN และพฤกษาเรียลเอสเตทจะมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมตลาดล่างมากกว่าปีที่ผ่านมา

“ในช่วงที่เศรษฐกิจขาลง LPN คงไม่เน้นโครงการคอนโดมิเนียมที่มีขนาดใหญ่ 2000 ยูนิตเพราะอาจจะทำให้ขายหมดยากใช้เวลานานกว่าปรกติทำให้ช่วงเวลานี้แนวทางการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมจะเน้นการกระจายโครงการมากขึ้นกว่าเดิมแต่มีขนาดเล็กลงคือโครงการละประมาณ 900 -1200 ยูนิต”

ล้อมกรอบถอดรหัสคอนโดมีเนียมเปิดใหม่ปี 2015

124 โครงการ = 60,017 ยูนิต

หากจำแนกแบ่งออกเป็น Segment ตามระดับราคาจะเห็นได้ว่ากลุ่มที่ใหญ่ที่สุดคือระดับราคา 2 -3 ล้านบาทส่วน Segment ที่เป็น “ดาวรุ่ง” ในปี 2015 ที่ผ่านมาคือระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปที่มีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้นมาอย่างชัดเจน

ระดับราคา	ส่วนแบ่งตลาด
1.5 – 2 ล้านบาท	16%
2 – 3 ล้านบาท	32%
3 – 5 ล้านบาท	15%
มากกว่า 5 ล้านบาท	15%
อื่นๆ ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท และราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป	22%

ที่มา : LPN

แกะรอยสภาวะตลาดคอนโดปี 2015 ที่ผ่านมา

ไตรมาส แรก	คอนโดราคาระดับ 3 ล้านบาทเข้าสู่ตลาดมากขึ้น 32% อีกทั้งได้เห็นบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์เข้าสู่ตลาดมากขึ้น
ไตรมาส สอง	บริษัทในกลุ่ม (มหาชน) เปิดตัวโครงการมากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับ Hi – End
ไตรมาส สาม	เหตุระเบิดที่แยกราชประสงค์ส่งผลให้หลายโครงการชะลอการเปิดตัวโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง
ไตรมาส สี่	รัฐบาลประกาศนโยบายกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ทำให้ได้เห็นDeveloper ทำตลาดอย่างรุนแรง

ที่มา : LPN

ปัจจัยที่จะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียม 2016 จะ “วิกฤติหรือฟื้นตัว”

ปัจจัยบวก	ปัจจัยลบ
ดอกเบี้ยในการกู้เงินอยู่ในเรทที่ต่ำ	ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
นโยบายการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล	หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นอย่างน่าตกใจ
การกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลในภาพรวม	การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ในช่วงต้นปี