ซัปพลายบ้านในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ขยายออกชานเมืองขึ้น ราคาซื้อสูง หนี้ครัวเรือนส่งผลผู้บริโภคยอมเช่าอยู่แทนขยายตัว คนรุ่นใหม่ (Gen Y/Z) กลุ่มหลัก รายงานเผยทาวน์เฮาส์ คอนโดฯ ไม่เกิน 3 ล้านบาท ตอบโจทย์เรียลดีมานด์ หรือผู้บริโภครายได้ต่ำกว่า 50,000 ต่อเดือน มองซื้อบ้านหลังแรก
ซัปพลายบ้านขยายออกชานเมือง
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) เผยบทวิเคราะห์ เรื่อง ส่องกำลังซื้อที่อยู่อาศัย…ซื้อไหวไหมในกลุ่มรายได้ปานกลางลงมา
หลังปี 2014-2022 ซัปพลายบ้านในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ขยายตัวเฉลี่ย 2.6% ต่อปี และกระจายตัวออกไปยังปริมณฑลมากขึ้น สอดคล้องตามแนวโน้มการขยายตัวของความเป็นเมือง
ทั้งนี้ ขนาดครัวเรือนเฉลี่ยในพื้นที่ดังกล่าวเล็กลงจาก 2.2 คนต่อหลังในปี 2013 เป็น 1.8 คนต่อหลังในปี 2022 เหตุจากแนวโน้มการเป็นครอบครัวเดี่ยวมากขึ้นของครัวเรือนไทย
อย่างไรก็ดี หากพิจารณาสัดส่วนการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย กลับพบว่ามีแนวโน้มลดลง ปี 2022 สัดส่วนการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลอยู่ที่ 43% ลดลงต่อเนื่องจากปี 2021
รูป 1
ขณะที่สัดส่วนการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลกลับเพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ที่ 42% จากในอดีตอยู่ที่ระดับ 36%-38%
สะท้อนข้อจำกัดในการครอบครองที่อยู่อาศัย เพราะราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากราคาที่ดิน และต้นทุนก่อสร้าง ประกอบกับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง
และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นเป็นแรงกดดันในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา และกลุ่มที่มีความเปราะบางทางการเงิน
ผู้บริโภคกังวลสภาวะการเงิน ส่งผลชะลอการตัดสินใจซื้อ
ผลสำรวจ SCB EIC Residential Real Estate Survey 2023 เดือน มี.ค. 2023 ผู้ตอบแบบสำรวจทั่วประเทศ 1,479 คน พบว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังนิยมการซื้อที่อยู่อาศัยมากกว่าการเช่า หรือสัดส่วนผู้ตอบแบบสอบถาม 81%
รูป 2
สะท้อนค่านิยมในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูง และหนุนให้ผู้คนซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
ขณะที่ 19% ผู้ตอบแบบสอบถามที่วางแผนเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ สาเหตุหลักมาจากงบประมาณไม่พอสำหรับการซื้อ โดยส่วนใหญ่มีรายได้ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อเดือน หรือกลุ่มรายได้ระดับปานกลางลงมา
แม้ว่าความสามารถในการจ่ายค่าเช่าที่พักต่อเดือนจะเพียงพอสำหรับการผ่อนที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางลงมา โดยส่วนใหญ่มองหาที่พักค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาทต่อเดือน และรองลงมา 10,001-20,000 บาทต่อเดือน
แต่พบว่าผู้ตอบแบบสอบถามกลุ่มข้างต้นส่วนใหญ่เผยว่ายังขาดความพร้อมในการขยับขยายมาซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ทั้งการมีเงินออมไม่มากเพียงพอสำหรับชำระค่าเงินดาวน์ รวมถึงขาดความมั่นใจทางด้านรายได้ และความสามารถในการควบคุมค่าใช้จ่ายในอนาคต
Gen Y และ Gen Z เจนฯ นิยมเช่าอยู่
หากแยกตามกลุ่มช่วงอายุ 23% ของผู้ตอบแบบสอบถามกลุ่ม Gen Y และ Gen Z มีแผนเช่าที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสัดส่วนที่มากกว่า Gen X และ Baby boomer ซึ่งมีแผนเช่าที่อยู่อาศัย 18% และ 12% ตามลำดับ
รูป 3
Gen Y และ Gen Z ให้เหตุผล อาทิ ยังไม่พร้อมซื้อที่อยู่อาศัยจากข้อจำกัดด้านสถานภาพทางการเงิน, ต้องย้ายที่อยู่อาศัยตามที่ทำงานใหม่, ยังไม่ตัดสินใจลงหลักปักฐานทำเลใดทำเลหนึ่งอย่างแน่ชัด, รวมถึงการมีทัศนคติที่ไม่ต้องการครอบครองที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
ทาวน์เฮาส์ คอนโดฯ ไม่เกิน 3 ล้านบาท เรียลดีมานด์
SCB EIC ยังมองว่า ทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียม ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต รวมถึงกลุ่มมือสอง ยังเป็นตัวเลือกสำหรับกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา ที่มองหาที่อยู่อาศัยหลังแรก ซึ่งเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์สำคัญ
นอกจากนี้ ทาวน์เฮาส์ คอนโดฯ มือสอง ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางลงมา ในยุคราคาที่อยู่อาศัยใหม่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
และหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมของทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังคิดเป็นสัดส่วน 52% ของจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมโดยรวม
การที่ผู้ประกอบการอาจหันมาทำการตลาดเพื่อระบายที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมกลุ่มดังกล่าว จะช่วยเร่งให้หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมโดยรวมปรับตัวลดลงอีกด้วย
ส่วนของการสนับสนุนจากภาครัฐ SCB EIC เผยแนวทาง อาทิ สนับสนุนสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย, ตรึงอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก, ลดหย่อนภาษีสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก
นอกจากนี้ อาจผ่อนปรนข้อกำหนดของมาตรการที่กำลังดำเนินการอยู่ ทั้งมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่จะสิ้นสุด ณ สิ้นปี 2023 ซึ่งอาจต่ออายุออกไป และลดค่าธรรมเนียมดังกล่าวลงได้อีก
รวมถึงโครงการบ้านล้านหลัง ที่อาจขยายวงเงินและเพดานการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งนอกจากจะช่วยเสริมสร้างความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยแล้วยังจะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวได้เร็วยิ่งขึ้น ทั้งยังจะส่งผลด้านบวกไปยังธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องในซัปพลายเชน
ติดตาม Marketeer ได้หลากหลายรูปแบบ