พื้นที่ให้เช่าใหม่ “ศูนย์การค้า” กลางกรุงเทพฯ ปี 2567 ระอุ ซัปพลายใหม่เพิ่ม 48% จากพื้นที่เดิม จับตา One Bangkok ทำตลาดสะเทือนปลายปี
จากงานสัมมนา อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2024 จัดโดยสมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย คุณอนาวิล เจียมประเสริฐ Head of Research and Consulting บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL ได้ให้ข้อมูลเกี่ยวกับธุรกิจ “ศูนย์การค้า” ไว้อย่างน่าสนใจ
โดย “ศูนย์การค้า” เป็นตลาดที่มีความเคลื่อนไหวสำคัญต่อเนื่องมาตั้งแต่ปลายปี 2566 ที่ผ่านมา
จากฐานข้อมูลของทีมรีเสิร์ช JLL ที่อัปเดตทุก ๆ ไตรมาสของ ตลาดคอมเมอร์เชียล เรียล เอสเตท สำรวจรวมพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล กว่า 500 โครงการ สำหรับอาคารสำนักงาน และ 400 โครงการ สำหรับศูนย์การค้า ไม่ว่าจะเป็น เมกะโปรเจกต์ คอมมูนิตี้มอลล์ ช้อปปิ้งมอลล์ พื้นที่เช่ารีเทลในไฮเปอร์มาร์เก็ต
| ศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ
พื้นที่ว่างให้เช่า “ต่ำกว่า” ช่วงก่อนโควิด |
||
| อัปเดตสต๊อกในตลาด
ไตรมาส 4/2566 |
กรุงเทพฯ ปริมณฑล
ตร.ม. |
เฉพาะ Prime grades/ Central bangkok
ตร.ม. |
| ซัปพลายทั้งหมด | 7,967,000
|
3,711,000 |
| ซัปพลายใหม่ | 268,000 | |
| อัตราเช่าพื้นที่ใหม่ | 282,000 | 208,000 |
| อัตราพื้นที่ว่างให้เช่า | 12.4% | 3.9% |
| ราคาค่าเช่า (บาท/ตร.ม. / เดือน) | N/A | 1,461 |
| ที่มา: Research and Consulting JLL, มี.ค. 2567 | ||
ใน Prime grades หรือ Central bangkok อัตราพื้นที่ว่างให้เช่า 3.9% นับเป็นสัดส่วนที่ต่ำกว่าในช่วงก่อนโควิด-19 สะท้อนถึงการฟื้นตัวเต็มที่ของเซกเมนต์ศูนย์การค้า
| ศูนย์การค้า 2566
เดอะมอลล์ กรุ๊ป กวาดซัปพลายใหม่ 58% |
|
| เฉพาะซัปพลายพื้นที่เช่าใหม่ 2566 | ตร.ม. |
| ศูนย์การค้ากรุงเทพฯ ปริมณฑล | 462,000 |
| มาร์เก็ตแชร์หลัก | |
| เดอะมอลล์ ไลฟ์สโตร์ บางแค | 115,000 (พื้นที่หลังรีโนเวต) |
| เดอะมอลล์ ไลฟ์สโตร์ บางกะปิ | 115,000 (พื้นที่หลังรีโนเวต) |
| เอ็มสเฟียร์ (เฉพาะบางส่วน) | 40,000 |
| เซ็นทรัล เวสต์วิลล์ | 32,000 |
| ที่มา: Research and Consulting JLL, มี.ค. 2567 | |
| ศูนย์การค้า 2567
Central bangkok มาร์เก็ตแชร์ 48% |
||
| เฉพาะพื้นที่รีเทลให้เช่าเปิดใหม่ 2567 | เปิดไตรมาส | ตร.ม. |
| ศูนย์การค้ากรุงเทพฯ ปริมณฑล | 2567 | 444,000
(เฉพาะ Prime grades/ Central bangkok 211,000) |
| มาร์เก็ตแชร์หลัก | ||
| Gaysorn Amarin | 1/2567 | 26,000 |
| Happitat at The Forestias | 2/2567 | 38,000 |
| One Bangkok – The Parade | 4/2567 | 85,000 |
| Cloud 11 | 4/2567 | 68,600 |
| ที่มา: Research and Consulting JLL, มี.ค. 2567 | ||
จุดสังเกตของศูนย์การค้าเปิดใหม่ปี 2566 ทั้งที่สร้างใหม่ หรือรีโนเวตเสร็จของกรุงเทพฯ ปริมณฑล ที่เป็นเมกะโปรเจกต์ รวมถึงส่วนที่เป็นคอมมูนิตี้มอลล์ พบว่าค่อนข้างจะกระจายตัวทั่วพื้นที่
แต่ซัปพลายที่จะเข้ามาใหม่ในปี 2567 จะกระจุกตัวอยู่ใน Central bangkok โดยมี “วัน แบงค็อก” เป็นโครงการใหญ่ที่จะสร้างการเปลี่ยนแปลงหลายอย่างให้ตลาด
ทั้งการเก็บข้อมูลของทีมรีเสิร์ช JLL ตลอด 5 ปี (2019-2023) พบว่าผู้เช่าในตลาดศูนย์การค้าที่เป็นอินเตอร์เนชั่นแนลแบรนด์ เซกเมนต์อาหารและเครื่องดื่ม, แฟชั่น ซึ่งเป็น 2 มาร์เก็ตแชร์ใหญ่สุดในตลาด หากเฉลี่ย 5 ปี อย่างแรกเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ขณะที่อย่างหลังลดลงต่อเนื่อง
แต่พอมานับเฉพาะปี 2023 อินเตอร์เนชั่นแนลแบรนด์ 150 แบรนด์ ซึ่งเป็นผู้เช่าใหม่ที่เข้ามาในตลาดศูนย์การค้า เซกเมนต์แฟชั่นขยายตัวจนครองมาร์เก็ตแชร์ในสัดส่วนที่มากกว่าอาหารและเครื่องดื่มเล็กน้อย และพบว่าหลายแบรนด์เป็นการวางโพสิชั่นนิ่งที่จับผู้ซื้อเฉพาะกลุ่มมากขึ้นในทั้ง 2 เซกเมนต์หลัก
ส่วนความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการในตลาดศูนย์การค้า เพื่อรักษาขีดความสามารถในการแข่งขัน เริ่มมีการปรับตัวรับเทรนด์อาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม
โดยศูนย์การค้าที่เปิดใช้งานมานานกว่า 7 ปี ซึ่งเริ่มมีอัตราพื้นที่ว่างให้เช่าสูงขึ้น แทรฟฟิกดาวน์ลง จะเริ่มเข้าสู่กระบวนการปรับปรุงกันมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตโรคระบาด ใช้วิธีมิกซ์ตัวพื้นที่เพื่อจับกลุ่มแทรฟฟิกในบริเวณที่ตั้งศูนย์เอง มากกว่าการโฟกัสแทรฟฟิกที่เป็นขาจร
รวมถึงอีคอมเมิร์ซจะส่งผลไปถึงการดีไซน์ Physical store ของแบรนด์ผู้เช่า เพื่อสร้างการรับรู้ที่สามารถส่งไปถึงผู้บริโภคบนออนไลน์ได้อย่างมีประสิทธิภาพที่สุด
สแตนด์อโลน รีเทลสโตร์ โซนชานเมือง ก็เริ่มปรับตัวให้มีความหลากหลายด้วยการเพิ่มส่วนแบรนด์รีเทลใหม่ ๆ ทั้งอาหารและเครื่องดื่ม, แฟชั่น ปรับลุคสู่การเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ ดึงดูดแทรฟฟิกให้เข้ามาในพื้นที่มากขึ้น และเข้ามาใช้เวลาอยู่ในสเปซนานขึ้น เกิดโอกาสในการใช้จ่ายที่สูงขึ้นตามไปด้วย
–