ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กระตุ้นอย่างไรให้เติบโต โดย ศ. วิทวัส รุ่งเรืองผล
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในประเทศไทยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในช่วงตั้งแต่สถานการณ์โควิดจนถึงปัจจุบัน (ต้นปี 2567) ในภาพรวมค่อนข้างซบเซา โดยมียอดขายที่อยู่อาศัยทั้งระบบทั้งแนวราบและแนวสูง ต่ำกว่าช่วงก่อนสถานการณ์โควิด อีกทั้งยังมีปัญหารุมเร้าจากหนี้ครัวเรือนที่ทำให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ เศรษฐกิจของประเทศทั้งระบบก็เติบโตต่ำ
จะว่าไปแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์ถือได้ว่ามีขนาดทางเศรษฐกิจที่ใหญ่ มีอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ ตั้งแต่การผลิตและชำนาญวัสดุก่อสร้าง การจ้างงาน สินเชื่อบุคคล การผลิตและจำหน่ายเครื่องใช้ไฟฟ้า และด้วยตัวธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอง ในห่วงโซ่อุปทานที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมนี้ส่วนใหญ่เป็นการหมุนเวียนอยู่ภายในประเทศ โดยมีสัดส่วนการนำเข้าค่อนข้างน้อย การกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นหนึ่งในเครื่องมือสำคัญที่รัฐบาลในอดีตเคยใช้ในการกระตุ้นเศรษฐกิจ
แล้วหากต้องการกระตุ้นหรือกระตุกให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีการเติบโตมากขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา รัฐบาลควรมีนโยบายหรือมาตรการอะไรออกมาบ้าง ประเด็นเหล่านี้ทางสมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย 7 สมาคม เช่น สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุด เป็นต้น ได้มีการประชุมหารือร่วมกัน เพื่อเสนอแนวทางต่อนายกรัฐมนตรี รัฐมนตรีกระทรวงการคลัง ธนาคารแห่งประเทศไทย และคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน กรมที่ดิน ในช่วงต้นปี 2567 ผมได้ลองนำข้อเสนอของสมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เสนอต่อภาครัฐนำมาวิเคราะห์และขยายความว่าแนวทางดังกล่าวมีอะไรบ้างและจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างไร
แนวทางในการผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีการเติบโต
กรณีนี้ผมขอพูดถึงตลาดที่อยู่อาศัยเป็นหลัก การจะผลักดันให้ตลาดเติบโตมีแนวทาง ดังนี้
1. สร้างการเติบโตจากกลุ่มลูกค้าใหม่ที่มีกำลังซื้อสูง หรือมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าต่างชาติเป็นหลัก
การดึงดูดให้ลูกค้าต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยปัจจุบันติดที่ข้อจำกัดของกฎหมายที่อนุญาตให้ต่างชาติซื้อได้เฉพาะอาคารชุดโดยการกำหนดสัดส่วนของแต่ละอาคารไว้ว่าสามารถขายต่างชาติได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของสิทธิในอาคารชุดโครงการนั้น ๆ นโยบายและมาตรการในการเพิ่มกำลังซื้อ ในกรณีดังกล่าว สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์มีข้อเสนอแก้ไขหลักเกณฑ์การถือครองที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เพื่อขยายให้เกิดการเข้ามาพักอาศัย และลงทุนซื้อครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย กับหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องดังนี้
- ขยายเวลาการเช่าจาก 30 ปีเป็น 50 ปีในลักษณะสิทธิการเช่า กรณีการขยายสิทธิค่าเช่า หรือสัญญาเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในต่างประเทศมีการให้สูงสุดถึง 99 ปี เช่นที่ ดูไบ การขยายเวลาเช่าให้ยาวออกไปมากจะทำให้ต่างชาติที่ต้องการเข้ามาพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่ต้องใช้เงินลงทุนสูง มีความคุ้มค่า น่าลงทุนมากขึ้น เนื่องจากสามารถสร้างรายได้จากทรัพย์สินในระยะยาว ในกลุ่มต่างชาติต้องการเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทย เช่นที่ ภูเก็ต พัทยา ปัจจุบันในการซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบก็มีการใช้ตัวแทน หรือที่เรียกกันว่านอมินีในการซื้อ ก็สามารถทำให้ถูกต้องด้วยการทำสัญญาเช่าในระยะยาวได้
- ให้สิทธิชาวต่างชาติที่ทำสัญญาเช่าระยะยาว หรือซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป มีสิทธิได้รับ Long term Visa 10 ปี จำนวน 4 คน ต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไปให้สิทธิ์ได้รับ Mid term Visa ระยะเวลา 5 ปี จำนวน 2 คน เป็นการกระตุ้นให้ผู้สูงอายุชาวต่างชาติและครอบครัวเข้ามา ซื้ออสังหาริมทรัพย์และพำนักระยะยาวในประเทศ ซึ่งการให้สิทธิ์ในการพำนักสำหรับผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ สำหรับชาวต่างชาติ ก็มีการดำเนินการในหลายประเทศเพื่อดึงดูดผู้มีรายได้สูงเข้ามาใช้ชีวิต และจับจ่ายใช้สอย
- ให้สิทธิ์ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบในโครงการจัดสรรที่ดินได้ไม่เกินร้อยละ 24.5 ของสิทธินิติบุคคลในโครงการจัดสรร (เทียบกับครึ่งหนึ่งของสิทธิต่างชาติสามารถซื้ออาคารชุดได้ไม่เกินร้อยละ 49) ข้อเสนอนี้ไม่ได้หมายถึงให้ต่างชาติเข้าไปซื้อที่ดินได้ ทั่วไปแต่ต้องซื้อในโครงการที่มีการยื่นขอใบอนุญาตจัดสรรเท่านั้น ซึ่งปัจจุบันมีหลายหมู่บ้านที่ต่างชาติเข้าไปซื้อ โดยใช้นอมินีการให้สิทธิต่างชาติสามารถซื้ออาศัยในหมู่บ้านจัดสรรได้ โดยมีการจำกัดจำนวน ก็สอดคล้องกับแนวทางที่มีการอนุญาตสำหรับอาคารชุดอยู่แล้ว ซึ่งคาดว่าพื้นที่ที่ต่างชาติสนใจน่าจะเป็นกรุงเทพฯ ปริมณฑล และจังหวัดที่เป็นพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญ
- ให้สิทธิ์ต่างชาติสามารถซื้อที่ดินเปล่าในโครงการจัดสรรแล้วทำการปลูกบ้านเอง โดยมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกันเกิน 10 ล้านบาท ซึ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ราคาเกิน 10 ล้านเป็นตลาดระดับบน ทำให้รัฐบาลได้ประโยชน์จากการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและช่วยกระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนมีตลาดที่ใหญ่ขึ้น
2. การเพิ่มจำนวนผู้มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มคนไทย โดยเพิ่มอำนาจการซื้อให้กับลูกค้าโดยตรง การเพิ่มจำนวนผู้มีความสามารถในการซื้อ ทำได้ด้วยการลดภาระหรือทำให้ค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย หรือภาระการผ่อนของกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อย จะได้เป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น ซึ่งทำได้โดย
2.1 ลดค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ที่ปัจจุบันเก็บในอัตราร้อยละ 2 เป็นร้อยละ 0.01 และลดค่าจดทะเบียนจำนองจากร้อยละ 1 เป็นร้อยละ 0.01 ซึ่งมาตรการดังกล่าวรัฐบาลได้ทำต่อเนื่องกันมา 2-3 ปี โดยในปี 2567 ยังมีมาตรการนี้อยู่ แต่มาตรการดังกล่าวใช้กับการโอนอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หากมาตรการดังกล่าวมีการขยายไปเป็นราคาอสังหาฯ ไม่เกิน 5 ล้าน ตามที่สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์เสนอ รวมถึงการให้สิทธิ์ลดหย่อน 3 ล้านแรก สำหรับผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคาเกิน 3 ล้าน ก็จะเป็นการลดภาระค่าใช้จ่ายทำให้กำลังซื้อของลูกค้าสูงขึ้น
2.2 การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยพิเศษ ร้อยละ 3 เป็นเวลา 5 ปี ผ่านสถาบันการเงินของรัฐ กรณีดังกล่าวจะช่วยให้ผู้กู้ซื้อบ้านในช่วง 5 ปีแรก ไม่ต้องรับภาระและความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น
2.3 การสนับสนุนเงินดาวน์สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งในอดีตเคยมีนโยบายของรัฐให้การสนับสนุนจำนวน 50,000 บาท ซึ่งทำเป็นมาตรการระยะสั้น ซึ่งในรอบนี้อาจทำโดยให้การสนับสนุนคล้ายกับโครงการรถคันแรก หรือการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคล้ายกับโครงการช้อปดีมีคืนก็ได้
2.4 การผ่อนปรนมาตรการ Loan to Value (LTV) ที่ในปัจจุบันมีเงื่อนไข กรณีบ้าน คอนโด ทาวน์โฮม ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท บ้านหลังแรก (สัญญาที่ 1) วางเงินดาวน์ 10-30% กู้ได้สูงสุด 110% บ้านหลังที่ 2 (สัญญาที่ 2) กู้ได้สูงสุด 90% หากผ่อนสัญญา 1 มากกว่า 2 ปี หรือกู้ได้สูงสุด 80% หากผ่อนสัญญา 1 น้อยกว่า 2 ปี และบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป (สัญญาที่ 3 ขึ้นไป) กู้ได้สูงสุด 70% และ
กรณีบ้าน คอนโด ทาวน์โฮม ราคา 10 ล้านบาท หรือมากกว่าบ้านหลังแรก (สัญญาที่ 1) กู้ได้สูงสุด 90% บ้านหลังที่ 2 (สัญญาที่ 2) กู้ได้สูงสุด 80% บ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป (สัญญาที่ 3 ขึ้นไป) กู้ได้สูงสุด 70%
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จะเห็นได้ว่าเงื่อนไขดังกล่าวทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 ต้องใช้เงินดาวน์มากขึ้น เป็นอุปสรรคต่อผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 หลัง อาจเนื่องด้วยมีวัตถุประสงค์ในการใช้ต่างกัน เช่น มีบ้านชานเมืองไว้ให้พ่อแม่อยู่และใช้เป็นบ้านหลัก โดยมีอาคารชุดในเมืองไว้อยู่ในช่วงวันทำงาน เท่าที่ผมมีโอกาสได้คุยกับผู้ประกอบการที่เป็นกรรมการอยู่ในสมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้ข้อมูลว่าในการสำรวจในงานมหกรรมบ้านและคอนโดมีผู้ที่มีความประสงค์จะซื้ออสังหาริมทรัพย์หลังที่ 2 (กรณีที่หลังแรกยังอยู่ระหว่างการผ่อนกับธนาคาร) สูงถึงประมาณร้อยละ 20 แต่จากมาตรการ LTV ทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 มีเพียงร้อยละ 5 ของสัญญาเงินกู้เท่านั้น
3. กระตุ้นการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างแรงจูงใจในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อย ตามนโยบายของรัฐบาลที่ต้องการให้ คนไทยทุกระดับมีบ้านเป็นของตัวเอง โดยบ้านถือเป็นสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงสามารถนำมาใช้เป็นหลักประกันเงินกู้เพื่อเข้าถึงสินเชื่อในสถาบันการเงินได้เป็นอย่างดี และสร้างมูลค่าเพิ่มได้ตามระยะเวลา การกระตุ้นให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์พัฒนาโครงการสำหรับลูกค้ากลุ่มนี้ ทำได้โดย
3.1 แก้ไขประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เพื่อขอลดขนาดที่ดินในการพัฒนาบ้านเดี่ยวจากไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวาเป็นไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา ลดขนาดที่ดินสำหรับการพัฒนาบ้านแฝดจากไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวาเป็นไม่ต่ำกว่า 28 ตารางวา และเสนอลดขนาดที่ดินประเภททาวน์เฮาส์จากเดิมไม่ต่ำกว่า 16 ตารางวาเป็นไม่ต่ำกว่า 14 ตารางวา ซึ่งหน่วยงานภาครัฐอย่างการเคหะแห่งชาติ มีการพัฒนาบ้านเดี่ยว และบ้านแฝด ในพื้นที่ที่ต่ำกว่าประกาศของคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน เนื่องจากได้ยกเว้นไม่ต้องเข้าพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน แต่ด้วยข้อจำกัดของการเคหะแห่งชาติที่ไม่สามารถพัฒนาโครงการได้ครอบคลุมทุกพื้นที่ การเปิดโอกาสให้เอกชนลดขนาดที่ดินในการพัฒนาโครงการ จะช่วยให้ผู้มีรายได้ปานกลางถึงต่ำ มีทางเลือกในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายขึ้น
3.2 การแก้ไขเกณฑ์ยื่นขอ BOI สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและน้อย ที่เดิมให้สิทธิทางภาษีกับผู้ประกอบการที่ขายที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาทเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ส่วนจังหวัดอื่นให้ขายในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท (โดยมีข้อกำหนดเรื่องขนาดพื้นที่ขั้นต่ำ) โดยควรขยายไปเป็นราคา ไม่เกิน 1.5 ล้าน เพื่อให้สอดคล้องกับต้นทุนที่ดิน ค่าแรง และค่าวัสดุที่เพิ่มสูงขึ้น
3.3 การปรับลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยเสนอให้ลดภาษีในอัตราร้อยละ 50 เป็นเวลา 1 ปี พร้อมกับการแก้ไขอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยปัจจุบันที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ระหว่างการพัฒนาหรือสร้างเสร็จแล้วของโครงการตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดินและอาคารชุดแต่ยังไม่ได้ขายออกถูกจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทอื่น ๆ โดยข้อเท็จจริงสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวถูกพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อรอการขาย การจัดเก็บภาษีในอัตราอื่น ๆ มีอัตราภาษีที่สูงกว่าที่อยู่อาศัย ซึ่งสร้างภาระให้กับผู้ประกอบการ โดยภาระดังกล่าวสุดท้ายผู้ประกอบการก็จะปรับภาระออกไปอยู่ในราคาขายเฉลี่ยสำหรับลูกค้า
3.4 ปรับแก้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับบริการสาธารณะในโครงการจัดสรร ที่ปัจจุบันต้องเสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย ขณะที่พื้นที่บริการสาธารณะในโครงการอาคารชุดได้รับการยกเว้นภาษี อีกทั้งพื้นที่บริการสาธารณะในโครงการที่พัฒนาโดยการเคหะแห่งชาติก็ได้รับการยกเว้นภาษีเช่นเดียวกัน ซึ่งการจัดเก็บภาษีบริการสาธารณะดังกล่าวในหมู่บ้านจัดสรรไม่เพียงจะเป็นภาระของผู้ประกอบการในช่วงที่ผู้ประกอบการทำการพัฒนาและดูแลแต่อย่ากลายเป็นภาระระยะยาวให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ที่ต้องนำเงินค่าส่วนกลางมาจ่ายเป็นภาษีด้วย
ข้อเสนอทั้งหมดที่ผมยกมา อธิบายพร้อมขยายความเพิ่มเติมนั้นเป็นข้อเสนอที่ผ่านการพิจารณาจากที่ประชุมของสมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยหลายสมาคม ไม่ใช่ความเห็นของผมนะครับ ซึ่งแน่นอนว่า กรรมการแต่ละท่านก็อาจจะมีมุมมองที่แตกต่างกันออกไป
หลายมาตรการผมคิดว่าน่าสนใจทีเดียว เอกสารเป็นทางการผู้ใหญ่ในสมาคมฯ ได้ทำการยื่นเสนอและเข้าไปพูดคุยทำความเข้าใจกับหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องแล้ว ส่วนผลการพิจารณาจะเป็นอย่างไร ขอเสนอนโยบายได้จะเกิดขึ้นในปีนี้ ข้อใดอาจต้องใช้เวลานานกว่านั้น หรือมีการปรับแก้ไข ก็ต้องรอดูกันต่อไป
ได้ยินมาว่า มีสมาชิกสภาผู้แทนราษฎรบางท่านทำการเสนอร่างพระราชบัญญัติ จัดสรรที่ดินใหม่ เข้าสู่การพิจารณาของสภาฯ หากคลอดออกมาได้น่าจะเห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอย่างแน่นอนครับ
–
อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้
Website : Marketeeronline.co /
ติดตาม Marketeer ได้หลากหลายรูปแบบ