ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไทยต้องเผชิญกับแรงกดดันหลายระลอก ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจและกำลังซื้อผู้บริโภคที่ลดลง
แต่ปี 2025 สถานการณ์ดูจะยิ่งทวีความเข้มข้นมากขึ้น เมื่อยอดเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงสามเดือนแรกของปี ลดลงถึง 46.3% เหลือเพียง 5.0 หมื่นล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ 9.4 หมื่นล้านบาท
ซึ่งสัญญาณการชะลอตัวมีมาตั้งแต่ปี 2024 ที่ยอดเปิดตัวโครงการทั้งปี ลดลงถึง 28% เหลือแค่ 4.0 แสนล้านบาท จาก 5.6 แสนล้านบาทในปี 2023
.
สาเหตุของการชะลอตัวในครั้งนี้เกิดจากหลายปัจจัยที่ผสมผสานกัน
ยอดขายที่เริ่มชะลอลงหลังจากความต้องการพุ่งสูงในช่วงปี 2022-2023 เป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญ เมื่อผู้คนเร่งซื้อบ้านหลังโควิด-19 คลี่คลาย ความต้องการก็เริ่มอิ่มตัวตามธรรมชาติ
พร้อมกันนั้น ภาระหนี้ครัวเรือนของคนไทยยังคงอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงอย่างชัดเจน ยิ่งไปกว่านั้น หนี้เสีย (NPL) ที่เพิ่มสูงขึ้น ยังทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นตามไปด้วย
เมื่อยอดขายลด สภาพคล่องเริ่มตึงตัว ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงิน
.
ภาครัฐเร่งออกมาตรการกระตุ้นตลาด
เพื่อประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้ทรุดตัวลงไปมากกว่านี้ ภาครัฐได้ทยอยออกมาตรการกระตุ้นอย่างต่อเนื่อง
หนึ่งในมาตรการสำคัญ คือการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจำนอง จากเดิมที่ 2% และ 1% เหลือเพียง 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาต่อยูนิตไม่เกิน 7 ล้านบาท
มาตรการนี้นำมาใช้ตั้งแต่ปี 2023 ต่อเนื่องถึงปี 2024 และล่าสุดก็มีการขยายเวลาออกไปอีกในเดือนเมษายน 2025
อีกด้านหนึ่ง แบงค์ชาติยังประกาศผ่อนคลายเกณฑ์ Loan to Value (LTV) ชั่วคราวเป็นเวลา 1 ปี เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อขอกู้ได้ในสัดส่วนที่สูงขึ้น ช่วยลดภาระการวางเงินดาวน์ และกระตุ้นการซื้อขายให้เกิดขึ้นจริง
การผ่อนคลายมาตรการ LTV ถือเป็นหนึ่งในสิ่งที่ผู้ประกอบการเรียกร้องมาอย่างยาวนาน เนื่องจากที่ผ่านมาเมื่อมีการผ่อนคลายมาตรการนี้ ก็มักเห็นผลเชิงบวกอย่างชัดเจน เช่น ในปี 2009 หลังการผ่อนคลาย พบว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยเติบโตถึง 14% ต่อไตรมาส และสถาบันการเงินมีแนวโน้มปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
การผ่อนคลายในครั้งนี้จึงถูกคาดหวังให้เป็นหนึ่งใน ‘กระสุนสำคัญ’ ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยนำมาใช้เพื่อช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้
.
บททดสอบครั้งใหญ่ของธุรกิจอสังหา
แม้มาตรการกระตุ้นจะช่วยสร้างแรงส่งในระยะสั้น แต่ในความจริง ตลาดกำลังเข้าสู่สนามทดสอบที่หนักหนากว่าเดิม
ผู้ประกอบการที่มีสภาพคล่องแข็งแรง มีการวางแผนที่รัดกุม และเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่เท่านั้น ที่จะสามารถอยู่รอดได้อย่างมั่นคง
ในขณะที่ผู้เล่นที่อ่อนแอทางการเงิน หรือปรับตัวไม่ทัน อาจต้องเผชิญกับช่วงเวลาที่ยากลำบากยาวนาน และเสี่ยงต่อการหลุดออกจากตลาดในที่สุด
ในอีกมุมหนึ่ง วิกฤตครั้งนี้เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กที่มีความคล่องตัวสูง สามารถแทรกตัวขึ้นมาในตลาดได้
โครงการไหนที่สามารถตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในปัจจุบันได้ และสามารถหาตลาดที่ยังพอมีกำลังซื้ออยู่ ก็มีแนวโน้มที่จะได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น
ในวันที่ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อด้วยความระมัดระวังมากกว่าเดิม “ความเชื่อมั่นของแบรนด์” อาจเป็นสิ่งที่ลูกค้าให้ความสำคัญมากที่สุด
ผู้ประกอบการที่มีประวัติการส่งมอบของคุณภาพดี สร้างแบรนด์ที่ได้รับความไว้วางใจ ให้บริการหลังการขายอย่างใส่ใจ และมีสถานะทางการเงินที่มั่นคง อาจกลายเป็นผู้ที่สามารถครองตลาดได้ เมื่อสถานการณ์เริ่มฟื้นตัวอีกครั้ง
ที่มา KS Research, AREA, Thaipbs, thunhoon