Real Estate Real Marketing / ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@tbs.tu.ac.th
นิคมอุตสาหกรรม : อสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงเติบโตในประเทศไทย / ในปี 2568 ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยหดตัวมากสุดในรอบ 10 ปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งแนวราบแนวสูงและตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง ซึ่งเกิดจากภาวะเศรษฐกิจและการระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน แต่ก็ยังมีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงเติบโตอยู่อย่างต่อเนื่อง นั่นคือตลาดนิคมอุตสาหกรรม หรือสวนอุตสาหกรรม (Industrial Park)
บทวิเคราะห์ของศูนย์วิจัยธนาคารกรุงศรีอยุธยา ที่ออกมาในช่วงเดือนกุมภาพันธ์ปีนี้ ระบุว่า ยอดขายในยอดให้เช่าที่ดินใหม่ในนิคมอุตสาหกรรม สำหรับปี 2568-2570 มีแนวโน้มเติบโตเฉลี่ยประมาณร้อยละ 4-5 และยังน่าจะมีศักยภาพในการเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง
ปัจจัยสนับสนุนที่ทำให้นิคมอุตสาหกรรมไทยเติบโต
ถึงแม้เศรษฐกิจไทยจะเติบโตเฉลี่ยปีละประมาณ ร้อยละ 2-3 ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาแต่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทนิคมอุตสาหกรรมนั้นมีการเติบโตที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของการเติบโตเศรษฐกิจของประเทศเนื่องจาก
1.ตลาดการผลิตเพื่อการส่งออกของไทยยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากผู้ผลิตไทยเองในหลากหลายอุตสาหกรรม และจากการเข้ามาลงทุนของผู้ประกอบการต่างชาติที่เข้ามาใช้ไทยเป็นฐานการผลิตเพื่อการส่งออก จุดแข็งของไทยในด้านการผลิต คือการอยู่ในทำเลที่สามารถเชื่อมต่อห่วงโซ่อุปทานการผลิตในเอเชีย ได้เป็นอย่างดี และ ระบบสาธารณูปโภคของไทยเช่นไฟฟ้า ประปา ค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับประเทศคู่แข่งในแถบอาเชียน
2.นโยบายของประเทศในการสนับสนุนการลงทุนภาคอุตสาหกรรม ด้วยการออกมาตรการภาษีและสนับสนุนการลงทุนของภาครัฐอย่างต่อเนื่อง รวมถึงนโยบาย EEC ที่พยายามแก้กฎหมายและระเบียบต่างๆเพื่ออำนวยความสะดวกแก่การลงทุนด้านอุตสาหกรรมในประเทศไทย
3.กำลังการผลิตผู้ประกอบการเดิม ที่เคยเข้ามาลงทุนในประเทศไทย รวมถึงบริษัทไทยที่เคยลงทุนในพื้นที่นิคม เริ่มมีกำลังการผลิตที่ค่อนข้างเต็ม ทำให้มีการขยายกำลังการผลิตนำมาสู่การลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่ม
ทำไมผู้ประกอบการอุตสาหกรรมถึงนิยมเลือกเข้ามาสร้างโรงงานในนิคมอุตสาหกรรม?
ก่อนอื่นขออธิบายก่อนครับว่านิคมอุตสาหกรรม คืออะไร นิคมอุตสาหกรรมหรือสวนอุตสาหกรรม ถ้าอธิบายง่ายๆ ก็คือ การที่มีเอกชนหรือหน่วยงานภาครัฐ (การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย) ทำการรวบรวมที่ดิน แบ่งแปลงและพัฒนาสาธารณูปโภค (ตัดถนน วางระบบไฟฟ้า ประปา การจัดการขยะและของเสีย) แล้วนำแปลงที่ดินมาจัดสรรในลักษณะของการขายหรือให้เช่าที่ดินเปล่า รวมถึงการก่อสร้างเป็นโรงงานและโกดังสำเร็จรูป เพื่อขายหรือให้เช่ากับผู้ประกอบการที่ต้องการใช้ที่ดิน/อาคารเพื่อประกอบการอุตสาหกรรม ก็คล้ายกับหมู่บ้านจัดสรรครับที่ผู้พัฒนาโครงการจัดสรรที่ดินพร้อมปลูกบ้านและดูแลสาธารณูปโภคเพื่อขายให้กับลูกบ้าน
ผู้ประกอบการมีทางเลือกครับ ถ้าอยากทำโรงงานจะซื้อหรือเช่าที่ดินนอกพื้นที่นิคมเพื่อก่อสร้างโรงงานก็ทำได้ โรงงานหลายแห่งในประเทศไทยก็ไม่ได้อยู่ในพื้นที่นิคม ก็เหมือนเราหาที่ดินแล้วปลูกบ้านของเราเอง แต่ความวุ่นวายของการทำโรงงานนอกนิคมโดยเฉพาะโรงงานขนาดใหญ่ มีตั้งแต่ความยากในการหาที่ดินที่เหมาะสม จากกฎหมายผังเมืองของไทย ที่ดินที่จะตั้งโรงงานได้ต้องเป็นที่ดินผังเมืองสีม่วง ถ้าเป็นผังเมืองสีอื่นมีข้อจำกัดค่อนข้างเยอะในการก่อสร้างโรงงาน จะเรียกได้ว่าแทบจะทำโรงงานขนาดใหญ่ไม่ได้
อีกทั้งเรื่องการประสานงานกับหน่วยงานราชการต่างๆ เพื่อขอใบอนุญาตที่เกี่ยวข้องกับกระบวนการการผลิต มีหน่วยงานที่ต้องติดต่อหลายหน่วยงาน ทำให้ระยะเวลาตั้งแต่ซื้อที่ ก่อสร้างโรงงาน ตลอดจนถึงหลังจากก่อสร้างเสร็จแล้วในกระบวนการการผลิต ที่ต้องมีรถขนวัตถุดิบและสินค้าเข้าออก ของเสียและมลพิษจากกระบวนการการผลิต ที่มีความเสี่ยงสูงมากที่จะถูกร้องเรียนจากชุมชนโดยรอบ
การเข้ามาเลือกตั้งโรงงานในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม ที่มีหน่วยงานภาครัฐอย่างการนิคมอุตสาหกรรม (กนอ.) หรือบริษัทเอกชนผู้พัฒนาสวนอุตสาหกรรมอย่างนิคมอมตะ หรือ WHA ดูแลอยู่ จะช่วยลดระยะเวลาในการประสานงานกับภาครัฐลงไปได้มาก อีกทั้งผู้พัฒนานิคมฯ ส่วนใหญ่จะวางแผนเรื่องกำลังไฟฟ้า ประปา และระบบการจัดการจราจรในพื้นที่ รวมถึงที่สำคัญคือการบำบัดน้ำเสียและการจัดการขยะอุตสาหกรรมแบบครบวงจร ซึ่งเสถียรภาพของไฟฟ้า ประปา และการจัดการของเสียถือเป็นหัวใจสำคัญในการดำเนินการผลิต หากระบบไม่เสถียรหรือมีปัญหาบ่อยจะมีผลต่อการวางแผนการผลิต
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวเนื่องกับนิคมอุตสาหกรรม
เนื่องจากนิคมอุตสาหกรรมเป็นพื้นที่จัดสรรเพื่อการประกอบการโรงงานที่รวมโรงงานหลาย ๆ แห่งมาอยู่ด้วยกัน จึงต้องใช้พื้นที่ค่อนข้างมาก ระดับหลายร้อยหรือหลายพันไร่ เพื่อให้ต้นทุนที่ดินไม่สูงจนเกินไปและหาที่ดินขนาดใหญ่ได้ ผู้ประกอบการจึงนิยมบุกเบิกแปลงที่ดินใหม่ที่ห่างไกลจากย่านชุมชนเดิม แล้วทำถนนเชื่อมต่อมายังถนนใหญ่ เมื่อมีโรงงานเปิดทำการ ก็ต้องมีคนงานทั้งระดับผู้จัดการและระดับคนงานจำนวนมาก ทำให้พื้นที่รอบ ๆ นิคมเกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งหมู่บ้านจัดสรร หอพัก อพาร์ทเมนท์ ตลาด ศูนย์การค้า โรงแรม เพื่อเข้ามาสนับสนุนกิจกรรมการใช้ชีวิตของคนจำนวนมากในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม จะเห็นได้ว่าภาคตะวันออกของไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดที่มีการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรมอย่างฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง เราจะเห็นการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวเนื่องกับนิคมอุตสาหกรรมจำนวนมาก อาจเรียกได้ว่านิคมอุตสาหกรรมคือแหล่งงาน รอบ ๆ แหล่งงานก็เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับการใช้ชีวิตของคนที่เข้ามาทำงาน
ทิศทางการเติบโตของนิคมอุตสาหกรรมยุคใหม่
นิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง จนปัจจุบันมีมากกว่า 70 แห่ง กระจายอยู่ใน 17 จังหวัด (อ้างอิงจากข้อมูลของศูนย์วิจัยธนาคารกรุงศรีอยุธยา, ก.พ. 2568) สำหรับทิศทางการเติบโตในอนาคต สรุปได้ดังนี้ครับ
1.การเติบโตยังคงกระจุกตัวอยู่ในภาคตะวันออกเป็นหลัก เท่าที่ผมได้มีโอกาสสัมภาษณ์และพูดคุยกับผู้ประกอบการของนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่ง เหตุผลที่นิยมเลือกเข้ามาอยู่ในนิคมภาคตะวันออกเนื่องจากอยู่ใกล้ท่าเรือ ซึ่งมีความสะดวกและต้นทุนการขนส่งไปยังท่าเรือค่อนข้างต่ำ แต่ปัญหาคือที่ดินในภาคตะวันออกราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้การหาที่ในการพัฒนานิคมใหม่ ๆ ในภาคตะวันออก จะนำมาสู่การตั้งราคาขายที่ดินที่ค่อนข้างสูง
2.ภาคกลางยังคงเป็นภาคที่มีการเติบโตของนิคมอุตสาหกรรม ถึงแม้จะไม่สูงเท่าภาคตะวันออก แต่การอยู่ใกล้กรุงเทพฯ และเชื่อมต่อกับภาคตะวันออกได้ ก็ยังทำให้นิคมในพื้นที่ภาคกลางยังเติบโตได้
3.Smart Industrial Park หรือ นิคมอุตสาหกรรมอัจฉริยะ คือการนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการพื้นที่นิคม การมีระบบข้อมูลที่แม่นยำทั้งในด้านการจัดการการจราจร การบริหารจัดการของเสียอุตสาหกรรม การวิเคราะห์และพยากรณ์ความต้องการไฟฟ้าและประปา เพื่อนำมาสู่การบริหารจัดการสาธารณูปโภคให้มีความเสถียรและรองรับการขยายตัวในอนาคต หรือแหล่งพลังงานไฟฟ้าที่มีความหลากหลาย สามารถป้องกันความเสี่ยงจากการที่ระบบไฟฟ้าระบบใดระบบหนึ่งล้มเหลว รวมถึงระบบการป้องกันน้ำท่วม ด้วยการนำเทคโนโลยีใหม่ ๆ เข้ามาตั้งแต่ช่วงพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุตสาหกรรมใหม่ที่ทยอยกันเข้ามาลงทุนในประเทศไทย อย่างอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ชั้นสูง อุตสาหกรรม Data Center หรือศูนย์ข้อมูล ที่มีความอ่อนไหวกับเรื่องระบบไฟฟ้าและการเชื่อมต่อข้อมูลการผลิตจากภายนอก
4.นิคมอุตสาหกรรมสีเขียว หรือ นิคมอุตสาหกรรมเพื่อความยั่งยืน โดยเน้นการใช้พลังงานหมุนเวียนให้มากขึ้น การบริหารจัดการของเสีย การผลิตที่ลดภาวะโลกร้อน ก็เป็นอีกแนวโน้มหนึ่งที่มีความสำคัญต่อการตัดสินใจเลือกนิคมอุตสาหกรรม
จากสถานการณ์ปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคตอันใกล้ อสังหาริมทรัพย์ประเภทนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยยังคงเป็นตลาดที่มีการเติบโตและมีศักยภาพ มีผู้ประกอบการในประเทศไทยหลายรายที่ประสบความสำเร็จอย่างต่อเนื่อง บางรายเริ่มขยายธุรกิจออกไปลงทุนทำนิคมอุตสาหกรรมในต่างประเทศด้วย แต่ความท้าทายจากต้นทุนที่ดินในเขตภาคตะวันออกที่สูงขึ้น การขาดแคลนแรงงานทั้งที่มีฝีมือและไม่มีฝีมือ ตลาดในประเทศไทยที่มีการเติบโตช้า และที่สำคัญคือการแข่งขันจากประเทศเพื่อนบ้านในแถบอาเซียน ที่ออกมาตรการสนับสนุนการลงทุนเข้ามาแข่งกับไทย โดยอาศัยจุดแข็งด้านค่าแรงที่ต่ำกว่า และจำนวนคนหนุ่มสาวที่เข้าสู่ตลาดแรงงาน ตลาดในประเทศมีการเติบโต รวมถึงการพัฒนาระบบถนนและระบบรางที่สามารถเชื่อมต่อไปยังประเทศอื่นในภูมิภาคอาเซียนได้ จึงเป็นความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมไทยว่าจะปรับตัวอย่างไรจึงจะสามารถผลักดันให้ธุรกิจเติบโตต่อไปได้ในอีก 10 ปีข้างหน้า