รูปแบบ ธุรกิจ (Business Model) เพื่อสร้างรายได้ จากอพาร์ทเม้นท์

ในภาวะที่เศรษฐกิจมีการเติบโตช้า การสร้างรายได้จากสินทรัพย์ที่มีอยู่จึงเป็นอีกแนวทางหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการรายย่อยและผู้ถือครองที่ดินที่ต้องการเปลี่ยนที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างให้เป็นรายได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกิจการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น หอพัก อพาร์ทเม้นท์ ซึ่งเป็นธุรกิจที่ไม่ซับซ้อนและยังคงรักษาความเป็นเจ้าของที่ดินไว้ให้ลูกหลานได้ แต่การทำอพาร์ทเม้นท์แล้วบริหารให้อยู่รอดก็ไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับคนที่ไม่มีประสบการณ์ด้านธุรกิจมาก่อน วันนี้ผมเลยลองเสนอรูปแบบธุรกิจเพื่อสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ครับ ลองดูว่าแบบไหนเหมาะกับเรา

ก่อนอื่นขอประยุกต์นิยามก่อนครับ คำว่า รูปแบบธุรกิจ หรือ Business Model คือแนวทางในการดำเนินธุรกิจที่คำนึงถึงรูปแบบของรายได้ ค่าใช้จ่าย กลุ่มลูกค้า และวิธีการดำเนินธุรกิจ ในธุรกิจเดียวกันอาจมีผู้ประกอบการเลือกรูปแบบการดำเนินธุรกิจที่แตกต่างกัน ซึ่งมีผลทำให้เงินลงทุน ผลตอบแทน และความเสี่ยงแตกต่างกันไปด้วยครับ

ถ้าคิดจะหารายได้จากธุรกิจอพาร์ทเม้นท์สำหรับมือใหม่ที่เป็นเจ้าของที่ดินในทำเลที่คิดว่าน่าจะพอพัฒนาเป็นอพาร์ทเม้นท์ได้ เช่น ใกล้สถาบันการศึกษาหรือแหล่งงาน มีรูปแบบการดำเนินธุรกิจที่ผมลองรวบรวมและวิเคราะห์ให้ดังนี้ครับ

รูปแบบที่ 1: ให้เช่าที่ดินเพื่อพัฒนาเป็นอพาร์ทเม้นท์

วิธีนี้เหมาะกับเจ้าของที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพ แต่เจ้าของไม่อยากเข้าไปเสี่ยงเอง หรือไม่อยากวุ่นวายจากการประกอบธุรกิจเอง รวมถึงมีข้อจำกัดด้านเงินทุนที่จะพัฒนา หากบริหารจัดการดีๆ การหาผู้ที่มีประสบการณ์ในการทำอพาร์ทเม้นท์มาเช่าที่ดินโดยทำสัญญาเช่าระยะยาวประมาณ 20-30 ปี โดยอาจทำในรูปของการเก็บค่าเช่าเป็นเงินก้อนใหญ่ครั้งเดียว หรือทยอยจ่ายเป็นงวดในช่วง 1-3 ปีแรก หรือขอค่าเช่าเป็นเงินก้อนแรกจำนวนหนึ่งแล้วที่เหลือจ่ายเป็นรายปีเพื่อให้เกิดรายได้อย่างต่อเนื่องก็ได้ครับ

สำหรับวิธีการคิดอัตราผลตอบแทนของค่าเช่า หลักการคือเอาราคาตลาดของที่ดิน (ไม่ใช่ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ที่ใช้เสียภาษีนะครับ) โดยอาจต้องจ้างนักประเมินเพื่อตีราคาตลาด ซึ่งค่าเช่าที่ดินเปล่าอัตราที่เหมาะสมควรอยู่ประมาณ 3% ถึง 6% ต่อปี ของราคาตลาดที่ดิน เมื่อครบสัญญาเช่า เจ้าของที่ดินจะได้ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกลับมาดำเนินการต่อ แต่ต้องเข้าใจครับว่าหากอาคารมีอายุ 20-30 ปี และเก็บค่าเช่ามาอย่างต่อเนื่องก็ถือว่าคืนทุนของผู้เช่าแล้ว ถ้าทำเลดีเจ้าของที่ดินอาจต้องหาทุนมาปรับปรุงใหม่หรือทุบทิ้งเพื่อสร้างใหม่ให้ได้ค่าเช่าที่ดีขึ้น

อนึ่ง รูปแบบนี้อาจตีมูลค่าของค่าเช่าเป็นทุน แล้วนำมูลค่ามาเป็นเงินร่วมทุนกับผู้พัฒนาอพาร์ทเม้นท์เพื่อแบ่งผลกำไรกันก็ได้ครับ

รูปแบบที่ 2: ลงทุนพัฒนาโครงการเองและบริหารเอง

วิธีนี้เหมาะกับเจ้าของที่ดินที่มีเวลาในการบริหารและมั่นใจว่าทำการตลาดเพื่อหาลูกค้าได้ ส่วนเรื่องทุนในการก่อสร้างมักไม่ค่อยเป็นปัญหาครับ หากเจ้าของที่ดินทำเองและอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพจริง ส่วนใหญ่ธนาคารจะปล่อยกู้ให้โดยใช้ที่ดินเป็นหลักประกัน วิธีนี้เป็นวิธียอดนิยมที่เจ้าของที่ดินทำกันอยู่แล้ว ผมจึงไม่ขอลงรายละเอียดมากครับ

รูปแบบที่ 3: ลงทุนพัฒนาโครงการเองแล้วจ้างมืออาชีพมาบริหาร

วิธีนี้เหมาะกับอพาร์ทเม้นท์ระดับราคาปานกลางถึงสูงในทำเลที่ดี ปัจจุบันมีบริษัทที่รับบริหารอพาร์ทเม้นท์และโรงแรมขนาดเล็กในลักษณะการรับจ้างบริหาร โดยนำระบบซอฟต์แวร์เข้ามาช่วยจัดการและทำการตลาดให้ มีทั้งในลักษณะที่ส่งเพียงทีมบริหารมา ส่วนลูกจ้างดูแลอาคาร เช่น พนักงานรักษาความปลอดภัย ผู้ดูแลอาคาร ทางเจ้าของโครงการเป็นคนจ้างเอง หรืออาจจ้างเหมาในลักษณะให้ผู้รับจ้างบริหารจัดหาพนักงานมาทั้งหมดก็ได้ครับ รูปแบบนี้บางกรณีเกิดจากผู้ประกอบการลงทุนเองแล้วบริหารไม่ประสบความสำเร็จ หรือไม่มีเวลาบริหาร จึงต้องหามืออาชีพเข้ามาช่วย

รูปแบบที่ 4: ลงทุนพัฒนาโครงการแล้วปล่อยเช่าเหมาทั้งอาคาร

กรณีนี้คล้ายรูปแบบที่ 3 แต่ต่างกันตรงที่เจ้าของที่ดินไม่อยากรับความเสี่ยงด้านรายได้และไม่อยากวุ่นวายในการบริหารจึงปล่อยเช่าเหมา ปกติค่าเช่าคิดคล้ายวิธีที่ 1 คือตีมูลค่าที่ดินพร้อมอาคารในราคาตลาด แล้วคูณด้วยอัตราค่าตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 3% ถึง 6% ผู้เช่าเหมาจะเป็นผู้รับผิดชอบการทำการตลาดและหาผู้เช่าเอง ส่วนใหญ่อาจทำสัญญา 3 ปีแล้วทยอยต่อไปเรื่อยๆ หรืออาจยาวกว่านั้นก็ได้ แต่วิธีนี้หากห้องมีอัตราการเข้าพักสูง พอหมดสัญญาเจ้าของโครงการมักไม่ต่อสัญญาและหันมาบริหารเอง หรือขอขึ้นค่าเช่าเนื่องจากเห็นว่าผู้เช่าเหมาได้รายได้สูง ในทางตรงกันข้าม หากคนอยู่น้อย ผู้เช่าเหมาก็มักจะเจรจาขอลดค่าเช่าหรือขอบอกเลิกสัญญา

รูปแบบที่ 5: พัฒนาโครงการ บริหารจนติดตลาด แล้วขายยกโครงการ

เจ้าของที่ดินลงทุนพัฒนาโครงการและบริหารเองสักพักจนมีผู้เช่าในระดับที่ดี (เช่น ร้อยละ 75 ขึ้นไป) แล้วขายยกโครงการให้นักลงทุนรายใหม่เข้ามาเก็บเกี่ยวรายได้ต่อ รูปแบบนี้มีคนทำเป็นธุรกิจเยอะครับ พอได้เงินก้อนมาใช้หนี้ธนาคารเสร็จก็นำกำไรไปซื้อที่ดินแปลงใหม่และใช้เป็นหลักประกันเงินกู้เพื่อก่อสร้างต่อ วิธีนี้เป็นการขายที่ค่อนข้างได้ราคา เพราะสามารถประเมินมูลค่าธุรกิจด้วยวิธีรายได้ (Income Approach) ซึ่งมักสูงกว่าการประเมินวิธีต้นทุน ผู้พัฒนาโครงการจึงได้รับเงินเร็วกว่าการเก็บค่าเช่ากินรายเดือน บางกรณีผู้ซื้ออพาร์ทเม้นท์ไม่อยากบริหารเอง เจ้าของโครงการเดิมอาจตั้งทีมเข้ามาช่วยบริหารในรูปแบบที่ 3 เพื่อเก็บค่าธรรมเนียมบริหารได้อีก วิธีนี้คล้ายกับรูปแบบแฟรนไชส์ ยิ่งทำรอบได้มากก็ยิ่งมีเครือข่ายบริหารเยอะ ต้นทุนการตลาดก็จะต่ำลงด้วย

สำหรับผู้ที่สนใจธุรกิจอพาร์ทเม้นท์แต่ไม่มีที่ดินที่มีศักยภาพ ก็มีรูปแบบธุรกิจรองรับเช่นกัน ดังนี้ครับ:

• รูปแบบที่ 1: ขอซื้ออพาร์ทเม้นท์พร้อมผู้เช่าจากเจ้าของเดิม วิธีนี้เหมาะกับคนวัยเกษียณที่มีเงินก้อน ไม่อยากอยู่บ้านเฉยๆ และอยากมีรายได้รายเดือน รวมถึงมีสินทรัพย์เก็บไว้ให้ลูกหลาน ยิ่งหากมีฝีมือทางช่างหรือมีช่างที่ไว้ใจได้จะยิ่งเหมาะมาก สามารถเลือกหาได้ตามประกาศขายหรือผ่านนายหน้า เพื่อนของผมคนหนึ่งเพิ่งไปรับโอนอพาร์ทเม้นท์ใกล้ย่านโรงงาน เนื่องจากเจ้าของเดิมอายุมากแล้วอยากพัก เมื่อคำนวณรายได้ค่าเช่าต่อเดือนเทียบกับเงินที่ซื้อมา อัตราผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 8-10% ครับ วิธีนี้ยังปรับใช้กับการซื้อคอนโดมิเนียม 1-2 ห้อง หรือหากทุนหนาก็ซื้อแบบยกชั้นเพื่อปล่อยเช่าก็ได้

• รูปแบบที่ 2: เช่าที่ดินระยะยาวเพื่อพัฒนาโครงการ หลายคนอาจมองว่าการเช่าที่ดินคนอื่นมาสร้างอาคาร พอหมดสัญญาอาคารตกเป็นของเจ้าของที่ดินจะไม่คุ้มค่า แต่หากวิเคราะห์ทางการเงินจริงๆ การเช่าที่ดินใช้เงินลงทุนน้อยกว่าการซื้อที่ดินมาก ในขณะที่ได้รายได้จากค่าเช่าเท่ากัน ทำให้กระแสเงินสดและอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) ในช่วงปีแรกๆ มักจะดีกว่าการซื้อเพื่อพัฒนาเอง เว้นแต่ที่ดินแปลงนั้นจะมีมูลค่าพุ่งสูงมากในอนาคตจนกำไรจากส่วนต่างราคาที่ดินชนะผลตอบแทนจากการดำเนินงาน อย่างไรก็ตาม การซื้ออพาร์ทเม้นท์เก่ามาปรับปรุง (รูปแบบที่ 1) มักเป็นที่นิยมและให้ผลตอบแทนดีกว่าการเช่าที่ดินสร้างใหม่ เพราะใช้เวลาปรับปรุงสั้นกว่าและรับรู้รายได้เร็วกว่าครับ

• รูปแบบที่ 3: เข้าไปรับจ้างบริหาร เหมาะกับผู้ที่มีประสบการณ์บริหารหอพักหรือโรงแรมมาก่อน หรือกลุ่มนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีฐานลูกค้าผู้เช่าในมือแต่ยังไม่มีทุน จึงเริ่มจากการรับรายได้ค่าจ้างบริหารและค่านายหน้า เมื่อมีประสบการณ์และเงินทุนมากขึ้นก็อาจผันตัวมาทำธุรกิจในรูปแบบที่ 1 ได้ในอนาคต

• รูปแบบที่ 4: ขอเช่าเหมาอาคารหรือห้องบางส่วนเพื่อบริหารต่อ เช่น การเช่ายกชั้น 1-2 ชั้น เพื่อนำมาปรับปรุงให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมายเพื่อให้ได้ค่าเช่าที่สูงกว่าเดิม ตัวอย่างเช่น อพาร์ทเม้นท์ทำเลดีแต่ตึกเก่าหรือห้องพักไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวก เจ้าของเดิมไม่อยากลงทุนเพิ่มเพราะเกรงใจผู้เช่าเดิมที่อยู่มานาน ผู้ประกอบการอาจเสนอเช่าบางส่วนเพื่อนำมาติดเครื่องปรับอากาศ เพิ่มเครื่องซักผ้า ตู้เย็น หรือบริการทำความสะอาด แล้วปรับราคาค่าเช่าให้สูงขึ้นตามมาตรฐานใหม่

ผู้อ่านคงพอเห็นภาพความหลากหลายของรูปแบบการดำเนินธุรกิจอพาร์ทเม้นท์แล้วนะครับ น่าจะช่วยให้เห็นโอกาสและเลือกรูปแบบที่เหมาะสมกับศักยภาพของท่านเอง เพื่อสร้างรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งถือเป็นธุรกิจที่ทำได้ไม่ยากครับ