Reverse Mortgage กับโอกาสของธุรกิจที่อยู่อาศัย : ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล

ผมเพิ่งได้มีโอกาสอ่านงานวิจัยของศูนย์วิจัยวิเคราะห์ Customer insight by TMB analytics ของธนาคารทหารไทย ที่เผยแพร่ในช่วงเดือน มิ.ย. 61 สรุปออกมาได้ว่า

คนไทยประมาณร้อยละ 80 มีเงินออมไม่เพียงพอ คำว่าเงินออมไม่พอจากงานวิจัยชิ้นนี้ใช้มาตรฐานที่ว่าต้องมีเงินออมพอที่จะใช้ชีวิตอยู่ตามปกติได้อย่างน้อย 6 เดือนขึ้นไป งานวิจัยชิ้นนี้เมื่อแยกตามวัยของกลุ่มตัวอย่างออกมาเป็นกลุ่ม Gen X ที่มีอายุ 36 ถึง 52 ปี และ Gen Y ที่มีอายุอยู่ในช่วง 22 ถึง 35 ปี พบว่ากลุ่มคนที่มีเงินออมไม่พอในกลุ่ม Gen X มีอยู่ 80 เปอร์เซ็นต์ อยู่ในกลุ่ม Gen Y มีสูงกว่าเล็กน้อยอยู่ที่ 84 เปอร์เซ็นต์

กลุ่ม Gen Y ไม่ค่อยน่าแปลกครับ ยังพอมีอายุการทำงานอีกเยอะ แต่ในกลุ่ม Gen X ที่เป็นกลุ่มที่ควรมีการเตรียมตัววางแผนเกษียณล่วงหน้าได้แล้ว กลับมีผู้ที่มีเงินออมไม่พอสูงถึง 80 เปอร์เซ็นต์ งานวิจัยชิ้นนี้ผลออกมาในทิศทางเดียวกันกับงานวิจัยที่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทำการศึกษาในปี 2556 เรื่อง “การเตรียมพร้อมสำหรับการวางแผนทางการเงินเพื่อวัยเกษียณของกลุ่มแรงงานในระบบ ช่วงอายุ 40-60 ปี ที่พบว่าส่วนใหญ่ก็มีเงินเก็บไม่พอที่จะใช้ชีวิตที่เรียกว่าเกษียณสุขได้ แต่ถ้าหากตีมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่คนกลุ่มนี้ถือครองอยู่เข้าไปรวมเป็นเงินออมอยู่ด้วยแล้วล่ะก็ สัดส่วนการมีเงินออมให้เพียงพอต่อการเกษียณสุขก็น่าจะสูงขึ้นอีก 15 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์เลยทีเดียว

แต่การจะเปลี่ยนที่อยู่อาศัยที่ใช้ประโยชน์อยู่ให้เป็นส่วนหนึ่งของเงินออมได้ก็ต้องเปลี่ยนสินทรัพย์ให้กลายเป็นเงินเสียก่อน แนวคิดการออกสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่เรียกกันว่า Reverse mortgage จึงเกิดขึ้นเพื่อแก้ปัญหาให้กับผู้สูงอายุเพื่อแปลงที่อยู่อาศัยให้กลายเป็นเงินสำหรับจับจ่ายใช้สอย

Reverse mortgage ในประเทศไทยปัจจุบันมีธนาคารบางแห่ง เช่น ธนาคารออมสิน ปล่อยกู้อยู่ แต่ยังไม่เป็นที่แพร่หลายมากนัก เชื่อว่าในระยะยาวเมื่อสินเชื่อชนิดนี้แพร่หลายมากขึ้นน่าจะเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญในวงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ลองมาดูกันครับว่า Reverse mortgage คืออะไร และจะมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างไร

สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage)

ผู้อ่านหลายท่านอาจจะเพิ่งเคยได้ยินคำว่า Reverse mortgage สงสัยว่าหมายถึงอะไร ธนาคารบางแห่งให้ความหมายว่า เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ แต่ผมไม่ค่อยชอบคำแปลนี้ครับ เวลาอธิบายเป็นภาษาไทย ผมจะเรียกมันว่า “สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบย้อนทาง” เพราะแนวทางการให้สินเชื่อชนิดนี้ เป็นการให้สินเชื่อแบบย้อนทางเมื่อเทียบกับการให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ทั่วไป

การให้สินเชื่อเพื่อการเคหะหรือเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่พวกเรารู้จักกัน คือการที่เรากู้เงินจากธนาคารเพื่อนำมาจ่ายให้กับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เราไปซื้อที่อยู่อาศัย บริษัทจะโอนอสังหาริมทรัพย์มาเป็นชื่อของเราแล้วเราก็ทำการจดจำนองกับธนาคารที่เป็นผู้ปล่อยกู้ ที่อยู่อาศัยนั้นก็จะกลายเป็นหลักประกันเงินกู้ของทางธนาคาร เราทยอยผ่อนไปได้เรื่อยๆ ปกติก็ 10-25 ปี เมื่อผ่อนหมดก็ไปปลดจำนองจากทางธนาคาร ทรัพย์นั้นก็กลายเป็นของเจ้าของเต็มตัว ถ้าขาดส่งหลายๆ งวดเข้าธนาคารก็จะฟ้องยึดทรัพย์นั้นออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้

แต่ Reverse Mortgage เป็นการกลับทางของการให้สินเชื่อ คือให้เราเอาที่อยู่อาศัยที่ไม่ติดจำนอง นำกลับมาจดจำนองใหม่กับทางธนาคาร แล้วธนาคารทยอยจ่ายเงินงวดให้เราทุกเดือน ตามอายุสัญญากู้ แต่ไม่เกิน 25 ปี

ถ้าอธิบายง่ายๆ ก็คือเอาบ้านมาเปลี่ยนเป็นเงิน แล้วแทนที่จะได้เงินเป็นก้อนใหญ่ก้อนเดียว ธนาคารจะทยอยจ่ายให้เราเป็นเหมือนเงินเดือนทุกเดือน ถ้าผู้กู้เสียชีวิตก่อนเงินงวดที่ธนาคารจ่ายให้จะหมด ก็เป็นหน้าที่ของทายาทผู้รับมรดกจะต้องมาไถ่ที่อยู่อาศัยคืนจากทางธนาคาร ถ้าไม่มีใครมาไถ่ถอน ธนาคารก็จะนำมาขายทอดตลาด เพื่อนำมาชำระหนี้ที่ค้างอยู่

แต่ถ้าผู้กู้ดันอายุยืนธนาคารจ่ายเงินถึงงวดสุดท้ายตามสัญญาแล้วยังมีชีวิตอยู่ ผู้กู้ก็จะไม่ได้รับเงินรายเดือน ส่วนธนาคารจะทำอย่างไรกับทรัพย์นั้นต่อ ก็สุดแล้วแต่นโยบายของธนาคารในช่วงเวลานั้น เท่าที่ผมถามธนาคารที่ปล่อยกู้ในลักษณะนี้ ผู้บริหารบอกว่าคงไม่ฟ้องขับไล่ผู้กู้ แต่เชื่อว่าทรัพย์ที่นำมาเป็นหลักประกันเมื่อระยะเวลาผ่านไปมูลค่าที่ดินน่าจะสูงขึ้น จนสามารถนำมาตีมูลค่าใหม่ เพื่อ Re Finance Reverse Mortgage หรืออาจปล่อยค้างไว้ให้ดอกเบี้ยเดิน จนถึงเวลาที่ผู้กู้ไม่ได้อยู่ในอสังหาฯ นั้นแล้วจึงค่อยนำมาขายทอดตลาด

การให้สินเชื่อประเภทนี้เกิดขึ้นเพราะต้องการแก้ปัญหาเงินออมไม่เพียงพอสำหรับผู้สูงอายุเพื่อทำให้สามารถนำอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้สูงอายุยังใช้อยู่อาศัย นำมาเป็นหลักประกันในการกู้เพื่อนำเงินไปใช้ในชีวิตประจำวันในช่วงบั้นปลาย

ถ้าคิดง่ายๆ ก็คล้ายกับสินเชื่อรถยนต์ที่ให้เอาทะเบียนรถมาจำนองไว้แล้วเจ้าของรถยังนำรถไปใช้ทำมาหากินได้ ธนาคารที่เริ่มปล่อยกู้จึงยังเป็นธนาคารของรัฐ โดยถือว่าเป็นสินเชื่อตามนโยบายของรัฐบาล แต่ผมเชื่อว่าเมื่อเวลาผ่านไป จนระบบการปล่อยสินเชื่อประเภทนี้ลงตัวขึ้น มีภาพที่ชัดเจนว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาจำนองมีมูลค่าที่สูงขึ้นจริงและมีสภาพคล่องเพียงพอที่ธนาคารเห็นว่าคุ้มกับความเสี่ยง น่าจะมีธนาคารพาณิชย์หันมาให้สินเชื่อประเภทนี้กันมากขึ้น

ท่านที่สนใจสินเชื่อประเภทนี้ลองเข้าไปดูเงื่อนไขการให้สินเชื่อของธนาคารออมสินตามลิงก์ที่ผมให้ไว้ก็ได้ครับ

https://www.gsb.or.th/personal/products/loan_rt/Reverse-Mortgage.aspx

โอกาสของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มากับ Reverse Mortgage

ถ้า Reverse Mortgage ถูกใช้อย่างแพร่หลายในเมืองไทยน่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงอะไรขึ้นกับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บ้าง

1. ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองน่าจะมีการพัฒนามากขึ้น เมื่อสินเชื่อประเภทนี้เติบโตขึ้นและถูกใช้งานไปประมาณ 5-10 ปีขึ้นไปน่าจะมีอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้กู้ไม่อาจชำระหนี้ได้ หรือทายาทต้องการนำทรัพย์มรดกมาขายเพื่อนำเงินไปชำระหนี้ น่าจะทำให้ที่อยู่อาศัยในทำเลดีมีการซื้อขายเปลี่ยนมือในตลาดมากขึ้น

ลองนึกดูครับว่า ถ้าผู้สูงอายุที่ไม่มีลูกหลานดูแล แล้วต้องการใช้เงินดูแลตัวเอง แล้วเอาบ้านในทำเลที่ปัจจุบันราคาที่ดินสูง เช่น ในซอยแถวถนนพหลโยธิน ลาดพร้าว รามคำแหง ที่เมื่อ 20-30 ปีก่อน เป็นย่านที่มีหมู่บ้านจัดสรรเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก มากู้กับทางธนาคาร และเมื่อหลุดจำนอง ทรัพย์ในทำเลเหล่านี้น่าจะมีผู้สนใจ ทำให้เกิดการซื้อขายเปลี่ยนมืออสังหาริมทรัพย์มือสองมากขึ้นกว่าเดิม เนื่องจากคุณภาพของทรัพย์มือสองอยู่ในทำเลที่น่าสนใจและหาได้ยาก

2. ตลาดการปรับปรุงต่อเติมที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับความเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของผู้สูงอายุจะเติบโตขึ้นอย่างชัดเจน เนื่องจากผู้สูงอายุสามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้เพื่อนำมาปรับปรุงที่อยู่อาศัยเดิมของตัวเอง

ผมเชื่อว่าวัสดุและอุปกรณ์ในบ้าน ที่อำนวยความสะดวกให้กับผู้สูงอายุ จะมีมากขึ้น ฉลาดขึ้น ใช้งานได้ง่ายขึ้น จึงน่าจะทำให้ผู้สูงอายุสามารถดูแลตัวเองในบ้าน และพูดคุยกับลูกหลานหรือผู้ให้บริการผ่านเครือข่ายออนไลน์ได้ตลอดเวลา

3. ตลาดธุรกิจบริการสำหรับผู้สูงอายุมีขนาดใหญ่และเติบโตเร็วกว่าตลาดวัสดุอุปกรณ์สำหรับผู้สูงอายุเป็นอย่างมาก เนื่องจากผู้สูงอายุมีข้อจำกัดด้านกายภาพความต้องการบริการจึงมีสูงกว่าคนทั่วไป ในประเทศที่เจริญแล้วและมีผู้สูงอายุอยู่เป็นจำนวนมาก

เช่น ในประเทศญี่ปุ่น มีบริการที่หลากหลายสำหรับผู้สูงอายุ ตั้งแต่บริการรถรับส่งที่จะพาผู้สูงอายุออกไปจับจ่ายใช้สอยที่ศูนย์การค้า พาไปรับประทานอาหาร พาไปพบแพทย์โรงพยาบาลตามที่แพทย์นัด

โดยผู้สูงอายุสามารถเรียกใช้บริการได้ผ่านทางโทรศัพท์ บริการส่งสินค้าโดยเฉพาะอาหารที่ส่งถึงบ้าน น่าจะได้รับความนิยมมากที่สุด รวมถึงบริการที่เกี่ยวข้องกับสุขภาพ เช่น กายภาพบําบัด การตรวจสุขภาพ อาหารเสริม รวมถึงบริการจัดส่งพยาบาลและเจ้าหน้าที่ทางการแพทย์มาตรวจเยี่ยมถึงบ้าน รวมถึงในช่วงท้ายของชีวิตถ้าผู้สูงอายุไม่สามารถดูแลตัวเองได้ ศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ ที่ให้ผู้สูงอายุเข้าไปใช้ชีวิตในช่วงปลายอย่างมีคุณภาพ ด้วยการใช้เงินที่ได้รับจากการทำ Reverse Mortgage

ประเทศไทยเรากำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงวัย ผมเชื่อว่าน่าจะมีสินค้าและบริการทั้งจากภาครัฐและเอกชนที่พัฒนาขึ้นจากปัญหาสังคมผู้สูงวัยในไทยอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาคบริการสำหรับผู้สูงอายุ น่าจะเห็นการเปลี่ยนแปลงอีกมากครับ