ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันกำลังเผชิญกับความท้าทายและสภาวะชะลอตัว โดยคาดการณ์ปี 2026 ภาพรวมทุกระดับราคาจะมียอดลดลงมากกว่า 10% อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีบางเซกเมนต์ที่ยังคงยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสลมเปลี่ยนทิศ
| ตลาดอสังหาฯ แนวราบซึมลึก แต่ “บ้านหรู” รอด
แข่งกันเปิดโซนโรงเรียนนานาชาติ รับดีมานด์เช่า-ซื้อครอบครัวอินเตอร์ |
|
| ตัวชี้วัด | ประเมินภาพรวมปริมาณการซื้อขายโอน ปี 2026 |
| ยอดตลาดอสังหาริมทรัพย์รวม | ลดลง > 10% |
| ยอดตลาดแนวราบ (บ้านจัดสรร / บ้านเดี่ยว) | ลดลง 9 – 15% |
| ยอดตลาดบ้านหรู (10 – 30 ล้านบาท) | ลดลง 5% |
| ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าบ้านหรู (Yield) | 7 – 9% |
| มูลค่าเพิ่มของสินทรัพย์บ้านหรู (Capital Gain) | บวกอย่างน้อย 7% |
| ที่มา: ประเมินโดย คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เผยแพร่โดยแสนสิริ, พฤษภาคม 2026 | |
หากพิจารณาโครงสร้างตลาด จะพบความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างกลุ่มตลาดทั่วไปและตลาดระดับบน ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ทำให้ตลาดภาพรวมชะลอตัว เซกเมนต์บ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับเป็นกลุ่มที่แข็งแกร่งและมีความน่าสนใจมากที่สุด โดยคาดว่าจะได้รับผลกระทบน้อยกว่าตลาดรวม และมียอดลดลงเพียงประมาณ 5% เท่านั้น เมื่อเทียบกับระดับราคาอื่น ๆ ที่อาจลดลงตั้งแต่ 9-15%
คุณสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า แม้ตลาดบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ จะอยู่ในช่วงที่เผชิญกับปัจจัยลบหลายอย่าง แต่กลุ่มของบ้านระดับราคา 10-30 ล้านบาท ยังคงมีกำลังซื้อและได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันอุปทานบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปในกรุงเทพฯ มีประมาณ 20,000 ยูนิต โดย 70% ของกลุ่มนี้คือบ้านในช่วงราคา 10-30 ล้านบาท ลูกค้ากลุ่มหลักเป็นคนรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จอย่างรวดเร็ว อายุประมาณ 30-35 ปี มีรายได้สูง และอยู่ในช่วงที่กำลังขยายครอบครัว
ปัจจัยหนุนที่สำคัญของตลาดกลุ่มบน ไม่ได้มาจากเพียงความต้องการอยู่อาศัยจริงเท่านั้น แต่เกิดจากการขยับตัวของกลุ่มนักลงทุนที่มีกำลังซื้อสูง โดยเริ่มเห็นเทรนด์ที่กลุ่มนักลงทุนนำเงินปันผลที่ได้จากตลาดหุ้น มาโยกซื้ออสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมเพื่อการลงทุนต่อยอดและปล่อยเช่า
เนื่องจากมองว่าเป็นการลงทุนที่มีความแน่นอนสูง และสามารถสร้างผลตอบแทนได้ดีมากในระดับ 7-9% โดยเฉพาะทำเลใกล้โรงเรียนนานาชาติอย่างโซนบางนา หรือ กรุงเทพกรีฑา ที่สามารถทำราคาปล่อยเช่าได้ตั้งแต่ 150,000 ไปจนถึง 285,000 บาทต่อเดือน
จุดนี้มีความสำคัญมาก เพราะฐานผู้เช่าในปัจจุบันมีความยืดหยุ่นและหลากหลายเชื้อชาติมากขึ้น ไม่ได้จำกัดแค่กลุ่มผู้เช่าชาวจีนเหมือนในอดีต แต่รวมถึงชาวยุโรป ชาวต่างชาติอื่น ๆ ตลอดจนชาวไทยที่เข้ามาทำธุรกิจและส่งบุตรหลานเข้าเรียนในโรงเรียนนานาชาติ
นอกจากนี้ ในระยะยาวการซื้อบ้านยังถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า เพราะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินทรัพย์ โดยหากนำไปขายต่อในอนาคตจะสามารถบวกกำไรเพิ่มขึ้นได้อย่างน้อย 7%
สถานการณ์ในปัจจุบันยังถือเป็นจังหวะที่ดีที่สุดสำหรับผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้อบ้าน เนื่องจากโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมขายในปัจจุบันยังคงเป็นบ้านที่สร้างด้วย “ราคาต้นทุนเดิม” ในขณะที่ต้นทุนค่าก่อสร้าง ค่าแรง และค่าวัสดุต่าง ๆ ในอนาคตอันใกล้ มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างแน่นอนอีกประมาณ 5-10% ตามสภาวะเศรษฐกิจและราคาน้ำมัน
การตัดสินใจซื้อในจังหวะนี้ จึงถือเป็นการ “ล็อกราคาที่ดีที่สุด” ก่อนที่ราคาบ้านเฟสใหม่จะต้องปรับตัวขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ยิ่งไปกว่านั้น ผู้ซื้อยังได้รับปัจจัยบวกจากอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ ประมาณ 2.5-3% มาตรการ LTV ของภาครัฐที่ยังช่วยสนับสนุนให้สามารถกู้ได้ถึง 100% ในบางกรณี รวมถึงผู้พัฒนาโครงการเองยังงัดโปรโมชันมาแบ่งเบาภาระ เช่น การช่วยผ่อนชำระยาวนานถึง 18 เดือน เพื่อให้ผู้ซื้อลดความกังวลและมีเงินสดสำรองหมุนเวียน
คุณภัคพริ้ง การุญ ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ท่ามกลางกระแสความชะลอตัวนี้ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ผู้นำในตลาดบ้านลักชัวรี ยังคงเดินหน้าอย่างมั่นคงและทำผลงานได้ตามเป้า โดยในปี 2026 บริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการแนวราบถึง 17 โครงการ มูลค่ารวม 25,000 ล้านบาท พร้อมตั้งเป้ายอดขายทั้งปีไว้ที่ 20,000 ล้านบาท ซึ่งในช่วง 4 เดือนแรกของปี (ม.ค. – เม.ย.) สามารถกวาดยอดขายไปได้แล้วประมาณ 8,000 ล้านบาท เฉลี่ยเดือนละ 2,000 ล้านบาท
เพื่อตอกย้ำความสำเร็จกว่า 20 ปีของแบรนด์ แสนสิริได้เตรียมเปิดตัวโครงการระดับแฟลกชิป “เศรษฐสิริ เกรท วงแหวน-จตุโชติ” ภายใต้ความร่วมมือกับ มิตซุย ฟุโดซัง เอเชีย ดีเวลลอปเมนท์ (ไทยแลนด์) มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท บนทำเลตอนเหนือของกรุงเทพฯ ที่กำลังเติบโต พื้นที่โครงการ 79 ไร่ จำนวน 156 ยูนิต
โครงการชูความโดดเด่นด้วยดีไซน์สไตล์ Berlin Architecture ที่เน้นความเรียบหรู ทรงพลัง และถือเป็นครั้งแรกที่แบรนด์เศรษฐสิริมีแบบบ้านพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ที่สุด 504 ตารางเมตร บนทำเลวิวทะเลสาบ ซึ่งถือเป็นตำแหน่งที่สวยที่สุดในโครงการ โดยเตรียมเปิดพรีเซลในวันที่ 9-10 พฤษภาคม 2026