เมื่อกรุงเทพฯ สะดุด AssetWise เลือกวิ่งต่อที่ภูเก็ต
จากดีลเปลี่ยนเกมเมื่อ 3 ปีก่อน สู่วันที่รายได้ภูเก็ตจ่อแซงกรุงเทพฯ
“ปีนี้รายได้ภูเก็ตอาจจะยังไม่แซงกรุงเทพฯ แต่ปีหน้าน่าจะแซงได้”
ประโยคสั้น ๆ ของ กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ CEO บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) (ASW) สะท้อนการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตมาจากตลาดกรุงเทพฯ ตลอดหลายปีที่ผ่านมา
หากย้อนกลับไปเมื่อ 3 ปีก่อน คงมีไม่กี่คนที่คิดว่า “ภูเก็ต” จะก้าวขึ้นมามีบทบาทสำคัญต่อ AssetWise จนถึงขั้นที่รายได้อาจแซงกรุงเทพฯ ได้ในเวลาอันใกล้
แต่ในวันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ เผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อที่อ่อนแรง และการเข้มงวดสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ AssetWise กลับเลือกเดินเกมอีกทาง
จุดเปลี่ยนสำคัญของ AssetWise เกิดขึ้นในปี 2566 เมื่อบริษัทตัดสินใจเข้าไปถือหุ้น 68.9% ของบริษัท ร่มโพธิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ TITLE ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของจังหวัดภูเก็ต ที่มี ดรงค์ หุตะจูฑะ เป็น CEO
จากวันนั้น 3 ปีผ่านไป AssetWise และ TITLE ได้ร่วมกันพัฒนาโครงการ Leisure Residence จำนวน 16 โครงการ มูลค่ารวม 47,447 ล้านบาท และมีแผนเปิดเพิ่มอีก 6 โครงการ มูลค่า 10,100 ล้านบาทในปีนี้
ทำไมต้องเป็นภูเก็ต?
ในมุมมองของ กรมเชษฐ์ ภูเก็ตไม่ใช่แค่เมืองท่องเที่ยวอีกต่อไป แต่กำลังพัฒนาไปสู่การเป็นเมืองระดับนานาชาติที่ผู้คนจากทั่วโลกเลือกเข้ามาใช้ชีวิต
“ภูเก็ตมีทุกอย่างที่คนต่างชาติต้องการ”
ทั้งชายหาด ธรรมชาติ โรงเรียนนานาชาติ ร้านอาหารระดับโลก ท่าเรือยอชต์ รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่กำลังทยอยเกิดขึ้น
ปัจจุบันจังหวัดภูเก็ตมีโรงเรียนนานาชาติประมาณ 18 แห่ง รองรับนักเรียนไทยและต่างชาติประมาณ 6,000–7,500 คน
“โรงเรียนนานาชาติเป็นหนึ่งในตัวชี้วัดสำคัญที่สุดของการเติบโต เพราะหากคนต่างชาติไม่พาครอบครัวและลูกย้ายมาอยู่จริง คงไม่มีใครกล้าลงทุนสร้างโรงเรียนขนาดใหญ่ ไม่เหมือนคอนโดนะครับที่ขายไม่ดีแล้วหยุดสร้างได้”
ขณะเดียวกัน ภูเก็ตยังมีปัจจัยบวกจากโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ทั้งการขยายสนามบินภูเก็ตเฟส 2 ที่จะเพิ่มศักยภาพรองรับผู้โดยสารจาก 12.5 ล้านคน เป็น 18 ล้านคนต่อปี ท่าเรือน้ำลึกอ่าวขามสำหรับรองรับเรือยอชต์และเรือสำราญขนาดใหญ่ รวมทั้งโครงการทางด่วนกะทู้-ป่าตอง
ในวันที่กรุงเทพฯ สะดุด ภูเก็ตกลับวิ่งต่อ
หนึ่งในความแตกต่างสำคัญระหว่างกรุงเทพฯ และภูเก็ต คือโครงสร้างลูกค้า ตลาดกรุงเทพฯ พึ่งพาผู้ซื้อชาวไทยเป็นหลัก ซึ่งได้รับผลกระทบจากการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่ในระดับสูง ประกอบกับรูปแบบการซื้อที่มักวางเงินดาวน์ต่ำและกู้ในสัดส่วนสูง
ในทางกลับกัน ลูกค้าหลักของ The Title คือชาวต่างชาติ ทำให้หลายโครงการมียอดชำระเงินดาวน์สะสมสูงถึงประมาณ 75% ของมูลค่าห้องตั้งแต่ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ส่งผลให้ได้รับผลกระทบจากปัญหาการขอสินเชื่อและการปฏิเสธสินเชื่อน้อยกว่าตลาดในกรุงเทพฯ
AssetWise และ TITLE ไม่ได้หยุดแค่คอนโด
เป้าหมายของบริษัทไม่ใช่แค่การขายที่อยู่อาศัย แต่คือการสร้าง Ecosystem การใช้ชีวิตครบวงจร ตั้งแต่คอนโดและบ้านพักอาศัย ไปจนถึงคอมมูนิตี้มอลล์ บีชคลับ และโรงแรม โดยเตรียมพัฒนา Mingle คอมมูนิตี้มอลล์รวม 4 แห่งในย่านหาดในยาง เชิงทะเล และกมลา พร้อมดึงแบรนด์โรงแรมระดับโลกในเครือ IHG Hotels & Resorts เข้ามาเสริมศักยภาพพื้นที่ในอนาคตอันใกล้.
กรมเชษฐ์ บอกว่า เขาไม่ได้ต้องการทำธุรกิจใหม่แข่งกับใคร แต่จะเลือกใช้พันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญเข้ามาร่วมบริหาร เพื่อลดความเสี่ยงและทำให้ลูกบ้านสามารถได้รับความสะดวกสบาย
อย่าลืมว่ารายได้จากการขายโครงการเป็นรายได้แบบครั้งคราว แต่รายได้จากโรงแรม ค้าปลีก ร้านอาหาร บีชคลับ สามารถสร้างกระแสเงินสด (Cash Flow) และรายได้ประจำ (Recurring Income) ได้อย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี
ถึงแม้ว่าในช่วง 2 ปีข้างหน้ารายได้ส่วนนี้จะยังอยู่เพียงประมาณ 5% ก็ตาม แต่เป้าหมายระยะยาวต้องมีสัดส่วนราว 30% ของรายได้รวม
จับตามองปี 2569
ในปี 2569 AssetWise ยังมีโครงการสร้างเสร็จใหม่เตรียมส่งมอบ มูลค่าทั้งหมด 26,760 ล้านบาท โดยไฮไลต์สำคัญคือ 4 โครงการในภูเก็ต มูลค่ารวม 11,700 ล้านบาท ถือเป็น All-Time High ของพอร์ตภูเก็ต
ขณะเดียวกัน บริษัทยังมียอดขายรอรับรู้รายได้ในภูเก็ตสูงถึง 21,669 ล้านบาท คิดเป็น 57% ของ Backlog ทั้งบริษัทที่มีอยู่ 38,010 ล้านบาท และจะทยอยรับรู้รายได้ยาวไปจนถึงปี 2571
ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่า ภูเก็ตไม่ได้เป็นเพียงตลาดดาวรุ่งอีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็นฐานรายได้หลักของบริษัทอย่างชัดเจน
เขาบอกว่า “ตลาดกรุงเทพฯ มีโอกาสกลับมาคึกคักอีกครั้งภายใน 6 เดือนถึง 1 ปีข้างหน้า และเมื่อถึงเวลานั้นเราก็พร้อมกลับไปลงทุนตามปกติ”
ปัจจัยสำคัญอยู่ที่ภาพรวมเศรษฐกิจและทิศทางการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ เพราะต่อให้ลูกค้าอยากซื้อและผู้ประกอบการพร้อมพัฒนาโครงการ หากธนาคารยังเข้มงวดในการปล่อยกู้ ตลาดก็เดินหน้าได้ยาก
อย่างไรก็ตาม ในช่วง 6 ปีนับจากโควิด (2019-2025) อุปทานคอนโดในหลายทำเลของกรุงเทพฯ หายไปจากตลาดพอสมควร ทำให้บางพื้นที่เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัว
นอกจากนี้ ยังเห็นสัญญาณบวกจากพื้นที่ EEC โดยเฉพาะชลบุรีและระยอง ที่ยอดขายบ้านเริ่มปรับตัวดีขึ้นตามการลงทุนของ Data Center และอุตสาหกรรมรถยนต์ EV จากจีน
การกระจายความเสี่ยงและมองหาโอกาสการเติบโตทั้งในกรุงเทพฯ พัทยา และ EEC จึงควบคู่กันไป
“แต่ปัจจุบันต้องยอมรับว่าภูเก็ตยังเป็นตลาดที่ทำผลงานได้ดีที่สุดสำหรับเรา”
กรมเชษฐ์ ย้ำกับ Marketeer ว่า อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่การขายที่อยู่ แต่คือการขายความสุข ความเข้าใจชีวิตของผู้คนที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา นั่นจึงเป็นที่มาของการสร้าง Ecosystem รอบการอยู่อาศัยที่ AssetWise กำลังเดินหน้าในภูเก็ต
ความท้าทายต่อจากนี้ คือการพิสูจน์ว่าโมเดลดังกล่าวจะสามารถสร้างรายได้ประจำและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว
หากทำสำเร็จ AssetWise ก็จะมีโอกาสก้าวจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไปสู่ธุรกิจที่เติบโตบนฐานลูกค้าระดับโลกได้ เช่นกัน