โครงสร้างราคาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในประเทศออสเตรเลีย: ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล

ในช่วงเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมาผมได้มีโอกาสไปดูงานด้านสถานดูแลผู้สูงอายุและที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุในประเทศออสเตรเลีย กับทีมอาจารย์จากคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาฯ และกลุ่มผู้บริหารโรงพยาบาลและบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมกัน 20 กว่าคน ที่เมือง Sydney และ Melbourne จากสถิติด้านประชากร สัดส่วนผู้สูงอายุร้อยละ 20 ของประชากรนั้น ออสเตรเลียล้ำหน้าไทยไปประมาณ 7 ปี ปัญหาผู้สูงอายุที่เขาเพิ่งเผชิญมาน่าจะเป็นปัญหาแบบเดียวกันที่ไทยน่าจะพบในอนาคตอันใกล้ด้วยเช่นกัน ระบบการดูแลผู้สูงอายุของเขาจึงเป็นประเด็นที่น่าสนใจ ผมสนใจเป็นพิเศษกับ Pricing Model หรือรูปแบบในการตั้ง ราคาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในประเทศออสเตรเลีย คำตอบที่ได้จากการดูงานของผม น่าจะเป็นประโยชน์กับผู้ประกอบการไทยที่สนใจจะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุครับ

รูปแบบการกำหนดราคาของที่พักสำหรับดูแลผู้สูงอายุ

ข้อมูลที่ผมจะยกมาอธิบาย ผมอ้างอิงมาจากเอกสาร Residential Aged Care, Your Financial Guide to Age Care ซึ่งจัดทำโดย Affinity Aged Care Financial Services, 1 October 2017 แล้วมาค้นข้อมูลเพิ่มเติม เพื่อสอบทานข้อมูลให้ทันสมัยขึ้นครับ

ผู้สูงอายุที่จะไปใช้บริการโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุจะต้องจ่ายค่าใช้จ่าย 4 หมวดด้วยกันดังนี้

หมวดที่ 1 Basic Daily Car Fee เป็นค่าบริการพื้นฐาน ที่ผู้อยู่อาศัยในสถานบริการทุกคนต้องจ่ายเท่าๆ กัน เป็นค่าใช้จ่ายทั่วไปในการกินอยู่ เช่น ค่าอาหาร ทำความสะอาด ซักรีด ค่าส่วนกลาง

โดยมีอัตรากำหนดไว้แน่นอนจากรัฐบาล ที่ร้อยละ 85 ของเงินบำนาญพื้นฐานที่ผู้สูงอายุจะได้รับ (หรือจะเรียกว่าเงินยังชีพผู้สูงอายุก็ได้) โดยในปี 2018  อัตราเงินยังชีพที่ประกาศ ณ 20 มี.ค.2018 อยู่ที่ 826.20 เหรียญออสเตรเลีย ต่อครึ่งเดือน (ระบบของออสเตรเลียน่าจะจ่ายทุกครึ่งเดือน ตามประกาศเขาเลย เป็นอัตรารายครึ่งเดือน ถ้าคิดง่ายๆ ก็คงคล้ายกับสลากกินแบ่งที่ออกเดือนละ 2 งวดครับ) ถ้าเอาอัตราแลกเปลี่ยนที่ 25 บาทมาคำนวณ แล้วคิดเป็นเดือนก็เท่ากับ 41,310 ต่อเดือน ดังนี้ ค่าบริการรายเดือน คิดที่ร้อยละ 85 ผู้สูงอายุต้องจ่ายเดือนละประมาณ 35,000 บาท หรือตกวันละ 1,200 บาทครับ (อ้างอิงจาก https://www.myagedcare.gov.au/costs/aged-care-homes-costs-explained/aged-care-home-basic-daily-fee)

สถานที่ที่ผมไปดูงานแห่งหนึ่งเล่าว่า ศูนย์ของเขาให้บริการพื้นฐานในส่วนนี้เท่าเทียมกันหมด ไม่ว่าจะจ่ายค่าที่พักถูกแพงแค่ไหน แต่บางแห่งจะแยกรายการอาหารและห้องอาหารสำหรับกลุ่มผู้สูงอายุที่เข้ามาด้วยระบบรัฐสวัสดิการ (คือไม่ต้องจ่ายค่าที่พักเอง) กับกลุ่มที่จ่ายค่าที่พักในระดับราคาสูง ทำให้เกิดการแบ่งชนชั้น ทำให้ผู้สูงอายุมีความน้อยอกน้อยใจในความไม่เท่าเทียม

อ่านแล้ว อย่าไปอิจฉาคนออสเตรเลีย ว่าได้เงินยังชีพผู้สูงอายุเยอะนะครับ ระบบของประเทศพวกนี้ ตอนทำงานเขาเก็บภาษีสูงมาก จึงมีกองทุนสวัสดิการเอาไว้จ่ายให้ผู้สูงอายุสูง ไว้รออ่านหมวดค่าใช่จ่ายส่วนที่เหลือก่อนครับ อาจหายอิจฉาก็ได้ เพราะขนาดเป็นผู้สูงอายุรัฐบาลยังตามมาเก็บภาษีรายได้และทรัพย์สินอยู่เลยครับ อัตราที่เก็บก็สูงเสียด้วย

 

หมวดที่ 2 Accommodation Payment หรือหมวดที่พักอาศัย หมวดนี้ดูจะเป็นหมวดที่กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะให้ความสนใจเป็นพิเศษ และเป็นหมวดที่ผู้สูงอายุต้องจ่ายเป็นเงินก้อนใหญ่ในคราวเดียว ค่าใช้จ่ายหมวดนี้ในระบบของออสเตรเลียน่าสนใจมากครับ เพราะเป็นระบบที่ผู้สูงอายุจ่ายเป็นเงินก้อนใหญ่ตามมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการเป็นเจ้าของ แต่ก็มีโอกาสได้รับคืน

ในระบบของออสเตรเลียเรียกเงินในส่วนหรือว่า A market price Refundable Accommodation Deposit (RAD) ผมขอเรียกว่า “เงินฝากเพื่อสิทธิการพักอาศัย” ก็แล้วกันครับ เพราะเงินหมวดนี้เทียบกับบ้านเราก็เหมือนการซื้อห้องในอาคารชุด โดยราคาที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่ผมไปดูงานมาทั้งในเมือง Sydney และ Melbourne ส่วนใหญ่เริ่มต้นที่ประมาณ 3-4 แสนเหรียญออสเตรเลีย คิดเป็นเงินไทยก็ประมาณ 7.5 ถึง 10 ล้านบาท โดยเป็นห้องพักขนาด 1-2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอยประมาณ 45-70 ตารางเมตร 

แต่ระบบที่พักสำหรับผู้สูงอายุของออสเตรเลียนั้นไม่ได้เป็นการขายขาด แต่เป็นการให้สิทธิ์ในการพักอาศัย ถ้าเทียบกับบ้านเราก็ต้องเรียกว่าเป็นแบบสิทธิการเช่า (Leasehold) ที่กำหนดคุณสมบัติของผู้เข้าพักว่าต้องเป็นผู้สูงอายุ อายุมากกว่า 55 ปี แต่จากการพูดคุยกับผู้บริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้เขาบอกว่าอายุเฉลี่ยของการเริ่มเข้าพักอาศัยปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 70 กว่าปีขึ้นไป พอถามต่อว่าแล้วสิทธิการเช่ามีอายุกี่ปี คำตอบที่ได้คือ “99 ปี” เลยไม่กล้าถามต่อว่าแล้วถ้าอยู่ครบอายุสัญญาแล้วยังไม่เสียชีวิตจะทำอย่างไร 

เงื่อนไขของการเข้าพักอาศัยที่นี่นอกเหนือจากเรื่องการเป็นผู้สูงอายุแล้ว ยังต้องสามารถดูแลตัวเองได้ โดยอาจมีเจ้าหน้าที่ของศูนย์เข้ามาช่วยเป็นบางกิจกรรม แต่ถ้าจำเป็นต้องมีคนดูแลตลอดเวลา จะต้องย้ายจากห้องพักไปอยู่ในส่วนของ Nursing Home ที่บางแห่งก็เปิดดำเนินการในบริเวณใกล้เคียงกัน ถ้าผู้สูงอายุต้องย้ายออกจากที่พัก หรือเสียชีวิต เขาหรือทายาทจะได้รับเงินฝากเพื่อประกันการพักอาศัยคืนเต็มจำนวน 

โดยผู้ให้บริการที่พักสำหรับผู้สูงอายุ จะได้รับเงินฝากเพื่อประกันการพักอาศัยไปบริหารจัดการ เช่น นำไปใช้หนี้เงินกู้ยืมธนาคารที่นำมาพัฒนาโครงการ หรือนำไปลงทุนเพื่อเก็บดอกออกผล ด้วยรัฐบาลกำหนดอัตราผลตอบแทนที่ผู้ให้บริการจะได้รับไว้ที่ร้อยละ 5.7 ต่อปีของมูลค่าเงินฝากเพื่อสิทธิการพักอาศัยที่ผู้สูงอายุฝากไว้ 

อธิบายง่ายๆ ก็คือผู้สูงอายุนำเงินมาฝากไว้กับผู้ประกอบการ เพื่อได้สิทธิ์เข้ามาพักอาศัย ถ้าย้ายออกจะได้รับเงินคืนเต็มจำนวน ระหว่างนั้นผู้ประกอบการก็นำเงินไปหาผลตอบแทน

โดยรัฐบาลกำหนดอัตราผลตอบแทนไว้ให้ชัดเจน หรือมองอีกมุมหนึ่งก็เหมือนผู้สูงอายุนำเงินไปฝากไว้โดยได้รับดอกเบี้ยร้อยละ 5.7 แล้วนำรายได้จากดอกเบี้ยมาจ่ายเป็นค่าเช่า ถ้าอยากได้ห้องขนาดใหญ่อยู่ในโครงการที่อยู่ในทำเลดีราคาสูงก็ต้องจ่ายค่าห้องสูง แต่ตอนได้รับคืนก็ได้เงินคืนสูงด้วยเช่นกันเปรียบเสมือนเงินลงทุน

เท่าที่ผมคุยกับผู้ประกอบการ เขาบอกว่าผู้สูงอายุยิ่งอยู่นานยิ่งดีสำหรับเขา เพราะถ้าอยู่เพียง 1-2 ปี แล้วเสียชีวิต หรือย้ายออก เขามีค่าใช้จ่ายทางการตลาดที่ต้องหาลูกค้าใหม่มาทดแทน และยังต้องเสียเวลาในการปรับปรุงห้องใหม่ด้วย โดยค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงห้องเพื่อนำมาขายใหม่ทางผู้ประกอบการจะหักจากเงินฝากของผู้สูงอายุเดิมที่เป็นเจ้าของห้อง

เงินในหมวดนี้ถ้าผู้สูงอายุไม่มีเงินมากพอที่จะนำมาชำระทั้งก้อน ก็สามารถชำระบางส่วน โดยส่วนที่เหลือที่ค้างชำระก็นำส่วนนั้นมาคำนวณด้วยอัตราร้อยละ 5.7 เพื่อจ่ายเป็นค่าเช่ารายเดือนสมทบจากเงินต้นที่ขาดได้ เช่น ห้องพักราคา  400,000 เหรียญออสเตรเลีย ผู้สูงอายุมีเงินชำระแค่ 200,000  ส่วนที่เหลืออีก 200,000 ก็ชำระเป็นค่าเช่าส่วนที่ขาด ปีละ 11,400 เหรียญ หรือเท่ากับเฉลี่ยวันละ 31.23 เหรียญได้

 

หมวดที่ 3 Means Tested Care Fee หรือหมวดกองทุนค่ารักษาพยาบาล งวดนี้มีความซับซ้อนและจะเก็บแบบลักลั่นต่างกัน ขึ้นอยู่กับรายได้และมูลค่าทรัพย์สินที่ผู้สูงอายุถือครอง โดยผู้สูงอายุที่รวยกว่าต้องจ่ายแพงกว่า ผู้สูงอายุที่จนไม่ต้องจ่ายเลย แต่ได้บริการทางการแพทย์ในระดับเดียวกัน เป็นการเฉลี่ยทุกข์เฉลี่ยสุข แบบออสเตรเลีย 

โดยสูตรสำหรับการเก็บค่าใช้จ่ายมีดังนี้

เก็บร้อยละ 50 จากรายได้ต่อปีของผู้สูงอายุในทุกแหล่งรายได้ ในส่วนของรายได้ที่สูงกว่า 26,327.60 เหรียญออสเตรเลียสำหรับคนโสด และ 25,589.60 เหรียญ ต่อคนสำหรับผู้ที่อยู่กับคู่สมรส (เห็นไหมครับว่าระบบภาษีของประเทศนี้ขนาดเป็นผู้สูงอายุแล้ว พักอยู่ในที่พักผู้สูงอายุถ้ามีรายได้ต่อปีสูงรัฐบาลยังตามมาเก็บภาษีในอัตราสูงถึงร้อยละ 50 ของรายได้) บวกกับเก็บอีกร้อยละ 17.5 ของมูลค่าทรัพย์สินที่มีมูลค่าระหว่าง 47,500-162,815.20 เหรียญ (ถ้ามูลค่าทรัพย์สินต่ำกว่านี้ไม่ถูกเรียกเก็บ) และเก็บเพิ่มอีกร้อยละ 1 ของมูลค่าทรัพย์สิน ระหว่าง 162,815.20-393,445.60 เหรียญ และเก็บอีกร้อยละ 2 ของมูลค่าทรัพย์สิน ส่วนที่เกิน 393,445.60 เหรียญ ให้หักลดหย่อนค่าที่พักอาศัยได้วันละ 55.44 เหรียญ หรือเท่ากับ 20,235.60 เหรียญต่อปี 

ผมลองคำนวณคร่าวๆ ว่า ถ้าผู้สูงอายุไม่มีรายได้อยู่ในเกณฑ์ต้องเสียเงินเข้ากองทุน แต่ไปซื้อที่พักสำหรับผู้สูงอายุ ราคา 400,000 เหรียญ เขาจะต้องเสีย Means Tested Care Fee เท่าไร

พอเข้าสูตรคำนวณ ในเบื้องต้น ที่เก็บจากมูลค่าทรัพย์สิน จะต้องเสีย 30,729 เหรียญ นำมาลบกับค่าลดหย่อน แล้วเขาต้องเสีย Means Tested Care Fee ต่อปี 10,493.40 เหรียญ (28.75 เหรียญต่อวัน) หรือ 262,335 บาทต่อปี 

ที่น่าสนใจก็คือคำว่ามูลค่าทรัพย์สินนั้นทั้งรัฐบาลออสเตรเลียรวมมูลค่าของที่อยู่อาศัยเดิมของผู้สูงอายุ และทรัพย์สินที่มีอยู่ในต่างประเทศของผู้สูงอายุก็จะถูกนำมาคำนวณในราคาตลาดเพื่อเป็นฐานในการคำนวณเงินที่เรียกเก็บด้วย

นั่นหมายความว่าหากผู้สูงอายุมีที่พักอาศัยเดิมก่อนจะย้ายมาซื้อที่พักสำหรับผู้สูงอายุ มูลค่าทรัพย์สินจะถูกนำราคาตลาดของที่พักอาศัยเดิมมารวมคำนวณกับมูลค่าของที่พักผู้สูงอายุ เป็นมูลค่าทรัพย์สินรวม และถึงผู้สูงอายุจะขายที่พักอาศัยเดิมแล้วเก็บไว้ในรูปเงินฝากธนาคาร เงินฝากจะถูกนำมารวมคำนวณเป็นมูลค่าทรัพย์สินด้วย 

 

หมวดที่ 4 Additional Service Fees ค่าบริการพิเศษ ค่าใช้จ่ายในหมวดนี้รัฐบาลไม่ได้ทำการควบคุม ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างศูนย์ดูแลผู้สูงอายุกับผู้สูงอายุ

เห็นหรือยังครับว่า การเป็นผู้สูงอายุในประเทศที่เจริญ มีคุณภาพการดูแลผู้สูงอายุสูง จากการดูแลของภาครัฐ ที่ให้เป็นเงินสวัสดิการที่ค่อนข้างสูงเมื่อไม่ได้ทำงาน ก็ทำให้คุณภาพการบริการและสภาพที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุสูงขึ้นไปด้วย แต่ก็ต้องแลกกับอัตราภาษีที่ภาครัฐจัดเก็บค่อนข้างสูงทั้งในช่วงที่ทำงานอยู่

หรือกระทั่งไม่ได้ทำงานแล้วแต่สะสมทรัพย์สินไว้ใช้ตอนสูงวัย รัฐบาลก็ยังตามมาเก็บภาษีเป็นกองทุนค่ารักษาพยาบาลอีก

เท่าที่ดูระบบแล้วผมได้ข้อสรุปว่าเป็นคนจนในประเทศที่เจริญตอนเป็นผู้สูงวัยดูจะสบายกว่าและมีคุณภาพชีวิตดีกว่าคนจนในประเทศกำลังพัฒนา แต่ถ้าเป็นคนมีฐานะแล้วล่ะก็ไม่ว่าอยู่ที่ไหนก็สบายทั้งนั้นล่ะครับ มาเก็บเงินและวางแผนเกษียณสุขตั้งแต่ยังทำงานหาเงินได้ดีกว่า จริงไหมครับ

อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ 
Website : Marketeeronline.co / Facebook : www.facebook.com/marketeeronline


อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่  WebsiteMarketeeronline.co / Facebookwww.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer