‘คอนโดริมแม่น้ำ’ เดี๋ยวนี้ราคาต่อตรม.เท่าไร ?

TheBattle-นิก-LuxuryCondo POST-02

3 ทำเลไพร์มแอเรียของ “คอนโดริมแม่น้ำ”

1.เจริญนคร ถือเป็นทำเลที่มีราคาต่อตารางเมตรสูงที่สุด และได้รับความนิยมสูงที่สุด เนื่องจากอยู่ใกล้โรงแรม 5 ดาวซึ่งเป็นที่รู้จักของทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ

2.ถนนเจริญกรุง ทำเลนี้มีโครงการเกิดขึ้นน้อยมาก เพราะที่ดินมีน้อย

3.พระราม 3 แม้ว่าระยะทางทำให้ทำเลนี้ค่อนข้างห่างจากย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพ  แต่ทำเลนี้ก็ได้รับความนิยมไม่น้อยเพราะมีจุดเด่นอยู่ที่ความสงบ

TheBattle-นิก-LuxuryCondo POST-03

TheBattle-นิก-LuxuryCondo POST-05

TheBattle-นิก-LuxuryCondo POST-04

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา “คอนโดมิเนียมติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา” ถือเป็นหนึ่งในไพร์มแอเรียที่กำลังถูกจับตามอง ด้วยราคาเปิดตัวในระดับเฉลี่ย 300,000 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าย่านใจกลางเมืองบางแห่งเสียอีก

ใจกลางเมือง” ขายได้เรื่อยๆ

แม้ว่าเศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมาเจอมรสุม จนหลายคนมองว่าจะเกิดภาวะโอเวอร์ซัพฟลาย ในคอนโมนิเนียมย่านใจกลางเมืองหรือเปล่า เพราะอย่างที่รู้กันว่ากลุ่มลูกค้าระดับบน ถือเป็นกลุ่มเดียวที่ยังมีอำนาจจับจ่ายใช้สอยอย่างไม่ขาดมือ ใครๆจึงอยากพัฒนาคนโดมิเนียมในย่านในกลางเมือง เพื่อออกมาจับลูกค้ากลุ่มนี้กันทั้งสิ้น

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า เกิดภาวะโอเวอร์ซัพฟลายหรือไม่นั้น คำตอบอยู่ในตัวเลขของการเปิดคอนโดมิเนียม โดยในปี 2015 มีการเปิดทั้งหมด10,890 ยูนิต พอปี 2016 และ 2017 ที่ภาพรวมของเศรษฐกิจชะลอตัวลง ในภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์จึงเกิดโอเวอร์ซัพพลาย แต่สำหรับในย่านใจกลางเมือง ซัพพลายไม่ได้เพิ่มสูงขึ้น โดยปี 2016 มีการเปิดตัวไปทั้งหมด8,325 ยูนิต และในปี 2017 รวม 3 ไตรมาส 7,870 ยูนิต และเมื่อรวมกับไตรมาส 4 เชื่อว่าจะใกล้เคียงกับปีก่อน ปัญหาเรื่องโอเวอร์ซัพพลายในทำเลใจกลางเมืองจึงไม่เกิดขึ้น

สำหรับในปี 2017 การเปิดตัวคอนโดตามทำเลที่สำคัญต่างๆ ก็ยังมีอยู่ แต่มีอยู่หนึ่งทำเลที่กำลังถูกจับจากมองนั้นคือทำเลริมแม่น้ำ โดยจะเห็นได้ว่าทำเลริมแม่น้ำมีโครงการที่พัฒนาอยู่น้อยมากๆ เพราะหาที่ดินในการพัฒนาได้ยากมากๆ โดยปี 2012 มีการเปิดตัวคิดเป็นเพียง 4% ของทำเลใจกลางเมือง ในปี 2013 เหลืออยู่ที่ 1% ส่วนปี 2014 มีเพิ่มขึ้นเป็น 18% ปี 2015 มี 11% ส่วนปี 2016 ไม่มีเลย และในปี 2017 มีอยู่เพียง 9%

“การที่มีโครงการเปิดในทำเลริมแม่น้ำน้อย จึงทำให้ที่นี่เป็น Rare item นี่จึงเป็นจุดที่ว่าทำไมนักลงทุนถึงสนใจคอนโดริมน้ำ เพราะหมายความว่าซัพพลายน้อย โอกาสที่ราคาจะพุ่งมากขึ้นในอนาคตมีมาก”

ซัพพลายน้อย จึงมีแต่ “Luxury”

เมื่อเจาะเข้าไปในทำเลริมแม่น้ำ สิ่งหนึ่งที่สามารถยืนยันได้ว่าทำเลนี้เป็นไพร์มแอเรีย คือ เกรดของคอนโดที่เกิดขึ้นมา โดยก่อนปี 2007 จะไม่ค่อยมีโครงการระดับ Luxury มากนัก แต่ในปี 2013 – 2014 เป็นต้นมาจึงเริ่มมีโครงการในระดับนี้เข้ามา โดยในปี 2015 มี 2 โครงการ ที่พุ่งขึ้นไปอยู่ในระดับ Super Luxury ได้แก่ เดอะ เรสซิเดนซ์ แอท แมนดาริน โอเรียนเต็ล กรุงเทพฯ (The Residences At Mandarin Oriental Bangkok) ของกลุ่มไอคอนสยาม คอนโดมิเนียม High Rise 52 ชั้น 146 ยูนิต มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่ำสุดเริ่มต้น 350,000 บาท

อีกโครงการคือ โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์ กรุงเทพฯ (Four Seasons Private Residences Bangkok) ของ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ คอนโดมิเนียม High Rise สูง 73 ชั้น 355 ยูนิต มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 300,000 บาท/ตารางเมตร

ส่วนปี 2017 มีอยู่ 1 โครงการ คือ บันยันทรี เรสซิเดนซ์ ริเวอร์ไซด์ กรุงเทพ (Banyan Tree Residences Riverside Bangkok) พัฒนาโดย เนอวานา ไดอิ คอนโดมิเนียม High Rise 45 ชั้น จำนวน 133 ยูนิต มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 300,000 บาท/ตารางเมตร เช่นเดียวกัน ซึ่งปัจจุบันเพียงเพียง 2 โครงการเท่านั้นในระดับ Hi – End ที่สร้างเสร็จแล้วคือ เดอะ ริเวอร์ (The River) ที่ถูกพัฒนาโดย ไรมอน แลนด์ และ แม่น้ำ เรสซิเดนซ์ (Menam Residence)

300,000 บาท/ตารางเมตร สูงกว่าย่านใจกลางเมืองไปแล้ว

หากมองดีๆจะเห็นว่าทั้ง 3 โครงการในระดับ Super Luxury มีราคาขายเฉลี่ย 300,000 ซึ่งวันนี้ได้ทำให้ทำเลริมแม่น้ำมีค่าเฉลี่ยสูงกว่าย่านในกลางเมืองไปแล้ว  อลิวัสสา กล่าวเสริมว่า เมื่อเทียบราคาขายเฉลี่ยราคาขายทั้งตลาดในย่านใจกลางเมืองตั้งแต่ Hi-End ขึ้นเป็น Luxury และ Super Luxury คือในราคาที่สูงกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตร ยาวไปถึง 300,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป

ในช่วงแรกๆคือในปี 2004 คอนโนริมน้ำจะมีราคาเฉลี่ยที่ต่ำกว่าภาพรวมของตลาด แต่มาในช่วง 4-5 ปีหลังที่ราคาริมแม่น้ำโดดขึ้นไปสูงกว่าค่าเฉลี่ย โดยล่าสุดในไตรมาส 3 ของปี 2017 ราคาของคอนโดมิเนียมริมน้ำเฉลี่ยอยู่ที่  319,444 บาท/ตารางเมตร ส่วนภาพรวมย่านใจกลางเมืองอยู่ที่ 269,211  บาท/ตารางเมตร

คุ้มที่จะจ่ายเพราะมี “เชนโรงแรม”

ด้วยราคาและทำเลระดับนี้ไม่ได้มีเพียงแต่ชาวไทยเท่านั้นที่สนใจ เพราะอย่าลืมว่าชาวต่างชาติที่มีอำนาจในการซื้อสูง จะคุ้นเคยกับทำเลนี้อยู่แล้วเพราะโรงแรมที่มีชื่อเสียงในระดับ 5 ดาวมักจะตั้งอยู่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา  ดังนั้นเมื่อเทียบกับโครงการทำเลใจกลางเมืองในกลุ่มLuxury  ขึ้นไป จะมีสัดส่วนของชาวต่างชาติอยู่ที่ 25% แต่พอเป็นโครงการริมแม่น้ำ สัดส่วนกลับเพิ่มสูงขึ้นเป็น 30-40% ยิ่วพอสร้างเสร็จก็จะมีเพิ่มไปอีกจนบางโครงการเกือบถึง 49% ตามที่กฏหมายกำหนดก็มี

ส่วนคนไทยมีทั้งซื้อไว้อยู่เองและมองเป็นการลงทุนในระยะยาว ยิ่งในช่วง 3 ปีที่ผ่านราคาขึ้นมาสูงมาก เพราะพวกเขารู้ว่าที่ดินหายาก มีทำเลเด่นในด้านการท่องเที่ยว มีรถไฟฟ้าสายสีทองที่กำลังจะเข้ามา จึงคุ้มค่าที่จะซื้อ

“การมีแบรนด์โรงแรมที่เข้ามาบริหาร เป็นหนึ่งในเหตุผลที่ทำให้ราคาพุ่งขึ้นไป รวมถึงเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่กลุ่มลูกค้าระดับบนกำลังมองอยู่ เพราะการอยู่ในคอนโดที่ไม่ได้บริหารโดยเชนโรงแรม บางทีมีปัญหาในเรื่องของนิติบุคคลอาคารในการบริหารจัดการ ซึ่งจะทำให้ราคาในอนาคตไม่ได้เพิ่มขึ้นกว่าที่ควรจะเป็น ส่วนการมีแบรนด์บริหารก็จะเป็นการการันตีในเรื่องบริหารจัดการ ซึ่งพวกเขามองว่าคุ้มที่จะจ่ายในราคา 300,000 บาทต่อตารางเมตร”

กฎหมายใหม่” โจทย์ใหญ่ของโครงการในอนาคต

แน่นอน ความต้องการที่มีล้นเหลือ บวกกับราคาที่สูงจนสร้างผลกำไรได้อย่างงดงาม จึงเลี่ยงไม่ได้ที่เหล่าดีเวลลอปเปอร์ต่างก็ต้องการมาปักหมุดในทำเลนี้ทั้งสิ้น แต่โจทย์ใหญ่ที่กำลังรอพวกเขาอยู่คือ “กฎหมายใหม่” ที่ได้ระบุว่าถ้าจะทำตึกสูงริมน้ำ ต้องมีถนนที่ผ่านหน้าโครงการกว้าง 18 เมตร

นี่จึงกลายเป็นความท้าทายในอนาคตคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำต้องเผชิญ เพราะจะทำได้ก็ต้องซื้อที่แปลงใหญ่ในภาวะที่ที่ดินมีค่าดั่งทองคำ เนื่องจากมีน้อย ทำให้ดีเวลลอปเปอร์อยากจะเลี่ยงไม่ได้ที่ตัวโครงการต้องมีห้องหลายเกรด ซึ่งสำหรับโครงการระดับบนแล้วการทำห้องเยอะอาจจะไม่ได้เป็นผลดีเท่าไรนัก

อย่าลืมว่าจ่ายเงินไปมากขนาดนี้ เหล่าเศรษฐีย่อมอยากอยู่แบบสงบๆ จริงไหม ?