ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม วางหมากให้ ศุภาลัย อย่างไร ในวันที่อสังหาฯ ซบเซา (สัมภาษณ์พิเศษ)
ประทีป ตั้งมติธรรม เคยเซอร์ไพรซ์วงการอสังหาฯ เมื่อแยกตัวจากบริษัทมั่นคงเคหะการของ ชวน ตั้งมติธรรม ผู้เป็นพี่มาสร้างอาณาจักร “ศุภาลัย” ของตัวเองเมื่อปี 2532
ศุภาลัย เป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายแรก ๆ ที่พัฒนาคอนโดมิเนียมริมทางรถไฟฟ้า จนกลายเป็นยักษ์ใหญ่แถวหน้าของวงการที่อยู่อาศัยอย่างรวดเร็ว
“ไตรเตชะ” หรือคุณเต คือลูกชาย ที่เข้ามาช่วยขับเคลื่อนองค์กรคนสำคัญ และร่วมกันพาองค์กรฝ่าวิกฤตของการทำธุรกิจอสังหาฯ มาหลายครั้ง
ปีที่ผ่านมาศุภาลัยยังคงทำรายได้ถึง 31,985 ล้านบาท กำไรสุทธิ 6,190 ล้านบาท
ปีนี้เขาบอกว่าเป็นการทำงานที่หนักที่สุดเท่าที่เคยทำมา 20 ปี
แต่หนักอย่างไร “คุณเต” ยังมีรอยยิ้ม
ตามไปฟังการฉายภาพของปัญหาและความท้าทายในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของยุคนี้ที่น่าสนใจอย่างมาก
ความกดดันที่ต้องเจอ
ปัจจัยลบที่หนักสุดในตอนนี้ คือภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงมากและกลายเป็นอุปสรรคใหญ่ในการฉุดรั้งเศรษฐกิจ โดยเฉพาะกับธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับสินค้าราคาสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์และยานยนต์
ก่อนโควิด-19 ตัวเลขหนี้ครัวเรือนอยู่ที่ประมาณ 80% ของ GDP ปัจจุบันเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ราว 90% ซึ่งถือว่าสูงจนน่าเป็นห่วง
Sentiment ไม่เคยดีเลยสําหรับอสังหาฯ ในช่วงหลายปีหลัง มาตรการ LTV (Loan-to-Value) ซึ่งเดิมมีเป้าหมายเพื่อควบคุมการเก็งกำไร แต่การบังคับใช้กลับไม่สอดคล้องกับช่วงเวลาและพฤติกรรมผู้บริโภคจริง หลายคนที่ต้องการขยับขยายที่อยู่อาศัย เช่น จากทาวน์โฮมเป็นบ้านเดี่ยว ก็ถูกจัดว่าเป็นนักเก็งกำไรทันที หากกู้ซื้อบ้านหลังที่สอง
แต่อย่างไรก็ตาม ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เป็นช่วงที่คอนโดมิเนียมมาดีมากเป็นบวก คอนโดสร้างเสร็จพร้อมโอนขายดีแบบไม่เคยเป็นมาก่อน
ยิ่งในเดือนมีนาคมที่ผ่านมา ผู้ประกอบการมีความรู้สึกที่คึกคักที่สุดในรอบหลายปี
แต่แล้วเราก็เจอกับเรื่องแผ่นดินไหว
“หลายคนบอกว่า วงการอสังหาฯ ต้องรวมกันไปทําบุญรอบใหญ่ (หัวเราะ) ของผมไม่ได้เครียดเรื่องแบบนั้น แต่คงต้องเริ่มเชื่อแล้วมั้งครับ”
ถึงแม้แนวราบไม่เจอผลกระทบ คอนโด 8 ชั้นไม่กระทบ แต่ ยอด walk-in ในคอนโดสูงลดลงถึง 60–70% ในเดือนแรก แต่ตอนนี้เริ่มฟื้นอาจจะเหลือ – 30 คาดว่าจะใช้เวลาอีกสัก 1–2 เดือนกว่าจะกลับมาที่ 80–90% เทียบกับก่อนแผ่นดินไหว
“ตอนแรกเราก็ยังไม่แน่ใจเหมือนกันนะครับ ว่าตลาดจะใช้เวลาฟื้นตัวนานแค่ไหน แต่วันนี้กลับมาได้ประมาณ 70% ของช่วงก่อนเกิดปัญหาแล้ว ผมเองก็รู้สึกสบายใจมากขึ้นว่า ตลาดน่าจะกลับไปสู่ระดับ 80–90% ได้อย่างแน่นอน เพียงแค่ไม่รู้ว่า ‘เมื่อไหร่’ เท่านั้นเอง”
อย่างไรก็ตาม เขายังไม่คิดว่าตลาดจะกลับมาเต็มที่ภายในปีนี้ ซึ่งก็น่าเสียดาย เพราะความเชื่อมั่นที่กำลังจะฟื้น กลับต้องเผชิญกับเหตุการณ์ซ้ำเติมอีกหลายอย่าง
และช่วงนี้ยังเป็น “ช่วงเปราะบาง” ของตลาดจริง ๆ เพราะมีทั้งปัจจัยภายนอก เช่น ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจจากสหรัฐฯ รวมถึงผลกระทบต่อการส่งออกของไทย ซึ่งก็ย้อนมากระทบความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอีกครั้ง
ปัจจัยบวกที่มีบ้าง
มาตรการ LTV (Loan to Value) เพราะมันช่วยเปิดโอกาสให้กับกลุ่มลูกค้าที่แม้จะมีศักยภาพในการซื้อ แต่ก่อนหน้านี้ติดข้อจำกัดบางอย่าง ทำให้ไม่สามารถซื้อได้ การผ่อนคลาย LTV จึงเหมือนปลุกความต้องการของกลุ่มนี้ให้กลับมาได้บางส่วน
การปลดล็อกมาตรการ LTV ที่เกิดขึ้นช่วงปลายมีนาคมที่ผ่านมา แม้จะมาช้า แต่ก็สร้างแรงกระเพื่อมเชิงบวกทันที และเป็นตัวสำคัญในการกระตุ้นการซื้อ เห็นได้จากในงานมหกรรมบ้านและคอนโดที่จัดช่วงนั้น ถือเป็นงานที่คึกคักที่สุดนับตั้งแต่ก่อนโควิด
อีกจุดหนึ่งคือ ดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มลดลง แม้จะไม่ได้ลดมากจนกระตุ้นตลาดอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ช่วยให้ลูกค้ากู้ได้ง่ายขึ้นระดับหนึ่ง ถือว่าเป็นปัจจัยบวกเล็ก ๆ เข้ามาผ่อนคลาย และมีผลต่อการตัดสินใจซื้อ
สิ่งที่ตลาดยัง “รออยู่” ก็คือ ความมั่นใจของผู้บริโภค ที่จะต้องกลับมาดีขึ้น และถ้าเศรษฐกิจภาพรวม (GDP) ฟื้นตัวได้ชัดเจนกว่านี้ ก็จะช่วยสร้างความมั่นใจให้ตลาดอสังหาฯ ได้มากขึ้นเหมือนกัน
คนรุ่นใหม่ อยาก “เช่า” มากกว่า “ซื้อ”?
ไตรเตชะ บอกว่าเป็นคำพูดที่ผมได้ยินมาตลอด แต่ตัวเลขจริงที่อยู่ในมือของดีเวลอปเปอร์กลับพบว่า ยอดผู้ซื้ออสังหาฯ กลุ่มอายุ 26–30 ปีกลับมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นแซงกลุ่ม 36–40 ปี ที่เคยเป็นกลุ่มหลักมาก่อน
จากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมบางอย่าง เช่น การอยู่คนเดียวเร็วขึ้น การต้องการความเป็นส่วนตัวใกล้แหล่งงานหรือรถไฟฟ้า เป็นตัวผลักดันให้เกิดดีมานด์ใหม่ ๆ ในกลุ่มคนรุ่นใหม่
แต่หากในอนาคตพฤติกรรมการอยู่อาศัยเปลี่ยนไปเป็นการเช่ามากขึ้นจริง ดีเวลอปเปอร์ก็สามารถปรับตัวไปในทิศทางนั้นได้ เพราะยังมีโมเดลการปล่อยเช่าที่ทำได้และต้นทุนต่ำกว่ารายย่อย แต่ถ้าพูดตรง ๆ ก็คือซื้อขายรีเทิร์นดีกว่า
“แต่ถ้า 90% ของคนบอกว่าจะเช่า เราก็แค่เปลี่ยนไปปล่อยเช่าแทน ต้นทุนผมก็ถูกกว่าคนที่ซื้อผมไปปล่อยเช่าถูกไหมครับ ดังนั้น มันไปอย่างนั้นได้อยู่แล้วก็ไม่ใช่เรื่องน่ากังวล”
ปีทองของผู้ซื้อ
ต้องบอกว่าทุกวันนี้สิ่งที่ดีเวลอปเปอร์ทําและหนักหน่วงขึ้นเรื่อย ๆ คือการเล่นในเรื่องราคาและโปรโมชั่นนะครับ เราจะเห็นภาพลดแลกแจกแถมกันอย่างไม่เคยเป็นมาก่อน
เป็นการยอมลดกำไรเพื่อปิดการขายเร็วขึ้น และเร่งดึงเงินสดเข้ามาเพื่อรักษาสภาพคล่อง
“ดังนั้น ถ้าลูกค้ามีกําลังซื้อและกำลังต้องการที่อยู่อาศัยช่วงนี้เป็นจังหวะที่ดี เป็นปีทองของผู้ซื้อซึ่งพูดมาต่อเนื่อง 2-3 ปี แล้วทองสีมันเข้มขึ้นเรื่อย ๆ ด้วยนะครับ”
ในขณะเดียวกัน ต้นทุนก่อสร้างไม่เพิ่ม เพราะราคาวัสดุก่อสร้างและที่ดินทรงตัวหรือลดลง ผู้ประกอบการสามารถสร้างบ้านถูกลงด้วยซ้ำ
ก่อนหน้านี้คนมักกังวลว่า ราคาบ้านขึ้นทุกปีแต่รายได้ลูกค้าเพิ่มไม่ทัน ปีนี้กลับต่างออกไป ต้นทุนลด ดอกเบี้ยก็ลด ลูกค้าผ่อนต่อเดือนถูกลง แม้รายได้ไม่เพิ่ม ก็ยังเป็นโอกาสที่เข้าถึงได้มากขึ้น
นอกจากนี้ บางดีเวลอปเปอร์ยังมีมาตรการช่วยเหลือลูกค้าที่กู้ไม่ผ่าน เช่น ให้ผ่อนกับบริษัทก่อน หรืออยู่ในรูปแบบเช่าก่อนซื้อ ซึ่งหากลูกค้าจ่ายค่าเช่าต่อเนื่อง ก็สามารถนำมานับเป็นเงินดาวน์ในอนาคต ช่วยให้กู้ได้ง่ายขึ้นด้วย
รับมือเรื่องแผ่นดินไหว ในสไตล์ “ไตรเตชะ”
แผ่นดินไหวครั้งนี้ น่าจะเป็นบทเรียนสำคัญอีกครั้งของผู้ประกอบการ ต้อง take action แบบไหน ลูกบ้านจึงจะพอใจในแบรนด์
“วันรุ่งขึ้นหลังเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหว ผมออกจากบ้านตั้งแต่เจ็ดโมงเช้า พุ่งตรงไปยังโครงการศุภาลัย ไอคอน เป็นที่แรกเลยครับ จากนั้นก็ลงพื้นที่ต่อเนื่องไปยังพระราม 3 ซึ่งเป็นโซนที่เรามีโครงการมากที่สุด พร้อมกับทีมวิศวกรกว่า 10 ทีม ที่กระจายกันไปตรวจสอบโครงการทั้งหมดกว่า 89 โครงการที่เราเคยพัฒนา”
ลูกค้าหลายคนไม่ได้ต้องการคำอธิบายซับซ้อน เขาแค่กังวลว่า ตึกจะพังไหม จะถล่มไหม เพราะมันมีเคสแค่เห็นใช่ไหมครับ แม้แต่รอยร้าวเล็ก ๆ ที่แทบมองไม่เห็น ก็ทำให้เขากังวลใจ เราเข้าใจว่าแม้โครงสร้างจะปลอดภัย แต่ถ้าลูกค้าไม่มั่นใจ มันก็ไม่ต่างจากไม่ปลอดภัย เพราะความกลัวของคนแต่ละคนไม่เท่ากัน เราจึงจัดระบบการตรวจสอบแบบละเอียด แบ่งระดับความเสียหายเป็นสี และสื่อสารกลับอย่างตรงไปตรงมา
จากทั้งหมด 89 โครงการ มี 5 โครงการที่พบรอยร้าว ซึ่งเราแนะนำให้มีการตรวจสอบเพิ่มเติมทันที ส่วนที่เหลือแม้จะไม่มีผลต่อโครงสร้าง ก็ยังมีการแนะนำให้ตรวจซ่อมเล็กน้อยเพื่อความสบายใจ
จนถึงวันนี้งานซ่อมแซมยังมาอยู่เรื่อย แม้บางแห่งยังไม่ได้เริ่มซ่อม เพราะอยู่ในขั้นตอนการตัดสินใจของนิติบุคคล ซึ่งเราก็ไม่อยากให้ลูกค้าอยู่กับภาพนั้นนาน ๆ
อย่างที่เชียงใหม่ต้องยอมรับว่าเสียหายเยอะหน่อย เพราะมันอยู่ใกล้ศูนย์กลาง บางห้องมันก็เสียหายแบบคนไม่กล้าอยู่ก็มี หากเป็นผม ผมนอนได้ไม่มีปัญหา แต่ไม่ได้แปลว่าทุกคนนอนได้ใช่ไหมครับ มันไม่เหมือนกัน เราก็เลยขอความร่วมมือจากเวสคอม ซึ่งเป็นผู้รับเหมาสร้างโครงการนี้ ส่งคนไป 100-200 คน ลุยงานกัน แล้วก็หวังว่าภายในเดือนหน้าจบครับ
“เราเชื่อว่าเวลาที่ลูกค้าไม่สบายใจ สิ่งที่เขาต้องการมากที่สุดคือ ‘ความชัดเจน’ ”
ขุมทรัพย์ในออสเตรเลีย
ศุภาลัยเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยเพียงไม่กี่รายที่ไปทำโครงการอสังหาฯ ในต่างประเทศต่อเนื่อง โดยได้ไปลงทุนในออสเตรเลียมานานถึง 11 ปี เขาให้เหตุผลว่าที่เลือกลงทุนในประเทศนี้เพราะ
เป็นประเทศที่มีข้อมูลชัดเจน เช่น ราคาซื้อขาย จำนวนยูนิต ยอดโอน ฯลฯ ทำให้วิเคราะห์ความเป็นไปได้ได้ง่าย
มีระบบที่โปร่งใสและวัฒนธรรมการทำงานแบบ “โอเวอร์ดิลิเวอร์” ทำได้มากกว่าที่พูดไว้ ต่างจากบางประเทศที่เน้นพูดก่อน ทำได้หรือไม่ได้ไม่รู้
การร่วมทุนกับพาร์ตเนอร์ที่ไว้ใจได้ ทำให้เรียนรู้การบริหารโครงการระดับโลกได้โดยตรง เพราะข้อมูลทุกอย่างต้องเปิดเผย
ปัจจุบันพอร์ตการลงทุนในออสเตรเลียมีทั้งหมด 24 โครงการ มูลค่ารวมในส่วนของศุภาลัยมากกว่า 185,500 ล้านบาท
โดยล่าสุดรับโอน 12 โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ผ่านกิจการร่วมค้า “SSRCP HoldCo Pty Ltd” ที่จัดตั้งร่วมกับกลุ่ม Stockland Communities Partnership HoldCo Pty Ltd
แม้ยอดขายในออสเตรเลียจะคิดเป็นประมาณ 10% ของยอดขายรวมทั้งหมดของศุภาลัย แต่การเพิ่มอีก 12 โครงการใหม่ ทำให้ยอดขายของปีนี้มีแนวโน้มเติบโตเกือบเท่าตัวจากปีก่อน ซึ่งถือเป็นการขยายตัวแบบก้าวกระโดด
ออสเตรเลียจะเป็นประเทศเดียวที่ศุภาลัยเลือกลงทุนตอนนี้ แต่ยังไม่ปิดประตูประเทศอื่นในอนาคต เพียงแต่อยู่บนหลักการว่า
“ถ้าเสี่ยงเกินไป ลงแล้วนอนไม่หลับ ก็อย่าเพิ่งไป”
อสังหาฯ เกมของผู้นำตลาด
“วันนี้ตลาดอสังหาฯ อยู่ในช่วง ‘Consolidate’ ชัดเจนแล้วครับ และจะเหลือผู้เล่นหลักไม่กี่รายที่ยังสามารถเปิดโครงการได้ต่อเนื่อง แม้จะไม่มากเท่าเดิม แต่รายใหญ่ก็ยังเดินเกมอยู่ ส่วนรายเล็ก ๆ ค่อย ๆ หายไปจากตลาด”
ซึ่งจริง ๆ ก็เห็นสัญญาณแบบนี้มาสักพักแล้ว เช่น ปีที่แล้วมีการเปิดตัวคอนโดใหม่น้อยสุดในรอบ 15 ปี ปีนี้จะเห็นภาพนั้นเช่นกัน
ยอดการยื่น EIA ต่อหน่วยงานที่รับผิดชอบลดลงมาก ยิ่งย้ำว่าซัปพลายที่จะมาในตลาดคอนโดมีน้อยลงอย่างชัดเจน ปีนี้จะเห็นแนวราบขยายตัวน่าจะต่ำเมื่อเทียบกับหลายปีที่ผ่านมาเลย
ขณะเดียวกัน “Demand” หรือความต้องการซื้อก็อยู่ในระดับต่ำสุดแล้ว ถ้ายังไม่เรียกว่า “แตะพื้น” ก็ใกล้มาก ๆ แล้วครับ ซึ่งจากจุดนี้โอกาสที่ตลาดจะทรุดลงไปอีกมากนั้นเป็นไปได้น้อยมาก
ถ้า Demand ฟื้นเมื่อไร “Supply” ที่มีอยู่จะกลายเป็นของผู้เล่นไม่กี่ราย
ซึ่งแน่นอนเป็นโอกาสสำหรับศุภาลัย ที่ไม่ได้พึ่งแต่ตลาดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น แต่ยังมีตลาดในต่างจังหวัดอีก 30 จังหวัด มีการลงทุนในออสเตรเลียที่เริ่มมีสัดส่วนรายได้ถึง 10% ได้ดี
“เราไม่ได้มีปัญหาที่จะเสี่ยงกับการไปต่อไม่ได้อยู่แล้ว คือทุกคนรู้ว่าตลาดไม่ดี แต่เราทํายังไงที่จะสามารถสร้างยอดขายที่ดีได้ต่อเนื่อง ไม่ว่าภาวะตลาดเป็นอย่างไร นั่นคือสิ่งที่ผมโดนคาดหวัง ซึ่งไม่ได้ง่ายแต่ก็ต้องหาวิธี”
เมื่อตลาดกำลังเป็นของผู้นำเกม แต่ศุภาลัย ยังไม่อยากเล่นบทบู๊
ปี 2567 เคยบู๊มาแล้ว เดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่มากถึง 41 โครงการ มูลค่ารวม 52,380 ล้านบาท
แต่ปีนี้เปิดตัวโครงการใหม่เพียง 36 โครงการ มูลค่ารวม 46,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 28 โครงการ และคอนโดมิเนียม 8 โครงการ
ผมมองว่าตอนนี้สิ่งสำคัญคือการบาลานซ์ให้ดีครับ ถ้าเราเร่งมากไปก็เท่ากับเพิ่มความเสี่ยง โดยเฉพาะในแง่ผลตอบแทนว่ามันจะคุ้มไหมแต่เราไม่ได้หยุดหรือชะลอ แค่ปรับจังหวะให้เหมาะสมมากขึ้น โครงการหลายแห่งอยู่ใกล้กัน การเปิดเว้นช่วงกันเล็กน้อยจะช่วยให้ตลาดดูดซับได้ดีขึ้น
เพราะในสถานการณ์ที่ความเสี่ยงเพิ่มขึ้น เราต้องบริหารให้รอบคอบ เพื่อให้บริษัทเติบโตอย่างมั่นคงในระยะยาว
ทำงานมา 20 ปี ช่วงนี้หนักที่สุดในชีวิต
เมื่อถูกถามว่า เป็นช่วงของชีวิตการทำงานที่หนักที่สุดในชีวิตหรือเปล่า แล้วรับมือกับความเครียดอย่างไร
ไตรเตชะ ยิ้มกว้างก่อนตอบว่า
แน่นอนครับ เป็นช่วงที่หนักมาก แต่ผมถามตัวเองตลอดครับว่าถ้าเครียดแล้วมันช่วยอะไรได้ก็เครียดได้เนอะ แต่ถ้าช่วยไม่ได้ก็อย่าเครียด อย่างตอนลงพื้นที่ช่วงแผ่นดินไหว มีบ้างที่คนเขาถ่ายรูปเห็นผมกำลังยิ้ม หรือบอกว่ามาแค่นี้ช่วยอะไรได้ แต่เรารู้อยู่แล้วว่าเราไม่ได้ไปเล่น ๆ ไม่ได้ไปถ่ายรูปแล้วกลับ เรามีแผนทำงานต่อเนื่อง
บางครั้งเราตัดสินใจผิด แต่ไม่ได้แปลว่าเรา “คิดผิด” หากในตอนนั้นเราคิดรอบด้าน ใช้ข้อมูลทั้งหมดที่มีอยู่ ณ เวลานั้น ความผิดพลาดส่วนใหญ่มักเกิดจากข้อมูลที่ไม่ครบ ไม่ใช่เพราะเราไม่พยายาม แต่เพราะมีบางอย่างที่เรายังไม่รู้
“ถ้าเรามั่นใจว่าตอนนั้นเราทําดีสุดแล้ว ถึงพลาด ถึงโดนด่าผมไม่สนใจเลย”
นี่คือช่วงเวลาของ ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม ที่จะสร้างโอกาสในการทำธุรกิจจากการเป็นผู้นำเกม
และถ้าคุณเป็นผู้ซื้อที่มีความพร้อม ปีนี้ อาจจะเป็นปีทองของคุณ ♦
–
อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้
Website : Marketeeronline.co /