ตลาดเหนื่อย แต่กำไรยังโต ถอดรหัส 3 ยักษ์อสังหาฯ “SPALI-SIRI-AP” ปรับตัวอย่างไรในวันที่คนกู้บ้านยากขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ยังมีข้อจำกัดทั้งกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือน และการขอสินเชื่อบ้าน แม้ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์และสินเชื่อใหม่ในไตรมาสแรกจะกลับมาเพิ่มขึ้น แต่ผู้ประกอบการยังระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ไตรมาส 1/2569 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 11.2% เมื่อเทียบกับพี่ก่อนหน้า และมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 3.1% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่เพิ่มขึ้น 11.1%

แต่ฝั่ง Supply ลดลงชัดเจน โดยใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศลดลง 45.7% และใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยลดลง 50.2% จากปีก่อน โดยเฉพาะใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียมที่ลดลง 71.3%

REIC ยังประเมินว่า ตลอดปี 2569 การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศจะอยู่ที่ประมาณ 312,814 หน่วย ลดลง 1.1% และมีมูลค่าประมาณ 845,235 ล้านบาท ลดลง 2.3% ขณะที่ Rejection Rate (อัตราการปฏิเสธ) ของสินเชื่อบ้านยังอยู่ประมาณ 39-40%

ซึ่งในตลาดผู้ประกอบการรายใหญ่ยังมีผลประกอบการที่ดีได้ แต่ต้องเลือก ทำเล และจังหวะการลงทุนมากขึ้น ซึ่งเห็นได้จากผลประกอบการของ 3 บริษัทอย่าง แสนสิริ (SIRI), ศุภาลัย (SPALI) และเอพี ไทยแลนด์ (AP)

SIRI กำไรไตรมาส 2 โต 16%

บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) รายงานผลประกอบการไตรมาส 2/2569 มีกำไรสุทธิ 1,005 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16% เทียบไตรมาสนี้ก่อนหน้าและมีรายได้รวม 7,544 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13%

ยอดโอนดีขึ้นทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียม โดยตลาด Premium และ Medium มียอดโอนกลับมาดีขึ้น ขณะที่กลุ่ม Affordable ยังรักษายอดโอนได้

สำหรับครึ่งปีแรก แสนสิริมีกำไรสุทธิ 1,869 ล้านบาท รายได้รวม 14,235 ล้านบาท และมียอดขาย 25,500 ล้านบาท คิดเป็น 53% ของเป้าหมายยอดขายทั้งปี

บริษัทปิดการขายโครงการไปแล้ว 12 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 18,000 ล้านบาท และมีอีก 8 โครงการที่อยู่ระหว่างการปิดการขาย มูลค่ารวมกว่า 11,000 ล้านบาท

แสนสิริยังเน้นการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีความต้องการซื้อจริง หรือ Real Demand พร้อมกำหนดระดับราคาให้เหมาะกับกำลังซื้อในแต่ละกลุ่ม

หนึ่งในโครงการที่ทำยอดขายได้คือ XT 10 Ekkamai มูลค่า 6,400 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายแล้วกว่า 30% ขณะที่บ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทยังทำยอดขายได้ดีในช่วงครึ่งปีแรก

โดยบริษัทขยายธุรกิจรับสร้างบ้านภายใต้แนวคิด “Crafted by Sansiri” และเตรียมเดินหน้าโครงการในตลาดต่างจังหวัดที่มีความต้องการจากทั้งผู้ซื้อ นักลงทุน และชาวต่างชาติ เช่น ภูเก็ต หัวหิน เชียงใหม่ ขอนแก่น และพัทยา-บางแสน

ครึ่งปีหลัง SIRI มี Backlog 26,000 ล้านบาท

สำหรับครึ่งปีหลัง แสนสิริมียอดขายรอโอน หรือ Backlog กว่า 26,000 ล้านบาท โดยประมาณ 40% จะรับรู้เป็นรายได้ภายในปี 2569 บริษัทมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่พร้อมโอน 6 โครงการ มูลค่ารวม 18,300 ล้านบาท เช่น SHUSH Ratchathewi และ Via Ari

ส่วนตลาดต่างจังหวัด บริษัทเตรียมเดินหน้าโครงการ The Standard Residences, Hua Hin และ The Tales Story One BangJo Phuket ทั้งปีแสนสิริมีแผนเปิดโครงการใหม่ 21 โครงการ มูลค่า 27,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 12 โครงการ และแนวสูง 9 โครงการ

โครงการที่เตรียมเปิด ได้แก่ Well-being Community บนพื้นที่ 142 ไร่ บริเวณถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่, ราชพฤกษ์ คอมมิวนิตี้ บนพื้นที่กว่า 1,000 ไร่, The Monument Sathon, โครงการแบรนด์ HAUS ใน T77 และ CANVAZ Palette Cherngtalay รวมถึงโครงการในภูเก็ตบริเวณสามกองและป่าตอง

นายวิชาญ วิริยะภูษิต ประธานผู้บริหารสายงานการเงิน แสนสิริ กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือน และความเสี่ยงจากต่างประเทศ ขณะที่มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงทิศทางดอกเบี้ยนโยบาย จะช่วยสนับสนุนกำลังซื้อในตลาด

SPALI กำไรไตรมาส 2 โต 310%

บริษัท ศุภาลัย จำกัด เผยกำไรสุทธิครึ่งปีแรก 2,049 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 35.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะไตรมาส 2 ที่มีกำไร 1,640 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 49% จากปีก่อน

แรงส่งสำคัญมาจากยอดโอนที่กลับมาเพิ่มขึ้น โดยไตรมาส 2 มียอดโอนอยู่ที่ 6,830 ล้านบาท แม้จะทรงตัวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ปรับเพิ่มขึ้นถึง 87% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรก แบ่งเป็นยอดโอนบ้านแนวราบ 5,870 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 92% จากไตรมาสแรก และคอนโดมิเนียม 956 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 64% จากไตรมาสแรก ส่วนหนึ่งมาจากการเริ่มส่งมอบโครงการศุภาลัย ศรีนครินทร์ มูลค่า 1,000 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันขายไปแล้ว 51%

นอกจากธุรกิจในไทย SPALI ยังมีรายได้จากการลงทุนในออสเตรเลียเข้ามาช่วยเสริม โดยไตรมาส 2 ได้รับส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วม 890 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเติบโตขึ้นอย่างมากจากไตรมาสแรกที่ทำได้ 104 ล้านบาท จากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยในออสเตรเลียที่เพิ่มขึ้น

ครึ่งปีหลังบริษัทจึงยังเน้นการเร่งโอนโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว พร้อมเปิดโครงการแนวราบใหม่อีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 5,350 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ SPALI ต้องบริหารควบคู่กันคืออัตรากำไรจากการขาย ซึ่งอยู่ที่ 30.3% แม้จะใกล้เคียงกับไตรมาสแรก แต่ลดลงจาก 31.8% ในปีก่อน ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อกระตุ้นตลาด และสัดส่วนยอดโอนที่มาจากบ้านแนวราบเพิ่มมากขึ้น

SPALI ลุยต่อไตรมาส 3 เตรียมเปิดแนวราบ 4 โครงการ มั่นใจโอนคอนโดใหม่ตามแผน

สำหรับทิศทางในไตรมาส 3 บริษัทยังมียอดขายรอรับรู้รายได้จากบ้านแนวราบคงเหลืออีกราว 3,300 ล้านบาท พร้อมเตรียมส่งมอบคอนโดมิเนียมใหม่อีก 2 โครงการ คือ ศุภาลัย พาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ มูลค่า 4,600 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันขายไปแล้ว 54% และ ศุภาลัย คราม-เขาเต่า มูลค่า 480 ล้านบาท ซึ่งขายไปแล้ว 37% ควบคู่ไปกับการเตรียมเปิดโครงการแนวราบใหม่อีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 5,350 ล้านบาท

บริษัทประเมินว่า กำไรในไตรมาส 3 มีแนวโน้มเติบโตขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน รับแรงส่งจากการทยอยโอนโครงการใหม่ แต่หากเทียบกับไตรมาส 2 ที่ผ่านมา กำไรอาจปรับตัวลดลงเล็กน้อย เนื่องจากส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนในออสเตรเลียมีโอกาสย่อตัวลงจากระดับที่เคยทำไว้สูงในไตรมาสก่อน

ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยได้ปรับเป้าหมายมูลค่าพื้นฐานของหุ้น SPALI ในปี 2570 มาอยู่ที่ 15.60 บาท พร้อมปรับคำแนะนำเป็นเน้นซื้อขายทำกำไรระยะสั้น โดยมองว่าผลประกอบการที่ออกมาดีกว่าคาด รวมถึงอัตราการจ่ายเงินปันผล จะยังเป็นปัจจัยบวกหลักที่ช่วยหนุนความเชื่อมั่นของนักลงทุนในช่วงนี้

AP ครึ่งปีแรกกำไร 1,967 ล้านบาท

ตลาดยังเหนื่อย แต่รายใหญ่ยังเดินต่อ

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังแสดงให้เห็นถึงภาวะหดตัวในภาพใหญ่ แต่กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงรักษาผลการดำเนินงานและทำกำไรได้ดีด้วยฐานต้นทุนที่แข็งแกร่งและวินัยทางการเงิน โดยแต่ละบริษัทมีกลยุทธ์หลักที่แตกต่างกันออกไป

แสนสิริสามารถสร้างความมั่นคงทางรายได้จากยอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) ในมือที่มีมูลค่าสูงถึง 26,000 ล้านบาท ประกอบกับการเลือกพัฒนาโครงการเฉพาะในทำเลที่มีกำลังซื้อจริง

ขณะที่ศุภาลัยได้รับปัจจัยหนุนจากการฟื้นตัวของยอดโอนกรรมสิทธิ์ภายในประเทศ ควบคู่กับการรับรู้กำไรจากการลงทุนในประเทศออสเตรเลียเข้ามาช่วยเสริมความแข็งแกร่ง ส่วนเอพีใช้วินัยทางการเงินเป็นฐานสำคัญในการขับเคลื่อนองค์กร พร้อมเร่งเปิดโครงการใหม่ที่กระจายตัวครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ทั้งบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม และการขยายฐานตลาดสู่ต่างจังหวัด

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของตลาดยังคงอยู่ในภาวะซบเซา โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) คาดการณ์ว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปีจะติดลบ 1.1% และมูลค่าการโอนจะลดลง 2.3% ปัจจัยกดดันสำคัญมาจากมาตรการที่เข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูงถึง 39–40%

สภาวะตลาดในครึ่งปีหลังจึงไม่ใช่ยุคที่ผู้ประกอบการทุกรายจะสามารถเติบโตไปพร้อมกันได้อีกต่อไป แต่จะเป็นการครองส่วนแบ่งตลาดโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสินค้าพร้อมโอน มี Backlog รองรับ และมีความสามารถในการบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินที่เหนือกว่าคู่แข่งในอุตสาหกรรม