ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย โดยปกติแล้วผู้ประกอบการจะทำการตัดสินใจเลือกประเภทของที่อยู่อาศัยที่จะพัฒนา โดยตัดสินใจจากราคาที่ดิน ทำเล ขนาด รูปทรงที่ดิน รวมถึง ความต้องการของลูกค้าในช่วงเวลานั้น และคู่แข่งขัน โดยการตัดสินใจเบื้องต้นคือ เลือกว่าจะพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ หรือ อาคารชุด หากเลือกแนวราบก็ยังแยกประเภทออกมาเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์เฮาส์ หากเลือกพัฒนาเป็นอาคารชุด ก็จะออกมาได้ 2 รูปแบบคือ Low Rise (อาคารสูงไม่เกิน 8 ชั้น) หรือ High Rise (อาคารที่สูงกว่า 8 ชั้น) โดยหลายโครงการอาจพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีการผสมผสานลักษณะของที่อยู่อาศัยมากกว่าหนึ่งรูปแบบ ในโครงการเดียวกัน

ปัจจุบันด้วยการแข่งขันทางธุรกิจที่สูงขึ้น รูปแบบในการพัฒนาอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัยจึงมีการพัฒนารูปแบบการดีไซน์และการให้บริการที่มากไปกว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบที่ขายแล้วจบ ผมจึงขอนำตัวอย่างแนวคิดตลาดที่อยู่อาศัยรูปแบบใหม่ ๆ ที่ผู้ประกอบการในประเทศไทยเริ่มให้ความสนใจในการพัฒนา เพื่อสร้างความแตกต่างจากคู่แข่งในตลาด โดยวันนี้ขอนำเสนอ 3 รูปแบบที่น่าสนใจ ประกอบด้วย Theme Residence, Branded Resident และ Service Residence

 

Theme Residence หรือ การออกแบบโครงการแบบมีธีม

การออกแบบโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นแนวราบ หรืออาคารชุด แบบมีธีมในการออกแบบ โดยการออกแบบลักษณะนี้ไม่ใช่แค่การออกแบบบ้าน แต่รวมถึงการออกแบบภูมิสถาปัตย์ในโครงการ และแบบบ้านให้สอดคล้องกัน เรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ในประเทศไทย ในอดีตมีการนำมาใช้กับโครงการหมู่บ้านจัดสรรขนาดใหญ่ ที่เป็นหมู่บ้านหรู เท่าที่ผมเคยมีโอกาสเข้าไปชมก็น่าจะมีหมู่บ้านชิชาคันทรีคลับ พระราม 2 ที่สร้างมาประมาณ 40 ปีแล้ว โดยเป็นหมู่บ้านหรูที่ออกแบบในธีมสถาปัตยกรรมแบบโรมัน โดยบ้านแต่ละแปลงไม่มีรั้ว ใช้เป็นเนินดินและแนวต้นไม้ในการแบ่งแปลง ช่วงแรกในการพัฒนาโครงการใช้รถเทียมม้าโดยใช้ม้าจริง ขับให้บริการลูกบ้าน ออกมาถึงปากทางเข้าหมู่บ้าน

อาคารชุดที่ออกแบบในลักษณะเป็นธีม ที่พอจะยกเป็นตัวอย่างได้ ก็เช่น ฌ็องเซลิเซ่ ถนนติวานนท์ ย่านปากเกร็ด อาคารชุดแบบ Low Rise ที่ออกแบบสถาปัตยกรรมของอาคารและพื้นที่ถนนโดยรอบโครงการ ที่จำลองแบบมาจากสถาปัตยกรรมย่านถนนฌ็องเซลิเซ่ ในประเทศฝรั่งเศส โครงการนี้น่าจะมีอายุประมาณ 20 ปี ตอนเสร็จใหม่ ๆ มีกองถ่ายภาพยนตร์ โฆษณา และกองถ่ายละครไปเช่าพื้นที่ถ่ายทำ รวมถึง เป็นพื้นที่ที่คู่แต่งงานนิยมไปถ่ายภาพพรีเวดดิ้งด้วย

สำหรับหมู่บ้านจัดสรรยุคใหม่ก็มีหลายโครงการที่ออกแบบในลักษณะที่เป็น Theme Residence เช่น โครงการอณาสิริ รังสิต ของบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่ออกแบบเป็นหมู่บ้านสไตล์ญี่ปุ่น ตั้งแต่ซุ้มประตู ทางเข้าหมู่บ้าน พื้นที่ถนนและสวนในโครงการ รวมถึงการออกแบบบ้านในโครงการที่มีกลิ่นอายในแบบญี่ปุ่น ส่วนทาวน์เฮาส์ ของแสนสิริในบริเวณใกล้เคียงกันกับ อณาสิริ ก็มีโครงการ สิริเพลส 2 ที่ออกแบบในธีมเมืองอัมสเตอร์ดัม ประเทศเนเธอร์แลนด์

Theme Residence ดูเหมือนจะได้รับความนิยมมากขึ้น เนื่องจากพฤติกรรมของลูกค้ารุ่นใหม่ที่มีประสบการณ์ในการเดินทางไปต่างประเทศบ่อยขึ้น ความนิยมในการถ่ายภาพเพื่อลงในสื่อสังคมออนไลน์  ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีลักษณะการออกแบบในโครงการที่โดดเด่น ไม่ซ้ำใคร น่าจะเป็นจุดขายที่ช่วยให้โครงการที่อยู่อาศัยมีความโดดเด่นมากกว่าคู่แข่ง

 

Branded Residence ที่อยู่อาศัยแบบมีแบรนด์

 Branded Residence คือโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีการให้บริการหลังการอยู่อาศัย และการดูแลโครงการหลังการขาย โดยทีมบริหารของโรงแรมระดับ 4-5 ดาว โดยมีการใช้ชื่อแบรนด์โรงแรมนำมาใช้เป็นส่วนหนึ่งของชื่อโครงการ เช่น โครงการดุสิต พาร์คไซด์ และดุสิต เรสซิเดนเซส โครงการอาคารชุดที่อยู่ระหว่างการพัฒนาบนที่ดินเดิมย่านศาลาแดง ที่เคยเป็นที่ตั้งของโรงแรมดุสิตธานี โดยภาพรวมโครงการมิกซ์ยูส ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ประกอบด้วยโรงแรม ที่พักอาศัย อาคารสำนักงานและศูนย์การค้า โดยมี Branded Residence 2 โครงการอยู่ในพื้นที่ดังกล่าว

นอกจากนี้  การในลักษณะ Branded Residence ในประเทศไทยยังมีอีกหลากโครงการ ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการอาคารชุด เช่น The Residence at Mandarin Oriental โดยบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด โครงการ Ramada Residence ที่ใช้แบรนด์โรงแรมระดับ 4 ดาว ที่พัฒนาโดย บริษัท ไซมิท แอสเสท จำกัด (มหาชน)

Branded Residence โดยปกติแล้วจะมีราคาขายต่อตารางเมตรสูงกว่า อาคารชุดระดับเดียวกันในย่านเดียวกัน และยังมีการเก็บค่าส่วนกลางในอัตราที่สูงกว่าด้วย เนื่องจากต้นทุนที่ต้องจ่ายให้กับกลุ่มธุรกิจโรงแรมที่ให้สิทธิ์การใช้แบรนด์และเข้ามาช่วยควบคุมมาตรฐานทั้งด้าน การเลือกวัสดุ ความปลอดภัย และการให้บริการหลังการอยู่อาศัย โดยโครงการ ในลักษณะนี้ส่วนใหญ่ จะมีบริการ (ที่รวมอยู่ในค่าส่วนกลาง) หรือบริการเสริม (ที่ลูกค้าต้องจ่ายเพิ่ม) ในลักษณะใกล้เคียงกับโรงแรม เช่น การให้บริการทำความสะอาดห้องพัก บริการอาหารถึงห้องพัก บริการรถรับส่ง หากโครงการตั้งอยู่ในบริเวณที่ติดกับโรงแรมที่เป็นผู้ให้บริการ ลูกค้าก็อาจได้สิทธิ์การใช้บริการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโรงแรม เช่น ห้องออกกำลังกาย ล็อบบี้ ห้องประชุม ด้วย

โครงการในลักษณะนี้ด้วยชื่อเสียงของโรงแรมที่เป็นที่รู้จักระดับสากลเป็นตัวดึงดูด ลูกค้าต่างชาติ รวมถึงกลุ่มลูกค้าชาวไทย ที่ต้องการบริการ ระดับมาตรฐานโรงแรม ให้สนใจเข้ามาซื้อ ไม่ว่าเพื่อการอยู่อาศัยเอง หรือเพื่อลงทุนปล่อยเช่า

Branded Residence ในต่างประเทศยังมีการขยายออกไปสู่การใช้แบรนด์ของธุรกิจที่ไม่ใช่โรงแรม โดยการใช้แบรนด์ของผลิตภัณฑ์แฟชั่นชั้นสูง อย่างเช่นโครงการ Residences by Armani Casa ที่ไมอามี สหรัฐอเมริกา หรือการใช้แบรนด์รถยนต์  เช่น  Aston Martin Residences  อาคารชุดในประเทศอังกฤษ ถึงการใช้แบรนด์ของสถาปนิก หรือศิลปิน ที่มีชื่อเสียง นำมาใช้เป็นส่วนหนึ่งของแบรนด์ที่อยู่อาศัย โดยบริษัทเจ้าของแบรนด์ หรือศิลปิน ก็ได้รายได้จากค่าไลเซนส์ในการใช้แบรนด์ และการขายผลิตภัณฑ์ให้เป็นส่วนหนึ่งของการตกแต่งโครงการ ผู้ประกอบการก็ได้ประโยชน์ จากชื่อเสียงของแบรนด์ โดยเฉพาะกลุ่มที่ชื่นชอบในแบรนด์นั้น ๆ ที่จะเข้ามาเป็นลูกค้าของโครงการ

 

Service Residence ที่อยู่อาศัยที่สร้างคุณค่าเพิ่มจากบริการ

Service Residence เป็นแนวทางการพัฒนาโครงการที่คล้ายคลึงกับ Branded Residence ที่มีโรงแรมมาบริหารและให้บริการหลังการเข้าอยู่อาศัย โดย Branded Residence ถือได้ว่าเป็น Service Residence ประเภทหนึ่ง สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้บริหารโดย Branded Hotel แต่ผู้ประกอบการมีบริการหลังการอยู่อาศัยให้ ในลักษณะที่คล้ายคลึงกับ Service Apartment ผมถือว่าเป็น Service Residence ครับ หรืออีกนัยหนึ่ง เราจะเห็นผู้ประกอบการที่ให้บริการ Service Apartment ที่มีรายได้จากการให้เช่า ทำการพัฒนาโครงการอาคารชุดเพื่อขาย ในลักษณะ Service Residence แล้วใช้ผู้ให้บริการชุดเดียวกัน โดยให้บริการทำความสะอาดห้อง หรือบริการอื่น ๆ เพิ่มเติม

โครงการในลักษณะดังกล่าวจะมีราคาขายใกล้เคียงกับโครงการระดับเดียวกันในพื้นที่เดียวกัน โดยส่วนใหญ่จะมีการเก็บค่าบริการส่วนกลางในอัตราที่สูงกว่า โดยครอบคลุมการทำความสะอาดห้อง ซักและเปลี่ยนผ้าปูที่นอนปลอกหมอน ให้สัปดาห์ละ 1-2 ครั้ง โครงการในลักษณะนี้ ผู้พัฒนาโครงการอาจใช้ผู้ให้บริการภายนอก (Outsource) ที่ผ่านการคัดกรองจากผู้ดูแลโครงการ ทั้งในลักษณะ Pay-Per-Use และ บริการที่คิดรวมไปกับค่าส่วนกลางรายเดือน เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า ไม่ต้องการทำความสะอาดห้องของตนเอง หรือ ต้องการบริการเสริม เช่น บริการอาหาร โดยบางโครงการอาจมีการให้บริการอาหารเช้า หรืออาหารเย็น แบบเดียวกัน Service Apartment ที่ลูกค้าสามารถจ่ายเพิ่ม เป็นบริการเสริมรายเดือนได้ โดยทางโครงการมีห้องอาหารไว้ให้บริการ ซึ่งอาจเหมาะกับกลุ่มผู้สูงอายุ หรือ คนโสด  ผมเชื่อว่า บริษัทที่ไม่ได้อยู่ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็น่าจะเห็นโอกาสและเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการในลักษณะที่เป็น Service Residence มากขึ้น โดยในประเทศญี่ปุ่น บริษัทที่ให้บริการที่พักสำหรับผู้สูงอายุรายใหญ่ เป็นบริษัทที่เติบโตมาจากผู้ผลิตอาหาร และอาศัยจุดแข็งของธุรกิจเดิม มาทำ Service Residence ที่มีบริการอาหารด้วย

ผมเชื่อว่า ความต้องการของ Theme Residence, Branded Residence และ Service Residence น่าจะมีการเติบโตขึ้นในประเทศไทยอย่างแน่นอน ทั้งจากวิถีชีวิตและความต้องการของคนรุ่นใหม่ ที่ต้องการบริการมากขึ้น ต้องการอยู่อาศัยในโครงการที่มีความโดดเด่นแตกต่าง และการเติบโตของกลุ่มผู้สูงอายุ ที่อยู่คนเดียวและต้องการบริการในที่อยู่อาศัยมากขึ้น สอดคล้องกันกับกลุ่มบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่เริ่มมองหารายได้ที่ยั่งยืน จากการให้บริการอื่น ๆ บนฐานลูกค้าเดิมของบริษัท

.

Real Estate Real Marketing

ศาสตราจารย์วิทวัส รุ่งเรืองผล Witawat@tbs.tu.ac.th



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer

เพิ่มเพื่อน