ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ฉายภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ปี 2568 เป็นการฟื้นตัวที่ไม่เท่ากันในแต่ละภาคธุรกิจ เริ่มต้นด้วยการลงทุนอย่างต่อเนื่องในโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ และแม้ว่าหลายกลุ่มธุรกิจจะเผชิญกับความต้องการที่ลดลงและอุปทานส่วนเกินที่มากขึ้น แต่ยังมีกลุ่มอื่นที่ได้รับประโยชน์จากโครงการซึ่งดึงดูดการลงทุนและนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
คุณรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย และทีมผู้บริหารซีบีอาร์อี ร่วมให้ข้อมูล
ตลาดที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ
ตลาดที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ ต้องอาศัยความต้องการในประเทศเป็นหลัก ทั้งนี้ ความยากลำบากในการขอสินเชื่อสำหรับทั้งผู้พัฒนาโครงการและผู้ซื้อส่งผลให้จำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่รวมถึงยอดขายลดลง
คอนโดมิเนียม ปี 2568 จะมีการเปิดขายใหม่ต่ำที่สุดในรอบ 4 ปี ที่ 24,000 ยูนิต และลดลง 20% จากปี 2024 ขณะที่ห้องสร้างเสร็จใหม่ ปี 2567-68 ที่ 80,000 ยูนิต
บ้าน ปี 2568 จะมีการเปิดขายใหม่ต่ำที่สุดในรอบกว่าทศวรรษ อยู่ที่ 18,000 ยูนิต และซัปพลายสะสมที่รอการขายอยู่ที่ 159,000 ยูนิต โดยประเมินว่าตลาดจะต้องใช้เวลากว่า 5 ปี ในการขายยูนิตที่คงค้างอยู่ตอนนี้ให้หมด
นอกจากนั้น สภาพเศรษฐกิจที่อ่อนแอยังส่งผลให้ปัญหาการขอสินเชื่อมีความซับซ้อนยิ่งขึ้น และบริษัทผู้พัฒนาโครงการไทยที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์หลายรายประกาศแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 ในจำนวนจำกัด จากการที่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจำนวนมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จึงมุ่งเน้นไปที่การบริหารจัดการยอดแบ็กล็อก (Backlog หรือยอดสะสมของพรีเซลล์ที่ยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์รวมกันทุกงวด) และการขายยูนิตที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ที่ยังคงค้าง
อย่างไรก็ตาม สัญญาณเบื้องต้นสำหรับปี 2568 ชี้ให้เห็นถึงกิจกรรมที่เพิ่มขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรี ทั้งโครงการที่เป็น Branded residence และประเภทอื่น ๆ โดยกลุ่มเป้าหมายจะเป็นการผสมผสานระหว่างความต้องการของผู้ซื้อในประเทศที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ต้องการบ้านหลังที่สอง โดยเฉพาะจากประเทศในภูมิภาคเอเชีย
ซึ่งโครงการเหล่านี้หลายโครงการได้เปิดตัวอย่างไม่เป็นทางการไปแล้วในปี 2567 และจะเปิดตัวอย่างเป็นทางการในปีนี้ หลังผู้พัฒนาโครงการมีความมั่นใจเพียงพอจากการทำแคมเปญการตลาดก่อนการเปิดตัว
ตลาดโรงแรมในกรุงเทพฯ
ปี 2567 นับเป็นอีกปีที่แข็งแกร่งสำหรับภาคธุรกิจการบริการของไทย ต่อเนื่องไปยังปี 2568 จากปัจจัยส่งเสริมสำคัญอย่างการเพิ่มจำนวนเที่ยวบินที่สามารถรองรับนักท่องเที่ยวได้มากขึ้นและโครงการต่อเนื่องของรัฐบาลในการผ่อนปรนข้อกำหนดการเดินทางเข้าประเทศ
ในปี 2567 พลเมืองของ 93 ประเทศสามารถเดินทางเข้าประเทศไทยได้โดยไม่ต้องขอวีซ่า ซึ่งส่งผลในทางบวกต่ออัตราการเข้าพักโรงแรมโดยรวม ทำให้รายได้เฉลี่ยต่อวันจากห้องพักที่ขายได้ (ADR) ของโรงแรมในกรุงเทพฯ สูงขึ้นเป็นประวัติการณ์เช่นกันในปีที่ผ่านมา
| ต่างชาติเที่ยวไทย 2568
แตะ 40 ล้านคน |
|
| จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าไทย 2567 | 35.5 ล้านคน |
| คาดการณ์ปี 2568 | 40 ล้านคน (ใกล้เคียงปี 2562 ที่ 39.8) |
| ประเทศนักท่องเที่ยวที่เข้าไทยมากสุด 2567
และอัตราเติบโตเมื่อเทียบกับปี 2566 |
|
| 1. จีน 6.7 ล้านคน (+91%) | 2. มาเลเซีย 5 ล้านคน (+7%) |
| 3. อินเดีย 2.1 ล้านคน (+31%) | 4. เกาหลีใต้ 1.9 ล้านคน (+13%) |
| 5. รัสเซีย 1.7 ล้านคน (+18%) | 6. ไต้หวัน 1.1 ล้านคน (+50%) |
| ที่มา: ซีบีอาร์อี ประเทศไทย, ก.พ. 2025 | |
| ตลาดโรงแรม
ขับเคลื่อนด้วย Upscale & Luxury |
||
| จำนวนซัปพลายโรงแรมในกรุงเทพฯ ปี 2567 | 80,611 ห้อง | แบ่งเป็น Midscale 36,081
Upscale 20,880 Luxury 14,332 Economy 9,318 |
| จำนวนซัปพลายโรงแรมในกรุงเทพฯ ปี 2568 (คาดการณ์) | 86,485 ห้อง | แบ่งเป็น Midscale 37,713
Upscale 23,442 Luxury 15,477 Economy 9,853 |
| รายได้เฉลี่ยต่อวันจากห้องพักที่ขายได้ | 4,300 บาท | |
| อัตราการเข้าพัก | 77% | |
| ที่มา: ซีบีอาร์อี ประเทศไทย, ก.พ. 2025 | ||
คาดการณ์ว่า 70% ของซัปพลายใหม่ในปี 2568 จะอยู่ในเซกเมนต์อัปสเกลและลักชัวรี จากการทยอยเปิดตัวใหม่ของกลุ่มโรงแรมในเซกเมนต์ดังกล่าวตลอดปี 2024 อาทิ โรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ, โรงแรมเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน กรุงเทพฯ และจะทยอยเปิดตัวในปี 2025 อาทิ โรงแรม เซนเตอร์ พอยต์ พลัส สาขาสีลม ริเวอร์วิวและประตูน้ำ, โรงแรมแอนดาซ วัน แบงค็อก, โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ ลุมพินี, โรงแรมอมานในเลิศ
ทั้งด้วยโครงการริเริ่มของรัฐบาลเพื่อดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวและแขกที่เข้าพักระยะยาวผ่านโครงการวีซ่าระยะยาว จึงคาดว่าจะมีแบรนด์ที่พักระยะกลางและระยะยาวเปิดให้บริการในกรุงเทพฯ มากขึ้น
ตลาดพื้นที่ค้าปลีก
ตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ กลับมาฟื้นตัวเต็มที่อีกครั้งในปี 2024 อาทิ การรีโนเวตเซ็นทรัล ชิดลม การเปิดตัววัน แบงค็อก เฟสแรก และปี 2025 ยังมีโครงการสำคัญ อาทิ การรีโนเวตเซ็นทรัล บางนา เพื่อรองรับการขยายตัวของกลุ่มเรสซิเดนเชียล และการเปิดตัวของศูนย์การค้า เซ็นทรัลพาร์ค
| อัปเดตพื้นที่ศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ | |
| ซัปพลายสะสม 2568 | 8,582,033 ตร.ม. |
| ซัปพลายปล่อยเช่า | 8,067,111 ตร.ม. |
| ซัปพลายกำลังก่อสร้าง | 500,000 ตร.ม. |
| ซัปพลายเสร็จใหม่จากที่ก่อสร้าง | 250,000 ตร.ม. |
| อัตราเช่าพื้นที่ | 94% |
| ที่มา: ซีบีอาร์อี ประเทศไทย, ก.พ. 2025 | |
| ศูนย์การค้า ใจกลางกรุงเทพฯ | |
| ซัปพลายสะสม 2568 | 8,582,033 ตร.ม. |
| ซัปพลายในย่านใจกลางกรุงเทพฯ | 1,046,500 ตร.ม. |
| Ratchaprasong
Intersection |
405,000 |
| Central World | 235,000 |
| Central Embassy | 70,000 |
| Gaysorn Village | 60,000 |
| Central Chidlom | 40,000 |
| Siam District | 337,000 |
| Siam Paragon | 200,000 |
| MBK Center | 85,000 |
| Siam Discovery | 30,000 |
| Siam Center | 22,000 |
| EmDistrict | 181,500 |
| The Emporium | 71,500 |
| The Emsphere | 60,000 |
| The Emquartier | 50,000 |
| One Bangkok (Phase 1) | 123,000 |
| ที่มา: ซีบีอาร์อี ประเทศไทย, ก.พ. 2025 | |
ตลาดพื้นที่สำนักงาน
| อัปเดตตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ | |
| ซัปพลายสะสม 2567 | 9,851,416 ตร.ม. |
| ซัปพลายสร้างเสร็จใหม่ | 349,586 ตร.ม. |
| อัตราเช่า | 8,007,768 ตร.ม. หรือ 81% |
| ซัปพลายเช่าใหม่ | 96,483 ตร.ม. |
| คาดการณ์ซัปพลายสะสม 2568 | 10,331,273 ตร.ม. |
| ซัปพลายสร้างเสร็จใหม่ | 479,812 ตร.ม. |
| อัตราเช่า | 8,087,768 ตร.ม. หรือ หรือ 78% |
| ซัปพลายเช่าใหม่ | 90,000 ตร.ม. |
| ที่มา: ซีบีอาร์อี ประเทศไทย, ก.พ. 2025 | |
| ออฟฟิศเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ 2568 | ||
| Non – CBD 272,278 ตร.ม. (57%) | ||
| บีทีเอส วิชั่นนารี พาร์ค อาคาร A และ B | 72,730 ตร.ม. | อาคารเกรด
A |
| เอไอเอ คอนเน็คท์ | 53,500 ตร.ม. | A |
| ครีเอเตอร์ วิลเลจ | 74,000 ตร.ม. | A |
| รามคำแหง ฮิลล์ | 10,000 ตร.ม. | B |
| วี.วรรณ ทาวเวอร์ | 39,048 ตร.ม. | B |
| เดอะ ฮิลท็อป ออฟฟิศ แอท แฮปปี้แทท | 23,000 ตร.ม. | B |
| CBD 207,534 ตร.ม. (43%) | ||
| วัน แบงค็อก ทาวเวอร์ ไฟฟ์ | 100.534 ตร.ม. | A+ |
| ซัมมิท ทาวเวอร์ | 47,000 ตร.ม. | A+ |
| เซ็นทรัลพาร์ค ออฟฟิศ | 60,000 ตร.ม. | A+ |
| ซัปพลายใหม่รวม | 479,812 ตร.ม. | |
| ที่มา: ซีบีอาร์อี ประเทศไทย, ก.พ. 2025 | ||
ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงมีอุปทานใหม่ซึ่งเป็นพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงเข้าสู่ตลาดในปริมาณที่เพิ่มขึ้นกว่าระดับความต้องการอย่างมาก พื้นที่สำนักงานใหม่เหล่านี้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาดโดยรวม เนื่องจากทำให้บริษัทต่าง ๆ สามารถเลือกได้ระหว่างการอยู่ในพื้นที่สำนักงานเดิมหรือย้ายไปพื้นที่ใหม่
ซึ่งในปี 2567 มีความต้องการเช่าพื้นที่สุทธิ (Net Take-up) สูงสุดในรอบห้าปี โดยเป็นการผสมผสานระหว่างการจัดตั้งสำนักงานใหม่และการย้ายสำนักงานจากอาคารเก่าไปยังอาคารสำนักงานที่เพิ่งสร้างเสร็จ ซึ่งเป็นกลุ่มอาคารที่ดำเนินงานตามมาตรฐานสากลและได้รับการรับรองด้าน ESG
ด้วยอัตราพื้นที่ว่างที่คาดว่าจะสูงขึ้น การแข่งขันเพื่อรักษาและดึงดูดผู้เช่าจะส่งผลให้เจ้าของอาคารต้องปรับตัวในตลาดที่ถือว่าเป็น ‘ตลาดของผู้เช่า’ ซึ่งเป็นตลาดที่ได้รับอิทธิพลจากการที่ผู้เช่ามองหาพื้นที่ที่ทั้งมีคุณภาพและคุ้มค่า ดังนั้น อาคารสำนักงานที่มีอยู่จำนวนมากจะต้องปรับลดอัตราค่าเช่าลงและลงทุนเพื่อการปรับปรุงพัฒนาอาคาร เพื่อรักษาผู้เช่าเดิมเอาไว้และเพิ่มอัตราการเช่าพื้นที่ในอาคารของตนเอง
ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์
ที่ดินเพื่อการพัฒนาอุตสาหกรรม ความต้องการยังคงแข็งแกร่ง หลัก ๆ จะอยู่ในพื้นที่ EEC (เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก) และจังหวัดข้างเคียง จนปี 2024 ที่ผ่านมาตลาดมีภาวะซัปพลายโตไม่ทันดีมานด์
ซึ่งโครงการริเริ่มของรัฐบาลที่มีจุดประสงค์เพื่อดึงดูดบริษัทต่างชาติผ่านการสร้างแรงจูงใจที่ตรงต่อกลุ่มเป้าหมายยังคงสร้างผลลัพธ์ที่ดี โดยเฉพาะการขายที่ดินภายในนิคมอุตสาหกรรม ที่ส่งผลต่อเนื่องให้เกิดความต้องการโรงงานสำเร็จรูปจากกลุ่มซัปพลายเออร์ระดับที่สองและสาม
นอกจากนั้น ตลาดโลจิสติกส์กำลังมีการแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้นจากการที่ผู้พัฒนารายใหม่ ๆ เข้าสู่ตลาดและมีการให้บริการพื้นที่ที่ทันสมัยและมีคุณภาพสูงเพื่อตอบสนองความต้องการ โดยเฉพาะในกลุ่มอีคอมเมิร์ซที่กำลังขยายตัวอย่างสูง
คุณรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กล่าวปิดท้าย แนวโน้มของตลาดโรงแรมและตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมในปี 2568 เป็นไปในทิศทางที่ดีมาก ธุรกรรมการเช่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ คาดว่าจะยังคงแข็งแกร่ง สำหรับตลาดที่พักอาศัย อุปทานส่วนเกินจะทำให้ปีนี้ ฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยรวมแล้ว คาดว่าความต้องการจากภายในประเทศและสภาพคล่องทางการเงินจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงระหว่างปี ซึ่งจะสร้างความเชื่อมั่นในเชิงบวกและความคึกคักเพิ่มขึ้นในทุกตลาด
โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ยังคงพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะก่อให้เกิดโอกาสในตลาดจากอุปทานใหม่และสร้างความท้าทายที่ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการต้องปรับกลยุทธ์ และเนื่องจากกรุงเทพฯ ยังคงเป็นเมืองที่ดึงดูดความสนใจจากทั่วโลก คาดว่าปี 2568 จะเป็นอีกปีที่มีหลายสิ่งที่น่าสนใจเกิดขึ้นในตลาด
–