การเปลี่ยนผ่านภาคอุตสาหกรรมไทย: จาก “ปริมาณ” สู่ “คุณภาพและขนาดเงินลงทุน”

ภาพรวมในปี 2025 สะท้อนชัดเจนว่าภาคอุตสาหกรรมไทยไม่ได้ถดถอย แต่กำลัง “ปรับโครงสร้างเชิงลึก” โดยเปลี่ยนจากโมเดลเน้นจำนวนโรงงานขนาดเล็ก มาเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่พึ่งพาเทคโนโลยีและเงินลงทุนสูง (Capital Intensive)

1. ตัวเลขที่สะท้อนการเปลี่ยนแปลง (Quantity vs. Quality)

ข้อมูลเปรียบเทียบแสดงให้เห็นความย้อนแย้งที่น่าสนใจระหว่าง “จำนวนโครงการ” และ “มูลค่าเงินลงทุน”:

  • จำนวนโรงงานใหม่ลดลง:ใบอนุญาตโรงงานใหม่ลดลงเหลือราว 1,250 แห่ง (ลดลง 41% ในช่วง 11 เดือนแรก)
  • มูลค่าการลงทุน (FDI) พุ่งสูง:มูลค่าการลงทุนเฉลี่ยต่อโครงการเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 505 ล้านบาท
  • การใช้ที่ดินสูงสุดเป็นประวัติการณ์:ยอดขาย/เช่าที่ดินอุตสาหกรรมพุ่งสูงถึง 12,955 ไร่ (เพิ่มขึ้นจากปี 2024 ที่ 11,573 ไร่)

สรุปคือ: ใช้ที่ดินและเงินทุนมหาศาลในโครงการจำนวนน้อยลง เพื่อสร้างฐานการผลิตที่มีมูลค่าเพิ่มสูง

2. อุตสาหกรรมเป้าหมายที่ขับเคลื่อนการเปลี่ยนแปลง

กลุ่มที่สะท้อนรูปแบบ “โครงการน้อยแต่ขนาดใหญ่” ได้ชัดเจนที่สุดคือ:

  • กลุ่มดิจิทัล (Data Centers/Cloud):เป็นกลุ่มที่มีความเข้มข้นของเงินลงทุนสูงสุด (53 แสนล้านบาท) แม้จำนวนโครงการจะน้อยกว่ากลุ่มอื่น แต่ใช้เงินลงทุนต่อหน่วยมหาศาล
  • อิเล็กทรอนิกส์และไฟฟ้า:เน้นชิ้นส่วนขั้นสูงที่เชื่อมโยงกับ AI และการจัดเก็บข้อมูล ซึ่งต้องการมาตรฐานโรงงานสูงกว่าเดิม
  • โลหะและวัสดุ:มีอัตราการเติบโตของมูลค่าเงินลงทุนเร็วที่สุดถึง 149% เพื่อรองรับห่วงโซ่อุปทานใหม่

3. ปัจจัยเร่งและผลกระทบเชิงยุทธศาสตร์

  • Trade War 2.0:มาตรการภาษีของสหรัฐฯ ทำให้บริษัทข้ามชาติเลือกไทยเป็นทางเลือกหลัก (Alternative Hub) แทนจีน โดยเฉพาะในกลุ่มอุปกรณ์โทรคมนาคมและชิ้นส่วนคอมพิวเตอร์
  • ภาวะตลาดตึงตัว (Landlord’s Market):อุปสงค์ที่ดินในเขต EEC พุ่งจนอัตราการเช่าสูงถึง 94% (เกือบเต็ม 100%) ส่งผลให้ราคาที่ดินเฉลี่ยพุ่งไปที่ 6.6 ล้านบาทต่อไร่ และในกรุงเทพฯ/ปริมณฑล สูงถึง 14 ล้านบาทต่อไร่
  • Built-to-Suit:ผู้พัฒนาหันไปสร้างโรงงานตามความต้องการเฉพาะ (Customized) แทนการสร้างรอเก็งกำไร เพื่อรองรับอุตสาหกรรมเทคโนโลยีที่ซับซ้อน

บทวิเคราะห์สรุป

ภาคอุตสาหกรรมไทยกำลังก้าวข้ามการเป็น “โรงงานรับจ้างผลิตทั่วไป” ไปสู่การเป็น “ศูนย์กลางเทคโนโลยีและโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล” ของภูมิภาค ซึ่งแม้จะเห็นจำนวนโรงงานเปิดใหม่น้อยลง แต่เงินที่ไหลเข้าประเทศต่อหนึ่งโครงการนั้นมีประสิทธิภาพและสร้างแรงกระเพื่อมต่อเศรษฐกิจในระยะยาวได้มากกว่าเดิม

ภาพรวมตลาด (Market Overview)

เศรษฐกิจไทยชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญในไตรมาสที่ 3 ปี 2025 โดยผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศที่แท้จริง (Real GDP) ขยายตัวเพียง 1.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว) ลดลงจาก 2.8% ในไตรมาสก่อนหน้า การชะลอตัวดังกล่าวสะท้อนถึงแรงส่งภายในประเทศที่อ่อนลง แม้เศรษฐกิจยังคงได้รับแรงสนับสนุนจากอุปสงค์ต่างประเทศและการเกินดุลการค้าอย่างต่อเนื่อง

 การส่งออกสินค้ายังคงเป็นเครื่องยนต์หลักของการเติบโต โดยเพิ่มขึ้น 11.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว สู่ระดับ 86.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็นมูลค่ารวม 2,783,300 ล้านบาท การเติบโตดังกล่าวขับเคลื่อนหลักจากภาคการผลิตเทคโนโลยีขั้นสูง อาทิ คอมพิวเตอร์และชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ (+125.0%) อุปกรณ์โทรคมนาคม (+55.2%) และวงจรรวม (+31.7%) อย่างไรก็ตาม ภายหลังการบังคับใช้มาตรการภาษีตอบโต้ของสหรัฐฯ อัตราการขยายตัวโดยรวมเริ่มชะลอลง เนื่องจากภาคธุรกิจปรับกลยุทธ์ด้านการผลิตและการจัดหาวัตถุดิบในหลายอุตสาหกรรมหลัก

 โครงสร้างภาคอุตสาหกรรมภายในประเทศสะท้อนความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างการลงทุนและการบริโภค โดยการลงทุนภาคเอกชนขยายตัว 4.2% ได้แรงหนุนจากการลงทุนในเครื่องจักรและอุปกรณ์ โดยเฉพาะเครื่องจักรอุตสาหกรรมและยานพาหนะ ขณะเดียวกัน เศรษฐกิจโดยรวมเผชิญกับการลดลงของสินค้าคงคลังอย่างมีนัยสำคัญ โดยลดลง 136,371 ล้านบาท ความสัมพันธ์ระหว่างการลงทุนในเครื่องจักรและการลดลงของสินค้าคงคลังสะท้อนให้เห็นว่า ภาคธุรกิจกำลังระบายสต็อกเดิมในระยะสั้น ขณะเดียวกันก็เพิ่มขีดความสามารถการผลิตเพื่อรองรับรอบการผลิตใหม่ในอนาคต

 ในทางตรงกันข้าม การลงทุนภาครัฐหดตัว 5.3% ขณะที่แรงส่งการบริโภคภาคเอกชนยังคงอ่อนแรง แม้จะขยายตัว 2.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่สอง แต่เมื่อพิจารณาในเชิงมูลค่า การบริโภคภาคเอกชนลดลงมาอยู่ที่ 2,806,651 ล้านบาท สะท้อนความระมัดระวังของครัวเรือนและระดับความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ปรับลดลง ซึ่งยังคงเป็นแรงกดดันต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจภายในประเทศ

 ภาคการส่งออกของไทยในปัจจุบันมีสัดส่วนประมาณ 10% ของ GDP ประเทศ ผ่านตลาดสหรัฐฯ โดยได้รับแรงสนับสนุนจากความได้เปรียบด้านอัตราภาษีเมื่อเทียบกับประเทศคู่แข่งในภูมิภาค ตำแหน่งทางการแข่งขันดังกล่าวช่วยให้ไทยสามารถเพิ่มส่วนแบ่งตลาดการนำเข้าของสหรัฐฯ ในหลายหมวดสินค้าสำคัญ

 ในกลุ่มอุปกรณ์โทรคมนาคม (HS 85176200) ผลการดำเนินงานของไทยโดดเด่นอย่างชัดเจน แม้เวียดนามจะถูกจัดอยู่ในกลุ่ม “Green Zone” เช่นเดียวกัน แต่ส่วนแบ่งการนำเข้าของสหรัฐฯ จากไทยเพิ่มขึ้นจาก 4.1% เป็น 11.9% ในช่วงการเปลี่ยนผ่านของสงครามการค้า ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าการเพิ่มขึ้นของเวียดนามที่เพียง 6 จุดเปอร์เซ็นต์ ในช่วงเวลาเดียวกัน สะท้อนบทบาทของไทยในฐานะทางเลือกหลักที่เติบโตเร็วสำหรับบริษัทเทคโนโลยีสหรัฐฯ ที่ต้องการกระจายความเสี่ยงออกจากจีนในกลุ่มอุปกรณ์เครือข่าย

 รูปแบบที่คล้ายกันพบในกลุ่มชิ้นส่วนคอมพิวเตอร์ (HS 84717040) โดยการนำเข้าของสหรัฐฯ จากไทยแสดงความยืดหยุ่นอย่างต่อเนื่องตลอดช่วง Trade War 2.0 ในขณะที่การนำเข้าจากจีนยังคงลดลงต่อเนื่อง สะท้อนบทบาทที่เพิ่มขึ้นของไทยในฐานะซัพพลายเออร์ที่มีเสถียรภาพและเชื่อถือได้ในห่วงโซ่อุปทานเทคโนโลยีโลก

ในกลุ่มหม้อแปลงไฟฟ้าและอุปกรณ์พลังงาน (HS 85044095) การปรับแหล่งจัดหาของสหรัฐฯ ก็ปรากฏชัดเจนเช่นกัน โดยสหรัฐฯ ลดการนำเข้าจากจีนอย่างมีนัยสำคัญ ขณะเดียวกันเพิ่มการนำเข้าจากไทย 3.7% ในช่วง Trade War 2.0 ยิ่งตอกย้ำบทบาทของไทยในฐานะผู้ได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงนโยบายการค้าและอุตสาหกรรม

นอกเหนือจากการเปลี่ยนแปลงเชิงปริมาณแล้ว ไทยยังได้รับประโยชน์จากความได้เปรียบด้านภาษีในหลายหมวดย่อยของสินค้าเทคโนโลยีและอิเล็กทรอนิกส์ที่เวียดนามไม่ได้รับ อาทิ กล้องถ่ายภาพนิ่งและวิดีโอดิจิทัล (HS 85258940) ชิ้นส่วนคอมพิวเตอร์ที่ยังไม่ประกอบ (HS 84717040) และอุปกรณ์ไฟฟ้าและพลังงานอื่น ๆ (HS 85044095) ช่องว่างด้านภาษีเฉพาะสินค้าเหล่านี้ยิ่งเสริมสร้างขีดความสามารถการแข่งขันของไทยในตลาดสหรัฐฯ และสร้างแรงจูงใจด้านต้นทุนเพิ่มเติมให้ผู้ประกอบการสหรัฐฯ เลือกจัดหาสินค้าจากไทยมากกว่าเวียดนาม

 ภาคการผลิตมีเสถียรภาพในช่วงครึ่งแรกของปี โดยค่า MPI เฉลี่ยอยู่ที่ 97.0 ได้แรงหนุนจากการฟื้นตัวในเดือนมิถุนายนและการผลิตที่ทรงตัวในกลุ่มอาหารและอิเล็กทรอนิกส์ อย่างไรก็ตาม โมเมนตัมอ่อนแรงลงในช่วงครึ่งหลังของปี โดยค่า MPI ลดลงมาอยู่ที่ 95.4 หดตัว 0.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

 ในไตรมาสที่ 3 ผลการดำเนินงานของแต่ละอุตสาหกรรมมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน อุตสาหกรรมเหล็กเป็นกลุ่มที่โดดเด่นที่สุด โดยค่า MPI เพิ่มขึ้น 13.9% จากการเพิ่มขึ้นอย่างมากของการผลิตเหล็กแผ่นรีดร้อน (+42.1%) และเหล็กเส้น (+21.2%) ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากต้นทุนการผลิตที่ลดลงจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น

อุตสาหกรรมเทคโนโลยีให้ผลลัพธ์ที่ผสมผสาน โดยการผลิตอิเล็กทรอนิกส์ลดลงเล็กน้อย 1.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ขณะที่การผลิตฮาร์ดดิสก์ไดรฟ์เพิ่มขึ้น 10.5% จากความต้องการที่ยังคงแข็งแกร่งในกลุ่ม AI และการลงทุนในศูนย์ข้อมูล (Data Center) การผลิตเครื่องใช้ไฟฟ้าเพิ่มขึ้น 3.0% โดยมีหม้อแปลงไฟฟ้าเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก (+32.2%)

 ในทางกลับกัน การผลิตปิโตรเลียมและยานยนต์ปรับตัวลดลง ส่วนหนึ่งจากการหยุดซ่อมบำรุงโรงกลั่น และการหยุดการผลิตชั่วคราวในภาคยานยนต์

 ณ สิ้นปี 2025 มูลค่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่ได้รับอนุมัติสะสมเพิ่มขึ้นจาก 1,063 โครงการ มูลค่า 629.6 พันล้านบาท ในไตรมาส 2 เป็น 2,259 โครงการ มูลค่ารวม 1.14 ล้านล้านบาท คิดเป็นการเพิ่มขึ้น 1,196 โครงการ และมูลค่าการลงทุนที่ได้รับอนุมัติเพิ่มขึ้น 413.8 พันล้านบาท ในช่วงครึ่งหลังของปี

ในเชิงโครงสร้าง กลุ่มเครื่องจักรและยานยนต์มีจำนวนโครงการที่ได้รับอนุมัติมากที่สุดที่ 440 โครงการ ขณะที่กลุ่มดิจิทัลมีความเข้มข้นด้านเงินลงทุนสูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญ และครองสัดส่วนมูลค่าการลงทุนรวมสูงสุด แม้จะมีจำนวนโครงการน้อยกว่า

 เมื่อพิจารณารายอุตสาหกรรม กลุ่มโลหะและวัสดุมีอัตราการเติบโตเร็วที่สุด โดยมูลค่าการลงทุนเพิ่มขึ้นจาก 32.8 พันล้านบาท ในไตรมาส 2 ปี 2025 เป็น 81.8 พันล้านบาท ในไตรมาส 4 ปี 2025 หรือเพิ่มขึ้น 149% ขณะเดียวกัน กลุ่มดิจิทัลมีเงินลงทุนไหลเข้าสูงสุดในเชิงมูลค่า เพิ่มขึ้นจาก 322.2 พันล้านบาท เป็น 553.0 พันล้านบาท (+71.6%) และเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของการเติบโต FDIในปี 2025 ส่งผลให้การลงทุนในกลุ่มดิจิทัลมีมูลค่าสูงสุด ตามมาด้วยกลุ่มไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ (204.4 พันล้านบาท) และเครื่องจักรและยานยนต์ (119.3 พันล้านบาท) สะท้อนการเปลี่ยนผ่านสู่โครงสร้างอุตสาหกรรมที่เน้นเทคโนโลยีและเงินลงทุนสูงมากขึ้น

 ในเชิงภูมิศาสตร์ สิงคโปร์ยังคงเป็นแหล่งเงินลงทุนจากต่างประเทศอันดับหนึ่ง ด้วยมูลค่าการลงทุน 433,019 ล้านบาท รองลงมาคือฮ่องกงและจีน โดยจีนมีจำนวนโครงการมากที่สุดถึง 984 โครงการ ขณะที่ประเทศตะวันตกและพันธมิตรในภูมิภาค อาทิ สหราชอาณาจักร ญี่ปุ่น และสหรัฐอเมริกา ยังคงมีบทบาทสำคัญ สะท้อนความเชื่อมั่นจากนักลงทุนทั่วโลก แนวโน้มดังกล่าวชี้ให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุน การมุ่งสู่โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลและอิเล็กทรอนิกส์มูลค่าสูง และบทบาทของไทยในฐานะศูนย์กลางเชิงยุทธศาสตร์ด้านการผลิตขั้นสูงและบริการข้อมูลในภูมิภาค

 ในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2025 ภาคอุตสาหกรรมไทยเข้าสู่ช่วงการปรับตัวอย่างระมัดระวัง โดยจำนวนโรงงานเปิดใหม่ลดลง 41% เหลือ 1,165 แห่ง ขณะที่การขยายโรงงานลดลง 35% เหลือ 293 แห่ง สะท้อนความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่อ่อนลง อย่างไรก็ตาม การปิดกิจการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 34.5% เหลือ 757 แห่ง บ่งชี้ถึงอัตราการคงอยู่ของธุรกิจที่ดีขึ้น แม้การลงทุนใหม่จะชะลอลงอย่างชัดเจนเมื่อเทียบกับช่วงสูงสุดระหว่างปี 2021–2024 แต่ภาคอุตสาหกรรมยังคงมีการเติบโตสุทธิเป็นบวกที่ 408 โรงงาน สะท้อนภาวะ “ชะลอเพื่อรอดูสถานการณ์” ที่ผู้ประกอบการเดิมให้ความสำคัญกับเสถียรภาพมากกว่าการขยายตัวเชิงรุก

 โครงสร้างภาคอุตสาหกรรมของไทยกำลังเปลี่ยนผ่านสู่รูปแบบการลงทุนที่มีจำนวนโครงการน้อยลง แต่มีขนาดใหญ่และใช้เงินลงทุนสูงขึ้น โดยการดูดซับที่ดินอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นจาก 4,684 ไร่ ในครึ่งแรกของปี 2025 เป็น 12,955 ไร่ ณ สิ้นปี 2025 ขณะที่มูลค่า FDI เฉลี่ยต่อโครงการเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 505 ล้านบาท สะท้อนการมุ่งสู่การลงทุนที่มีมูลค่าเพิ่มสูง แม้จำนวนโรงงานใหม่จะลดลง

 รูปแบบดังกล่าวเห็นได้ชัดที่สุดในกลุ่มดิจิทัล ซึ่งดึงดูดเงินลงทุนจำนวนมาก ขณะเดียวกัน อุตสาหกรรมไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ยังคงขยายตัว จากความต้องการชิ้นส่วนขั้นสูงที่เชื่อมโยงกับ AI และเทคโนโลยีการจัดเก็บข้อมูล และยังคงมีจำนวนโครงการที่ได้รับอนุมัติในระดับสูง ส่วนกลุ่มเครื่องจักรและยานยนต์มุ่งเน้นการยกระดับกำลังการผลิตและการปรับปรุงเทคโนโลยีมากกว่าการตั้งโรงงานใหม่

 ในขณะเดียวกัน จำนวนใบอนุญาตโรงงานใหม่ลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1,250 แห่ง ในปี 2025 ตอกย้ำการเปลี่ยนผ่านจาก “ปริมาณ” สู่ “คุณภาพ” ในการพัฒนาอุตสาหกรรม ความแตกต่างดังกล่าวสะท้อนว่าโครงการขนาดใหญ่และใช้เงินลงทุนสูง โดยเฉพาะโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล มักใช้ที่ดินและเงินลงทุนจำนวนมาก แต่ไม่จำเป็นต้องขอใบอนุญาตโรงงานแบบดั้งเดิม ส่งผลให้การดูดซับที่ดินและกระแสเงินลงทุน FDI เพิ่มขึ้นได้ แม้จำนวนใบอนุญาตโรงงานจะลดลงก็ตาม

ที่ดินอุตสาหกรรมพร้อมบริการ (Serviced Industrial Land Plots: SILP)

อุปทาน (Supply)

 ในช่วงครึ่งหลังของปี 2025 (H2 2025) ปริมาณอุปทานรวมของที่ดินอุตสาหกรรมพร้อมสาธารณูปโภคที่เปิดขายหรือให้เช่าเพิ่มขึ้น 0.8% เมื่อเทียบครึ่งปีต่อครึ่งปี (H-O-H) มาอยู่ที่ 185,498 ไร่ การขยายตัวดังกล่าวส่วนใหญ่มาจากการเพิ่มพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมเดิม อย่างไรก็ดี ช่วงเวลาดังกล่าวยังมีการเปิดตัวโครงการใหม่ขนาดใหญ่หลายแห่ง โดยโครงการสำคัญที่เริ่มเปิดให้บริการในครึ่งหลังของปี 2025 ได้แก่ WHA Eastern Seaboard Industrial Estates 4, WHA Industrial Estate Rayong Phase 3 และ TFD Industrial Estate Phase 2

 ในเชิงการกระจายตัวตามภูมิภาค เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังคงเป็นกลไกหลักของตลาด โดยครองสัดส่วนสูงถึง 63.6% ของอุปทาน SILP ทั้งประเทศ ณ สิ้นปี 2025 พื้นที่ที่เปิดขายรวมของ EEC อยู่ที่ 118,073 ไร่ เพิ่มขึ้น 1.3% H-O-H การเติบโตดังกล่าวขับเคลื่อนโดยการเพิ่มอุปทานในจังหวัดระยองและฉะเชิงเทรา ซึ่งร่วมกันผลักดันผลการดำเนินงานของภูมิภาคให้เพิ่มขึ้น โดยจังหวัดระยองยังคงเป็นตลาดหลักของประเทศด้วยสัดส่วน 38.6% ขณะที่จังหวัดฉะเชิงเทรามีสัดส่วน 5.9% ส่วนจังหวัดชลบุรีซึ่งเป็นฐานอุตสาหกรรมสำคัญยังคงมีสัดส่วน 19.1% และมีระดับอุปทานทรงตัวตลอดช่วงดังกล่าว

 ภาคกลางยังคงเป็นกลุ่มตลาดใหญ่อันดับสอง ครองสัดส่วน 15.4% ของตลาด คิดเป็นพื้นที่ 28,604 ไร่ ขณะที่เขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (BMR) ยังคงมีความสำคัญเชิงยุทธศาสตร์ ด้วยพื้นที่รวม 12,526 ไร่ หรือ 6.7% ของตลาดทั้งประเทศ ในทางตรงกันข้ามกับการเติบโตใน EEC ระดับอุปทานในภูมิภาคอื่น ๆ รวมถึง BMR ภาคกลาง ภาคเหนือ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ภาคใต้ และภาคตะวันตก ไม่เปลี่ยนแปลงในช่วงเวลาดังกล่าว ส่งผลให้อุปทานใหม่สุทธิใน H2 2025 อยู่ที่เพียง 1,470 ไร่ สะท้อนแนวทางการพัฒนาอย่างระมัดระวังและคัดเลือกของผู้พัฒนาโครงการ โดยการลงทุนใหม่ยังคงกระจุกตัวในทำเลที่มีอุปสงค์สูง มากกว่าการขยายตลาดในวงกว้าง

อุปสงค์ (Demand)

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2025 ภาคอุตสาหกรรมไทยได้ก้าวสู่จุดสูงสุดทางประวัติศาสตร์ โดยอุปสงค์ต่อที่ดินอุตสาหกรรมพร้อมสาธารณูปโภคเพิ่มขึ้นสู่ระดับที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ยอดขายและการเช่าสะสมทั้งปีพุ่งขึ้นเป็น 12,955 ไร่ เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจาก 11,573 ไร่ ในปี 2024 การเติบโตดังกล่าวขับเคลื่อนโดยเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งมีการใช้ที่ดินรวม 10,497 ไร่

 ความร้อนแรงของการดูดซับพื้นที่ในปีนี้ได้ผลักดันให้อัตราการขายสะสมระดับประเทศเพิ่มขึ้นเป็น 93.5% สะท้อนภาวะตลาดที่ตึงตัวในทุกภูมิภาค โดยเฉพาะภาคเหนือซึ่งเข้าใกล้ภาวะอิ่มตัวเต็มที่ที่ 99.5% หลังเพิ่มขึ้น 9.0 จุดเปอร์เซ็นต์ H-O-H ภาคตะวันตกปรับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว 10.0 จุดเปอร์เซ็นต์ สู่ระดับ 96.8% ขณะที่เขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล EEC และภาคกลาง ล้วนอยู่ในระดับจำกัดที่ประมาณ 95% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของพื้นที่คงเหลือในศูนย์กลางอุตสาหกรรมหลักของประเทศ สำหรับผู้ประกอบการภาคการผลิต H2 2025 จึงเป็นช่วงเวลาของการแข่งขันที่เข้มข้นเพื่อแย่งชิงพื้นที่ที่เหลืออยู่ และส่งสัญญาณว่าตลาดกำลังเข้าใกล้ภาวะดูดซับเต็มที่ ซึ่งอาจทำให้การขยายตัวในอนาคตต้องหันไปพิจารณาพื้นที่รองมากขึ้น

 ราคาขายเสนอ (Asking Prices)

ในปี 2025 ราคาเสนอขายเฉลี่ยของที่ดินอุตสาหกรรมพร้อมสาธารณูปโภคในประเทศไทยอยู่ที่ประมาณ 6.6 ล้านบาทต่อไร่ ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในช่วงเวลาที่ศึกษา สะท้อนการเร่งตัวของการปรับขึ้นราคาที่ดินในช่วงปลายวัฏจักร โดยเฉพาะตั้งแต่ปี 2023 เป็นต้นมา แม้สภาพแวดล้อมการลงทุนจะมีความคัดเลือกมากขึ้น การเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2025 ตอกย้ำความแข็งแกร่งเชิงโครงสร้างของอุปสงค์ต่อที่ดินอุตสาหกรรมที่มีทำเลดีและมีสาธารณูปโภคครบถ้วน

 ในมุมมองระยะยาว ราคาเสนอขายได้ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2011 ซึ่งราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3.6 ล้านบาทต่อไร่ เมื่อคำนวณในรูปดัชนี โดยกำหนดปี 2011 เป็นปีฐาน (=100) มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 186 ในปี 2025 สะท้อนการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทุนสะสมเกือบ 90% ตลอดระยะเวลา 14 ปีที่ผ่านมา แนวโน้มขาขึ้นในระยะยาวนี้ชี้ให้เห็นถึงประสิทธิภาพของกลยุทธ์การถือครองที่ดิน (Land Banking) และยืนยันบทบาทของที่ดินอุตสาหกรรมพร้อมสาธารณูปโภคในฐานะสินทรัพย์ที่มีความยืดหยุ่นสูง สามารถรักษามูลค่าและสร้างผลตอบแทนจากการเพิ่มขึ้นของราคาได้ในทุกวัฏจักรเศรษฐกิจ

 ข้อมูลตลาดปี 2025 สะท้อนแนวโน้มขาขึ้นที่แข็งแกร่งของที่ดินอุตสาหกรรมพร้อมสาธารณูปโภคในประเทศไทย โดยราคาเสนอขายเฉลี่ยรวมเพิ่มขึ้นเป็น 6.65 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้น 9.84% เมื่อเทียบกับปีก่อน การเติบโตดังกล่าวรุนแรงที่สุดในพื้นที่ EEC ซึ่งราคาปรับเพิ่มขึ้นถึง 36.18% มาอยู่ที่ 8.18 ล้านบาทต่อไร่ ขณะที่เขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังคงเป็นตลาดที่มีมูลค่าสูงที่สุด ด้วยราคาเฉลี่ย 14.00 ล้านบาทต่อไร่

เมื่อพิจารณาช่วงการกระจายของราคา จะเห็นถึงส่วนเพิ่มของมูลค่า (valuation premium) ที่ชัดเจนในพื้นที่ศูนย์กลาง โดยเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีราคาสูงสุดถึง 16.0 ล้านบาทต่อไร่ ขณะที่ EEC แสดงช่วงราคาที่กว้าง ตั้งแต่ 4.8 ล้านบาทถึง 15.0 ล้านบาทต่อไร่ สะท้อนโอกาสที่หลากหลายสำหรับการเพิ่มมูลค่าทุนในระยะยาว สำหรับนักลงทุน ตัวเลขเหล่านี้ยืนยันว่าการเข้าซื้อที่ดินเชิงยุทธศาสตร์ในศูนย์กลางอุตสาหกรรมหลักของประเทศไทยยังคงให้ศักยภาพการเติบโตของมูลค่าในระดับสูง พร้อมผลตอบแทนเชิงป้องกันความเสี่ยงที่แข็งแกร่ง

 โรงงานสำเร็จรูป (Ready–Built Factories: RBF)

อุปทาน (Supply)

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2025 (H2 2025) ตลาดโรงงานสำเร็จรูปมีการขยายตัวของอุปทานเพียงเล็กน้อยที่ประมาณ 11,000 ตารางเมตร เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการยังคงดำเนินกลยุทธ์อย่างระมัดระวัง แม้จะมีอุปสงค์อยู่ในระดับสูง การเติบโตที่จำกัดดังกล่าวสะท้อนการเปลี่ยนแนวทางไปสู่การก่อสร้างเฉพาะกรณีที่มีผู้เช่าล่วงหน้าแล้วเท่านั้น ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ (occupancy rate) ระดับประเทศเพิ่มขึ้นสู่ 98.4% และก่อให้เกิดภาวะตลาดที่ตึงตัวอย่างมากในกลุ่มพื้นที่อุตสาหกรรมหลักของประเทศไทย

 เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังคงเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมหลัก โดยครองสัดส่วน 47.7% ของพื้นที่ให้เช่าสุทธิทั้งหมด รองลงมาคือภาคกลางและเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ด้วยสัดส่วน 26.3% และ 26.1% ตามลำดับ ทั้งนี้ เขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นพื้นที่เดียวที่มีอุปทานเพิ่มขึ้นในช่วงนี้ จากการแล้วเสร็จของโรงงานสำเร็จรูปขนาด 11,000 ตารางเมตร ในจังหวัดสมุทรปราการ ขณะที่ภูมิภาคอื่น ๆ ไม่มีการเปลี่ยนแปลงของปริมาณอุปทาน การกระจายตัวดังกล่าวสะท้อนถึงการกระจุกตัวอย่างต่อเนื่องของพื้นที่อุตสาหกรรมที่พร้อมใช้งานในแนวโลจิสติกส์หลักของประเทศ

 อุปสงค์ (Demand)

ตลาดโรงงานสำเร็จรูปเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญในช่วงครึ่งหลังของปี 2025 โดยพื้นที่พร้อมใช้งานในศูนย์กลางหลักถูกดูดซับเกือบทั้งหมด อัตราการเช่าพื้นที่ระดับประเทศเพิ่มขึ้นทำสถิติสูงสุดที่ 98.4% จากแรงหนุนของกระแสการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่ไหลเข้าอย่างเข้มข้นในหลายภาคอุตสาหกรรม

 ในเชิงพื้นที่ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เข้าสู่ภาวะการใช้งานเต็มเกือบสมบูรณ์ที่ 99.94% ซึ่งแทบไม่เหลือพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปที่พร้อมเข้าใช้งานสำหรับผู้ประกอบการรายใหม่ ขณะที่เขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมถึงภาคกลาง มีอัตราการเช่าพื้นที่สูงกว่า 96% และ 97% ตามลำดับ เมื่อพิจารณาว่าปริมาณอุปทานรวมทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 3.3 ล้านตารางเมตร ผู้พัฒนาโครงการจึงหันไปใช้รูปแบบ Built-to-Suit มากขึ้น โดยก่อสร้างโรงงานหลังจากมีการทำสัญญาเช่าระยะยาวแล้วเท่านั้น ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในช่วงปลายปี 2025 ส่งผลให้ค่าเช่ามีแรงกดดันปรับเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และตอกย้ำภาวะ “ตลาดของผู้ให้เช่า (Landlord’s Market)” ที่จะต่อเนื่องเข้าสู่ปี

 อัตราค่าเช่า (Rental Rates)

ภาวะขาดแคลนอุปทานอย่างรุนแรงได้ผลักดันค่าเช่าเฉลี่ยของโรงงานสำเร็จรูปขึ้นสู่ระดับ 202.9 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.73% เมื่อเทียบกับปีก่อน ในเชิงภูมิภาค EEC มีอัตราค่าเช่าสูงสุดที่ 217.1 บาทต่อตารางเมตร จากระดับการใช้งานที่เกือบเต็ม 100% ภาคกลางตามมาอยู่ที่ 193.0 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่เขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอยู่ที่ 186.8 บาทต่อตารางเมตร การปรับเพิ่มของค่าเช่าดังกล่าวสะท้อนสภาพตลาดของผู้ให้เช่าอย่างชัดเจน โดยอุปสงค์จากกลุ่มยานยนต์ไฟฟ้า (EV) และอิเล็กทรอนิกส์เติบโตเร็วกว่าปริมาณพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปที่พร้อมเข้าใช้งาน

 บทวิเคราะห์และแนวโน้มตลาด (Review & Outlook)

ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของไทยในช่วงครึ่งหลังของปี 2025 ไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยการย้ายฐานการผลิตแบบดั้งเดิมเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป หากแต่กำลังถูกปรับโครงสร้างโดยการเปลี่ยนผ่านเชิงลึกไปสู่กิจกรรมอุตสาหกรรมที่ใช้เงินลงทุนสูง พึ่งพาโครงสร้างพื้นฐานมากขึ้น และกระจุกตัวในเชิงพื้นที่ นโยบายการค้า โดยเฉพาะความแตกต่างด้านอัตราภาษีในตลาดสหรัฐฯ กลายเป็นตัวเร่งสำคัญของการเปลี่ยนผ่านดังกล่าว ซึ่งเกิดขึ้นท่ามกลางบริบทเศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัว โดยการเติบโตของ GDP ลดลงมาอยู่ราว 1.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ในไตรมาส 3 และการลดลงของสินค้าคงคลังสะท้อนพฤติกรรมของผู้ผลิตที่ระมัดระวัง แต่มีการเตรียมพร้อมล่วงหน้า

 มาตรการภาษีไม่ได้เพียงเปลี่ยนทิศทางการไหลของการผลิตเท่านั้น หากแต่กำลังเปลี่ยนวิธีการออกแบบห่วงโซ่อุปทานและโครงสร้างการผลิตของบริษัทข้ามชาติ ภายใต้ความเสี่ยงด้านภาษี กฎถิ่นกำเนิดสินค้า และความไม่แน่นอนเชิงนโยบาย บริษัทข้ามชาติจึงมีแนวโน้มเลือกลงทุนในโครงการที่มีจำนวนน้อยลง แต่มีขนาดใหญ่ขึ้นและมีความเชี่ยวชาญทางเทคนิคสูง แทนการขยายโรงงานจำนวนมาก แนวโน้มนี้ช่วยอธิบายการเกิดขึ้นพร้อมกันของยอดดูดซับที่ดินระดับสูงเป็นประวัติการณ์ อัตราการเช่าพื้นที่ที่เกือบเต็ม การปรับขึ้นของราคา และจำนวนใบอนุญาตโรงงานที่ลดลง ซึ่งไม่ใช่ความขัดแย้ง แต่เป็นสัญญาณของการเปลี่ยนผ่านจากช่วงการขยายตัวเชิงปริมาณ ไปสู่ระยะที่ขับเคลื่อนด้วยประสิทธิภาพของเงินลงทุนและคุณภาพของสินทรัพย์

 ในเชิงอุตสาหกรรม แนวโน้มดังกล่าวเห็นได้ชัดในกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล อุปกรณ์ไฟฟ้าและพลังงาน รวมถึงวัสดุขั้นสูง ขณะที่อุตสาหกรรมดั้งเดิมอย่างยานยนต์และปิโตรเลียมยังมีโมเมนตัมที่อ่อนกว่า

ด้านอุปทาน ผู้พัฒนาโครงการตอบสนองต่อความไม่แน่นอนในลักษณะเดียวกัน โดยลดการพัฒนาเชิงเก็งกำไร และหันไปเน้นรูปแบบการก่อสร้างหลังมีการทำสัญญาล่วงหน้าและโครงการแบบ Built-to-Suit ส่งผลให้อุปทานมีความยืดหยุ่นลดลงในเชิงโครงสร้าง แม้อุปสงค์พื้นฐานยังคงแข็งแกร่ง ภาวะตลาดตึงตัวจึงเกิดจากข้อจำกัดด้านอุปทานมากกว่าการร้อนแรงของอุปสงค์

 แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนผ่านยอดขายที่ดินและอัตราการเช่าพื้นที่ที่อยู่ใกล้ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ โดยยอดขายที่ดินอุตสาหกรรมทั่วประเทศในปี 2025 สูงกว่า 12,955 ไร่ และอัตราการเช่าพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปเข้าใกล้การใช้งานเต็มที่

 เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกยังคงเป็นศูนย์กลางของการเปลี่ยนผ่านครั้งนี้ เนื่องจากสามารถตอบโจทย์ด้านโครงสร้างพื้นฐาน กฎระเบียบ และโลจิสติกส์ที่การลงทุนยุคใหม่ต้องการ อย่างไรก็ตาม ภาวะใกล้อิ่มตัวของ EEC เริ่มทำหน้าที่ไม่ใช่เครื่องยนต์การเติบโต หากแต่เป็นกลไกคัดกรองการลงทุน โดยเงินทุนจะไหลไปสู่สินทรัพย์และทำเลที่มีคุณภาพสูงเท่านั้น และยิ่งขยายช่องว่างระหว่างพื้นที่พรีเมียมที่มีโครงสร้างพื้นฐานพร้อม กับพื้นที่เดิมหรือพื้นที่ที่มีบริการไม่ครบถ้วน ขณะเดียวกัน เริ่มเห็นการกระจายตัวของอุปสงค์ไปยังภาคกลางและภาคตะวันตกอย่างคัดเลือก ขณะที่ตลาดรอบนอกยังคงซบเซา

 ในระยะข้างหน้า อุปสงค์ภาคอุตสาหกรรมมีแนวโน้มยังคงแข็งแกร่ง แต่จะมีความคัดเลือกมากขึ้น จากการกระจายห่วงโซ่อุปทานอย่างต่อเนื่อง การเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัล และการลงทุนด้านพลังงาน ความเสี่ยงหลักของตลาดจึงไม่ได้อยู่ที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวอีกต่อไป หากแต่อยู่ที่ข้อจำกัดเชิงโครงสร้างระยะยาว โดยเฉพาะด้านพลังงาน ความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน กระบวนการอนุญาต และเสถียรภาพของนโยบายการค้า ซึ่งอาจจำกัดอุปทานที่แท้จริง แม้อุปสงค์จะยังคงอยู่

 ด้วยเหตุนี้ การเติบโตของราคาที่ดินและค่าเช่ามีแนวโน้มยังดำเนินต่อไป แต่จะไม่สม่ำเสมอ โดยสะท้อนความขาดแคลนและความแตกต่างด้านคุณภาพมากกว่าการปรับขึ้นในวงกว้าง ตลาดจึงกำลังก้าวเข้าสู่ระยะที่คุณภาพของสินทรัพย์ ตำแหน่งเชิงยุทธศาสตร์ และความเสี่ยงด้านการดำเนินโครงการมีความสำคัญมากกว่าขนาด ขณะที่ความเสี่ยงจากการจัดสรรการลงทุนผิดพลาดอาจมีนัยมากกว่าความเสี่ยงด้านอัตราพื้นที่ว่าง ซึ่งเห็นได้ชัดแล้วจากรูปแบบราคาในปัจจุบัน ที่การเพิ่มขึ้นของมูลค่ากระจุกตัวอยู่ในสินทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในทำเลดีและมีโครงสร้างพื้นฐานพร้อม สะท้อนพรีเมียมด้านคุณภาพและคุณลักษณะ มากกว่าการปรับเพิ่มแบบเท่าเทียมทั่วทั้งตลาด

 มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ Partner – Head of Industry Strategy & Solutions, Knight Frank Thailand แสดงความคิดเห็นว่า: “สิ่งที่เรากำลังเห็นไม่ใช่การชะลอตัวของตลาดอุตสาหกรรมไทย แต่เป็นการปรับโครงสร้างเชิงลึกของตลาด การลงทุนกำลังก้าวเข้าสู่รูปแบบที่ใช้เงินลงทุนต่อโครงการสูงขึ้น พึ่งพาโครงสร้างพื้นฐานมากขึ้น และมีความคัดเลือกมากขึ้น ความแตกต่างระหว่างยอดการดูดซับที่ดินที่ทำสถิติสูงสุด กับจำนวนใบอนุญาตโรงงานใหม่ที่ลดลง สะท้อนการเปลี่ยนผ่านจากการขยายตัวเชิงปริมาณ ไปสู่การจัดสรรเงินลงทุนที่มุ่งเน้นคุณภาพของสินทรัพย์เป็นหลัก

 ในขณะที่บริษัทข้ามชาติปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทานเพื่อตอบรับความไม่สมดุลของมาตรการภาษีและความไม่แน่นอนด้านนโยบายการค้า ประเทศไทยกำลังก้าวขึ้นเป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญสำหรับอุตสาหกรรมการผลิตขั้นสูง โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล และอุตสาหกรรมด้านพลังงาน อย่างไรก็ตาม ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงที่มีความมีวินัยมากขึ้น ปัจจัยชี้ขาดในการตัดสินใจลงทุนไม่ได้อยู่ที่ขนาดของโครงการอีกต่อไป แต่เป็นคุณภาพของสินทรัพย์ ความพร้อมของระบบไฟฟ้า และศักยภาพด้านโลจิสติกส์

 เมื่อมองไปข้างหน้าในปี 2569 ความต้องการยังคงมีแนวโน้มแข็งแกร่ง แต่การแข่งขันจะเข้มข้นขึ้นสำหรับทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานพร้อมรองรับอย่างแท้จริง ความเสี่ยงสำคัญของตลาดจึงไม่ใช่ปัญหาพื้นที่ว่าง แต่เป็นความสามารถในการดำเนินโครงการและข้อจำกัดด้านอุปทาน โดยเฉพาะในประเด็นกำลังการผลิตไฟฟ้า กระบวนการอนุญาต และเสถียรภาพเชิงนโยบาย ซึ่งทั้งหมดนี้สะท้อนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมไทยกำลังก้าวเข้าสู่วัฏจักรใหม่ที่มีลักษณะเป็นสถาบันมากขึ้น และให้ความสำคัญกับคุณภาพของสินทรัพย์เป็นแกนหลัก”