Real Estate Real Marketing / ศาสตราจารย์วิทวัส รุ่งเรืองผล คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ / witawat@tbs.tu.ac.th
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ณ สิ้นปี 2568 ต้องบอกว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือสองเติบโตจนแซงตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ และช่องว่างยิ่งห่างขึ้นเรื่อย ๆ โดยจำนวนหน่วยการโอนที่อยู่อาศัยทุกประเภททั่วประเทศ ณ สิ้นปี 2568 อยู่ที่ 316,214 หน่วย เป็นการโอนบ้านใหม่ร้อยละ 36 และบ้านมือสองร้อยละ 64 โดยการโอนบ้านมือสองเติบโตขึ้นจากร้อยละ 62 ในปี 2567 แสดงให้เห็นถึงบทบาทของบ้านมือสองในตลาดที่อยู่อาศัยที่เข้ามามีบทบาทเพิ่มขึ้น และยังมีแนวโน้มที่จะเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ถ้าแบ่งตามข้อมูลของผู้ขายที่อยู่อาศัยมือสอง จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ถ้านับจากจำนวนหน่วยที่โอนในปี 2568 ร้อยละ 44 เป็นการขายโดยบุคคลธรรมดาหรือขายผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ร้อยละ 32 มาจากการขายโดยกรมบังคับคดี ร้อยละ 15 มาจากสถาบันการเงินและธนาคารพาณิชย์ และร้อยละ 9 มาจากบริษัทบริหารสินทรัพย์ คงพอเห็นภาพแล้วนะครับว่าในการขายที่อยู่อาศัยมือสองใครเป็นผู้เล่นหลักในตลาด
ถ้าถามว่าทำไมคนนิยมซื้อบ้านมือสองกันมากขึ้น (บ้านมือสอง รวมถึงอาคารชุด และทาวน์เฮ้าส์ด้วยนะครับ) เท่าที่ผมได้มีโอกาสคุยกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลายท่าน ให้ความเห็นตรงกันว่า เนื่องจากราคาบ้านใหม่ปรับตัวสูงขึ้นทุกปี ถ้าเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ในราคาที่พอซื้อได้ ทำเลก็มักจะขยับออกไปไกลจากย่านความเจริญ ขณะที่ที่อยู่อาศัยมือสองมีทำเลให้เลือกหลากหลาย ใกล้ความเจริญ และระดับราคาต่ำกว่ากันมาก เช่น หากมีงบประมาณการซื้อบ้านเดี่ยวชานเมืองกรุงเทพฯ ด้วยงบประมาณ 5 ล้านบาท ถ้าจะซื้อบ้านเดี่ยวในโครงการใหม่มีให้เลือกไม่มากนัก พื้นที่ใช้สอยก็น้อย แต่ด้วยวงเงินเดียวกันหากซื้อบ้านมือสองอายุประมาณ 10-20 ปี อาจหาซื้อได้ในราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท แล้วนำเงินส่วนต่าง 1 ล้าน มาปรับปรุงบ้านเก่าให้ออกมาดูเหมือนบ้านใหม่ได้ ทำเลก็ดีกว่า ขนาดพื้นที่ใช้สอยในบ้านก็กว้างขวางกว่า และลูกค้ายังมีความเชื่ออีกว่าวัสดุและงานก่อสร้างของบ้านยุคเก่าแข็งแรงกว่าบ้านรุ่นใหม่ ๆ
ถ้าไม่อยากได้บ้านที่เก่ามาก บ้านอายุ 2-5 ปี ที่เจ้าของซื้อแล้วผ่อนไม่ไหว นำมาประกาศขายต่อก็มีให้เลือกอยู่มาก ราคาขายสามารถต่อรองได้ ซึ่งมักจะถูกกว่าราคาบ้านใหม่ของโครงการ หรือหากราคาใกล้เคียงกันก็เท่ากับได้เฟอร์นิเจอร์และส่วนตกแต่งที่เจ้าของเดิมทำเอาไว้
จะเห็นได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยเริ่มคล้ายคลึงกับประเทศที่เจริญแล้วอย่างในอเมริกา ที่ตลาดซื้อขายบ้านส่วนใหญ่เป็นตลาดอสังหาฯ มือสอง ยิ่งสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในปัจจุบันที่คนที่ผ่อนบ้านอยู่ผ่อนไม่ไหว หรือผู้สูงอายุที่ต้องการขายบ้านเพื่อนำเงินไปใช้จ่ายในช่วงท้ายของชีวิต หรือย้ายไปอยู่สถานดูแลผู้สูงอายุ หรือโดนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทำให้ต้องการขายบ้านที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ยิ่งทำให้ตลาดบ้านมือสองเติบโตขึ้น
ปัญหาหนึ่งของการขายบ้านมือสองคือ ช่องว่างระหว่างราคาต้องการซื้อและต้องการขาย โดยผู้ซื้อและผู้ขายยิ่งถ้าเป็นมือสมัครเล่นแล้วล่ะก็ จะไม่ค่อยรู้มูลค่าปัจจุบัน คนขายก็อาจประเมินมูลค่าบ้านของตัวเองสูงเกินกว่าราคาตลาดไปไกล ทำให้ขายไม่ได้ หรือขายได้ช้า ปัญหานี้ในสหรัฐอเมริกาก็มีครับ ผมเลยขอยกตัวอย่างธุรกิจ Startup ในสหรัฐอเมริกาที่เข้ามาแก้ปัญหาการขายที่อยู่อาศัยมือสอง ด้วยการใช้ระบบการประเมินมูลค่าที่อยู่อาศัย โดยใช้เทคโนโลยีบนฐานข้อมูลที่เรียกว่า Automated Valuation Model (AVM) มาใช้
Automated Valuation Model (AVM) เป็นเรื่องของการพัฒนาแบบจำลองทางคณิตศาสตร์เพื่อใช้สำหรับการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยนำตัวแปรต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น ทำเล ลักษณะทรัพย์ ขนาดพื้นที่ก่อสร้าง คุณภาพวัสดุ สภาพแวดล้อมโดยรอบ และตัวแปรอื่น ๆ อีกหลายร้อยตัวแปรเข้ามาใช้ วิธีนี้ยิ่งมีฐานข้อมูลทรัพย์และมูลค่าการซื้อขายตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบันของทรัพย์มากเพียงพอ จะยิ่งเพิ่มความแม่นยำในการประเมินมูลค่าโดยไม่ต้องใช้คนเข้ามาทำการประเมิน เพียงแต่ใช้การนำเข้าข้อมูลเข้าสู่ระบบ รวมถึงการใช้ AI มาช่วยในการวิเคราะห์ภาพถ่ายและวิดีโอที่ถ่ายมาจากตัวบ้าน
ตัวอย่างธุรกิจ Startup ที่เข้ามาดำเนินการเรื่องนี้ ชื่อ Opendoor จัดตั้งในประเทศสหรัฐอเมริกา บริษัทนี้ไม่ได้เป็นนายหน้าซื้อขายบ้านครับ แต่เป็นบริษัทที่รับซื้อบ้าน โดยให้เจ้าของบ้านที่ต้องการขายกรอกข้อมูลเข้าระบบ แล้ว AI ของระบบจะทำการประมวลผลวิเคราะห์ข้อมูลโดยนำ AVM มาใช้เพื่อประเมินมูลค่าเบื้องต้นของบ้าน จากนั้นถ้าเจ้าของเห็นว่าอยู่ในระดับราคาที่รับได้ ระบบจะให้ลูกค้าทำการใช้มือถือถ่ายภาพสภาพบ้านพร้อมคลิปวิดีโอเพื่อส่งเข้ามาให้ AI ของบริษัททำการวิเคราะห์สภาพภายในบ้านเพื่อประเมินมูลค่าการซ่อมแซมหรือปรับปรุง แล้วทำการปรับปรุงราคาเพิ่มลด หากเจ้าของตกลงกับราคาที่ได้รับการเสนอ ก็สามารถระบุวันที่ต้องการย้ายออก พร้อมรับเงินจาก Startup เจ้านี้ได้
ผมเชื่อว่าบริษัท Startup เจ้านี้พอได้ราคาจาก AVM ซึ่งเป็นราคามาตรฐาน หรือราคาตลาดแล้ว ระบบน่าจะมีการทำการปรับลดราคาเพื่อเสนอซื้อ เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงและสร้างกำไรให้กับกิจการ เนื่องจากในรูปแบบธุรกิจนี้ทางบริษัทไม่ได้เป็นเพียงนายหน้า แต่หาเงินทุนมาซื้อทรัพย์จากเจ้าของโดยตรง การที่เจ้าของทรัพย์ได้เงินสดอย่างรวดเร็วก็น่าจะต้องแลกกันกับการต้องให้ส่วนลดในการขาย ประโยชน์ที่บริษัทได้ก็คือการได้ทรัพย์เข้ามาในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด ยิ่งมีลูกค้าส่งเข้ามาในระบบเพื่อทำการประเมินราคามากขึ้นเท่าไหร่ ก็ยิ่งได้ข้อมูลมาสอน AI ให้เก่งขึ้นและมีความแม่นยำขึ้น
แนวคิดเรื่องการนำ AVM มาใช้ในการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเราก็มีการศึกษากันอยู่ เท่าที่ผมทราบมีสถาบันการเงินบางแห่ง รวมถึงบริษัทประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีฐานข้อมูลการซื้อขายทรัพย์อยู่เป็นจำนวนมากพยายามจะพัฒนาระบบนี้อยู่ เป็นเบื้องต้นหากทำการใช้กับที่อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรหรืออาคารชุดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลหรือในเมืองใหญ่ ก็มีระดับความแม่นยำที่พอใช้งานได้ครับ โดยมูลค่าระดับบวกลบไม่เกิน 20% ถือว่าพอรับได้ และในอนาคตยิ่งมีข้อมูลมากขึ้นความแม่นยำของระบบก็จะมากขึ้น โดยแนวคิดที่สถาบันการเงินในประเทศไทยนำมาใช้ ก็เพื่อลดเวลาในการอนุมัติสินเชื่อและช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการต้องส่งคนไปประเมินราคาภาคสนาม แต่ก็ยังมีความเสี่ยงจากความผิดพลาด และขนาดของฐานข้อมูลทรัพย์ที่อาจจะยังไม่ใหญ่เพียงพอ เนื่องจากแต่ละสถาบันการเงินยังไม่มีการเชื่อมโยงข้อมูลเข้าหากันเป็นฐานเดียว ถ้าในอนาคตธนาคารแห่งประเทศไทยหรือหน่วยงานกำกับอื่น เช่น กรมที่ดิน สามารถทำให้ฐานข้อมูลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงรายงานประเมินที่มีข้อมูลรายละเอียดของทรัพย์ถูกนำเก็บไว้และเชื่อมโยงเป็นฐานข้อมูลเดียวกันแบบเครดิตบูโรที่เก็บข้อมูลลูกหนี้ ก็น่าจะทำให้ระบบดังกล่าวในประเทศไทยมีความแม่นยำมากขึ้น
สำหรับตัวผมเองแล้วคิดว่า การนำเทคโนโลยี AVM มาใช้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยหากสามารถทำได้ในอนาคต เราน่าจะเห็น Startup ในกลุ่มของการปล่อยสินเชื่อเพื่อการซื้อขายบ้านมือสองที่มีประสิทธิภาพ พิจารณาอนุมัติได้รวดเร็วมากขึ้น รวมถึงการนำเทคโนโลยีนี้มาใช้สำหรับธุรกิจการปล่อยกู้ในลักษณะของการขายฝากในบางทำเล และอสังหาริมทรัพย์ในบางโครงการ หากมีอัตราส่วนลดที่เหมาะสม รูปแบบการดำเนินธุรกิจแบบในสหรัฐอเมริกาที่เจ้าของบ้านสามารถนำข้อมูลทรัพย์เข้ามาเพื่อให้ประเมินราคา แล้วมีบริษัทรับซื้อทันที ก็อาจเป็นไปได้ครับ
เทคโนโลยีในปัจจุบันเปลี่ยนแปลงไปมาก ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเรา น่าจะได้มีโอกาสเห็นการนำเทคโนโลยีและนวัตกรรมใหม่ ๆ เข้ามาเปลี่ยนแปลงตลาดให้มีประสิทธิภาพในการซื้อขายมากขึ้นอย่างแน่นอนครับ