Real Estate Real Marketing/ศ. วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@tbs.tu.ac.th
ในช่วงเดือนมีนาคมที่ผ่านมา ผมได้รับเชิญไปบรรยายให้กับบริษัท เอนเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์ จำกัด (EnCo) ซึ่งเป็นธุรกิจร่วมทุนระหว่าง บริษัท ปตท. จำกัด (มหาชน) และ บริษัท ปตท. สำรวจและผลิตปิโตรเลียม จำกัด (มหาชน) ที่ทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริหารจัดการ อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่อาคารเอนเนอร์ยี่คอมเพล็กซ์ ที่อยู่ตรงข้ามเซ็นทรัลลาดพร้าว อาคาร EnCo Terminal ย่านดอนเมือง ที่บริษัทซื้อศูนย์ลูกเรือของบริษัทการบินไทยมาปรับปรุงเป็นอาคารสำนักงานให้เช่า และยังมีแผนในการขยายธุรกิจทั้งในด้านพัฒนาโครงการเองและ เข้าไปเป็นผู้ให้บริการบริหารจัดการอาคารอีกหลายแห่ง
หนึ่งในหัวข้อที่ผมบรรยาย และคิดว่าน่าจะเป็นประโยชน์กับผู้อ่าน โดยผมจะเลือกนำมาเขียนในบทความชิ้นนี้คือ เรื่อง “แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในยุคนิวนอร์มอล” ลองมาดูกันสิครับว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ใน 5 ถึง 10 ปีข้างหน้าน่าจะมีความเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรบ้าง
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทเช่า จะได้รับความสนใจมากขึ้น เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปริมณฑลและในเมืองใหญ่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่าความสามารถในการซื้อของคนชั้นกลางทั่วไป ทำให้โอกาสเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทำได้ยากขึ้น อีกทั้งโครงสร้างหนี้ครัวเรือนในประเทศไทยที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้การปล่อยกู้ มีความเข้มงวดมากขึ้น แต่สำหรับกลุ่มคนชั้นกลางบน และคนกลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูง กลุ่มนี้สะสมความร่ำรวยและทรัพย์สินในช่วง 20-30 ปี มาอย่างต่อเนื่อง มีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับเรื่องการลงทุน มากขึ้น การนำที่ดินเปล่ามาพัฒนาแล้วปล่อยเช่าในลักษณะ อพาร์ตเมนต์ หรือการซื้ออาคารชุดแล้วนำมาปล่อยเช่าต่อ เป็นอีกรูปแบบการลงทุนในระยะยาวที่ได้รับความนิยม
ในส่วนพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ที่มีมุมมองต่างจากคนรุ่นเก่า ที่เห็นว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่ดี การผ่อนแล้วเป็นเจ้าของดีกว่าการเช่าอยู่ ที่จ่ายแต่ละเดือนไปแล้วไม่ได้เป็นสินทรัพย์ แต่คนรุ่นใหม่เริ่มเห็นว่า ที่อยู่อาศัยเป็นภาระที่ต้องดูแล ทั้งในแง่การซ่อมบำรุง ภาษี และด้วยพฤติกรรมที่มีการเปลี่ยนที่ทำงานบ่อย การผูกติดกับที่อยู่อาศัย ในทำเลใดทำเลหนึ่ง ที่ต้องผ่อนยาวนานถึง 20 ปี อาจไม่สอดคล้องกับทำเลของแหล่งงานที่เปลี่ยนแปลงไป การเช่ามีความยืดหยุ่นกว่า และมีภาระการดูแลที่น้อยกว่า
ลักษณะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัยที่ตลาดเช่ามีขนาดใหญ่กว่า ตลาดซื้อขายมักเกิดขึ้นกับประเทศที่เมืองใหญ่ มีการเจริญเติบโตเต็มที่ หาแปลงที่ดินใหม่ว่างเปล่าในการพัฒนายาก จำนวนประชากรถดถอย ซึ่งในประเทศไทย การหาแปลงที่ดิน ยังพอทำได้จากการพัฒนาระบบรถไฟฟ้าและเครือข่ายถนน ที่ยังมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง แต่ด้วยราคาที่ดินและจำนวนประชากรวัยแรงงานที่ถดถอย ผมยังเห็นว่า เป็นปัจจัยเอื้อต่อตลาดที่อยู่อาศัยประเภทเช่าครับ
- ที่อยู่อาศัยจะมีขนาด พื้นที่ใช้สอยที่เล็กลง โดยมีพื้นที่ส่วนกลางที่ใช้งานร่วมกันมากขึ้น และหลากหลายขึ้น
จากข้อจำกัดของงบประมาณในการซื้อ/เช่า อสังหาริมทรัพย์ ของคนชั้นกลาง ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ทำเลดี ใกล้สถานีรถไฟฟ้า เดินทางไปทำงานได้สะดวกและใกล้แหล่งชอปปิ้ง มีราคาอสังหาฯ สูง ทางเลือกของลูกค้าคือ ด้วยงบประมาณที่มีอยู่จำกัด ยอมลดขนาดพื้นที่ใช้สอย แลกทำเล ประกอบกับการเปลี่ยน ค่านิยมของคนรุ่นใหม่ที่มองเห็นว่าขนาดของอสังหาริมทรัพย์เป็นภาระในการดูแล การอยู่อาศัยในห้องขนาดเล็ก เปิดเครื่องปรับอากาศ ใช้โทรศัพท์มือถือ ในการเชื่อมต่อกับสังคมภายนอก ห้องขนาดเล็กก็เพียงพอกับการใช้งาน และเมื่อต้องการพื้นที่สีเขียวหรือพื้นที่ในการทำกิจกรรมอื่น ๆ ก็ไปใช้ พื้นที่ส่วนกลางในโครงการ หรือพื้นที่สาธารณะ/กึ่งสาธารณะ เช่น ร้านกาแฟ ร้านอาหาร สโมสรของโครงการ โดยเป็นการใช้ร่วมกับคนอื่น
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ของโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลาง จะมีการแข่งขันกัน ด้านทำเล และ สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการมากกว่าขนาดของห้อง สังเกตได้ว่า อาคารชุด ระดับราคา 1.5-3 ล้าน ที่ถือได้ว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นของคนเมืองยุคปัจจุบัน จะเน้นใกล้รถไฟฟ้าสถานีชานเมือง เนื่องจากราคาต้นทุนที่ดินยังไม่สูงมากนัก ขนาดของห้องไม่ต้องใหญ่มาก แต่ไปให้พื้นที่ส่วนกลางที่หลากหลายและมีคุณภาพใกล้เคียงกับอาคารชุดใจกลางเมือง
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง จะมีอัตราการเติบโตที่สูงขึ้น เนื่องจากทำเลของอสังหาริมทรัพย์มือสองในเขตเมือง ในทำเลที่ดีและมีความเจริญอยู่แล้ว แต่หาที่ดินแปลงใหญ่ที่จะพัฒนาโครงการใหม่ได้ยาก กลุ่มลูกค้าที่ต้องการทำเลในเขตเมือง และกลุ่มครอบครัวที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยที่ใหญ่กว่า จะให้ความสนใจกับที่อยู่อาศัยมือสอง ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรืออาคารชุด เพราะด้วยขนาดที่ใหญ่กว่า ทำเลที่ดีกว่า และ ราคาที่ต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่ การนำส่วนต่างของราคามาหรือรีโนเวต ดูจะมีความคุ้มค่าและเป็นทางเลือกที่ดี อีกทั้งปัจจุบันมีผู้ประกอบการขนาดเล็กที่หลีกเลี่ยงการแข่งขันกับผู้ประกอบการขนาดใหญ่ หันมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสองในย่านทำเลดีแล้วทำการรีโนเวต หรือปรับโฉมให้ทันสมัยขึ้น แล้วขาย ซึ่งเป็นการลดความวุ่นวายของลูกค้าในการที่ต้องหาผู้รับเหมาเข้ามาปรับปรุงทรัพย์เอง ปัจจุบันมีผู้ประกอบการขนาดเล็กที่หันมาลงทุนในลักษณะนี้มากขึ้น
- รูปแบบ Pricing Model แบบใหม่ ๆ ในการเสนอขาย/เช่า ที่แตกต่างจากเดิม เช่น การขายในลักษณะของสิทธิ์การใช้ โดยมีสังหาริมทรัพย์จริงเป็นทรัพย์ที่สนับสนุนสิทธิ์ หรือการขาย ในลักษณะที่เป็นโคเทน หรือเหรียญ โดยผู้ซื้อสามารถทยอยซื้อลงทุนด้วยเงินที่ไม่สูงมากนัก การเปลี่ยนมือสิทธิ์ หรือ โทเคน ทำได้สะดวกและรวดเร็ว มีค่าใช้จ่ายต่ำ สามารถแปลงสิทธิ์มาใช้งานจริง ในลักษณะการเข้าอยู่อาศัย เช่น การซื้อสิทธิ์การอยู่อาศัยในอาคารชุดระยะเวลา 10 ปี โดยมีอาคารชุดในหลายทำเล ลูกค้าสามารถใช้สิทธิ์อยู่อาศัยครั้งละ 3 เดือน ในโครงการใดก็ได้ ตลอดระยะเวลา 10 ปี หากไม่ใช้สามารถนำสิทธิ์ในการอยู่อาศัย ไปขายต่อในตลาดกลาง หรือให้ผู้บริหารโครงการนำสิทธิ์ไปปล่อยเช่าต่อเพื่อหารายได้ และหากทรัพย์นั้นมีราคาสูงขึ้นในอนาคตโทเคนดังกล่าวจะมีราคาที่สูงขึ้นตาม ทำให้ผู้ซื้อได้รับกำไรจากการลงทุน
- Service Residence ที่อยู่อาศัยที่มาพร้อมบริการ ซึ่งมีตั้งแต่ อสังหาฯ ประเภทเช่า ในลักษณะเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ที่ถือว่าอยู่ในกลุ่ม Service Residence ที่เป็นที่รู้จักกันอยู่แล้ว แนวโน้มจะมีโครงการประเภทขาย แต่โครงการมีบริการที่มากกว่าการให้บริการส่วนกลางของอาคารชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรทั่วไป โดยบริการดังกล่าว อาจรวมอยู่ในค่าส่วนกลางที่เก็บสูงกว่าโครงการทั่วไป หรืออาจแยกเป็นบริการเสริมออกมา เพื่อเก็บค่าบริการต่างหากก็ได้ เช่น บริการทำความสะอาด ที่รวมถึงการซักผ้าปูที่นอนปลอกหมอนสัปดาห์ละครั้ง บริการรถรับส่งไปที่สถานีรถไฟฟ้าหรือศูนย์การค้า บริการล้างรถ ล้างแอร์ รวมถึงบริการอาหาร บริการทางการแพทย์พื้นฐาน บริการตัดผมเสริมความงาม เป็นต้น การให้บริการลักษณะดังกล่าวจะคล้ายกับการให้บริการของโรงแรม อาคารชุดหรือบ้านจัดสรรที่มีบริการในลักษณะนี้จะดึงดูดทั้งกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ผู้สูงอายุ และกลุ่มคนรุ่นใหม่ ที่มีรายได้สูง ที่ต้องบริการมากกว่าบริการพื้นฐานของโครงการที่อยู่อาศัยทั่วไป
- โครงการที่มีส่วนผสมของอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท (Mix Used and Mini Mix Used) การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ที่ในโครงการหรือในบริเวณ ใกล้เคียงโครงการมีการพัฒนาศูนย์การค้า โรงแรม สำนักงาน โรงพยาบาล อยู่ด้วย จะได้รับความนิยมมากขึ้น เนื่องจากตอบสนองความต้องการในการอยู่อาศัยจริงได้ดีกว่า และโครงการแต่ละประเภทยังสนับสนุนซึ่งกันและกัน โดยการพัฒนาโครงการลักษณะนี้ ผู้ประกอบการนิยมหาพันธมิตรทางธุรกิจที่มีความเชี่ยวชาญในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ผู้ประกอบการยังขาดความชำนาญ โดยอาจทำในลักษณะร่วมทุน (Joint Ventures) พันธมิตรทางธุรกิจ หรือการจ้างบริษัทที่มีความชำนาญเข้ามาช่วยบริหาร โดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลักเป็นผู้ลงทุนเองทั้งหมด เช่น ทำอาคารชุดพร้อมกับโรงแรมโดยในส่วนของโรงแรมจ้างเชนโรงแรมเข้ามาบริหาร
- การมุ่งเน้นตลาดลูกค้าต่างชาติ จากขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศที่มีข้อจำกัดในการเติบโต จากความสามารถในการซื้อของลูกค้าไทย ที่มีข้อจำกัด และจำนวนประชากรที่ลดลง ขณะที่ประเทศไทยมีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักในกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติ อีกทั้งยังมีนโยบายของรัฐบาลที่สนับสนุน ให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนและทำงานในประเทศไทย รวมถึงแรงดึงดูดที่ค่าครองชีพต่ำ และผู้คนที่เป็นมิตร ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นลูกค้าต่างชาติ ในอนาคตดูจะเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยให้ความสนใจ โดยปัจจุบันยังมีข้อจำกัดเรื่องข้อกฎหมายในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ แต่ก็มีการผลักดันจากผู้ประกอบการและสมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ หากปลดล็อก หรือผ่อนปรนข้อจำกัดด้านกฎหมายได้ เชื่อว่า การเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยของคนต่างชาติ น่าจะกลายเป็นแนวโน้มสำคัญอีกประการหนึ่งในการผลักดันการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต
ผู้อ่านคงน่าจะพอเห็นแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยของไทยในอนาคตแล้วนะครับ เวลาจะเป็นเครื่องพิสูจน์ว่าสิ่งที่ผมคาดการณ์เอาไว้ อะไรจะเกิดขึ้นบ้างและเกิดขึ้นเมื่อไหร่ แต่แน่นอนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ไม่น่าจะเติบโต ด้วยวิธีการ และรูปแบบการพัฒนาโครงการแบบเดิม ๆ อย่างแน่นอน ใครที่ปรับตัวได้เร็วกว่าย่อมมีโอกาสคว้าโอกาสทางธุรกิจได้ดีกว่า จริงไหมครับ
–
ติดตาม Marketeer ได้หลากหลายรูปแบบ